Mein erstes Objekt

Endlich ist es soweit: Ich berichte hier über mein erstes Objekt. Nachdem der Finanzwesir mich schon gefragt hat, ob ich nur über Immobilien schreibe, oder auch selbst investiere, kommt jetzt also der schon längst überfällige Bericht über mein erstes Objekt: Ein 30-m²-Appartement in einem Neubau-Appartementhaus.

Appartementhaus
Mit freundlicher Genehmigung von KRAMS Immobilien

Bevor ich die harten Fakten mit allen Zahlen präsentiere, möchte ich vorab kurz berichten, wie ich überhaupt zu diesem Objekt gekommen bin. Am Ende des Artikels werde ich beschreiben, was ich seit der Entscheidung für dieses Projekt gelernt habe und was ich in Zukunft anders machen würde.

Wie alles begann

Ganz am Anfang – das war Mitte 2015 – nachdem ich einige Bücher über Immobilien gelesen habe, wollte ich erste Kontakte knüpfen. Mit ein wenig googlen hat sich schnell gezeigt: Die Firma KRAMS mit über 30 Mitarbeiten und einer langjährigen Geschichte ist Platzhirsch in Reutlingen. Also habe ich den Geschäftsführer angeschrieben und um ein Treffen gebeten. Ganz offen habe ich kommuniziert, dass ich nicht nur auf der Suche nach einem ersten Objekt bin, sondern generelle Fragen und langfristiges Interesse habe. Willi Altenhof, der Geschäftführer von KRAMS hat sich viel Zeit für mich genommen – ich war wirklich begeistert. Viel von dem was er mir erzählte kam mir sehr bekannt vor. Es dauerte nicht allzu lang bis raus kam: Auch er hat Rich Dad Poor Dad gelesen.

Bei dem Gespräch habe ich auch von diesem Neubau-Projekt erfahren – noch bevor es in die offizielle Vermarktung gestartet ist.

Worum es geht

Die Idee des Projekt war sehr bestechend: Fünf Gehminuten von einem großen Bosch-Werk entfernt ein Apartmenthaus zu bauen. Ob junge Mitarbeiter, Praktikanten oder Trainees im internationalen Durchlauf: Ein möbliertes Appartement, welches nur mit einem Koffer bezogen werden kann, sollte hier auf große Nachfrage stoßen. Auch ansonsten ist der Standort gut: 15 Minuten zu Fuß in die Innenstadt, wenige Minuten mit dem Auto zur Hochschule und gleich an der Bundesstraße falls sich doch mal ein Metzinger oder Tübinger her verirrt. Dazu kam dann noch ein KFW Förderdarlehen (KFW70), welches günstige Zinsen versprach, insgesamt also ein super Deal, oder?

Außerdem wird hier ein Rundum-Sorglos-Paket geboten. Für einen Fixpreis (54 € im Monat) ist Hausverwaltung und Mietverwaltung inklusive Neuvermietungen abgedeckt. Die Hausverwaltung (auch KRAMS, wie der Bauträger) kümmert sich um alles. Man selbst muss sich nur noch zurück lehnen und auf die Rendite warten. Oder so.

Karte vom Standort
Karte vom Standort

Mietpool

Eine Sache, die eigentlich dazu dienen soll Leute zu beruhigen hat mich eher verunsichert: Mindestens für die ersten sieben Jahre wird die Miete über einen Mietpool ausgeschüttet. Danach könnte man aussteigen. Dabei gehen alle Mieten zuerst in einen gemeinsamen Pool und werden danach entsprechend eines festen Schlüssels wieder verteilt. Es handelt sich hierbei nicht um eine Form von Mietgarantien oder ähnlich schlimmen Konstrukten. Vielmehr werden Leerstände und Mieterhöhungen vergemeinschaftet. Die Idee dahinter ist gut: Da bei einem solchen Appartementhaus mit häufigerem Mieterwechsel zu rechnen ist, würde ein kurzer Leerstand eines Appartements nicht einen zufälligen Eigentümer stark treffen, sondern alle ein bisschen. Auch der Eigentümer des einen Appartements in das ein Dauermieter für die nächsten 20 Jahre einzieht bleibt nicht von den Mieterhöhungen durch Neuvermietung ausgeschlossen.

Allerdings wäre ich gerne für mein Schicksal mehr selbst verantwortlich. Wüsste ich, dass mein Appartement bald leerstehen würde, dann könnte ich alle Hebel in Bewegung setzen um doch noch einen Mieter zu finden. Diese Option habe ich bei anderen Appartements nicht. Hier muss ich mich darauf verlassen, dass die Verwaltung alles Nötige tut.

Allerdings, und das ist die gute Nachricht, sind solche Überlegungen zur Zeit eher theoretischer Natur. Schon zu Beginn, also ab dem 01. Juni 2017, sind bereits ausnahmslos alle 42 Appartements vermietet. Vollvermietung ab dem ersten Tag. Ein guter Anfang ist also gemacht!

Haus von außen
Foto von außen am Tag der Abnahme

Zahlen, Zahlen, Zahlen

Jetzt also zu den harten Fakten.

Kaufpreis

Wohnfläche 30,79 m
Kaufpreis 111.446 €
… davon für Mobiliar 10.000 €
… davon für Stellplatz 6.000 €

Dies bedeutet einen Kaufpreis von  3.100 € / m² ohne Mobiliar und Stellplatz. Für ein Bauträgerprojekt sicher in Ordnung. Möbliert und mit Stellplatz sind es 3.620 € / m².

Kaufnebenkosten

Generell sind die Kaufnebenkosten bei Immobilien in Deutschland recht hoch. Bei diesem Projekt waren sie, da kein Makler zu bezahlen war, noch relativ gering:

Notarkosten 1.500,55 € 1,3 %
Genehmigung Sanierungsgebiet 64,00 € 0,1 %
Grundbuchamt: Vormerkung und Grundschuld 510,00 € 0,5 %
Grunderwerbsteuer 5072,00€ 4,6 %
Grundbuchamt: Eigentumseintragung1 310,00 € 0,3 %
Gesamt 7.456,55 € 6,7 %

Dieses Geld ist erst einmal weg und muss durch Rendite wieder rein geholt werden.

Miete

Die Miete für mein Appartement beträgt 425 € plus 25 € für den Stellplatz. Das sind 13,80 € / m². Das ist schon ganz ordentlich. Aber wie die Vollvermietung ab Tag 1 zeigt, nicht übertrieben hoch. Auch die schöne und moderne Ausstattung von Schreinerküchenzeile über Bett und Schrank bis hin zum TV rechtfertigt den Preis.

So in etwa sieht das Appartement von innen aus – Mit freundlicher Genehmigung von KRAMS

Bruttobjektrendite

Die Bruttoobjektrendite beträgt (445 € * 12) / 111.446 € = 4,8%. Für einen Bauträger-Neubau ist auch das sicherlich gut. Ohne Finanzierungskosten wäre die Nettoobjektrendite bei 4,0 %, doch dazu später mehr.

Finanzierung

Ich habe dieses Projekt zu 100% finanziert, die Kaufnebenkosten habe ich aus Eigenkapital bezahlt. Die Finanzierung besteht aus zwei Bausteinen: einem KFW-Darlehen und einem Tilgungsaussetzungdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag.

KFW

Beim KFW-Darlehen handelt es sich um ein KFW70-Darlehen, welches es so heute nicht mehr gibt. Der Sollzins ist 1,00% und ist über 10 Jahre gebunden bis zum 30.09.2025. Laufzeit des Darlehen ist bis 2045, allerdings werde ich es wohl nach Ablauf der Sollzinsbindung refinanzieren. Die monatliche Rate beträgt während der Zinsbindung 168,58 €.

Bauspar-Kombi

Es ist ja nicht ganz zufällig, dass ich mich in letzter Zeit hier im Blog ausführlich mit Bausparen beschäftigt habe. Die restlichen 61.000 € habe ich nämlich mit einem Tilgungsaussetzungdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag finanziert. Wie genau das Model funktioniert, habe ich in Teil 3 meiner Serie zum Bausparen beschrieben. Die Grundlegende Idee ist am Anfang ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) aufzunehmen, bei dem man nur die Zinsen bezahlt. Während das Darlehen läuft, bespart man dann an Stelle der Tilgung, einen Bausparvertrag. Dieser löst dann, wenn er zuteilungsreif ist mit einem Bauspardarlehen das TA-Darlehen ab. Auf diese Weise kann man die Zinsen bis zum Ende der Laufzeit über 30 Jahre festschreiben.

Das TA-Darlehen hat hier einen Zinssatz von 2,01%. Das bedeutet eine Rate von 102,18€ im Monat. Als Tilgungsersatz muss ich monatlich 148 € auf den Bausparvertrag einzahlen. Da es mir nicht so gut gefallen hat, das Geld da ohne Zinsen rumliegen zu lassen, habe ich ausgehandelt, dass ich das Geld erst mal behalten darf und dafür am 30.08.2022 einmalig 10.000 € einzahle. Ab dem 30.01.2022 muss ich dann regelmäßig die 148 € einzahlen. Das Geld noch länger selbst anzusparen hätte nicht geklappt, da ich dann die Bewertungszahl2 für die Zuteilung nicht mehr rechtzeitig erreicht hätte.

Da ich während der Bauphase noch keine Sparraten an mich selbst eingerichtet habe, müsste ich um die 10.000 € im Zeitplan zu erreichen, ab Juni 2017 monatlich 159 € sparen. Doch dazu später mehr.

Mit diesen Konditionen ergibt sich ein Vergleichszins für ein Annuitätendarlehen von 2,51 %.

Leider habe ich die Zahlen von damals nicht mehr, daher gehe ich jetzt – nach kurzer Recherche – davon aus, dass man damals ein 10-Jahre gebundes Annuitätendarlehen mit 1,5 % Zinsen hätte bekommen können. Davon ausgehend kann man den Grenzzinssatz berechnen, der angibt, wie hoch die Zinsen nach 10 Jahren sein müssen, damit das Annuitätendarlehen gleich hohe Kosten verursacht. Der Grenzzinssatz ist bei 3,75%. Sind die Zinsen dann höher, ist meine Finanzierung günstiger, sind sie niedriger werde ich draufzahlen.

Warum habe ich mich für eine so lange Zinsfestschreibung (30 Jahre bis zum Ende) entschieden? Das war der Vorschlag des Bankberaters und für mich hatte sich das damals super sinnvoll angehört. Dadurch dass ich etwas über die Hälfte des Darlehens bis zum Ende festgeschrieben habe, werden mich Zinserhöhungen nicht so sehr treffen. Ich muss mir also keinerlei Sorgen machen, sollten die Zinsen bis in 10 Jahren steigen und die Immobilienpreise fallen. Ich müsste dann nicht verkaufen und könnte die Sache aussitzen bis der Markt sich wieder erholt. Passt also wieder zum Rundum-Sorglos-Paket.

Rendite

Zuerst eine Betrachtung der Einnamen und Ausgaben:

Einnahmen 445,00€ Miete für Wohnung und Parkplatz
Verwaltung -53,55€ Haus- und Mietverwaltung
Instandhaltungsrücklage Gemeinschaft -4.54€
Instandhaltungsrücklage Sondereigentum -4.54€
Zinsen TA-Darlehen -102,18€
Zinsen KFW-Darlehen -41,67 €
Kalkulatorischer Mietausfall -13,35 €  3 % der Miete
Summe 225,17 €

Das ergibt eine Nettoobjektrendite von 2,4%. Und dazu kommen ja noch die ganzen Nebenkosten. Bezieht man diese in die Renditeberechnung ein, so bleibt noch eine Nettorendite von knapp 2,3%. Das hört sich erst mal nicht so super an.

Hinweis: Bei der Renditebetrachtung spielt die Tilgung keine Rolle, da es sich bei der Tilgung ja nicht um Kosten handelt. Daher ist auch für das KFW-Darlehen hier keine Tilgung berücksichtigt. Das spiel dann erst bei der Cashflow-Betrachtung eine Rolle (siehe unten).

Macht mehr Spaß: Eigenkapitalrendite

Wie viel Eigenkapital habe ich in dieses Projekt gesteckt?

Kaufnebenkosten 7.478,05 €
Darlehensraten vor Vermietung 2.761,27 €
Eigenkapital Kaufpreis 446,00 €
Gutachter zur Abnahme 21,50 €
Gesamt 10.685,32 €

Die Darlehnsraten enthalten auch einen Teil Tilgung, aber auch dieses Geld ist ja erst mal als Eigenkapital gebunden.

Viel interessanter ist da aber die Eigenkapitalrendite. Bezieht man die Einnahmen (225,17 € * 12 = 2702 €) nun auf meinen Eigenkapitaleinsatz (10.685,32 €) ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 25,3 %.

Diese Rendite kommt natürlich nicht von nichts. Um sie zu erhalten, habe ich nicht nur mein Eigenkapital investiert. Sie ist auch Belohnung für das Risiko, welches ich trage. Bei dem hier vorgestellten Objekt mit der hier vorgestellten Finanzierung, denke ich, dass das Risiko sehr vertretbar ist. Auch wenn ich denke, dass ein passiver Investor, der keine Lust hat sich mit Immobilien zu beschäftigen generell mit breiten Indexfonds an der Börse besser aufgehoben wäre, ist dies schon ein Objekt, das sehr viele Leute für ihre Altersvorsorge im klassischen Sinne gekauft haben.

Selbst mit diesem starken Hebel ist dieses Objekt durchaus als solider Immobilien-Deal anzusehen – weit weg von krassem Gezocke. Das ist es, warum ich Immobilien als aktives Investment super finde: Ein großer, seriöser Hebel.

Cashflow

Bisher also alles super: 25 % Eigenkapitalrendite für eine Rundum-Sorglos-Immobilie. Kommt jetzt der Haken?

Für die Cashflow-Betrachtung können wir da ansetzen, wo wir mit der Renditeberechnung aufgehört haben: 225,17 € Einnahmen nach Kosten. Davon gehen dann noch 123,75 € für die Tilgung des KFW-Darlehens ab. Macht also einen

positiven Cashflow von 101,42 € im Monat! Steuerlich ist das Objekt durch die höhere Abschreibung für die Möbel zumindest am Anfang eine Nullnummer, wenn ich alles korrekt berechnet habe. Dies bedeutet also gute 100 € positiver Cashflow im Monat.

Und jetzt kommt er endlich: Der „große Haken“. Ich müsste ja noch eine Rückstellung machen von 159€ im Monat machen um auf die 10.000 € Einmalzahlung zu sparen. Nach der Rückstellung wäre der Cashflow mit 57,58 € im Monat negativ.

Es stellt sich also heraus, dass meine Überlegung das Geld so spät wie möglich auf den Bausparvertrag einzuzahlen für die ersten Jahre bis 2022 meinen Cashflow rettet. Ich habe das später übrigens mal nachgerechnet: Für die Zinsen hat sich diese Aktion kaum gelohnt.

Top oder Flop?

Darf ich mich jetzt also über 100 € positiven Cashflow bei 25 % Eigenkapitalrendite freuen? Oder habe ich doch einen schlechteren Deal mit negativem Cashflow gemacht?

Ich denke die Wahrheit ist irgendwo in der Mitte. Der faktisch positive Cashflow , den ich jetzt habe, wird sich positiv auf die Entscheidung der Bank für weitere Immobilien auswirken, da er bei der Betrachtung meines monatlichen Einkommens berücksichtigt werden wird. Wenn ich dann die Einmalzahlung von 10.000 € gemacht habe, wird meine Eigenkapitalrendite auf etwa die Hälfte absinken. Das ist dann nicht mehr so großartig, aber immer noch in Ordnung. Damit ich ab 2022 dann keinen negativen Cashflow hätte, müsste die Miete jeweils zu Jahresbeginn um 2% steigen. Das halte ich für realistisch.

Aus heutiger Sicht

Ich denke, dieses Objekt war für mich ideal zum Einstieg. Erste Bankkontakte knüpfen. Kreditkonditionen verhandeln. Zum Notar gehen. Der ganze Prozess Immobilieneinkauf. Ich habe bei diesem Objekt viel gelernt.

Rund-Um-Sorglos

Bei alle dem musste ich keine Angst haben über den Tisch gezogen zu werden. Selbst wenn ich nicht zu jedem Zeitpunkt immer alles durchschaut habe. Auch musste ich keine Angst haben, einen großen Fehler zu machen und verstecke Kosten oder einen Instandhaltungsstau fürchten.

Allerdings – und das habe ich jetzt gelernt – sind 4,8% Bruttoobjektrendite zu wenig für einen deutlich positiven Cashflow. So eine Rund-Um-Sorglos-Immobilie kann sicher eine gute Beimischung zur Altersvorsorge sein. Für einen aktiven Immobilieninvestor ist es wie in meinem Fall vielleicht ein schönes Einstiegsobjekt, anderenfalls aber eher nicht so geeignet.

Big Win für KRAMS

Ich kenne die Zahlen von KRAMS nicht, aber ich gehe davon aus, dass dieses Objekt für sie ein großer Erfolg ist und bleiben wird: Erst die Bauträgermarge, dann die gut bezahlte Mietverwaltung von 42 Einheiten und wenn ein Eigentümer einmal verkaufen möchte beste Aussichten auf den Maklerauftrag. Ein „Objekt, dass sich immer wieder rumdrehen lässt“, wie jemand zu mir sagte. Dazu Glückwunsch!

Auch wenn der große Gewinner sicherlich KRAMS ist, so profitieren auch die Investoren: Durch das langfristige Interesse von KRAMS ist sichergestellt, dass das Gebäude gut versorgt wird. Bei 42 Einheiten in einem Haus ist es wichtig, dass sich jemand intensiver kümmert und die Verwaltung nicht bei der Nebenkostenabrechnung aufhört3.

Finanzierung

Bei der Finanzierung habe ich mich für das Bausparmodell entschieden. Natürlich nicht völlig uninformiert aber dennoch ohne das ganze Wissen, welches ich für meine Artikelserie zum Bausparen recherchiert habe. Heute stehe ich dem Bausparmodell etwas kritischer gegenüber. Trotzdem ist eine so lange Zinsbindung sehr toll: ich schlafe damit bestens!

In Zukunft

Meine Objekte Nr. 2 und  Nr. 3, welche ich bald vorstellen werde, haben jeweils andere Besonderheiten. Für zukünftige Objekte möchte ich eine Bruttoobjektrendite von mindestens 6%. Dies wird sich nur durch Bestandsobjekte in mittleren Lagen an nicht ganz so populären Standorten realisieren lassen. Außerdem möchte ich mich jetzt auf Objekte mit Aufwertungsmöglichkeiten konzentrieren. Ein weiteres Objekt von dieser Sorte werde ich also nicht kaufen.

Ich habe bisher meine Projekte von Anfang an Cashflow-orientiert betrachtet, werde in Zukunft aber noch viel stärker darauf achten, einen deutlich positiven Cashflow zu erzielen.

Der höhere Cashflow würde dann auch gleich als Puffer für einen Zinsanstieg dienen. Ich könnte also auch mit einer etwas weniger langen Zinsbindung, die leichter als Annuitätendarlehen zu haben ist, einen ähnlichen Sicherheitsgewinn erzielen wie mit der Bauspar-Kombi und dem geringern Cashflow. Aber das müsste man mal noch separat durchrechnen.

Was meint Ihr? Positiver oder negativer Cashflow? Gutes Einsteigerobjekt oder auch dafür zu teuer?

Update: Da in den Kommentaren jetzt schon mehrfach danach gefragt wurde, habe ich einen Hinweis zur Tilgung bei der Renditeberechnung ergänzt.

Fußnoten

  1. Dieser Wert ist erstmal nur geschätzt, da die Eigentumseintragung noch aussteht.
  2. Details hierzu sind in Teil 1 der Bausparserie zu finden.
  3. Tatsächlich werden die Nebenkosten mit den Mietern pauschal abgerechnet.

Mehr davon?

18 thoughts on “Mein erstes Objekt”

  1. Huhu Pascal,
    in der heutigen Zeit was Zentrales und Günstiges in einer Stadt zu finden, ist quasi unmöglich. Für den Preis halte ich das Risiko tatsächlich für überschaubar. Für einen Neubau ist der Preis sogar ziemlich unschlagbar, weswegen ich es nun auch nicht tragisch finde, wenn du jeden Monat ein wenig „drauf“ legst. Bin eher gespannt, wie sich der Wert der Wohnung die nächsten Jahre entwickelt und ob das Finanzamt so mitspielt, wie du geplant hast.

    Wünsche dir alles Gute und viel Spaß bei deiner ersten Wohnung!
    Jennny

    1. Hallo Jenny,

      ja bin auch schon gespannt, ob ich zur Steuer alles richtig berechnet habe und wie der Wert sich entwickelt. Da ich die Wertentwicklung aber nicht beeinflussen kann (gibt ja erst mal nichts zu renovieren), werde ich mich damit nicht verrückt machen. Aber ich werde natürlich mal in ein, zwei Jahren bei KRAMS nachfragen, ob schon was verkauft wurde 🙂

      Viele Grüße!
      Pascal

  2. Hi Pascal,
    Was ich nicht ganz verstanden habe, ist das Kfw Darlehen. In der Ein- und AusgabenÜbersicht schreibst du lediglich etwas von Zins. Warum ist dort die Tilgung nicht einberechnet? Vielleicht habe ich es abe auch übersehen…

    Toll dass du so offen über die Zahlen schreibst.

    Viele Grüße
    Felix

    1. Hallo Felix,

      ich habe hierzu jetzt einen Hinweis im Artikel ergänzt: Die Tilgung spielt für die Rendite keine Rolle. Deshalb habe ich sie nur bei der Cashflow-Berechnung berücksichtigt. Tilgung ist ja quasi ein Nullsummenspiel. Zuerst bekomme ich das Geld, dann gebe ich es wieder zurück.

      Ohne Offenheit bei den Zahlen wäre es wohl recht langweilig über Immobilieninvestments zu schreiben. Hab mir natürlich auch Gedanken dazu gemacht und mich entschieden unsere finanzielle Gesamtsituation erst mal nicht offenzulegen. Aber für die jeweiligen Investments möchte ich immer alle Zahlen präsentieren 🙂

      Viele Grüße!
      Pascal

  3. Interessanter Artikel.
    Hast du auch eine Rücklage für dein Sondereigentum geplant, insbesondere dein steuerlicher Vorteil der möblierten Vermietung, sollte auch für dich höhere Rücklagen bedeuten. Ich kann dir aus Erfahrung sagen, dass die Kürze Abschreibung dafür nicht umsonst angesetzt wird.
    Was mich noch interessieren würde, welche Tilgung du später beim Bausparer hast, normalerweise sind die Tilgung en ja relativ üppig und schmälern den CF noch weiter.

    1. Hallo Dominic,

      vielen Dank für den Hinweis zu diesen beiden wichtigen Punkten!

      Die Rücklage, die ich fürs Sondereigentum eingeplant habe, steht bei der Renditeberechnung: 4,54 € im Monat. So kommt es zu dieser Zahl: Normalerweise heißt es, dass die Instandhaltungskosten sich 70/30 auf Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aufteilen. Wegen der Möblierung gehe ich von einer etwas mehr als doppelt so hohen Rücklage aus und lege jetzt genauso viel zurück wie mein Anteil am Gemeinschaftseigentum ist. Natürlich ist das am Anfang noch sehr wenig, aber ich rechne auch nicht damit, dass die ersten Jahre hier Kosten auf mich zukommen. Dann werde ich im Laufe der Zeit meine Rücklage genau wie die Gemeinschaftsrücklage erhöhen.

      Zum Bausparvertrag: Du hast recht, häufig ist die Rückzahlung hier eher üppig. Durch Nachfrage bei der Bank habe ich bis jetzt aber immer Angebote bekommen, bei denen die Rückzahlung auch akzeptabel war. Sind dann natürlich nicht mehr die Top-Konditionen, aber dafür stimmt der Cashflow. In diesem Fall hier wird die Rate in der Darlehensphase 244 € betragen. Tatsächlich wird meine monatliche Belastung dadurch also um 6 € sinken.

      Viele Grüße!
      Pascal

      1. Hallo Pascal,

        wirklich ein sehr interessanter Blog und auch Artikel. Die Darstellungen zu deinem „ersten Objekt“ geben einem Neuling, wie mir, einen guten Einblick in die Kalkulation und auch den Möglichkeiten bei der Finanzierung.

        Was mir jedoch aufgefallen ist, sind die geringen Instandhaltungsrücklagen welche du verwendet hast. Ich kenne zwar die möglichen Pauschalen/ Ansätze nicht, welche hierbei berücksichtigt werden, jedoch würde ich einen deutlich höheren Betrag ansetzen. Bei der Berücksichtigung von 4,54€ im Monat erhält man im Jahr einen Betrag von 54,48€. Dieser Betrag erscheint mir persönlich viel zu gering. Allein wenn ich mir deine Kosten für das Mobiliar anschaue (10.000€), würdest du 184 Jahre benötigen (10.000€/54,48€) bis du die Kosten für eine erneute Ausrüstung der Wohnung wieder raushast. Grade bei der Kurzzeitvermietung würde ich davon ausgehen, dass nach spätestens 15 Jahren ein neues Set an Mobiliar benötigt wird. Hierbei würde sich allein eine monatliche Rücklage von 55,55€ ergeben.

        Nichtsdestotrotz möchte ich dir zum Erwerb der Immobilie gratulieren. Es gehört schon eine ordentliche Portion Mut dazu, diesen Schritt zugehen. Insbesondere, wenn es das erste Mal ist und man noch nicht auf Erfahrungen zurückblicken kann.

        Ich freue mich auf weitere Artikel in deinem Blog.

        Viele Grüße
        Robert

        1. Hallo Robert,

          vielen Dank für das Lob, freut mich wirklich sehr! Ist schon einiges an Arbeit so ein Blog, daher freut es mich sehr zu wissen, dass es sich lohnt 🙂

          Ich denke auch, dass spätestens nach 15 Jahren das allermeiste ausgetauscht werden muss. Allerdings denke ich, kann man auch deutlich günstiger kaufen, als für 10.000 €. So extrem viel Einrichtung ist das nicht in einem kleinen Zimmerchen. Der recht hohe Preis hat – denke ich – zwei Gründe. Zum einen hat der Bauträger – im Rahmen des zulässigen Spielraums – den Preis ein wenig vom Gebäude zum Mobiliar geschoben. Als kleines Steuergeschenk für die Anleger. Nicht übertrieben viel, aber bestimmt ein bisschen. Und zum anderen möchte der Bauträger ja sicher auch hier etwas Gewinn mitnehmen. Lässt man beide Faktoren weg, dann wird es sicher schon wieder etwas günstiger.

          Und dann sagt ja auch keiner, dass man alles auf einmal austauschen muss. Wenn man das etwas vorausschauend macht, findet man sicher einige Teile bei Sonderangeboten oder vielleicht sogar gebraucht (siehe „Wir leben jetzt im Luxus“). Das soll nicht heißen, dass ich kaputte Sachen nur gegen alten, gerade noch funktionierenden Schrott austauschen würde. Es muss natürlich alles zusammen passen und sehr gut aussehen. Aber für den Mieter spielt es dann auch keine Rolle, ob ein Vormieter die Möbel 2 Jahre lang genutzt hat, oder jemand anders. Würde ich aber zwei Jahre alte Möbel gebraucht kaufen, könnte man sicher 50% sparen. Ich denke wenn man entsprechend plant, kann man hier sehr viel Geld sparen.

          Vielen Dank Dir fürs kritische Nachrechnen – 184 Jahre wären wohl wirklich etwas zu lang 😉

          -Pascal

  4. Hallo Pascal,

    spannend – danke für die detaillierten Einblicke.
    Wir standen vor 2 Wochen auch kurz vor unserem ersten Kauf – leider ist das ganze dann kurzfristig geplatzt…trotz bereits vorliegendem Kaufvertragsentwurf und Finanzierungszusage. In solchen Moment beneide ich dann solche Entscheidungen wie Deine für ein Projekt eines Bauträgers oder sogar die Zusammenarbeit mit einem Makler. Die Rundum-Sorglos-Geschichte ist schon echt entspannt im Vergleich zum Kauf von einer Privatperson.

    Ich habe mich wie meine Vorredner gefragt, warum Du nur die Zinsen und nicht die Tilgung aufführst? Abgesehen davon – vielen Dank für Deine Offenheit. Bin gespannt auf Deine Objekte Nummer 2 und 3 – 6% sind sicherlich ein gutes Ziel!

    Viele Grüße
    Marielle

    1. Hallo Marielle,

      tut mir sehr Leid für Euch, dass Euer erster Deal so kurzfristig geplatzt ist. Das ist sicherlich super enttäuschend. Aber seid nicht allzu traurig. Ihr habt sicher viel gelernt und all diese Erfahrungen nehmt Ihr dann in den nächsten Anlauf mit – ich hoffe doch, dass Ihr deswegen jetzt nicht aufgebt.

      Rundum-Sorglos ist schon ganz nett, aber das bezahlt man halt auch mit einer etwas kleineren Rendite.

      Zur Tilgung habe ich schon bei Felix geantwortet.

      Viele Grüße!
      Pascal

      PS: Habe Dein Interview beim Finanzrocker Daniel gehört, hat mir gut gefallen! Schön Dich auch hier „wiederzusehen“. Wünsche Euch beiden eine super Hochzeit, ich freu mich für Euch!

  5. Hallo Pascal,
    dann herzlichen Glückwunsch zur ersten Immobilie 🙂

    Ich denke, es ist bei der ersten Immobilie nicht so schlimm, wenn man anfangs einen leicht negativen Cashflow hat. Dafür hast Du in diesem Fall ja echt ein niedriges Risiko und wenig Aufwand, da Neubau mit Verwaltung und Mietpool.

    Das fände ich für den Anfang auch ganz attraktiv. Da springt man nicht gleich ins ganz kalte Wasser.

    Und wenn sich die Mieten etwas entwickeln, dann ist der Cashflow auch schnell positiv. 😉

    Wünsche Dir viel Erfolg und Spaß mit der Wohnung,
    Tobias

  6. Hallo Pascal,

    sehr schön geschriebener und detaillierter Artikel. Ich wünsche dir mit deiner ersten Immobilie viel Erfolg und würde mich freuen über weitere Immobiliendeals bei dir lesen zu können 🙂
    Mir gefällt deine Schreibweise und der Artikel war sehr angenehm zu lesen. Von daher beide Daumen hoch und weiter so.

    Beste Grüße
    Daniel

  7. Hallo Kleiner Hai,

    ich denke du hast genau die richtigen Schlüsse aus deinem ersten Objekt gezogen:

    – KRAMS hat richtig gut daran verdient und verdient weiterhin richtig gut
    – Die Rendite ist viel zu gering, beim nächsten Objekt weißt du es besser.

    Ich möchte ein paar Anmerkungen machen, da ich glaube, dass du ein paar Punkte ruhig etwas kritischer betrachten solltest.

    1) Die Eigenkapitalrendite:
    Die errechneten 25% klingen erstmal super, gelten jedoch nur für Tag 1 deiner Anlage.
    Dadurch, dass du tilgen must erhöst du monatlich dein Eigenkaptial und verringerst damit deine Eigenkapitalrendite. Die Tilgung erwirtschaftet natürlich auch eine Rendite, jedoch nur in Höhe des Kreditzinses. Da dir dieses Geld für andere Anlageformen fehlt sollte es mit in die Renditebetrachtung einbezogen werden.
    Bei deinem Beispiel bedeutet dies: 11.000€ Eigenkapital zu 25% + 3.500€ Tilgung/Jahr zu 1%. Hierdurch halbieren sich die 25% bereits nach drei Jahren auf ca. 13%. Hier kanst Du nur mit entsprechenden Mietsteigerungen entgegenarbeiten. Dazu mehr in Punkt 2.

    2) Mietsteigerungen
    Ich würde nicht mit Mietsteigerungen rechnen. Nicht weil ich glaube, dass die Mieten in Zukunft nicht steigen werden, dies werden sie vermutlich schon. Dein Objekt wird jedoch mit der Zeit nicht besser und Mietsteigerungen von 2%/Jahr werden wohl nur durchsetzbar sein, wenn die Wohnung weiterhin „Neuwertig“ bleibt. Da du möbliert vermietest, verändert sich der Zustand der Einrichtung vermutlich in spätestends 15 Jahren von neuwertig zu rottig. Um Mieterhöhungen von 2%/Jahr durchzusetzen mußt du alle 10 Jahre die Einrichtung komplett erneuern. Da Möbelpreise der Inflation unterliegen wird dies in 10 Jahren bereits ca. 12.500 € kosten. Um dies machen zu können, mußt du bereits jetzt jeden Monat ca. 100€ Rücklagen für neue Möbel bilden. Dies verhagelt dir die Rendite dann entgültig.

    Trotz meiner Kritik glaube ich, dass du auf einem gute Weg bist, es ist z.Zt jedoch wirklich schwer rentabel Objekte zu finden, die wenig bis keine Arbeit machen. Deine Idee nach aufwertbaren Objekten zu suchen ist daher richtig und eine der wenigen Möglichkeiten überhaupt noch Geld mit Immobilien zu verdienen. Denke aber daran, dass diese Objekte viel Arbeit bedeuten. Das geht nicht per Autopilot.

  8. Vielen Dank für das Lob und die Wünsche, Tobias und Daniel!

    Stefan,

    vielen Dank für die ausführlichen Anmerkungen, freut mich sehr!

    zu 1)
    Ja, das habe ich mir auch schon mal überlegt, dass man die Tilgungen bei der Eigenkapitalrendite berücksichtigen sollte. Fällt ja spätestens dann auf, wenn das Objekt abgezahlt ist.

    Allerdings: Solange das Objekt die Tilgung selbst trägt, ist es ja nach wie vor korrekt, dass ich 25% auf mein anfängliches EK bekomme. Und so lange ich keine Chance habe, das erweitere EK wieder raus zu bekommen (Transaktionskosten, Vorfälligkeit, Steuern), macht es für mich irgendwie Sinn die EK-Rendite nur auf das anfänglich eingesetzte Gelde zu beziehen. Denn das ist ja das Geld, welches ich wirklich reingesteckt habe. Der Rest kommt ja vom Objekt. Falls nicht, wenn ich also zuschieße müsste man es unbedingt berücksichtigen.

    Was meinst Du? Ich denke entscheiden ist, dass man sich bewusst macht, dass diese 25% linear sind, und keinen Zinseszins geben.

    zu 2)
    Sicherlich ein valider Punkt. Allerdings sollte man auch berücksichtigen, dass die 2% mit denen ich gerechnet habe, ja auch nur in etwa der Inflation entsprechen.

    Vielen Dank auch für Deine Schlußworte, die Zeit möchte ich gerne rein stecken, weil sie sich ja gleich zweimal auszahlt: Für das konkrete Objekt und ich lerne für die Zukunft 🙂

  9. Das mit der Renditebetrachtung ist vermutlich Geschmacksache.

    Ich vergleiche lieber die Renditeentwicklung zusammen mit der Tilgung und über einen längeren Zeitraum, weil ich dann die Möglichkeit habe diese mit anderen Anlageformen, wie z.B. einen Aktiensparplan zu vergleichen.
    Betrachte ich nur die anfängliche Eigenkapitalrendite von 25%, dann bekomme ich leicht den Eindruck, dies wäre mit einer sicheren altenativen Anlageform nicht zu erreichen. Beziehe ich jedoch die Tilgung mit ein, merke ich schnell, ob ich wirklich besser abschneiden kann als z.B. mit einer Akteinanlage.
    Ich muß mit der Immobilienalage auf Dauer deutlich besser sein als mit einem ETF-Sparplan aller Finanzwesir. Schaffe ich dies nicht, kann ich besser den Sparplan wählen. Um dies herauszufinden benötige ich jedoch auch die Tilgung in meiner Renditeberechnung.

  10. Hallo kleiner Hai,

    ein interessanter Beitrag über deinen ersten Immobilienerwerb.
    Ich bin gespannt auf weitere Folgeberichte.

    Eine Anmerkung: Hast du bei deinen Ausgaben die Grundsteuer berücksichtigt? Diese beträgt je nach Gemeinde für ein solches Objekt schätzungsweise 100 – 200 € pro Jahr. In der Regel ist diese quartalsweise zu zahlen.

    Beste Grüße vom
    Capital Insider-Blog

    1. Hallo Insider,

      die Grundsteuer ist – genau wie beispielsweise Warmwasser oder andere Betriebskosten – für mich nur ein durchlaufender Posten, da sie umlagefähig ist. Im Sinne der „zweiten Miete“ sind Nebenkosten natürlich relevant, die Grundsteuer ist es aber wohl eher nicht, was den Kohl hier fett macht 🙂

  11. Ich denke, die Rücklagen sind viel zu niedrig angesetzt. Selbst wenn du gebrauchte Möbel als Ersatz kaufen möchtest, kommst du mit diesen Summen nicht wirklich weit.
    Ich spreche aus Erfahrung…. Auch die Rücklage für die Wohnung selbst ist viel zu niedrig. Hier fällt vielleicht in den ersten Jahren nicht viel an, aber irgendwann kommt zwischendurch mal der dicke Hammer.

    Hier waren es: Balkone, Heizung, Fassade und sonstiger Kram. Das hat den ein oder anderen Eigentümer ziemlich umgehauen, da in der offiziellen Rücklage nicht genug drin war und man selber auch nicht ausreichend gespart hat.

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