Bausparverträge sind ein heißes Thema, das haben auch die Kommentare zu dieser Serie gezeigt. Zum Abschluss nun nochmal eine kompakte Zusammenfassung der wichtigsten Punkte sowie meine persönlichen „lessons learned“.

Die Idee des Bausparens (Teil 1) ist simpel: Ein Bausparvertrag wird über eine gewisse Summe abgeschlossen. Zuerst spart man über einige Jahre hinweg einen Teil (meist 40 % bis 50 % der Bausparsumme) bei unterdurchschnittlichen Zinsen an, um dann anschließend neben den Ersparnissen ein Darlehen zu günstigen Konditionen ausgezahlt zu bekommen. Die Höhe des Darlehens ist dann die Differenz zwischen Erspartem und Bausparsumme.

Nicht für Kinder unter 3 Jahren

Ein Bausparvertrag ist allerdings kein Sparbuch und als Geschenk für Neugeborene nicht geeignet. Typischerweise kommt ein Bausparvertrag mit einer Abschlussgebühr von 1 % bis 1,6 %. Dazu kommen jährliche Gebühren und unterdurchschnittliche Zinsen. Wer sich hierauf einlässt sollte genau wissen warum, es sollte also klar sein wofür das Bauspardarlehen eingesetzt werden soll.

Natürlich ist da noch die Sache mit dem geschenkten Gaul, aber wer sich jetzt gerade überlegt ein Neugeborenes zu beschenken, greift besser zum Sparbuch / Festgeld oder noch viel besser zu einem breit diversifizierten, günstigen Indexfond.

Bausparen für Häuslesbauer

Wer in der fernen Zukunft, beispielsweise in 15 Jahren bauen möchte, ist sehr wahrscheinlich ebenfalls mit einem Indexfond besser bedient. Es sei denn, die Zinsen steigen bis dahin wieder auf über 10 %. Das zeigt die Berechnung in Teil 2.

Schwierig wird die Entscheidung wenn es nur noch um sieben Jahre geht. Wer sich sehr sicher ist, in ungefähr sieben Jahren bauen zu wollen, für den könnte ein Bausparvertrag interessant sein. Wohl nicht über die gesamte Summe, da dies zu einer extrem hohen monatlichen Belastung führen würde, aber einen Teil über den Bausparvertrag kann aus zwei Gründen sinnvoll sein. Das Zinsanstiegsrisiko wird verringert und vielleicht noch wichtiger: Die Zinsen für die Hauptfinanzierung werden gesenkt. Die Bausparsumme hilft die Beleihung für das restliche Darlehen zu reduzieren. Und da das Bauspardarlehen nachrangig abgesichert werden kann, kann das die Hauptfinanzierung deutlich günstiger machen. Das mit genauen Zahlen zu belegen wäre sehr schwierig, weil hierfür zu viele Annahmen gemacht werden müssten.

Wer jedoch nur mit dem Gedanken spielt zu bauen sollte wohl eher keinen Bausparvertrag „für alle Fälle“ abschließen. Dafür sind die Kosten zu hoch.

Bausparen zur Zinsbindung

Ein zur Zeit sehr beliebtes Modell nutzt Bausparverträge zur langfristigen Zinsbindung (Teil 3). Hierbei wird zur sofortigen Finanzierung ein endfälliges Darlehen aufgenommen, also ein Darlehen bei dem nur die Zinsen bezahlt werden. Statt der Tilgung wird dann der Bausparvertrag bespart. Wenn alles so klappt wie geplant, wird dann das endfällige Darlehen mit dem zugeteilten Bausparvertrag abgelöst.

Lange Zinsbindung?

So wie eine 15-jährige Zinsbindung teurer ist als eine 10-jährige, so ist natürlich auch die ca 30-jährige Zinsbindung nochmal etwas teurer. Ohne Kenntnisse über die Zukunft bleibt einem hier nur übrig, einen Grenzzinssatz zu berechnen. Beispielsweise kann ich berechnen, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sein müssen, damit es sich lohnt, die Zinsen auf 30 anstatt auf 10 Jahre festzuschreiben. Der Grenzzinssatz für das Beispiel, welches in Teil 3 berechnet wurde, liegt bei etwa 3,8%. Anhand dieser Zahl kann ich – basierend auf meiner Risikotragfähigkeit – die Entscheidung treffen, ob ich die Zinsen derart langfristig binden möchte.

Lange Zinsbindung mit dem Bausparmodell?

Fällt die Entscheidung zu Gunsten der langfristigen Zinsbindung, ist die nächste Frage, ob das Bausparmodell hierfür die richtige Wahl ist, denn es gibt auch Banken die „normale“ Annuitätendarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung anbieten. Um diese Frage zu beantworten, muss man einen Vergleichszins berechnen. Man möchte also wissen: Wie hoch müssten die Zinsen eines Annuitätendarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung sein, damit ich am Ende die gleichen Kosten bezahlt habe wie bei dem Bausparmodell. Man sollte den Vergleichszins immer selbst berechnen, so wie es in Teil 3 erklärt ist. Auf keinen Fall sollte man den Bauspardarlehenszins oder gar die Zinsen des Tilgungsaussetzungsdarlehen mit dem Vergleichszins verwechseln. Man kann ohne viel Erfahrung einem Angebot für das Bausparmodell auf den ersten Blick kaum ansehen wie gut es ist. Hier ist rechnen angesagt!

Das Beispiel aus Teil 3 zeigt, dass Bausparmodelle und lange gebundene Annuitätendarlehen durchaus miteinander konkurrieren können. Wer die Wahl hat, sollte sich allein schon wegen der Möglichkeit von Sondertilgungen für das Annuitätendarlehen entscheiden. Allerdings bieten nur sehr wenige Banken gute Konditionen für so langfristige Annuitätendarlehen an. Sollte man also nicht bei einer der wenigen Banken finanzieren können oder wollen, die entsprechende Angebote haben, dann kann das Bausparmodell die einzige Möglichkeit für eine derart langfristige Zinsbindung sein. In diesem kann das Bausparmodell eine sehr gute Wahl sein. Man sollte jedoch auch alle Nachteile kennen – bevor man unterschreibt.

Rechnen und Vergleichen

Das Rechnen mit Annuitätendarlehen und Bausparverträgen kann sehr schnell sehr verwirrend werden. Daher ist das richtige Vergleichen (Teil 4) nicht unbedingt einfach.

Möchte man verschiedene Bausparmodell-Angebote miteinander vergleichen, führt kaum ein Weg an einer Excel- oder LibreOffice Calc-Tabelle vorbei, weil wir normalerweise keine Intuition für diese Art von Zahlen haben. Wir können uns nicht vorstellen, was der Unterschied zwischen zwei Zehntel im Tilgungsaussetzungsdarlehen und zwei Zehntel im Bauspardarlehen ist.

Noch viel komplizierter wird es dann, wenn wir abwägen, ob es nicht doch das 10-jährige Annuitätendarlehen tut. Dann vergleicht man nämlich verschiedene Zinsbindungszeiten und verschiedene Modelle auf einmal. Wer hier nicht strukturiert vorgeht und das Problem in einzelne Teile zerlegt wird kaum einen belastbaren Vergleich erreichen.

Ganz wichtig ist auch, bei allen Vergleichen immer die monatliche Belastung mit zu berücksichtigen. Ein Angebot ist nicht unbedingt besser, nur weil die Gesamtkosten geringer sind. Wenn dafür die monatliche Belastung enorm viel höher ist, kann auch das günstigere Angebot objektiv das schlechtere sein. Gerade bei Bausparmodellen sollte man immer darauf achten, was mit der monatlichen Belastung passiert, wenn die Finanzierung in die Bauspardarlehensphase geht.

Fazit und Lessons Learned

Ich habe mich während der Recherche und während des Schreibens der Artikel intensiver mit dem Thema auseinandergesetzt als ich das vermutlich für eine einzelne Finanzierung jemals getan hätte. Ich denke, dass ich allein davon schon in Zukunft sehr profitieren werde. Aber es kommt noch besser:

Durch Eure Kommentar habe ich noch mehr gelernt. So hatte ich bisher nicht an die Nutzung von Bauspardarlehen als Eigenkapitalersatz gedacht. Auch die Kündigungsfrist des Guthabens war mir zuvor nicht bewusst. Der für mich interessanteste Punkt war wohl die höhere Vorfälligkeitsentschädigung beim Bausparmodell gegenüber Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeiten. Daher vielen Dank ganz besonders für die kritischen Kommentare. Aber auch Euer Lob für die bisherigen Teile freut mich sehr!

Wer nach dieser Zusammenfassung jetzt doch noch die ganze Serie anschauen möchte, findet in Teil 1 einen Überblick über die Serie.

Hat Euch die Serie gefallen oder vielleicht sogar weiter geholfen? Habt Ihr noch weitere Hinweise oder Kritik? Ist irgendwas unklar geblieben? Gibt es noch ein Thema, welches die Serie noch ergänzen sollte? Ich freue mich auf Euer Feedback!