Vermieter haben eine soziale Verantwortung

In den USA ist es – je nach Bundesstaat – möglich einen Mieter, der seine Miete am 05. des Monats nicht gezahlt hat, am 23. des selben Monats vor die Türe zu setzen. Dafür gab es auf dem Immopreneur-Kongress großen Applaus während des Vortrags von Jack Bosch. Dieser zeigte wie das genau aussieht. Hier sein Beispiel aus Arizona:

  • Am 05. Tag des Monats: Mahnung
  • Am 10. Tag des Monats: Klage einreichen
  • Am 20. Tag des Monats: Gerichtstermin
  • Am 23. Tag des Monats: Zwangsräumung

Die Kosten für das Räumungsverfahren liegen dabei zwischen $300 und $500 laut Jack. Mehr zu seinem Vortrag und anderen Vorträgen am zweiten Tag auf dem Kongress bald hier im Blog.

Gegensatz in Deutschland

Helge Norbert Ziegler hat am ersten Tag des Kongresses davon berichtet, dass es vom ersten Mietrückstand bis zur Räumung in Deutschland im Schnitt 15 Monate dauert. Das bedeutet also 15 Monate Mietausfall plus erheblich höhere Anwalts- und Verfahrenskosten. Im Schnitt kommen so wohl 13.000 Euro Verlust zusammen.

Ich habe mit einem Anwalt gesprochen, der meinte, er garantiere seinen Mandaten, die sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, dass sie 18 Monate länger in der Wohnung bleiben können. Dabei werden dann alle Fristen für Stellungnahmen voll ausgenutzt, Gerichtstermine müssen dann „leider“ kurzfristig abgesagt werden und so weiter.

Was ist besser?

Ich finde beide Zustände nicht akzeptabel. Bevor mir jetzt viele Leute sagen werden: „Mach das erst mal als Vermieter durch“: Ich habe hier schon meine ganz persönlichen Erfahrungen mit dem Mieterschutz gemacht, auf die ich aber hier nicht eingehen möchte.

Als Investoren geht es uns natürlich vor allem um die Rendite. Das ist auch völlig in Ordnung und das ist auch bei mir so. Bei uns in der Baugruppe sind schon ein paar Leute genervt von mir, weil ich bei jeder Entscheidung (Holz- oder Kunststoffenster war da die letzte) die Frage stellte: Bringt mir die teurere Option mehr Miete? Oder einen höheren Wiederverkaufswert? Wenn nicht, verzichte ich gerne.

Soziale Verantwortung ohne Wohltäter zu sein

Ich gebe zu: Ich investiere in Immobilien weil ich mir hiervon eine hohe Rendite verspreche. Es geht mir nicht darum, den Menschen etwas gutes zu tun. Ich erwarte Rendite und bei einer Neuvermietung werde ich auch die maximale Miete verlangen, die auf dem Markt möglich und gesetzlich zulässig ist. Es geht mir also nicht darum, mit meinen Investments etwas Gutes zu tun – es geht mir um Vermögensaufbau.

Trotzdem haben Vermieter – genau wie Arbeitgeber – eine soziale Verantwortung. Was für mich Renditeobjekt ist, ist für den Mieter sein Zuhause. Ich habe – im Idealfall – viele Mieter, der Mieter hat aber nur einen Vermieter.  Was für mich ein Investment ist, das viel Freude bringen oder mir ein wenig die Laune versauen kann, ist für den Mieter der Unterschied zwischen Obdachlosigkeit und einem Zuhause. Diese Asymmetrie führt dazu, dass der Staat ein Schutzbedürfnis des Mieters sieht. Und das völlig zurecht!

Ich muss also kein Wohltäter sein und meine vermietete Wohnung als milde Gabe an die Gesellschaft betrachten um zu sagen: Es ist nicht akzeptabel jemanden, der mit der Miete 23 Tage im Verzug ist, vor die Türe zu setzen – im Zweifel mit Gewalt. Jemanden obdachlos zu machen, nur weil er mir 23 Tage lang eine Monatsmiete schuldet – geht’s noch? Als für dieses amerikanische Modell Applaus auf dem Immopreneur-Kongress aufbrandete, habe ich mich geschämt!

Natürlich kann man jetzt fragen: Ist es besser, jemanden nach drei oder sechs Monaten auf die Straße zu setzen? So zynisch das klingen mag: Definitiv ja! So hat der Mieter noch eine Chance, sich wieder aufzurappeln und weiter in der Wohnung zu wohnen, wenn er wieder bezahlen kann.

Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland „hat nichts“

Für die meisten, die das hier lesen, ist es wahrscheinlich unvorstellbar einmal in eine Situation zu kommen, in der sie nicht in der Lage sein werden, ihre Miete zu bezahlen.  Aber schauen wir mal in die Statistiken. Man muss sich nicht mit verschiedenen Armutsbegriffen herumschlagen, ein Blick auf die Verteilung der Nettovermögen in Deutschland reicht aus:

Nettovermögen deutscher Haushalte nach Perzentielen
Nettovermögen deutscher Haushalte im Jahr 2013. Datenquelle: IZA

 

Alle folgenden Daten beziehen sich auf das Jahr 2013 und stammen aus dem IZA Research Report No. 731. Die Grafik ist so zu lesen: P10 ist das Perzentil der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. Das bedeutet also die 10% der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. P20 sind dann die nächsten 10% der Haushalte und so weiter, bis P90 die 10% der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen bezeichnet. P95 sind entsprechend die fünf Prozent der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen.

Die untersten 10 Prozent der Haushalte haben im Schnitt 896 Euro negatives Nettovermögen, also Schulden. Tatsächlich haben 11,5% aller Haushalte in Deutschland ein negatives Nettovermögen. 19,5% aller Haushalte in Deutschland haben kein (oder ein negatives) Nettovermögen. Dies führt dann dazu, dass P20 also die „zweit geringsten“ 10% im Schnitt ein Nettovermögen von 17 Euro haben. Und es geht noch weiter: P30 hat ein Nettovermögen von 3.489 Euro.

Das bedeutet also: Für rund ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist eine teure Autoreparatur und eine defekte Waschmaschine im selben Jahr existenzbedrohend. Es geht hier also nicht um ein paar Abgehängte, die irgendwie selber schuld sind. Es geht um jeden dritten Haushalt in Deutschland! Klar sind da noch einige Studenten- und Azubi-WGs dabei. Aber selbst wenn es „nur“ jeder vierte Haushalt wäre, wäre das noch immer extrem krass!

Und in einer solchen Situation fände ich es verheerend, wenn man innerhalb von 23 Tagen vor die Tür gesetzt werden könnte. Jeder der meint, so etwas könnte nur fiese Mietnomaden treffen, sollte sich bewusst machen: Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist finanziell so wackelig auf den Beinen, dass es sie jederzeit treffen könnte.

18 Monate ist auch keine Lösung

Trotzdem sind bis zu 18 Monate für Vermieter viel zu viel. Es müsste also ein guter Kompromiss her. Schnellere Gerichtstermine wäre mal ein Anfang. Die Dauer der „Gnadenfrist“ sollte politisch bestimmt und nicht von Verfahrenstricks geprägt sein. Dann wüssten beide Seiten genau wo sie dran sind und es könnte ein fairer Kompromiss gefunden werden.

Mein Fazit

Ich persönlich versuche durch gute Mieterauswahl zu verhindern, überhaupt in diese Situation zu kommen. Ich bin mir bewusst, dass das die Situation für diejenigen nicht einfacher macht, die finanziell schwach unterwegs sind und eine Wohnung suchen. Einen Moment lange habe ich abgewogen, ob das etwa ein Argument sein könnte, dass diese lange Frist es der betroffenen Gruppe am Ende noch schwieriger macht eine Wohnung zu finden. Ich glaube aber nicht, denn Frist hin oder her: Am Ende würde ich mich immer für den sichereren Kandidaten entscheiden, wenn ich die Wahl hätte. Egal ob 23 Tage oder 18 Monate.

Trotz aller Renditeoptimierung sollten wir Investoren nicht vergessen, dass unsere Vertragspartner Menschen sind und wir eine soziale Verantwortung haben. Was den Applaus auf dem Kongress betrifft: Ich hoffe der wurde mehr durch Zumutungen im deutschen System motiviert als durch ein wirkliches Gut-Finden eines Systems in dem Menschen innerhalb von 23 Tagen auf die Straße gesetzt werden können.

 

Fußnoten

  1. IZA Research Report No. 73 (pdf), Seite 153, Grafik „Verteilung des Vermögen privater Haushalte in Deutschland“

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8 thoughts on “Vermieter haben eine soziale Verantwortung”

  1. Ich denke mir eher: Es kommt auf den Umstand an. Wenn ich jeden Monat den Kredit abbezahlen muss, tut der Mietausfall nun mal weh. Die Frage wäre dann: Wieso zahlt derjenige nicht? Wenn derjenige z.B. ankündigt, dass er wegen Tod / Arbeitslosigkeit und Co. nicht die komplette Miete zahlen kann, wäre ich auch kein Unmensch. Wäre aber über eine Teilzahlung froh. Umziehen muss derjenige trotzdem, wenn er sich die Miete auf Dauer nicht mehr leisten kann. Kaution würde ich dann einbehalten. Kaputtes Auto, Waschmaschine etc. würde ich wohl nicht als Ausrede gelten lassen. Von Hand waschen, mit den Öffentlichen fahren. Es gibt Alternativen zum nicht-Miete zahlen.

    1. Der Umstand ist zweitrangig wenn die Konsequenz die selbe ist: kein Cash in der Täsch. Daher lieber nicht das Maximale an Miete herausholen und lieber auf Mieter setzen, die auch einen Ertragsausfall ggfs. durch nur einen Lohneingang schultern könnten. Höchste Rendite = höchstes Risiko auch bei Mietern.
      Die Ex-Studentin kommentiert ja nun wirklich alles, und oftmals sind die Ausführungen halt spekulativ, wenn man nicht selbst aktiv die Perspektive wahrzunehmen weiß.

    2. Ich kenne selber keine Fälle von Miet-Nicht-Zahlern, aber meine Erfahrung bei größeren, finanziellen Problemen allgemein ist, dass dort in 95% der Fälle viel größere soziale, psychische und andere Probleme dahinter stecken. Nehmen wir das Beispiel Arbeitslosigkeit: Wenn sich meine Einkommenssituation verschlechtern würde, würde ich mich zeitig nach einer günstigeren Wohnung umschauen. Oder Autoreperatur: was ist mit dem Auto das für den Beruf benötigt wird?

      In solchen Fällen stelle ich es mir ehrlich gesagt sehr schwer vor von außen zu beurteilen ob das jetzt nachvollziehbare Gründe sind oder nicht.

      Wobei ich das nur als Ergänzung verstanden haben will. Den Grundsatz immer die Umstände und den konkreten Fall zu berücksichtigen, kann ich natürlich nur unterstützen und das sieht die Gesetzgebung und die Rechtsprechung ja durchweg auch so.

  2. Das amerikanische System ist unmenschlich. ich kann nicht verstehen, dass da wirklich applaudiert wurde. Das deutsche System ist schon gut, die Dauer des Rechtsstreits ist nur leider viel zu lang, eine Verkürzung auf drei Monate von Klageeinreichung bis Räumung fände ich gut aber wohl kaum umsetzbar.

    Durch die besondere Struktur meiner Immobilien hatte ich schon öfter den Fall, dass Mieter ihre Miete nicht zahlen konnten. Ich musste auch schon räumen lassen, jedoch auch anderen Gründen.

    Wenn absehbar ist, dass sich Ihre finanzielle Situation nicht bessert und sie weiterhin die Miete nicht zahlen können biete ich im Normalfall an die Mietschulden zu erlassen, wenn Sie innerhalb eines Monats ausgezogen sind. Bisher bin ich damit gut gefahren und das Geld sehe ich eh nie wieder. Dies klappt natürlich nur bei solchen Mietern, die es nicht von vornherein darauf angelegt haben keine Miete zu zahlen, solche hatte ich aber noch nie.

    @Svenja
    Sehe ich anders. Weniger Miete zu nehmen garantiert mir keine solventeren Mieter – eher im Gegenteil eine geringe Miete zieht eher Geringverdiener an. Ich nehme immer soviel wie der Markt erlaubt. Dies gibt auch einen größeren Spielraum, wenn mal jemand nicht zahlen kann.

  3. Hier noch ein kleiner Kommentar von mir, die beruflich mit Mietschulden, Räumungsklagen usw. konfrontiert gewesen ist.
    Ich finde den geschriebenen Blogbeitrag gut. Es werden ja nicht nur rechtliche sondern vor allem ethnische Punkte ausgedrückt. Besonders den Beitrag mit den Fenstern in der Baugruppe finde ich gut – Muss es immer das teuerste/neuste sein?
    Die in dem Beitrag aufgeführte Statistik zeigt leider die brutale Realität in unserem Land.
    Jetzt zu dem was ich beruflich so miterleben durfte. Dies ist auch ein Grund weswegen ich persönlich nicht in eigene Mietimmobilien investieren möchte.
    Ich wohne in Hamburg und arbeite beim Gericht, vor ziemlich längerer Zeit ( zum Glück) hatte ich auch mit Mietsachen zu tun. Denn da kann man auch das Kotzen bekommen. Ich bin ja auch Mieterin.
    ich beschränke mich jetzt mal nur auf die Räumungsklagen. Die Klage muss eingereicht werden und dazu ist auch ein Kostenvorschuß notwendig. Kostet erstmal Geld. Dann dauert das mit dem verfahren und er anschließenden Räumung. Und die 15 Monate Zeit sind durchaus realistisch – länger kann es auch dauern. Jetzt kommt etwas internes – bei jeder Räumungsklage wird das Amt für Wohnungssicherung informiert. Die werden auch tätig und versuchen auch mit der beklagten Partei Kontakt aufzunehmen. Die sind auch bereit die in bestimmten Fällen die ausstehende Miete zu übernehmen.
    Dann kann es auch passieren das der/die Beklagte am Tag der Räumung – die Wochen vorher von dem Gerichtsvollzieher angekündigt worden war und es vorher auch Kontaktversuche von der Sozialbehörde gegeben hat – und eine Ersatzwohnung bzw. Ersatzunterkunft bereitzustellen.
    Dies wird tatsächlich getan – es muss niemand unter eine Brücke ziehen. Jedenfalls steht dann die Person gerade am Räumungstag bei Gericht in der Geschäftsstelle um Vollstreckungsschutz zu beantragen, wirklich x-mal persönlich erlebt. Oder und das ist mehrfach passiert am Tag davor um 15.55 Uhr, dann ist mit sozusagen pünktlich nach Hause gehen für mich an dem Tag erst mal nichts gewesen.
    Jetzt kommt noch ein Knaller. Wir haben hier in Hamburg die SAGA, ein großes städtisches Wohnungsbauunternehmen, die auch die Sozialwohnungen von der Stadt managen. Zumindest die meisten. Da wird eine Person aus einer Saga Wohnung herausgeklagt und geht zum Wohnungsamt, welches ihr einen Wohnungsberechtigungschein zum Bezug einer Sozialwohnung erteilt. Mit diesem wird zur SAGA gegangen, die eine Wohnung zur Verfügung zu stellen haben.

    Eine privater Vermieter der so seine 1 oder 2 Wohnungen hat und diese wohl auch finanziert hat und die Miete dazu nutzt die Schulden für die Hypothek abzuzahlen kann bei einer einjährigen Ausfalldauer auch existenzgefährdend sein.
    Nicht alle Vermieter sind reich! Wobei reich auch noch definiert werden kann.

    1. „vor allem ethnische Punkte ausgedrückt“

      Ich weiß es war nur ein Typo, aber ich musste doch schmunzeln. Ich hoffe sehr stark, dass es bei der Frage „an wen vermiete ich?“ in den seltensten Fällen um Fragen der Volkszugehörigkeit geht 😉

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