Bausparverträge sind zur Zeit bei der Immobilienfinanzierung sehr angesagt. Grund genug in einer Artikelserie einmal genauer zu beleuchten, wie Bausparverträge funktionieren, was sie können und wozu sie nicht geeignet sind.

• Teil 1 (dieser Teil) beschäftigt sich mit der grundlegenden Funktionsweise von Bausparverträgen
• Teil 2 untersucht Bausparen für die Zukunft, also die Frage ob Bausparverträge für die Vermögensbildung oder die Vorbereitung auf einen geplanten Bau / Kauf einer Immobilie geeignet sind.
• Teil 3 beleuchtet das beliebte Modell von Bausparen zur Zinsbindung
• Teil 4 erklärt, wie man Bausparverträge unter einander und mit Annuitätendarlehen am besten vergleicht.
• Teil 5 zieht ein Fazit und fasst die Erkenntnisse nochmals zusammen

Grundlegende Funktionsweise

Die ursprüngliche Idee von Bausparverträgen ist solidarischer Natur. Viele Sparer legen Geld über einen gewissen Zeitraum mit eher geringen Zinsen an (Ansparphase) um anschließend nach der sogenannten Zuteilung ein zinsgünstiges Darlehen zu bekommen (Darlehnsphase). Die Bausparkasse ist also eine Art Sparergemeinschaft. Das funktioniert natürlich nur, wenn das Verhältnis aus Verträgen in der Sparphase und Verträgen in der Darlehnsphase in einem bestimmten Verhältnis steht. Dieses Verhältnis wird über die Zuteilungsreife (siehe unten) geregelt.

Ein Bausparvertrag wird immer über eine gewisse Summe abgeschlossen. Typischer Weise werden 40% bis 50% dieser Summe erspart, der Rest kann dann anschließend als Darlehen genommen werden.

Ansparphase

Während der Ansparphase zahlt der Bausparer monatlich einen (variablen) Betrag ein. Die Bausparkasse gibt immer einen Regelsparbetrag an, für welchen der Vertrag „ausgelegt“ ist. Eine typische Größenordnung für den Regelsparbetrag ist 3 bis 7 Promille der Bausparsumme. Bei einem Regelsparbetrag von 4 Promille wäre das also für einen Bausparvertrag über 50.000 € monatlich 200 €. Dabei kann die Bausparkasse die Annahme von Einzahlungen über dem Regelbetrag von ihrer Zustimmung abhängig machen. Zahlungen deutlich unter dem Regelbetrag über einen längeren Zeitraum können unter Umständen zu einer Einstufung in einen anderen Tarif führen.

Die Guthabenzinsen sind bei Bausparveträgen typischerweise eher gering, was bei dem aktuellen Zinsniveau dazu führt, dass viele Bausparverträge nur noch 0,1% Zinsen im Jahr bieten. Typischerweise dauert die Ansparphase 7 bis 11 Jahre, aber auch 15 Jahre sind durchaus möglich.

Es gibt auch Tarife die auf Sparen statt auf Darlehen ausgelegt sind, bei denen dann 0,5% Zinsen gezahlt werden, oder noch komplexere Tarife mit im variabler Verzinsung, bei denen der Zinssatz dann erst im Nachhinein bestimmt wird. Das hat dann aber mit dem eigentlich Bauspargedanken wenig zu tun und ist sicherlich ein unnötig komplexes und teueres Instrument zum Sparen.

Zuteilung

Die Zuteilung ist eine Nachricht von der Bausparkasse, dass ab diesem Zeitpunk das Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Der Bausparer hat dann die Möglichkeit das sofort, später oder gar nicht zu tun.

Für die Zuteilung sind in der Regel drei Kriterien relevant:

• Erreichung der Mindestsparsumme (typisch 40% bis 50%)
• Mindestspardauer (typisch 18 Monate)
• Erreichung der erforderlichen Bewertungszahl

Die Bewertungszahl ist ein Maß dafür, wie lange wie viel Geld eingezahlt war. Bei der LBS wird die Bewertungszahl beispielsweise folgendermaßen berechnet:

(Bausparguthaben einschl. Basiszinsen + (Summe der Basiszinsen x Zinsfaktor)) / (6 Promille der Bausparsumme)

Typische Zinsfaktoren liegen bei der LBS zwischen 375 und 600 mit „Ausreißern“ wie 63 oder 813. Hierüber wird gesteuert wie schnell ein Bausparvetrags eines bestimmten Tarifs zuteilungsreif wird.

Die Zielbewertungszahl kann sich im Laufe der Zeit ändern, da hierüber das Verhältnis Sparer zu Darlehensnehmer geregelt wird. Die Bausparkassen können und dürfen gesetzlich den Zeitpunkt der Zuteilung nicht garantieren.

Darlehensphase

Nach der Zuteilung kann sich der Bausparer entscheiden, ob er das Darlehen ausbezahlt haben möchte, nur sein Erspartes zurück haben möchte oder einfach noch weitersparen möchte. Gerade der letzte Punkt hat bei Altverträgen mit beispielsweise noch 4,5% Guthabenszinsen für Ärger gesorgt, weil einige Bausparkassen versucht haben, diese Kunden loszuwerden.

Im Falle der Auszahlung des Darlehens kann sich der Bausparer dann entscheiden, ob er das volle Darlehen, also Bausparsumme abzüglich Guthaben inkl. Guthabenszinsen oder nur einen Teil nehmen möchte.

Die Zinsen für die Auszahlungsphase stehen dabei von Anfang an fest, sie sind Bestandteil des gewährten Tarifs. Diese Eigenschaft wird gerne genutzt um sehr lange Zinsfestschreibungen (bis zu 30 Jahren) zu realisieren, wie in Teil 3 dieser Serie beschrieben wird.

Kosten von Bausparverträgen

Bausparverträge kosten in der Regel eine Abschlussgebühr von 1% bis 1,6% der Bausparsumme. Dazu kommt noch eine jährliche Gebühr in typischer Höhe von 6 € bis 12 € pro Jahr während der Sparphase. Die Abschlussgebühr kann je nach Bausparkasse und Vertrag entweder am Anfang bezahlt werden oder über die ersten Jahre verteilt von den Einzahlungen abgezogen werden. Eine sofortige Zahlung am Anfang kann Steuervorteile mit sich bringen, wenn man die Kosten wie bei vermieteten Immobilien von der Steuer absetzen kann.

Weitere Kosten können bei der Auszahlung durch die Sicherung entstehen. Die Bausparkasse kann nämlich bei größeren Summen eine – gegebenenfalls nachrangige – Grundschuldeintragung verlangen.

Flexibilität

Bausparverträge sind – abgesehen von den Gebühren – eine recht flexible Sache. So kann wie bereits geschildert die Höhe der monatlichen Zahlungen verändert oder ganz ausgesetzt werden. Während der Ansparzeit kann üblicherweise jederzeit das gesamte Guthaben ausgezahlt werden – allerdings erst nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Es gibt Bausparkassen bei denen man das Geld schneller bekommen kann, wenn man eine saftige „Strafgebühr“ bezahlt. Die Abschluss- und Jahresgebühren gibt es natürlich nicht zurück. Lediglich bei besonderen Tarifen könnte man eventuelle „Bonuszinsen für erfolgreiche Sparer“ verlieren.

Auch während der Darlehensphase sind Bausparverträge sehr flexibel. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurück gezahlt werden.

Eine große Einschränkung der Flexibilität gibt es jedoch: Das Bauspardarlehen darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Ob Vermietung oder Eigennutzung ist egal. Auch ob kaufen, bauen, renovieren oder Immobilienkredit ablösen spielt keine Rolle. Aber ein neues Auto kann so nicht finanziert werden (wäre ja auch Unfug) und auch für Aktien darf das Darlehen nicht genutzt werden.

Bei Abschluss muss aber noch nicht feststehen, wofür das Darlehen genutzt wird. Sollten sich die Pläne also im Laufe der Zeit ändern, kann das Darlehen auch für ein anderes wohnwirtschaftliches Projekt genutzt werden.

Die Übertragung aller Rechte und Pflichten eines Bausparvertrags auf andere Personen ist in der Regel nur auf Angehörige möglich und auch hier muss die Kasse zustimmen.

Wie sicher sind Bausparguthaben?

Wenn ich alles richtig verstanden habe, sind Bausparguthaben bis 100.000 genauso sicher wie reguläre Bankguthaben im gleichen Umfang auch. In beiden Fällen greift „die“ gesetzliche Einlagensicherung.

Die LBS sagt: „Seit das Sicherungssystem in den 1970er-Jahren gegründet wurde, hat noch nie ein Kunde einen Verlust seiner Einlagen erlitten. Auch musste das Sicherungssystem seit Gründung noch nie einen Einleger entschädigen.“

Anders ausgedrückt: In über 45 Jahren gab es noch nie einen Verlust. Das ist gut. Allerdings wurde das Sicherungssystem auch noch nie getestet. Wie sicher „die“ gesetzliche Einlagensicherung ist, soll hier nicht diskutiert werden. Allerdings gibt es hierzu einen sehr spannenden Artikel von Kritische Anleger.

Verbreitung von Bausparverträgen

Nicht nur im Schwabenland, wo Kinder mit Bausparverträgen auf die Welt kommen¹, sind Bausparverträge sehr verbreitet. Ende 2015 gab es knapp 30 Millionen laufende Verträge. 2013 war das Gesamtvolumen bei 36 Milliarden Euro.

Von 2004 bis 2009 ging die Zahl der bestehenden Bausparverträge leicht (um ca 3 Millionen) zurück und ist seit dem ziemlich stabil, was bedeutet, dass ähnliche viele Verträge auslaufen wie neu abgeschlossen werden. Es ist also ohne jedes Qualitätsurteil festzustellen, dass Bausparverträge nach wie vor zum Mainstream gehören.

Ausblick

Das waren jetzt die Grundlagen zum Thema Bausparvertrag. Habe ich etwas wichtiges vergessen? Gerne nehme ich Anregungen in den Kommentaren auf.

Interessanter als die reinen Grundlagen sind natürlich Betrachtungen ob bzw. unter welchen Umständen sich Bausparverträge lohnen. Sicherlich lohnen sie sich nicht für jeden. Ob sich Bausparverträge für die Zukunft, also zum Sparen oder für zukünftige Immobilienprojekte lohnen, darum wird es in Teil 2 dieser Serie gehen.

 

Update 13.03.: Hinweis auf Kündigungsfrist für Bausparguthaben ergänzt. Danke hierfür an Swantje B.

1. Ich jedoch nicht.