Meine Immobilie Nr. 1 gegen ETFs

Mein erstes Objekt, welches ich hier vor kurzem vorgestellt habe, hat eine Eigenkapitalrendite von 25 Prozent! Das ist kaum zu vergleichen mit den 7 % bis 9 %, die man bei einem langfristigen passiven Börseninvestment auf breit gestreute Indexfonds erwarten kann. Es sei denn natürlich, man vergleicht es!

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist ein Maß dafür, wie viel Gewinn ein Investment im Vergleich zum eingesetzten Eigenkapital liefert. Die Eigenkapitalrendite ist für mich als Investor besonders wichtig, weil sie mir sagt, wie viel ich für mein eigenes Geld zurück bekomme.

Finanziere ich eine Immobilie für 100.000 € zu 100% und trage nur die Kaufnebenkosten selbst, so investiere ich selbst beispielsweise nur 10.000 €. Wenn ich jetzt nach Abzug aller Kosten inkl. Zinsen (nicht Tilgung1) jährlich 2.500 € Gewinn mache, dann sind das eben 25 % auf mein eigenes Geld.

Würde ich gar nicht tilgen und würden Mieten, Kosten, Zinsen und alles andere gleich bleiben, so würde ich für immer 25 % Eigenkapitalrendite erhalten. Zu beachten ist aber, dass es hierauf keinen Zinseszins gibt, da der Gewinn ja immer vollständig an mich ausgeschüttet wird. Stellt also jemand die Frage, was besser ist: 25 % ohne Zinseszins oder 8 % mit Zinseszins hängt die Antwort immer davon ab, wie lange das Geld angelegt werden soll.

Bevor wir jetzt also genau diesen Vergleich machen, noch kurz eine Anmerkung zur Tilgung. Diese erhöht (bis auf die sich verringernden Zinsen) meinen Gewinn nicht. Dennoch wird durch die Tilgung weniger Gewinn an mich zur freien Verfügung ausgeschüttet, der Eigenkapitaleinsatz steigt also.

Auch wenn es sich für mich nicht so anfühlt, weil ich ja nur einmalig am Anfang Geld aus der Hand gegeben habe, die Tilgung erhöht Stück für Stück mein eingesetztes Eigenkapital. Bei (nahezu) konstantem Gewinn, bedeutet das also eine sinkende Eigenkapitalrendite. Korrekter Weise hätte ich also am Anfang des Artikels schreiben müssen: Mein Objekt hat eine anfängliche Eigenkapitalrendite von 25%.

Vergleich mit der Börse

Wie Stefan (Immobilienanleger) in seinem Kommentar richtig schreibt muss eine Immobilienalage auf Dauer deutlich besser sein als mit ein ETF-Sparplan alla Finanzwesir. Denn nur das rechtfertigt das höhere Risiko.

Da der Vergleich jedoch nicht ganz einfach auf eine einzige Zahl zu reduzieren ist, habe ich für verschiedene Szenarien Plots erstellt.

Gemeinsamkeiten aller Szenarien

Das sind die Grundlagen für alle Plots:

  • Eingesetztes Eigenkapital: 10.685,32 €
    • davon Kosten: 9.245,12 €
      • davon Geldbeschaffungskosten2 vor Vermietung: 1889 €.
        • hiervon wieder von der Steuer 2015 und 2016 erstattet: 685 €
    • davon Kaufpreis3: 1.440,20 €
  • jährlicher Gewinn aus Miete: 2.702 €
  • Alle Angaben sind vor der Steuer. Zumindest am Anfang rechne ich aber mit einer Nullrunde bei den Steuern für die Immobilie.
  • ETFs werden ohne Gebühren oder Steuer gerechnet.

Die Steuererstattung mindert das eingesetzte Eigenkapital wieder. Für den Vergleich bekommen die ETF-Depots daher 10.000 € Startkapital. Die Immobilie startet mit 1.440 €.

Durch die Besonderheit mit der Einmalzahlung von 10.000 € nach 5 Jahren für den Bausparvertrag bekommen beide Konten (Immo und ETF) nach 5 Jahren 10.000 € gutgeschrieben. Bis dahin hat die Immobilie im Jahr 1.200 € freien Cashflow. Für die Rechnung hier, wird dieser für die ersten 5 Jahre mit 7 % verzinst. So als hätte ich ein Depot dafür angelegt. Dies ist nötig, damit der Vergleich fair bleibt. Ansonsten hätte ich für die ersten 5 Jahre Auszahlungen aus dem ETF-Depot machen müssen.

Als letzten Punkt bevor es zu den einzelnen Szenarien geht, sollte angemerkt werden, dass ich hier mit gleichbleibender Tilgung und Zinsen gerechnet habe. Dies ist wegen des Tilgungsaussetzungsdarlehen, was über die Hälfte der Finanzierung ausmacht auch in Ordnung. Beim Annuitätendarlehen würden die Zinskosten zwar sinken, aber andererseits würde auch die Instandhaltungsrücklage deutlich steigen. Beide sich teilweise ausgleichenden Effekte vernachlässige ich im folgenden.

Szenario 1: Konstante Mieteinnahmen

Plot: Renditeentwicklung über die Zeit
Renditeentwicklung bei konstanten Mieteinnahmen

Die ersten vier Jahre braucht die Immobilie, um die hohen Kaufnebenkosten wieder reinzuholen. Danach einige Jahre fast Gleichstand, bevor die Immobilie ab Jahr 10 vom 9%-ETF-Depot abgehängt wird.

Hier scheint klar: Für dieses Geld hätte ich besser ETFs kaufen sollen. Geringeres Risiko bei ähnlicher Performance.

Szenario 2: Die Mieteinnahmen steigen

Ist das Management (=ich) mit dem Ergebnis unzufrieden, muss also weiter gerechnet werden. In Szenario 2 habe ich also auch Mietsteigerungen berücksichtigt. Ich gehe von 2 % pro Jahr aus. Das ist sogar noch ein Tick unter der langfristigen Inflation, sollte daher also eine durchaus faire Annahme sein. Natürlich steigen auch die Kosten mit der Inflation. Ich habe für dieses Beispiel einfach den Gewinn mit 2% pro Jahr erhöht. Das bedeutet, dass ich nicht nur die Bewirtschaftungskosten sondern auch die Zinsen mit 2 % pro Jahr (Achtung: nicht 2 Prozentpunkte) steigen lasse. Das ist natürlich Unsinn, darf aber als weiterer – sicherlich benötigter – Puffer für steigende Instandhaltungskosten herhalten.

Plot: Renditeentwicklung über die Zeit
Renditeentwicklung bei mit der Inflation steigenden Mieteinnahmen

Jetzt hat meine Immobilie ungefähr bei Jahr 10 die Nase am deutlichsten vorne. Wenn ich dann zum Einkaufspreis die Immobilie wieder verkaufen würde, sähe es gar nicht so schlecht aus. Da ich – zumindest nach jetziger Rechtslage – dann steuerfrei verkaufen würde, wäre der Nachsteuervorteil gegenüber den ETFs deutlich vorhanden. Das sollte man allerdings nicht überbewerten, da ich bei den ETFs vielleicht auch viel weniger Anreiz hätte diese zu verkaufen. Schließlich sinkt hier meine Eigenkapitalrendite nicht von Jahr zu Jahr.

Auch in diesem Szenario ist die Immobilie noch viel zu nah an den ETFs um das Risiko wirklich zu rechtfertigen.

Szenario 3: Die Immobilie hat eine Wertentwicklung

Hier ist deutlich zu erkennen, dass ich so genau, wie ich das bisher getan habe, gar nicht hätte rechnen brauchen. Denn die Wertentwicklung „macht alles platt“. Hier kommt der Hebel voll zum tragen. Ich habe in dem folgenden Plot aufgetragen, wie sich eine Wertentwicklung von +/- 1 % pro Jahr niederschlagen würde.

Plot: Renditeentwicklung über die Zeit
Renditeentwicklung unter Einfluss der Wertentwicklung

Sehr schnell ist erkennbar: Der Erfolg des Investments hängt von der Wertentwicklung ab. Das ist nicht gut, da ich diese Wertentwicklung nicht selbst bestimmen kann. Könnte ich die Immobilie aufwerten, wäre das etwas anderes. Bei einem Neubau ist das aber so gut wie ausgeschlossen, so dass ich in diesem Fall dem Markttreiben ausgeliefert bin. Zwei Punkte kommen mir hier aber zu Gute:

  • Durch die Zinsbindung bis zur Kompletttilgung für über die Hälfte des Darlehens werde ich was die Zinsen betrifft nicht so schnell unter Druck geraten zu verkaufen. Ich kann eine Delle im Markt also vermutlich recht schmerzfrei aussitzen.
  • Da mein Darlehen nicht mit der Inflation wächst, ist diese auf meiner Seite. Auch eine nominale Wertsteigerung von + 1 % pro Jahr, wäre bei einer Inflation von 2 % pro Jahr immer noch ein realer Wertverlust von fast 1%. Da bei einem Neubau natürlich von einem realen Wertverlust auszugehen ist, ist es aber trotzdem möglich, dass der Wert nominell wächst, was für mich einen realen Gewinn bedeuten würde.

Auch interessant: Ein nominaler Verlust von 1 % pro Jahr entspricht nach 10 Jahren bei einer Inflation von 2 % einem realen Wertverlust von insgesamt 26 %. Und trotzdem bin ich kaum schlechter als das 7 % ETF-Depot.

Fazit

  • 25 % anfängliche Eigenkapitalrendite ist nicht so toll wie es sich anhört.
  • Ein Neubau vom Bauträger in stabiler Lage definiert seinen Erfolg über die Wertentwicklung – nicht die Mietentwicklung.

Nach dem Schreiben dieses Artikels bin ich überrascht wie wenig korrekte Intuition ich zu Beginn für Zahlen wie anfängliche Eigenkapitalrendite oder jährliche Wertentwicklung der Immobilie hatte.

Wie geht es Euch dabei? Sind die Plots verständlich? Haben Euch diese Plots auch überrascht?

Fußnoten

  1. Tilgung sind keine Kosten. Zuerst habe ich das Geld von der Bank bekommen, dann gebe ich es wieder zurück. Das ist ein Nullsummenspiel.
  2. Eintragung der Grundschuld, Notarkosten für Grundschuld, Abschlussgebühr Bausparen, Zinsen
  3. Der Kaufpreis zählt hier nicht als Kosten, da ich davon ausgehe, einen entsprechenden Gegenwert erhalten zu haben.

17 thoughts on “Meine Immobilie Nr. 1 gegen ETFs”

  1. Toller Beitrag, ABER du hast die Instandhaltungs- und Renovierungskosten (Dach, Heizung, Maler…usw.) eines Gebäudes vergessen, welche sich nochmal deutlich negativ auswirken. Wenn ich mich richtig erinnere innerhalb der Lebensdauer eines Gebäudes (100 Jahre) liegt es bei dem 2-3 fachen der Herstellungskosten. Dadurch werden deine Nebenkosten für dich und deine Mieter mit der Zeit steigen = weniger Mieteinnahmen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Marius

    1. Hallo Marius,

      vielen Dank für Deinen Kommentar. Die Instandhaltungskosten hab ich nicht vergessen, die sind schon von den Einnahmen abgezogen, wie Du im Artikel über das Objekt selbst lesen kannst. Noch sehr wenig, das wird im Laufe der Zeit natürlich mehr. Vielleicht unterschätze ich die Kosten – vergessen hab ich sie aber nicht. Aber wie man sieht kommt es darauf gar nicht so an, am Ende entscheidet eh die Wertentwicklung.

      Was Du meinst ist übrigens die Peterssche Formel, denke ich. Die spricht vom 1,5-fachen der Herstellungskosten über 80 Jahre. Die Kosten sind aber sehr deutlich nicht linear verteilt. In den ersten 20 Jahren deutlich weniger.

  2. Es freut mich, dass ich dich zu diesem guten Artikel und den dahinterstehenden Überlegungen animieren konnte. Aus dem Bauch heraus hätte ich vermutet, dass die Immo noch etwas schlechter abschneidet als du es ausgerechnet hast.

    Hast du eigentlich die 57€, die du z.Zt. monatlich zuschießt als Sparpaln o.ä. in den ETF mit eingerechnet. Für einen fairen Vergleich gehören die eigentlich mit dazu. Genauso müßten andersherum bei einem Überschuss regelmäßige Auszahlungen aus dem EFT vorgenommen werden. Sobald z.B. dein cash flow durch Mieterhöhungen positiv wird.

    Wenn du noch eine Anregung für einen weiteren Artikel möchtest, dann vergleiche doch mal die Wohnung mit dem ETF und der vermieteten Wohnung, wenn du sie nicht vermietest, sondern selbst bewohnen würdest (Ich gehe davon aus, dass du z. Zt. zur Miete wohnst). Dafür benötigst du natürlich deinen Steuersatz und ein Einkommen (ruhig fiktiv) in deiner Berechnung, von dem du deine Miete zahlst. Ich würde sowieso nach Möglichkeit die Steuern mit reinnehmen, da sie ein erheblicher Einflussfaktor sind.

    Ich würde mich nicht wundern, wenn dich das Ergebnis überrascht

    1. Hallo Stefan,

      die 57 € im Monat habe ich nicht gerechnet, da ich diese nicht sparen werde. Im Gegenteil, ich habe die 100€ positiven Cashflow für die Immobilie wie beschrieben als ETF-Anlage gerechnet. Grund ist, dass ich auf die 10.000€ jetzt noch nicht anfange zu sparen. Diese möchte ich deutlich kurzfristiger ersparen. Als Berserker-Sparaktion sozusagen.

      Andersherum habe ich keine Auszahlung aus dem Depot ab Jahr 5 (also wenn die Miete die 150 € übersteigt) vorgenommen, weil ich dann mit erhöhten Instandhaltungskosten rechne. Ist natürlich alles sehr grob über den Daumen gerechnet, aber wie der letzte Plot zeigt, entscheidet am Ende eh die Wertentwicklung, daher glaube ich nicht, dass es sich lohnt hier noch viel genauer nachzurechnen.

      Zu Deinem letzten Punkt: Ich glaube das wäre momentan kein super Vergleich. Wir wohnen zur Zeit in der Tat zur Miete. Zahlen aber hier für die 60-m² Wohnung auf dem Dorf weniger Miete als die 30-m² Wohnung in der Stadt. Wir wohnen auch nicht in einem Neubau, weil uns das viel zu teuer wäre.

      Was man natürlich rechnen könnte, wäre die Rendite, wenn einer der Mieter die Wohnung selbst gekauft hätte, statt zu mieten. Das ist bei diesem Objekt aber nicht wirklich möglich oder interessant denke ich. Einen solchen Vergleich plane ich aber für mein Objekt Nr 3, sobald ich darüber berichten werde 🙂

  3. Interessant sind Beispielrechnungen immer – allerdings vergleichst du hier die Eigenkapitalrendite einer gehebelten Anlage mit der Eigenkapitalrendite einer ungehebelten Anlage. Übersehe ich etwas oder ist das der Vergleich von Äpfel mit Birnen? 🙂

    1. Hallo Slowroller,

      das ist ein wichtiger Punkt, den Du hier ansprichst!

      Ich denke für den Vergleich ist unerheblich, dass die eine Anlage gehebelt ist und die andere nicht. Das wichtige Kriterium ist die (Eigekapital-)Rendite im Verhältnis zum Risiko. Natürlich ist das Risiko durch das Hebeln erhöht.

      Ich gehe also durchaus davon aus, dass dass Immobilieninvestment ein höheres Risiko hat als eine passive Index-Strategie. Deswegen ja auch der Hinweis auf Stefans Kommentar, dass eine Immobilienanlage auf Dauer deutlich besser sein muss als die passive Indexstrategie.

  4. @Slowroller: Das ist genau das Problem bei dieser Betrachtung.

    Damit verwandt ist das Problem, dass man nach dem gleichen Motto nicht zB 100.000 Euro investieren kann, denn dazu müsste die Immobilie schon 1 Mio € kosten – dafür kriegt man aber den Kredit nicht. Das Spiel hier funktioniert nur bis zu einer gewissen Höhe und das macht die Anlage eben nicht alternativ zu einem ETF-Invest.

    Martin

    1. Hallo Martin,

      ich sehe nicht, warum das nicht gehen sollte. Vielleicht nicht bei der ersten Immobilie. Wenn Du aber schon ein kleines Portfolio aufweisen kannst, das erfolgreich und Cashflow-positiv ist und Du der Bank alles gut aufbereitest und das neue Objekt für 1 Million sich auch rechnet, warum soll die Bank Dir dann keinen Kredit geben, wenn Du 100.000 in Bar von Deinem eigenen Geld auf den Tisch legst?

      Was die „Anlage“ nicht alternativ zum ETF macht, ist dass es keine passive Anlage ist sondern aktives Investment. Es reicht eben nicht irgendwo die 100.000€ hin zu überweisen und Du bist fertig. Da gibt es eben viel mehr zu tun.

  5. Ok, die Rendite einer Neubau-Immobilie steht und fällt mit der Wertentwicklung. Das kauf ich dir ab.

    Allerdings bin ich ebenfalls der Meinung, dass man die unterschiedlichen Risiken (ETF vs. Immobilie) nicht außer Acht lassen darf. Klar kann man beim Lotto mehr Rendite erwirtschaften als mit einem Tagesgeldkonto. Wie würde denn der obige Vergleich ausfallen, wenn man mit gleichem Risiko (also gehebelt) in ETFs investieren würde? Ich glaube, die Frage lässt sich leicht als rhetorisch enttarnen.

    1. Hallo ETFSparer,

      vielen Dank fürs kritische Mitdenken! Auch ich bin (siehe Kommentar zu Slowroller) der Meinung, dass man die unterschiedlichen Risiken (ETF vs. Immobilie) nicht außer Acht lassen darf. Deswegen bin ich mit meiner Mietrendite ja auch nicht zufrieden, weil sie gefühlt nicht ausreichend viel größer ist als die ETF-Performance um das höhere Risiko zu rechtfertigen.

      Allerdings möchte ich nochmal klarstellen: Nicht allein der Hebel entscheidet über das Risiko! Der Hebel hebelt schließlich nur das Risiko, das davor schon da war. Ja, ich denke, dass das mit Faktor 10 gehebelte Immo-Risiko größer ist als das nicht gehebelte ETF-Risiko. Würde man auch den ETF mit Faktor 10 hebeln, wäre das aber wohl riskanter. Gleicher Hebel bedeutet eben noch lange nicht gleiches Risiko.

      Und ganz praktisch: Ich glaube eher, dass ein Immo-Investor den Millionen-Kredit bekommt (siehe Kommentar von und zu Martin), als dass ein ETF-Investor 100.000 € für einen 10.000 € Eigenkapitaleinsatz für sein ETF-Engagement bekommt.

      Würde ich einen auf 20 Jahre zinsgebundenen Kredit für ein Indexportfolio zu auch nur annähernd so guten Konditionen bekommen wie das momentan für Immobilien der Fall ist und könnte man die Zinsen steuerlich geltend machen, würde ich vielleicht auch auf selbst-gehebelte ETFs statt Immobilien umstellen, weil viel weniger Arbeit.

      ETFs, die man schon gehebelt kaufen kann, sind wohl eine ganz hässliche Sache, da Seitwärtsbewegung zu Abwärtsbewegung werden.

      PS: Die erwartete Rendite beim Lotto ist negativ, also eher kein so passender Vergleich 😉

      1. Zur Risikovervielfachung durch das Hebeln kommt beim Immobilienkauf ja auch noch die fehlende Diversifikation hinzu, die das Risiko des Investments ebenfalls in die Höhe treibt. Da man sich bei der Auswahl einer Immobilie auf ein (oder nur sehr wenige) Objekt(e) konzentriert, hat der Immobilienkauf daher einen deutlich stärker ausgeprägten Glücksspielcharakter als der ETF-Kauf.
        Aus Risikosicht wäre es somit vermutlich weniger riskant, mit geliehenem Geld in ETFs zu investieren als in eine Einzelimmobilie.

        P.S: Mag sein, dass die erwartete Rendite beim Lotto negativ ist (Quelle?), allerdings ist die mögliche Maximalrendite für einen Einzelnen höher, als bei Immobilien- oder Aktieninvestments (im Relation zum Einsatz).

        1. Klar, die Diversifikation ist nicht so groß wie bei ETFs. Neben der Anzahl der Objekte ist auch räumlich meist wenig Diversifikation vorhanden. Nur sehr wenige Objekte würde ich nicht unterschreiben wollen, aber sehr wenige im Vergleich zu ETFs sicher.

          Beim Glücksspiel weiß ich, dass das Haus einen statistischen Vorteil hat – immer. Immobilieninvestments sind eine aktive Sache. Ist eben wie ein Unternehmen. Da kann ich sehr viel selbst beeinflussen. Richtig und falsch machen. Das dem Glück zu überschreiben wäre sicher nicht fair auch wenn es vereinzelt sicher glückliche „Investoren“ gibt.

          Zur Lotto-Sache: Ich hab auf die schnelle keinen Erwartungswert gefunden. Da als Gewinn – wenn ich das richtig verstanden habe – aber nur 50 % der Einsätze ausgezahlt werden, würde ich annehmen, dass der Erwartungswert bei 50% liegen sollte. So ganz naiv.

      2. > Und ganz praktisch: Ich glaube eher, dass ein Immo-Investor den Millionen-Kredit
        > bekommt (siehe Kommentar von und zu Martin), als dass ein ETF-Investor 100.000 €
        > für einen 10.000 € Eigenkapitaleinsatz für sein ETF-Engagement bekommt.

        Das mag sein, aber trifft den Punkt nicht. Ich meinte ja, man hat 100.000€ (oder sagen wir 200 oder 300k) und will diese investieren.

        Beim ETF-Invest braucht man gar keinen Kredit (=kein Fremdkapital, nicht gehebelt).

        Beim Immo-Invest braucht man für den Hebel den Kredit. Bekommt ihn aber bei einer bestimmten Höhe (zB 2 oder 3 Mio) einfach nicht mehr. Die Schwierigkeit, die Bank von dem Kredit zu überzeugen ist eben proportional zum Risiko der Anlage. Irgendwann steigt die Bank aus, glaub es mir. Da geht es dann nur noch darum, wie viel Einkommen du hast, nicht, wie du glaubst, dass sich die Immobilie rechnet.

        Martin

        1. Hallo Martin,

          warum glaubst Du, dass die Bank aussteigen würde? Ich denke es ist tatsächlich andersrum. Ab einem bestimmten Punkt zählt nur noch, ob sich die Immobilie rechnet – nicht mehr Dein Einkommen. Natürlich brauchst Du weiterhin gute Bonität, weil die Bank niemandem Geld anvertrauen würde, der zeigt damit offensichtlich nicht umgehen zu können.

          Ab einer bestimmten Größenordnung spielt das eigene Einkommen keine Rolle mehr, da zählt dann nur noch das bisherige Portfolio sowie das neue Objekt. Ich selbst bin dort noch nicht angekommen, aber das haben so sowohl Bänker als auch erfahrene Investoren erzählt.

          1. Das ist doch eben mein Punkt. Die beiden Investments sind nicht vergleichbar.

            Beim einen brauchst du 300 TEUR.

            Beim anderen brauchst du 300 TEUR, eine Historie als Immobilienkaufmann, einen Businessplan und eine Präsentation für dein Investmentprojekt für die Bank. Und eine Zusage!

            Nicht. Vergleichbar.

  6. Wow, das ist eine sehr gute Analyse. Die Details dahinter muss ich für mich auch erstmal Sacken lassen, aber der größte Nachteil scheint wohl bei den Immobilien durch die hohen Anschaffungsnebenkosten zu entstehen? Wenn die entfielen (z. B. bei Zwangsversteigerungen) müsste die Immobilie deutlich besser dastehen.

    Ein Augenöffner war für mich nochmal die Erkenntnis, dass die Eigenkapitalrendite durch die Tilgung über die Zeit tatsächlich abnimmt! Das erklärt auch, warum so viele Immo-Investoren nach 10 Jahren wieder verkaufen wollen — Kredit getilgt und mit dem gewonnenen Geld wieder 25% Rendite starten.

    Mit diesem Ansatz (also nicht Buy-and-Hold) würde nach 10 Jahren die Rendite wieder deutlich gepushed — aber das Problem der Nebenkosten verstärkt sich.

    Komplex! Danke für die Denkanstöße!

    VG, Rico

  7. Schöner Artikel, insbesondere die grafische Darstellung, wie stark bereits geringe Veränderungen in der Wertentwcklung auf die Gesamtrendite durchschlagen!

    Dabei sollte man jedoch nicht vergessen, dass das eben nicht nur für die Wertentwicklung gilt. Auch veränderungen oder Fehlplanungen Instandhaltungs/Renovierungskosten, Verwaltungskosten, Kreditkosten, Mietausfällen etc. können die Rendite komplett verhageln. Hier sollte man sich vorher gründlich Gedanken über das unternehmerische Risiko machen und die Renditeprämie, die man dafür haben will.

    Und die angedeuteten steuerlichen Unterschiede wollen auch noch berücksichtigt werden (nicht nur beim Verkauf, sondern z.B. auch bei Absetzbarkeit von Renovierungsmaßnahmen etc.)

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