Bausparvertrag Teil 2: Lohnt sich Sparen für die Zukunft?

Bausparen für die Zukunft: Bei diesem Titel mag sich vielleicht manch einer gedacht haben: Wofür denn sonst? Für die Vergangenheit? Es gibt ein Modell, bei dem man jetzt einen Bausparvertrag abschließt für eine Immobilie, die man jetzt kaufen möchte. Das ist das Thema von Teil 3 dieser Serie. Jetzt soll es jedoch erst einmal um das klassische Bausparen für die Zukunft gehen: Ich schließe jetzt einen Vertrag ab und möchte in einigen Jahren erst kaufen oder bauen.

Wer sich noch nie mit Bausparen beschäftigt hat, findet in Teil 1 dieser Serie grundlegende Informationen darüber, wie Bausparen funktioniert.

Bausparen zum reinen Sparen

Wer einen Bausparvertrag abschließt, ist nicht verpflichtet, anschließend das Darlehen zu nehmen. Es ist also auch möglich, einen Bausparvertrag zum reinen Sparen abzuschließen, ohne die Absicht zu haben, jemals einen Kredit zu nehmen. Dass dies schon prinzipiell nicht sinnvoll sein kann, wird schnell klar, wenn man sich vor Augen führt, was „der Deal“ beim Bausparen ist: Geringere Zinsen in der Sparphase (=Nachteil) für geringere Zinsen in der Darlehensphase (=Vorteil), wie in Teil 1 erklärt.

Warum sollte man also einen Nachteil beim Sparen in Kauf nehmen, wenn man nicht plant den Vorteil beim Darlehen in Anspruch zu nehmen. Das wird auch sehr deutlich, wenn man sich die aktuellen Konditionen anschaut: 0,1% Guthabenszins. Da gibt es viele Tagesgeldangebote1, die deutlich besser sind. Und die Gebühren für ein Tagesgeldkonto – falls man denn unbedingt welche bezahlen möchte – sind deutlich kleiner als 1% der Sparsumme. Das wird bei einem Bausparvertrag nämlich auf jeden Fall fällig.

Kurz gesagt: Bausparverträge zum Sparen ohne die (feste) Absicht später zu bauen oder zu kaufen ist keine gute Idee.

Bausparen für die zukünftige Immobilie

Wie sieht es also mit dem Bausparen für die zukünftige Immobilie aus? Zumindest prinzipiell spricht nichts dagegen, denn das ist die klassische Idee eines Bausparvertrags. Aber ist es deswegen auch gut? Um das herauszufinden machen wir einen Vergleich: Bausparen gegen das Sparen an der Börse in Kombination mit einem Annuitätendarlehen. Auf der einen Seite betrachten wir also das klassische Bausparen mit anschließendem Bauspardarlehen und auf anderen Seite sparen wir mit marktbreiten Indexfonds um dann anschließend für die fehlende Summe ein reguläres Annuitätendarlehen aufzunehmen. Die Erwartung ist, dass wir an der Börse unser Geld schneller vermehren als in der Sparphase des Bausparvertrags. Andererseits werden die Zinsen für das Annuitätendarlehen vermutlich höher sein. Die spannende Frage ist also: Wie hoch müssten die Zinsen für das Annuitätendarlehen sein, damit Bausparvertrag und Indexsparen gleich gut raus kommen. Liegt der Zinssatz darüber, freut sich der Bausparer, liegt er darunter, ist der Indexsparer der Gewinner. Wir wollen also einen Grenzzinssatz bestimmen.

Ein fairer Vergleich

Damit wir nicht die berühmten Äpfel und Birnen miteinander vergleichen, müssen wir mit einigen Kriterien dafür sorgen, das der Vergleich fair wird:

  • Gleiche zu finanzierende Summe
  • Gleiche Laufzeit für Spar- und Darlehensphase in beiden Fällen
  • Gleiche monatliche Sparrate
  • Gleiche monatliche Darlehensrate
  • Berücksichtigung aller jeweiliger Kosten und Gebühren.

Für einen wirklich fairen Vergleich müssten wir auch das jeweilige Risiko einbeziehen, doch dazu später mehr im Fazit.

Bausparen

Die Daten zum Bausparen sind relativ simpel, da hier alles vorherbestimmt ist. Wir müssen also keine Annahmen für die Zukunft treffen. Allerdings müssen wir natürlich einen Bauspartarif wählen. Im Folgenden verwende ich einen Tarif, für den mir ein komplett durch gerechnetes Angebot vorliegt. Ob es der beste Tarif ist, kann ich natürlich nicht sagen, aber der Tarif ist definitiv wettbewerbsfähig. Mit einer Sparphase von 15 Jahren ist der Tarif sicherlich nicht der typische Bauspartarif, erlaubt uns aber einen fairen Vergleich zur Börse. Denn mit einer Sparphase von nur sieben Jahren, wäre Indexsparen sicherlich mutig. Jetzt also die harten Fakten:

  • Tarif: LBS Langzeit Plus
  • 117.000 € Bausparsumme2
  • Kosten
    • 1% Abschlussgebühr, also 1.170 € fällig zu Vertragsabschluss
    • 9 € pro Jahr Gebühren (wird von Zahlungen abgezogen)
  • Sparphase
    • 265 € / Monat Sparrate
    • 0,1% Guthabenszinsen
    • Nach 15 Jahren beträgt das Sparguthaben: 47.918,89 € inkl. 356,14 € Zinsen und 137,25 € laufende Gebühren.
  • Darlehnsphase
    • 69.081,11 € Darlehen (= 117.000 € – 47918,89 €)
    • 2,35% Sollzinsen
    • Monatliche Rate 468 €
    • Rückzahlung in 14 Jahren und 7 Monaten. Das ist schnell, der niedrigere Zinssatz fällt also weniger als vielleicht intuitiv angenommen ins Gewicht.3
    • Zinszahlungen  insgesamt: 12.533,23 €

Indexsparen

Fürs Indexsparen kommen wir um eine wichtige Annahme nicht umher: Die durchschnittliche (geometrische) Rendite pro Jahr. Wir wollen hier mit 7% rechnen, das erscheint fair. Die restlichen Daten müssen wir so anpassen, dass der Vergleich fair wird. Die Angabe der Beträge im folgenden auf Cent genau ist natürlich völlig übertrieben im Rahmen der Genauigkeit unserer Annahmen. Ich habe dennoch die Cent-Beträge aufgeschrieben, falls jemand nachrechnen möchte. Dann ist genau klar: Das ist das gleiche Ergebnis oder nicht.

  • Sparphase
    • Anfangsguthaben 1.170€. Hiermit gleichen wir die Abschlussgebühr des Bausparvertrags wieder aus.
    • Monatliche Sparrate 265 €. Damit ist die monatliche Belastung gleich.
    • 7% Rendite p.a.
    • Abgeltungssteuer wird berücksichtigt.
    • Keine weiteren Gebühren. Da weitere Gebühren mit einem Sparplan vermieden werden können, werde an dieser Stelle keine weiteren Gebühren berücksichtigt.
    • Das ergibt nach 15 Jahren 74.128,48 €. Das sind 26.209,59 € mehr als das Ergebnis des Bausparers bis hier her.
  • Darlehnsphase
    • Benötigtes Darlehen: 117.000 € – 74.128,48 € = 42.871,52 €
    • Statt 60% wie beim Bausparen werden also nur noch ca. 37% der Gesamtsumme als Darlehen benötigt.

Die spannende Frage ist jetzt also, wie hoch die Zinsen sein müssen, damit beide gleich abschneiden. Die einzige Möglichkeit für einen fairen Vergleich ist es, für das Darlehen die gleiche Rate zu wählen, also auch 468 € pro Monat bei gleicher Laufzeit (14 Jahren und 7 Monaten). Dass dies fair ist, erkennt man daran, dass beide über eine gleich lange Zeit gleich viel Geld monatlich „ausgegeben“ haben und am Ende beide einen Wert von 117.000 € besitzen. Zwischenergebnisse spielen so keine Rolle mehr.

Hinweis: Nur die Kosten der beiden Darlehen zu vergleichen, also die 12.533,23 Euro für den Bausparfall, wäre nicht sinnvoll, da sich hierdurch unterschiedliche Laufzeiten ergeben würde. Außerdem sind die Darlehen unterschiedlich hoch.

Ein Vergleich bei gleicher Laufzeit ergibt, dass der Grenzzinssatz bei 10,06% liegt.

Fazit

Nur zum Sparen sind Bausparverträge definitiv nicht geeignet.

Wer ein Darlehen möchte und annimmt, dass die Zinsen in 15 Jahren bei über 10% liegen, sollte zum Bausparvertrag greifen. Alle anderen wären wahrscheinlich mit dem Indexsparen und einem ganz normalen Annuitätendarlehen besser bedient.

Es ist – zumindest für mich – faszinierend wie sehr die naive Idee „wenn die Zinsen über 2,35% (dem Bausparsollzins) liegen profitiere ich vom Bausparen“ falsch ist. Korrekt wäre eher: Wenn die Zinsen in 15 Jahren über 10% liegen, profitiert man vom Bausparen. Das ist ein krasser Unterschied. Ursache hierfür ist die große Differenz beim Guthabenszins.

Gilt das immer?

Die große Differenz zwischen Guthabenszins beim Bausparen und Börsenrendite ist natürlich der aktuellen Nullzinspolitik geschuldet. Bekäme man für einen Bausparvertrag 3 % bis 4 % Guthabenzinsen, wäre die Lücke deutlich kleiner. Allerdings wären dann natürlich auch die Sollzinsen viel höher, sodass man einen ganz anderen Tarif betrachten müsste. Eine solche Betrachtung wäre sicher interessant, das wäre dann aber ein anderer Artikel: „Hat sich Bausparen für die Zukunft früher gelohnt?“

Zumindest für die aktuelle Situation lässt sich jedoch sagen: Bausparen für die Zukunft lohnt sich sehr wahrscheinlich nicht.

Schlusswort zum Risiko

Auf den ersten Blick erscheint der Vergleich vielleicht sehr fair. Allerdings sollte man auch das Risiko mit betrachten. Wir haben hier so getan, als sei die Börsenrendite so sicher wie der Bausparguthabenzins. Das ist natürlich Unfug. Es sollte also prinzipiell nicht überraschend sein, dass das deutlich risikoreichere Indexsparen in der langfristigen Erwartung4 besser abschneidet als das sehr risikoarme Bausparen. Durch den relativ hohen Grenzzinssatz von 10 %, ist hier noch einiges an Luft, falls die Börse doch nicht so gut läuft, wie geplant.

Wer sich generell mit der Börse nicht anfreunden mag und daher die Bausparoption wählt, sollte vielleicht auch noch einen Schritt weiter denken: Das Bausparen ist sicherlich sehr risikoarm. Aber was man danach mit dem Geld vor hat, ist alles andere als risikoarm: Investitionen in Immobilien sind – wenn auch häufig nicht gefühlt – mindestens so risikoreich wie Indexsparen. Vielleicht sogar noch deutlich risikoreicher.

Sind Bausparverträge Mist?

Bisher haben wir gesehen, dass Bausparverträge in der aktuellen Situation zum Sparen für die Zukunft nicht so gut geeignet sind. Aber vielleicht sind sie ja besser zur langfristigen Zinsbindung geeignet? Das ist das Thema von Teil 3 dieser Artikelserie. Wer sich nochmal die Grundlagen von Bausparverträgen anschauen möchte, kann hierzu Teil 1 anschauen.

Update 13.03.17: Stefan (Immobilienanleger) weist in den Kommentaren noch auf einen weiteren interessanten Punkt hin: Bausparverträge können dazu verwendet werden, „das Eigenkapital zu hebeln“. Die Idee ist, dass man 40% anspart und anschließend die 100% (also inkl. des Bauspardarlehens) in eine Finanzierung als Eigenkapital mit einbringt. Dadurch können sich die Konditionen für den restlichen Kredit deutlich verbessern. So gut wie „echtes Eigenkapital“ wird das aber vermutlich nicht funktionieren.

 

Fußnoten

  1. Zugegeben, die Zinsen kommen wohl hauptsächlich aus den Marketingbudgets der Banken.
  2. Die krumme Zahl kommt daher, dass ich die Zahlen aus einem Real-Life-Beispiel genommen habe.
  3. Eine so schnelle Rückzahlung kann möglich sein, da ja die Darlehnssumme relativ klein ist, da schon  40% angespart wurden.
  4. 15 Jahre scheinen hier gerade so in Ordnung zu sein.

6 thoughts on “Bausparvertrag Teil 2: Lohnt sich Sparen für die Zukunft?”

  1. Hallo Pascal,

    wieder einmal ein sehr fundierter Artikel, vielen Dank! Natürlich kommen noch Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag dazu, aber viel sollten die am Ergebnis wohl nicht ändern.

    Für mich wurde bereits in meiner Kindheit ein Bausparkonto eingerichtet und bespart, da dürfte der Vergleich zu einem Indexfonds aufgrund des größeren Anlagezeitraums vermutlich noch krasser ausfallen. Gerade in diesem Szenario sollte sich ein ETF-Sparplan besonders eignen, da der Zeitpunkt für den Bedarf des Ersparten ja noch in Ferner Zukunft liegt – da verliert die Volatilität eines Wertpapierdepots weiter an Bedeutung.

    Ich bin schon auf deinen nächsten Beitrag gespannt. Von Bausparverträgen, die man zum Kaufzeitpunkt abschließt, habe ich nämlich noch nie etwas gehört!

    Beste Grüße und dir noch zwei erholsame Tage bis zum Start deiner Arbeitswoche!

    1. Hallo Bastian,

      vielen Dank und Du hast natürlich Recht, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag kommt noch dazu. Beim nächsten Mal werde ich diese berücksichtigen.
      Besser Du rechnest nicht aus, wie viel Geld Du jetzt hättest, wenn der Bausparvertrag Aktiensparen gewesen wäre. Aber natürlich trotzdem eine schöne Sache, so ein Geburtskonto 🙂

      Viele Grüße!
      Pascal

  2. Ich hatte in der Vergangenheit 3 Bausparverträge.
    In der Zukunft werde ich keinen mehr abschließen. Auch wenn ich noch einmal etwas mit Immobilien machen sollte.
    Entweder die Summe des Bausparers/Darlehen ist zu gering oder er ist noch nicht fertig wenn man ihn braucht. Wer macht schon 100.000 EUR Bausparer. Dauert ja ewig den halbvoll zu bekommen. Dann noch die mickrigen GuthabenZinsen.
    Außerdem die hohe Abschlussgebühr die erstmal weg ist.
    Ich habe dann alles mit Bankdarlehen gemacht.

  3. So gerechnet ist das ETF sparen natürlich wie erwartet viel besser, das dargestellte Szenario ist aber unrealistisch.

    – Ansparzeiten von 15 Jahren kenne ich gar nicht, 5-7 Jahre sind realistischer. Dies erhöht das Risiko einer schlecht laufenden Börse für den ETF-Sparer etwas.

    – Bausparer sind nicht dazu da den gesamten Immobilienkauf zu finanzieren, sondern nur den Eigenkapitalanteil. Der aufgenommene Bausparkredit wird bei der Aufnahme des noch notwendigen Annuitätendarlehen wie Eigenkapital behandelt. Dies ist der eigentliche große Vorteil von Bausparern. Man kann damit sein Eigenkapital hebeln! Um die gleichen Kreditkonditionen zu bekommen muß der ETF-Sparer 100% des Eigenkapitals ansparen der Bausparer nur 40%. Hier ist es schon etwas schwerer auszurechnen, ab welchen zukünftigen Zinssatz der Bausparer mit dem ETF-Sparplan gleichzieht.

    – Über die anzusetzende Aktienrendite läßt sich sicherlich diskutieren. Sollte die historische Rendite angesetzt werden oder lieber die Durchschnittsrendite der letzten 20 Jahre, welche etwas niedrieger ist. Ich rechne lieber mit etwas geringerer Rendite, dies bildet das Risiko möglicher zukünftiger Korrekturen besser ab.

    Ich will nicht sagen, dass Bausparverträge besser sind als ETF-Sparpläne, für jemanden, der wirklich, ganz sicher, unbedingt in 5-7 Jahren bauen will in meinen Augen jedoch die Sparform der Wahl.

  4. Hallo Stefan (Immobilienanleger),

    es freut mich sehr Dich hier begrüßen zu dürfen! Auch ein sehr interessanter Punkt, den ich gerne aufnehmen würde. Bei 5 bis 7 Jahren ist ein Börsenvergleich für praktische Zwecke natürlich nur begrenzt sinnvoll, man könnte das ja aber trotzdem mal durchrechnen. Wie hoch soll denn der „EK-Anteil“ an der gesamten Finanzierung sein, was würdest Du hier als typisch und damit gut geeignet für ein Beispiel ansehen? 20%-30%?

    Zählt das Bauspardarlehen dann wirklich komplett als EK? Die Idee ist ja sehr ähnlich, wie der „KFW-Trick“, den ich in Teil 3 beschrieben habe. Bei der Recherche dazu ist mir aber aufgefallen, dass der KFW-Anteil den Zins zwar deutlich senkt, aber nicht so sehr wie „echtes“ EK an dieser Stelle.

    Spielt es bei der Bewertung eine Rolle, ob die dann finanzierende Bank und die Bausparkasse zusammengehören? Also bspw. KSK und LBS oder VR-Bank und Schwäbisch Hall? Dann könnte die Bank ja intern so rechnen, dass das gesamte Risiko doch wieder bei der gleichen Gruppe ist.

    Hast Du praktische Erfahrungen mit dem Modell, wie gut wird das bei den Banken angenommen?

    Für mich klingt das nach einer guten Idee für einen „Häuslesbauer“, der wie Du schreibst in fünf bis sieben Jahren bauen möchte. Aber als Investor denke ich eher uninteressant, oder? Da zahl ich doch lieber (etwas) höhere 100%-Zinsen und investiere jetzt anstatt auf ein Investment „unnötig lange“ zu sparen. Was meinst Du?

    Viele Grüße!
    Pascal

  5. Hallo Pascal,

    echtes EK ist sicherlich immer besser, da jeder „fremde“ Kredit ja die Kreditwürdigkeit senkt und damit wiederum die Kreditkonditionen verschlechtert, wie sich dies genau auswirkt weiß ich leider nicht, ansonsten ist ein Bauspardarlehen wie das KFW Darlehen nachrangig.

    Was den Eigenkapitalanteil betrifft, ist dies sicherlich eine Frage nach der persönlichen Risikotoleranz und daher individuell sehr unterschiedlich. Wirtschaftlich halte ich es für sinnvoll nur bis zu 80% des Beleihungswertes fremd zu finanzieren, da oberhalb von 80% der Kredit deutlich teurer wird, wenn man überhaupt einen bekommt. Dies bedeutet jedoch, dass ich ca. 40% des Gesamtkaufpreises an Kapital haben müsste, da sich der Beleihungswert nicht nach dem Bruttokaufpreis (Gebäudewert+Nebenkosten) richtet, sondern sich aus Gebäudewert -10% Sicherheitsabschlag berechnet.

    Um weniger Kapital einbringen zu müssen gibt es hier einige Tricks. Bausparkredit und KFW-Darlehen wurden schon genannt. Eine weitere Möglichkeit ist die Beleihung von Lebensversicherungen, Festgeld o.Ä. Wer hier noch Altlasten liegen hat, kann diese hervorragend als Sicherheit beleihen. Ich hatte z.B. noch eine alte Lebensversicherung, welche sich zu kündigen nicht lohnt. Eine weitere Möglichkeit ist die Anrechnung von Eigenleistungen. Dies ist ein wenig vom Wohlwollen der Bank abhängig und bei Internetfinanzierungen kaum möglich, bei guter Begründung wie z.B. nachgewiesenem Fachwissen sind hier jedoch erhebliche Beträge möglich. Bei mir sind Planungskosten von 10% der Bausumme und große Stundenlohnanteile der Bauleistungen grußlos durchgewunken worden.

    Ich habe mein Eigenheim mit einer Kombi aus KFW, Bausparkredit und beliehener Lebensversicherung, sowie angerechneter Eigenleistungen fast ohne „echtes“ Geld gekauft und saniert. Dies ging ziemlich problemlos zu ganz ordentlichen Konditionen. Ob es eine Rolle spielt, ob man bei Kredit und Bausparer besser in einer „Familie“ bleibt und was das an den Konditionen ändert kann ich leider nicht sagen, da fehlen mir die Vergleichsmöglichkeiten.

    Als Investor ist es ebenfalls reizvoll so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen, man sollte aber trotzdem versuchen die 80 % Beleihungswert nicht großartig zu überschreiten. Dies geht zum Beispiel, indem man bereits teilweise entschuldete Immobilien neu beleiht. Ich selber habe drei Immobilien. Beim Kauf meines ersten MFH habe ich mein Eigenheim, welches zu dem Zeitpunkt bereits zum Teil bezahlt war wieder neu beliehen, so dass ich das MFH komplett ohne direkten Kapitaleinsatz kaufen konnte.

    Als Investor finde ich persönlich Bausparer dann interessant, wenn keine anderen Werte zum beleihen da sind, ansonsten durch die lange Ansparzeit eher nicht so gut geeignet. Was ich jedoch gut finde sind Bausparer zur Sanierung. Ich kaufe nur Häuser mit Sanierungsstau, diese sind günstiger und Sanierungen nach drei Jahren direkt absetzbar. Der Bausparer dient dazu die Kreditkonditionen für größere zukünftige Arbeiten besser kalkulieren zu können und die Sicherheit zu haben, den Kredit auch auf jeden Fall zu bekommen ohne diskutieren zu müssen. Der Zeitpunkt und die Kredithöhe muss im Vorfeld auch nicht genau getimt werden, da sich große Bausparer beliebig kostenneutral teilen lassen und sich der jeweilige Bedarf leicht abrufen lässt. zur Not mit kurzfristiger Zwischenfinanzierung durch die Bank.

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