Bausparvertrag Teil 4: Richtig vergleichen

Obwohl in den vergangen Teilen dieser Serie bereits angewendet, soll es hier nochmals grundlegend um das Vergleichen von Finanzierungen mit Bausparverträgen gehen. Ziel dieses Artikels ist es, eine Landkarte für das Labyrinth der Finanzierungsvergleiche zu liefern. Wie man Angebote zum Thema Bausparen für die Zukunft (Teil 2) vergleicht, könnte nochmal ein eigener Artikel werden, habe ich aber bisher nicht geplant.

Wer die ersten Teile dieser Serie noch nicht gelesen hat, findet in Teil 1 einen Einstieg in das Thema Bausparen. Wer das Modell Bausparen zur Zinsbindung noch nicht kennt, sollte vor diesem Artikel Teil 3 wenigstens kurz überfliegen.

Vergleichen: Bausparen zur Zinsbindung

Bei der Suche nach der richtigen Finanzierung stellen sich immer wieder zwei Fragen: Ist dieses Angebot gut und ist dieses Angebot das richtige für mich. Denn was nützt mir das beste Angebot für eine 30-jährige Zinsbindung, wenn ich genau weiß, dass ich in einem Jahren schon wieder verkaufen möchte. Leider ist die Sache in der Realität häufig nicht so eindeutig. Wer eine Immobilie langfristig halten möchte, könnte beispielsweise sowohl mit einer 10-jährigen als auch mit einer 30-jährigen Zinsbindung gut fahren. Für den Vergleich zwischen verschiedenen Strategien ist es natürlich wichtig die jeweils besten Angebote miteinander zu vergleichen. Und zwar nicht Schaufensterpreise, sondern Angebote, welche man selbst für seine eigene Immobilie bekommen hat. Bei reinen Annuitätendarlehen ist der Vergleich recht simpel. Bausparverträge machen die Sache aber deutlich komplizierter. Hier gibt es zwei interessante Vergleiche: Zwei verschiedene Bausparmodelle miteinander (Apfel-Apfel) sowie Bausparen mit Annuitätendarlehen (Apfel-Birne).

Apfel-Apfel: Bausparmodelle vergleichen

Wie schon in Teil 3 beschrieben, sollte man Angebote für das Bausparmodell immer als Paket begreifen. Es ist also wenig hilfreich, ein Angebot für einen Bausparvertrag von der einen Bank mit dem einer anderen zu vergleichen, ohne das Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) jeweils mit zu vergleichen. Das gilt sogar für verschiedene Angebote der gleichen Bank. Wenn ich Angebote miteinander vergleiche, mache ich mir eine Tabelle wie die folgende (wenn keine Einheit dann Euro):

Name Summe Mtl. Belast. Zinsen TA-Darl. Zinsen Bauspard. Zinsen gesamt Dauer
Rot 1 167.000 704 17.973 31.784 49.758 26,5 J
Rot 2 167.000 641 14.962 48.216 63.179 31,3 J
Gelb 1 167.000 769 55.416 5.264 60.681 24 J
Gelb 2 167.000 651 55.416 22.266 77.682 31 J

Nicht berücksichtigt sind hier weitere Gebühren wie die Abschlussgebühr und Ähnliches. Im ersten Moment geht es ja auch darum einen Überblick zu bekommen. Danach kann man sich die interessanteren Angebote dann noch im Detail anschauen. Was eigentlich1 unbedingt noch in die Tabelle gehört, ist die monatliche Belastung in der Darlehensphase des Bausparvertrags. Ich habe ein Angebot bekommen (hier nicht mit in der Tabelle), das wirklich spitze aussah, niedrige (Anfangs-)Rate und niedrige Kosten hatte, bei dem dann aber mit Beginn der Rückzahlung des Bauspardarlehens die Rate um fast 200 € gestiegen ist. Die Belastung in der zweiten Phase sollte man also auch in die Tabelle aufnehmen. Noch etwas komplizierter wird die Tabelle dann, wenn man unterschiedlich strukturierte Angebote bekommt, also beispielsweise noch KFW dazu kommt, oder ein kleines „Konsumdarlehen“ um den Hauptteil unter eine bestimmte Beleihungsschwelle zu drücken.

Eigentlich ist die Sache ja nicht so schwer, aber ich habe gemerkt, dass ich ohne diese Tabelle vollständig die Übersicht verliere – nicht so überraschend, wenn man sich einmal überlegt, wie viele Zahlen in der Tabelle stehen.

Interessant ist auch die Preispolitik der Banken. Bei Rot ist das TA-Darlehen extrem viel günstiger, wohingegen Gelb deutlich bessere Bausparkonditionen anbietet. Gelb scheint hier, was die Konditionen angeht weit abgeschlagen zu sein. Mit den Infos aus der Tabelle konnte ich Gelb aber sagen: „Ihr verliert das Rennen beim TA-Darlehen“, habe die Tabelle dazu angehängt und tatsächlich kam von Gelb noch ein Angebot, welches insgesamt deutlich besser war, als die ersten beiden Angebote. Eine solche Vergleichstabelle ist also nicht nur für die eigene Übersicht, sondern auch für Verhandlungen sehr geschickt.

Apfel-Birne: Bausparmodell und Annuitätendarlehen

Der Vergleich von Bausparmodell mit einem Annuitätendarlehen kann mehrere Funktionen erfüllen. Offensichtlich ist die Funktion, ein Bausparmodell-Angebot mit einem Angebot für ein Annuitätendarlehen zu vergleichen.  Hier ist also der „Vergleichszinssatz“ gesucht. Genauso interessant ist aber der Grenzzinssatz für die Risikoanalyse. Für beide Fälle gibt es bereits in Teil 3 ein Beispiel.

Beide Male stellt sich die Frage, wie ein fairer Vergleich aussieht. Idealerweise hätte ich die gleiche Laufzeit, die gleiche monatliche Belastung und natürlich die gleichen Gesamtkosten. Dass das nicht funktioniert, merkt man schnell, wenn man mit den Tilgungsrechnern im Internet spielt. Denkt man einen Moment darüber nach, ist das auch nicht verwunderlich, da beide Formen ja ganz anders funktionieren.

Exkurs: Rechnen mit Annuitätendarlehen

Peinlich berührt habe ich mich schon manches mal dabei erwischt, dass ich zu viele Größen gleichzeitig fixieren wollte. Für alle, die vielleicht manchmal ähnliche Probleme haben, habe ich folgende Tabellen erstellt. Wer das zu trivial findet, scrollt einfach drüber.

In der folgenden Tabelle bedeutet rot gesucht und grün gegeben. Um Missverständnisse zu vermeiden hier noch eine kleine Legende:

  • Zinsen => Zinssatz
  • Tilgung => anfängliche Tilgung  (in Prozent)
  • Rate => monatliche Rate (Zins + Tilgung)
  • Dauer => Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung
  • Gesamtkosten => Zinsen über die gesamte Laufzeit, ohne weitere Gebühren
  • Grün => Gegeben
  • Rot => Gesucht

Die sind die „langweiligen“ Varianten, bei denen man nur „gerade aus“ rechnen muss:

Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten

Ist die Dauer auch gegeben, habe ich ein paar Freiheiten mehr:

Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten

Folgende Variante mit gegebener Dauer geht allerdings nicht, da die Fragestellung nicht hinreichend spezifiziert ist (es wäre jede Darlehenshöhe möglich):

Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten

Besonders interessant wird es, wenn Dauer und Gesamtkosten gegeben sind:

Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten

Zurück zum fairen Vergleich

Aus den obigen Tabellen, kann man jetzt die Varianten raus suchen, die einem für den jeweiligen Vergleichszweck besonders interessant erscheinen. Häufig dürften das diese beiden sein:

Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten
Betrag Zinsen Tilgung Rate   Dauer Gesamtkosten

Mit diesen Varianten kann ich die beiden folgenden Fragen beantworten:

  • Wie hoch wäre die monatliche Belastung eines Annuitätendarlehens, dass bei gleicher Dauer die gleichen Kosten verursacht?
  • Wie hoch wären die Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens, welches die gleiche monatliche Belastung verursacht?

Für die Berechnung des Grenzzinssatzes, bei dem ich die Frage beantworte, wie hoch müssen die Zinsen in Zukunft sein, damit sich die längere (und damit teurere) Zinsbindung lohnt, sollte man das Problem in zwei Teile zerlegen, also in einen Teil während und einen Teil nach der Zinsbindung. Dadurch kann man das Problem auf die Fälle oben zurückführen.

Warum ich Zinsrechner im Internet (und Bänkern) nicht mit Berechnungen vertraue, die einen Folgezins beinhalten, werde ich in einem kleinen separaten Artikel erklären.

Praktische Tipps zum Vergleichen

Viel wichtiger, als welches Tool ich zum Rechnen verwende, ist, dass ich mir zu Beginn einen Plan mache, was ich genau vergleichen möchte, damit ich nicht viel Zeit damit verbringe Unfug zu rechnen. Die Mathematik hinter Annuitätendarlehen ist nicht schwer, aber ohne Übung kann man sich trotzdem leicht verrennen.

Wichtigstes Tool ist sicherlich LibreOffice Calc bzw. Microsoft Excel. Zum Rechnen mit Annuitätendarlehen auch sehr geschickt sind spezialisierte Onlinerechner.

Wenn jemand noch weitere gute Websites kennt, würde ich mich sehr über Hinweise in den Kommentaren freuen, ich ergänze dann die Liste. Vor allem für Vergleichsrechnungen mit vorgegebenen Gesamtkosten kenne ich hier noch keine Website. Ich habe mir hierfür selbst ein Python-Skript geschrieben, welches aber viel zu buggy ist, um es zu teilen. Falls Interesse an einem solchen Rechner besteht, könnte ich auch selbst einen online stellen, falls es hier wirklich noch nichts brauchbares geben sollte.

Abschließen wird diese Serie ein Fazit im Teil 5.

Wie sind Eure Erfahrungen mit dem Vergleichen von Finanzierungsangeboten? Kennt Ihr noch weitere nützliche Tools oder Kniffe? Worauf achtet Ihr besonders?

Fußnoten

  1. Habe ich bei diesem Beispiel leider nicht gemacht und wollte nun im Nachhinein nicht  zwei Stunden damit verbringen in alten Angeboten zu kramen.

4 thoughts on “Bausparvertrag Teil 4: Richtig vergleichen”

  1. Man fühlt sich wieder zurückversetzt in die Bankenlehre! 🙂 Ich wünschte, du wärst mein Berufschullehrer gewesen… wahrscheinlich könnte ich mich dann heute noch an die Details erinnern. Danke für die Auffrischung… wirklich schön aufbereitet! 🙂

  2. Sollte die Summe der Zinsen bei Gelb 1 nicht gleich der Summe bei Gelb 2 sein? Wo ist der weitere Unterschied zwischen Gelb 1 und Gelb 2, wenn nicht nur bei der Dauer?

    Ansonsten vielen Dank für Deine sehr informative Bausparvertragsreihe. Ich freu mich auf die folgenden…

    (welche Informationen sollen denn die drei Kästen unten enthalten? Bei mir haben die keine Erklärung und Sternchen)

  3. Sascha, vielen Dank für das Lob, freut mich sehr!

    Martin, Du hast Recht, da war ein Copy-Paste Fehler in der Tabelle. Habe ich soeben korrigiert, jetzt sollte es mehr Sinn machen. Sorry und Danke für den Hinweis!

    Vielen Dank auch für den Hinweis mit den Kommentarfeldern (wenn ich Dich richtig verstanden habe). Außer dem Kommentar gibt es noch Name, E-Mail und URL. Dass das nicht beschriftet ist, ist ein Fehler. Vielleicht seit dem letzten Theme-Update. Ich schaue mir das bald an und werde es korrigieren. Vielen Dank, sehr wichtiger Hinweis!

  4. Hallo,

    letztes Jahr habe ich eine Immobilie gekauft und hierfür auch mehrere Finanzierungen vergleichen. zB:
    – Annuitätendarlehen
    – Tilgungsfreies Darlehen und Bausparvertrag
    – etc.

    Um den Vergleich machen zu können, habe ich mir in einem Tabellenkalkulations-Tool zeilenweise die monatlichen Kosten aufgeschrieben. Das klingt nach mehr Aufwand als es ist, da man ja eigentlich nur in wenigen Zeilen eine Änderung hat. Meist entspricht der Zelleninhalt dem der Zeile Zelle darüber.

    Darauf habe ich dann den „internen Zinsfuß“ laufen lassen und habe es somit verglichen.

    Viele Grüße
    Björn

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