Immopreneur-Kongress: Fix-and-Flip – so geht es nicht

Auf dem Immopreneur-Kongress habe ich auch bei den beliebten Projekt-Reviews mitgemacht. Dabei stehen Experten verschiedener Gebiete (Bau, Finanzierung, Recht, …) für Gespräche bereit. Ich hatte mich nicht vorher angemeldet, sondern spontan entschieden mitzumachen. Und ich wollte auch keines meiner Projekte besprechen, die ich tatsächlich gemacht habe, da ich denke, diese recht gut selbst einschätzen zu können. Ich wollte ein Projekt besprechen, welches ich nach intensiver Prüfung nicht gemacht habe. Ein Post-Mortem sozusagen.

Fix-and-Flip: Idee und Probleme

Die Idee ist einfach: Runtergekommene Immobilien günstig kaufen, renovieren und mit Gewinn möglichst schnell wieder verkaufen. Was in der Theorie verlockend einfach klingt, wirft in der Praxis dann doch viele Detail-Fragen auf: Ist es sinnvoll die Elektrik mitzumachen? Wenn ich auch an Eigennutzer verkaufen möchte, soll ich dann trotzdem schon eine neue Küche einbauen? Was ist dann mit dem Bodenbelag?

Dazu kommt, dass durch die hohen Kaufnebenkosten, welche mit Makler locker 12% betragen können, die Latte für einen gewinnbringenden Wiederverkauf relativ hoch gesetzt ist.

Mein Gesprächspartner Kai Rautenberg

Als Gesprächspartner habe ich Kai Rautenberg gewählt. Er ist Bau-Sachverständiger und hatte kurz zuvor den Vortrag „Zwangsversteigerung aus bautechnischer Sicht“ gehalten. Dabei hat er auf amüsante Weise bei einer Live-Versteigerung demonstriert, was passiert, wenn man keine genaue Vorstellung davon hat, was die genannten (Fach-)Begriffe bedeuten.

Die Rechnung

Im Folgenden möchte ich kurz das Objekt beschreiben und dann meine Kostenplanung vorstellen.

Das Objekt

Eine 85-m²-Wohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus aus den frühen 1970er-Jahren im Wohngebiet Voller Brunnen in Reutlingen wurde für 175.000 € offeriert. Der Makler ließ schnell erkennen, dass ein Preis unter 173.000 € nicht machbar ist.

70er-Jahre-Küche
Die Küche ist „baujahr-typisch“ wie es so schön heißt.

Ein TIefgaragenstellplatz ist im Preis inbegriffen. Die Tiefgarage wurde erst kürzlich renoviert. Ich habe dennoch nur 8.000 € für den Stellplatz rausgerechnet, weil ich mir die Wohnung ja nicht schönrechnen wollte. Damit ergibt sich für die 85 m² ein Preis von 165.000 € bzw. 1.940 €/m². Die Wohnung wurde durchgängig bewohnt und nie wurde renoviert. Alles muss also neu gemacht werden: Teppiche und Holzdecken raus, neu tapezieren, fließen, neues Bad, Küche.

Die Kostenrechnung

Da ich noch keine Erfahrung mit der Größenordnung von Material- und Handwerkerkosten hatte, habe ich ein wenig im Internet recherchiert. Natürlich unterscheiden sich die Kosten regional stark (und wir sind hier eher auf der teuren Seite) aber um nur mal einen Anhaltspunkt zu haben war die Recherche gut. Im Gespräch mit Kai Rautenberg stellte sich dann heraus, dass ich gar nicht so daneben lag. Hier die Tabelle, wie sie nach dem Gespräch aussah:

pro m² gesamt
Einkaufspreis 1.965 € 167.000 €
Kaufnebenkosten 12% 247 € 21.000 €
Neues Laminat 50 € 4.250 €
Tapezieren 59 € 5.000 €
Einbauküche mit Geräten 47 € 4.000 €
Bad 141 € 12.000 €
Decke 80 € 6.800 €
Elektro 170 € 14.450 €
Asbest / Puffer 59 € 5.000 €
Heizkörper 42 € 3.600 €
Summe Renovierung 648 € 55.100 €
Summe gesamt 2.860 € 243.100 €

Bevor ich das Ergebnis einordne, möchte ich die einzelnen Punkte ein wenig erläutern. Der Preis für das neue Laminat inklusive Entfernen des Teppichs, Verlegen des Trittschallschutzes und so weiter stimmte mit dem überein, was ich recherchiert habe. Beim Tapezieren hab ich wohl ein bisschen viel eingeplant, hier gäbe es durchaus noch ein bisschen Luft, meinte Kai Rautenberg. Ich habe den Preis aber mal so stehen lassen. Die Einbauküche habe ich dagegen eher günstig gerechnet, hier wäre fraglich ob dies den Ansprüchen von Eigennutzern genügen würde. Der Preis für das Bad ist ganz grob über den Daumen gepeilt und beinhaltet auch die separate Toilette. Diesen Preis hat er in etwa bestätigt.

Vorhandenes nutzen

Bei der Decke dachte ich eigentlich: Da muss alles weg und dann tapezieren. Kai Rautenberg hatte aber eine schicke Idee: Man könnte nur die Holzdecke entfernen und die vorhanden Streben nutzen, um eine abgehängte Gipsdecke mit eingelassenen Strahlern zu realisieren, so wie das heute gern gemacht wird. Dafür müsste man dann wohl noch ein paar Streben ergänzen, aber dennoch könnte man so Vorhandenes nutzen. Mir hat die Idee gut gefallen.

Großer Posten: Elektro

Elektro ist wirklich ein Punkt mit dem ich mich noch genauer befassen muss. Kai Rautenberg meinte, die Elektrik sollte ausgetauscht werden, wenn noch die sogenannten Flachkabel zum Einsatz kämen, wovon er in diesem Jahr ausginge. Ich habe bei der Besichtigung nur gesehen, dass die Kabel in der Decke für Lampen drei-adrig sind. Beim nächsten Mal werde ich mir auch den Schaltkasten anschauen und Bilder machen. Und mich noch gründlich damit beschäftigen (ich werde berichten) wann man Elektrik austauschen oder auffrischen sollte. Alex Fischer* ist kein großer Freund davon. Angesichts des Über-den-Daumen-Preises von 170€/m² Wohnfläche ist das auch verständlich. Schließlich ist die Elektrik nicht des Mieters Liebling, so wie Boden, Bad und Balkon. Wie es beim Verkauf für Eigennutzer wäre? Sicher klingt: „Elektrik ist gemacht“ gut, aber „170€/m²-gut“? Alex Fischer meint: Im Zweifel soll der Mieter halt nicht gleichzeitig kochen und staubsaugen. Das finde ich schon gewagt.

Kai brachte noch den Punkt an, dass man bei so alter Elektrik das Problem bekommen könne, das Elektriker da keine Arbeiten dran ausführen wollen, weil sie ansonsten für die gesamte Anlage hafteten. Und wann, wenn nicht vor dem Tapezieren sollte man die Elektrik austauschen?

Asbest bis Ende der 1980er-Jahre

Kai machte mich auch darauf aufmerksam, dass Asbest noch bis Ende der Achtzigerjahre verbaut wurde. Gefühlt hätte ich gedacht, dass das ein Thema „von vor dem Krieg“ ist. Sollte man Asbest entsorgen müssen, so muss man wohl auch gleich nochmal mit 5.000 € extra rechnen.

Heizkörper sind Details die zählen

Wenn alles neu gemacht ist, möchte man natürlich nicht, dass einem die alten Heizkörper den schicken Eindruck ruinieren. Einen Heizkörper könne man wohl mit 600 € rechnen, so dass hier auch nochmal ca 3.600 € dazu kommen.

Bewertung: Nein, Danke!

Für ein Wohnung mit Küche in der Lage bekommt man sicher 2.600 €/m² mit etwas Glück auch 2.800 €. Das jedenfalls das Ergebnis meiner Immoscout-Recherche. So sieht man schnell: Das lohnt sich nicht. Natürlich hab ich an einigen Ecken die Wohnung schlecht gerechnet und man könnte sicher noch einiges einsparen. Aber das ist soweit weg von allem was interessant ist, das ich mich jetzt frage, warum ich die Wohnung überhaupt angeschaut habe. Grund ist wohl, dass ich die Elektrik, Heizkörper und Asbest beziehungsweise Puffer von Anfang an nicht eingeplant hatte. Ohne Elektrik bei 2.800 € Verkaufspreis wäre schon ein kleiner Gewinn drin. Aber das ist natürlich weit weg von einem attraktiven Angebot.

Ein wirklich guter Tipp – Der Selbstvermietungstest

Ich lese gerade das Buch Das System Immobilie*, in dem Roberto Maier den Tipp gibt, nur solche Projekte zu machen, bei denen man notfalls selbst vermieten würde. Zuvor habe ich gedacht, wenn jemand bereit ist, eine Wohnung zu kaufen, die nur 4 % Bruttoobjektrendite oder weniger bringt, dann soll’s mir recht sein. Roberto hat mich aber überzeugt. Wenn ich selbst „notfalls“ vermieten könnte, kann ich in Verhandlungen viel selbstbewusster auftreten. Wenn ich weiß „bei diesem Preis kann ich selbst vermieten“, dann kann ich viel leichter hart bleiben.

Machen wir den Test. Bei Gesamtkosten von „nur“ 2.600 €/m² müsste ich für 5% Rendite, welche ich für eine Notfallvermietung gerne hätte, 10,83 €/m² nehmen. Das wird nicht klappen. Lägen die Kosten doch bei 2.700 € bräuchte ich 11,25 €. Test nicht bestanden.

Fazit über das Projekt-Review

Wenn man zwei Experten fragt, bekommt man mindestens drei Meinungen. Dieses geflügelte Wort gilt natürlich auch im Baubereich. Dennoch war es für mich sehr hilfreich mit Kai zu sprechen. Wenn man – wie ich – noch nicht so viel Erfahrung mit baulichen Veränderungen oder Renovierungen hat, macht es unglaublich viel Spaß mit jemandem zu sprechen, der sich auskennt. Ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Dinge einfach und günstig sind, was aufwendiger ist, welche Optionen es überhaupt gibt. Das war wirklich spannend. Vielen Dank, Kai Rautenberg!

Jetzt kann ich die Größenordnungen für Renovierungen viel besser einschätzen. Hätte mir vorher jemand gesagt: Für eine grundlegende Renovierung wie oben beschrieben kann man mit rund 500€ bis 700€ auf den Quadratmeter rechnen, dann hätte ich kein gutes Gefühl dabei gehabt, damit zu rechnen. Jetzt kann ich mir unter dieser Zahl tatsächlich etwas vorstellen und denke, dass ich eine gute Ausgangslage habe, ähnliche Angebote in Zukunft viel schneller sinnvoll abschätzen zu können.

Wer sich für den Immopreneur-Kongress interessiert, bekommt auf der offiziellen Website mehr Infos*. Über meine Lieblingsvorträge habe ich hier geschrieben: Tag 1 und Tag 2.

Offene Punkte

Für mich bleiben als offene Punkte:

  • Das gesamte Thema Elektrik. Hier werde ich mich einlesen, umhören und berichten.
  • Soll ich für Eigennutzer schon eine Küche einbauen? Bad muss ohne Frage gemacht sein, aber eine Küche könnte man unter Umständen nur vorbereiten.
  • Sollte ich vielleicht auch den Bodenbelag nicht machen und nur vorbereiten? Verbunden mit einem Angebot von Handwerkern, dass der Käufter sich gleich vorstellen kann, was es in etwa kosten würde?

Vor allem über die letzten beiden Punkte würde ich mich sehr über Eure Meinung in den Kommentaren freuen.

 

 

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4 thoughts on “Immopreneur-Kongress: Fix-and-Flip – so geht es nicht”

  1. Hallo Pascal,

    vielen Dnak für deinen Beiträge, ich lese sie sehr gerne! Wäre toll wenn du in dem Artikel zur Renovierugn noch ein paar Bilder und einen Grundriss reinpacken würdest!
    VG Hannsen

    1. Hallo Hannsen,
      vielen Dank, es freut mich sehr, dass du hier gerne liest! Was die Bilder betrifft: Hätte ich gerne gemacht, aber ich habe bedenken, dass man dann genau die Wohnung identifizieren könnte. Und das möchte ich aus Rücksichtnahme auf Verkäufer und neuen Eigentümer nicht. Ich denke ein Bild ist okay, aber die gesamte Wohnung von jemand anderem online zu stellen, könnte unter Umständen nicht auf so viel Gegenliebe stoßen. Sonst hätte ich natürlich mehr Bilder und auch Grundriss gepostet.

      Viele Grüße!
      Pascal

  2. Hi Pascal,

    die Fix& Flip Strategie ist mir persönlich etwas suspekt. Das Du etwas mit Renovierungsstau kaufen möchtest und durch Modernisierung aufwerten möchtest finde ich einleuchtend. Ich würde mich aber in den ersten 3 Jahren mit der Modernisierung zurück halten. (Unter 15% der Kaufsumme bleiben). Dann würde ich alles renovieren inkl. Strom (bin kein Fuscher). Bei dem Bad brauchst Du sowieso FI. In dem Zusammenhang wäre vielleicht ein neuer Sicherungskasten angebracht. Und Kabel verlegen kostet nicht die Welt. Da Du jetzt alles modernisiert hast kannst Du die Kosten für Reparaturen schnell absetzen (z.B. über 7 Jahre). Achtung, mache nicht zu viele Gewerke gleichzeitig sonst musst Du über 40-50 Jahre abschreiben. Einen Kredit würde ich mit einer Laufzeit von 11 Jahren aufnehmen. Den kannst Du ab 10 Jahren ohne Kosten ablösen und in dem Zeitraum überlegen, ob Du verkaufst oder weiter vermietest. Bei einem Verkauf würde Dir der ganze Gewinn gehören, da er 10 Jahre nach Erwerb erfolgt. Da Du die Modernisierungen während der Vermietung abschreiben konntest, hast Du so vermutlich über den Zeitraum keine oder sehr wenig Steuern bezahlt.
    Wie der Preis in 10 Jahren steht kann man natürlich nicht sagen. Von daher finde ich auch, dass sich die Immobilie für Vermietung rechnen sollte. Zum Vermieten brauchst Du keine neue Elektrik. Du kannst auch einfach nur das Bad renovieren und zu einem guten Preis vermieten.

    Viele Grüße,

    Viev

  3. Sehe ich genau so wie mein Vorredner. Ich würde bei so einem Vorhaben auch keine einzelne Wohnung nehmen, sondern nur ganze Häuser. Einfach, weil beim Verkauf der äußere Eindruck (Garten, Fassade) extrem wichtig ist. Kleine Mehrfamilienhäuser haben hier den Vorteil, dass man die Investitionen schön über die Jahre verteilen kann, indem man die Wohnungen nach und nach fertig macht. Steuerlich optimal, da dies ermöglicht, mit dem Objekt über die gesamte Haltedauer „Verlust“ zu machen, um nach 10 Jahren steuerfrei mit hohem Gewinn zu verkaufen. Dass der „Verlust“ sich zusätzlich positiv auf die persönliche Gesamtsteuerlast auswirkt, ist ein netter Nebeneffekt.

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