Buchrezension: Das System Immobilie

Wer Thomas Knedel kennt, hat auch vom Buch „Das System Immobilie“ gehört, welches Thomas (fast) verschenkt. Warum das Buch den völlig falschen Titel trägt, aber trotzdem sehr lesenswert ist, erfahrt ihr hier.

Cover des Bucgs "Das System Immobilie"
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3 Fun-Facts bevor es los geht

  • Der Österreicher Roberto Maier nennt die Instandhaltungsrücklage Reparaturfond. Sagt man das auch anderswo so?
  • Marcel Rutz bezahlt seine Verwaltungen in den USA per prozentualer Gebühr bezogen auf die Mieteinnahmen um sicherzustellen, dass diese ausreichend motiviert ist, bezüglich Vermietung und Mieterhöhungen. Ob das auch in Deutschland gehen würde?
  • Andreas Sell, der reichste Hausmeister Deutschlands, sagt: „Die Anzahl der Insolvenzen und der hohe Anteil profitloser Privatvermieter zeigen eindeutig, dass eben nicht jeder Immobilien kann!“ – sorry Steffi 😉

Das System Immobilie – Meine Lieblingskapitel

Das Buch „Das System Immobilie“ (hier zu bestellen*) besteht aus zwanzig Kapitel geschrieben von zwanzig Investoren – gestandene Profis berichten genau wie einige Junginvestoren von ihren Erfahrungen. Im Folgenden möchte ich meine Lieblingskapitel vorstellen. Das sind die Kapitel, die mir entweder inhaltlich oder vom Schreibstil besonders gut gefallen haben. Ich habe die Kapitel thematisch zusammengefasst – eine Sache, die ich beim Lesen des Buchs ein wenig vermisst habe.

Fix-and-Flip

Die Kapitel zum Thema Fix-and-Flip waren für mich besonders spannend, da ich ja kürzlich angefangen habe mich mit dem Thema zu beschäftigen und dabei gemerkt habe, dass es gar nicht so einfach ist, wie man im ersten Moment meinen könnte.

Gut zu vermieten und gut zu verkaufen muss nicht immer mit einander einhergehen. Deswegen dachte ich bisher, für ein Fix-and-Flip-Geschäft sollte ich fast ausschließlich auf die Wiederverkaufsaussichten achten. Allerdings habe ich im Kapitel von Roberto Maier gelernt, dass es auch beim Fix-and-Flip wichtig ist, dass man im Notfall das Objekt auch mit positiven Cashflow vermieten können sollte. Das ist nicht nur eine Maßnahme zum Risiko-Management sondern auch eine psychologische Unterstützung. Wer weiß, dass er im schlimmsten Fall selbst mit positivem Cashflow vermieten kann, kann bei Kaufpreisverhandlungen viel leichter hart bleiben.

Tipps von den Profis

Maximilian Loosen und Xavier de Graaf beschreiben in ihrem Artikel gut struktuiert wie bei ihnen ein Fix-and-Flip-Projekt abläuft. Standortanalyse, Cashflow-Analyse, Marktanalyse, zu allem haben sie wertvolle Tipps. Bei einem Mehrfamilienhaus ist es beispielsweise viel wichtiger als bei einer Wohnung die Bausubstanz gegen die Bauakte zu prüfen. Denn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es eine ständige Kontrolle und Dokumentation von innen heraus. Das fehlt beim Mehrfamilienhaus natürlich völlig.

Zur Standortanalyse empfehlen die beiden den Wohninvestmentatlas von Dr Lübke & Kelber für die Makroanalyse und den Capital Immobilien-Kompass für die Mikroanalyse.

Bei der Verkaufspreisfindung sollte man nicht mit dem Maximum planen. Ein Verkauf leicht unter dem Marktwert erhöht das Tempo mit dem man verkaufen kann.

Sie weisen auch darauf hin, dass Fix-and-Flip „eines der riskantesten Geschäftsmodelle in der Immobilienbranche“ ist und empfehlen, sich für den Anfang erfahrene Partner zu suchen um Lehrgeld zu vermeiden.

Die Sonnenbrillen kommen

Auch bei Dr. Nico Bardowicks, dem Mann mit bunten Sonnenbrillen, geht es um Fix-and-Flip. Er beschreibt spannend anhand eines Beispiels, wie Aufteilergeschäfte mit Fix-and-Flip funktionieren. Besonders gefallen hat mir, dass er nicht nur beschreibt, wie alles abgelaufen ist, sondern auch welche Optionen er nicht gewählt hat. Das ist etwas, was mir nicht leicht fällt: Es gibt so viele Optionen, wie man vorgehen kann. Die richtige für sich selbst und das aktuelle Objekt zu finden ist nicht leicht und so fand ich es beruhigend zu sehen, dass auch Profis nicht immer im ersten Moment wissen, wie sie alles machen wollen.

Objekte mit kleinem Faktor

Über den Vortrag von Andreas Sell auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet. Mein Eindruck vom Kongress hat sich beim Lesen seines Kapitels bestätigt: Er ist sehr bodenständig und warnt auch vor Risiken:

Die Gefahr, Immobilien teuer und – mit der Erkenntnis zukünftiger Jahre – vielleicht zu teuer gekauft zu haben, ist durchaus groß.

Er ist aber keinen Falls ein Bedenkenträger von der Sorte, der alles schlecht reden würde. Schließlich zeigt er selbst beeindruckend wie es geht richtig gute Deals mit Immobilien zu machen. Er kauft selbst höchstens mit Faktor 10 ein. Dass es diesen Faktor nicht geschenkt gibt ist klar: Er findet solche Faktoren entweder bei Objekten in besonderen Situationen (Instandhaltungsstau, Mietsituation, …) oder an entsprechenden Standorten. Für ihn interessant sind beispielsweise Städte mit einem schlechten Image aber kürzlich positiver Entwicklung.

Auch sehr interessant: Im Gegensatz zu den zur Zeit so beliebten 100%-Finanzierungen investiert Andreas Sell mit 40% Eigenkapital. Trotzdem erwirtschaftet er dank seiner Cashflow-starken Investments mindest 25%-EK-Rendite. Und was mir wirklich gut gefällt: Er schließt die Kredite ohne persönliche Haftung ab. Nur das jeweilige Objekt dient als Sicherheit. Nicht weil es sich selbst nicht traut – aber so trennt er Geschäft  und Privatvermögen.

Das Kapitel von Andreas Sell ist auf jeden Fall eines meiner Top-3-Kapitel aus „Das System Immobilie“ und sein Buch Der reichste Hausmeister Deutschlands* werde ich definitiv auch bald lesen.

Investieren in der Pampa

Auch Otto Hesse investiert an Standorten mit niedrigem Faktor. Oder wie er es ausdrückt: in der Pampa. Er beschreibt sehr schön, welche – auch menschlichen – Besonderheiten es bei Investments in Dörfern zu beachten gilt. Diese beiden Punkte aus seiner 10-Punkte-Liste finde ich besonders interessant. Ein Dorf muss maximal 10 bis 15 Minuten von der nächsten Autobahn entfernt sein und eine Grundschule mit 3 bis 4 Klassen pro Jahrgang haben.

Dazu hat er wirklich einen Schocker auf Lager: Bei dem Objekt welches er beispielhaft beschreibt, rechnete er mit einer Halbierung des Objektwerts in 15 Jahren. Überall steigen die Preise und Otto Hesse halbiert den Objektwert? Nein so schlimm ist es nicht. Aber er hat das Investment am Anfang so gerechnet, dass es selbst in diesem Fall für ihn noch sehr positiv ausgegangen wäre. Denn wer mit Faktoren um die 10 einkauft, der würde auch einen derartigen Rückgang des Objektwerts gut verkraften. In echt hat auch sein Objekt an Wert gewonnen und sein Investment war noch viel lukrativer als geplant.

Mich überzeugt das Konzept von Andreas Sell und Otto Hesse sehr: Renditestarke Investments, die eigentlich als recht riskant gelten würden, so zu managen, dass das Risiko am Ende vermutlich geringer ist, als bei der konservativsten Anlage in München oder Stuttgart. Blase? Mir doch egal, meine Immobilie hat sich schon zweimal abbezahlt!

Thomas Knedel: Das System Immobilie
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Investieren in den USA

Joachim „Jack“ Bosch schreibt über Investieren in den USA. Über seinen Vortrag auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet, auch darüber wie er gefeiert hat, dass man einen Mieter innerhalb von 23 Tagen vor die Tür setzen kann.

Auch wenn ich inhaltlich mit seinem Kapitel nicht so viel anfangen konnte, weil Investments in den USA für mich gerade nicht auf der Tagesordnung stehen, hat es großen Spaß gemacht, sein Kapitel zu lesen, weil es wirklich sehr gut geschrieben ist.

Er erzählt seine Geschichte, wie er über Grundstücke zu Häusern und schließlich zu großen Apartment-Komplexen gekommen ist. Während ich die Idee passiv in aktiven Immobilieninvestments mitzumachen – wie schon beschrieben – vorsichtig gesagt nicht so gut finde, muss ich zugeben, dass ich durchaus etwas Lust zum nachmachen verspürt habe, als er vom Grundstückshandel in den USA berichtet hat. Ein Grundstück hat kein Dach, welches kaputt gehen könnte – die technische Beurteilung ist also sehr viel einfacher. Und der fehlende Datenschutz in den USA erlaubt es einfach raus zu finden, wer seine Grundsteuer nicht bezahlt hat – und damit ein motivierter Verkäufer sein könnte. Dann fehlt zum großen Glück nur noch der Käufer. Aber auch für Grundstücke gibt es wohl spezialisierte Internetseiten, auf denen man diese anbieten kann. Wenn es nicht gerade der Nachbar kaufen möchte.

Ich hätte wirklich große Lust das einmal auszuprobieren. Aber mich hier richtig einzuarbeiten wäre sicherlich ein Projekt über mehrere Monate. Eigentlich wollte ich mit meinen Immobilien-Investments erst mal in Deutschland bleiben.

Kleine Appartements

Thorsten Vogt hat den Sinn seines Lebens im Erschaffen von Glückswohnungen für Glücksmieter gefunden. Auch wenn ich mir persönlich nicht vorstellen könnte, meinen Lebenssinn im Immobilien-Business zu suchen, so ist seine Idee nicht so esoterisch wie sie im ersten Moment klingen mag. Seine Nische sind kleine, bezahlbare, möblierte Designer-Wohnungen mit „eigenem Charme“.

Auch wenn mich persönlich der Stil seiner Designerin Julia Ballmaier nicht besonder anspricht, so finde ich die Idee genial Designer-Wohnungen mit Schrott- und Flohmarkt-Möbeln extrem kostengünstig auszustatten und dabei für wirklichen Charme zu sorgen. Im Buch Wohnen unter 1.000€* kann man schön sehen, wie sie arbeitet. In „Das System Immobilie“ gibt es im Kapitel von Thorsten Vogt auch eine Reihe von Bildern aus dem Buch Wohnen unter 1.000€ – leider nur in schwarz-weiß.

Eine ungewöhnliche Strategie

Jan Mittel schreibt in seinem Kapitel über Vermietung und Verkauf von Mini-Appartements. Dabei verfolgt er eine kombinierte Strategie aus Vermietung und Verkauf, wie ich sie bisher noch nirgends gesehen habe.

Bezüglich der Vermietung hat er eine sehr genaue Vorstellung seiner Zielgruppe: Beispielweise hat er sich auf japanische Studenten, die für ihr Auslandssemester schon vorab aus dem Heimatland eine Wohnung suchen, spezialisiert. Ein Vorteil dieser Gruppe: Japaner sind wohl deutlich kleinere Wohnungen gewohnt und empfinden auch 25 m² oder 30 m² als groß.

Eine weitere interessante Einsicht von ihm: Wer eine Ein-Zimmer-Wohnung kauft, kauft genau das: eine Ein-Zimmer-Wohnung. Wie viele Quadratmeter diese hat, spielt kaum eine Rolle. Dies kann man sich beim Einkauf zum Vorteil machen.

Da er sich auf junge, internationale Mieter konzentriert, ist es problemfrei möglich, zeitlich begrenzte Mietverträge abzuschließen. Diese nutzt er um zu demonstrieren, dass die von ihm genannten Mieten keine Wunschmieten sind, sonder real erzielbar sind. Gleichzeitig bleibt die Wohnung für Eigennutzer interessant, da der Mieter ohnehin bald wieder ausziehen wird. Er vereint also Vorteile von vermietet und von leer Verkaufen. Auch in der Zusammenarbeit mit Maklern hat er spannende Ideen. Sein Kapitel ist wirklich voller origineller Ideen und macht Spaß zum Lesen.

Ein Investment – Zwei Kapitel

Schön zu lesen ist auch das Kapitel von Diana Herein. Da sie sich auf die Suche nach einem neuen Standort macht, beschreibt sie viele Herausforderungen, die sich auch für junge Investoren stellen. Sie lässt nicht den Vollprofi raushängen sondern schreibt sehr einfühlsam aus der Perspektive eines Anfängers. Als es dann an den konkreten Deal geht, merkt man doch, dass sie als Frau von Thomas Knedel kein unbeschriebenes Blatt ist: Es geht um ein Paket von 24 Wohnungen.

Thomas beschreibt dann in seinem Kapitel den gleichen Deal nochmal. Allerdings aus einer anderen Perspektive. Das Eigenkapital für diesen Deal kommt nämlich von einem Co-Investor. Co-Investments sind nämlich ein Thema welches Thomas aktuell sehr beschäftigt, wie man auch schon mitbekommen hat, wenn man dem Immopreneur-Podcast und Thomas im Allgemeinen folgt.

 

Gesamteindruck

Erst beim Schreiben dieser Rezension ist mir aufgefallen wie viele gute Tipps in diesem Buch wirklich stecken. Beim Lesen wurde dieser Eindruck leider durch einige etwas schwächere Kapitel und die fehlende Struktur verwässert. Auch auffällig: Abgesehen von Andreas Sell waren es eher nicht die großen Namen, die mich in diesem Buch wirklich begeistert haben. Auch das Vorwort vom Investment Punk Gerald Hörhan hat mich etwas enttäuscht. Wer sein wirklich gutes Buch* gelesen hat, findet im Vorwort nichts Neues.

Aus meiner Sicht trägt dieses Buch den völlig falschen Name, denn mit System hat das Buch wenig zu tun. „Ein Immobilien-Potpourri“ hätte als Titel deutlich besser gepasst. Das zeigt sich schon darin, dass manche Autoren den Leser siezen währen andere beim „du“ bleiben. Auch haben die Autoren teils widersprüchliche Tipps (Fang mit einer Wohnung an <-> Fang gleich mit einem Mehrfamilienhaus an), was jedoch insgesamt einen sehr runden Blick auf das Thema Immobilie erlaubt. So viele Autoren wie das Buch hat, so viele Wege gibt es mit Immobilien Geld zu verdienen. Als jemand der gerade selbst dabei ist „seinen Weg“ mit Immobilien zu finden definitiv eine schöne Sammlung von Anregungen und Ideen und eine schöne Ergänzung zum Buch von Thomas Knedel Erfolg mit Wohnimmobilien*.

Das Buch hat 413 groß geschriebene Seiten und wird im Eigenverlag vertrieben. Es kostet inkl. Versand 6,95 € und kann hier* bestellt werden. Das Buch ist auch als Audiobuch* verfügbar. Ich habe das Audiobuch nicht gehört, aber da im Buch insgesamt nur sehr wenige Tabellen oder Abbildungen sind, ist es zumindest prinzipiell sehr gut dazu geeignet, gehört zu werden.

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Hinweis: Ich habe dieses Buch zur Rezension vollständig kostenlos erhalten.

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1 thought on “Buchrezension: Das System Immobilie”

  1. Guter Beitrag!

    Ich denke ähnlich über das Buch. Ich glaube, es sollte ehr Werbung für die einzelnen Leute sein. Wenn man eine angesprochene Strategie gut findet, kann man sich beim Autor weitere Infos holen. Nur schade, dass es bei rund der Hälfte der Autoren keine weiteren Infos gibt. Es ist weder ein Blog, noch ein Ebook vorhanden. Vielleicht gibt es das bei einer zweiten Auflage.

    Daher denke ich, dass das Buch Immopreneur bekannter machen soll. Das finde ich sehr gut, da dieses Netzwerk (Podcast, Forum, Kongress) gold wert sind.

    Da wir beide ähnliche Ziele und ein ähnliches Vorgehen haben, können wir auf dem nächsten Kongress gerne ein bisschen plaudern.

    Viele Grüsse,
    Alexander

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