Auch am zweiten Tag des Immopreneur-Kongress gab es wieder zahlreiche spannende Vorträge. Hier meine Top 3 des zweiten Tages sowie – außer Konkurrenz – mein eigener Vortrag.

Joachim „Jack“ Bosch, so investierst Du passiv und sicher mit zweistelligen Renditen in den USA

Jack Bosch berichtete davon, wie er mit seiner Firma in den USA investiert. Und zwar nur in Wohnanlagen mit über hundert Einheiten. Es gehört nicht allzu viel Fantasie dazu, sich vorzustellen, warum das dank erhöhter Effizienz sehr lukrativ sein kann. Man bewegt auf einmal große Summen und es lohnt sich Personal einzustellen. Hausmeister, Hausverwaltung und so weiter kann sehr effizient gestaltet werden. Jack erzählte auch davon, dass es bei vielen Anlagen ein großes Potential für Effizienzsteigerungen im Management gibt. Als Beispiel hier nannte er das Einrichten elektronischer Bezahlmöglichkeiten. Das hat mich an mein Auslandssemester in Seattle erinnert. Dort habe ich tatsächlich jeden Monat einen Scheck geschrieben und in den dafür vorgesehenen Briefkasten im Gebäude geworfen. Das ist jetzt zwar schon ein Weilchen her. Es war aber 2011 – nicht 1980 wie man meinen könnte.

Außer Effizienzsteigerungen nannte er Renovierungen (Pool als erstes) und ein besseres Marketing als Sofortmaßnahmen, um eine Wohnanlage auf Vordermann zu bringen. So kann er innerhalb von wenigen Jahren die Mieteinnahmen und vor allem die Gewinne deutlich erhöhen. Eine der Maßnahmen ist es auch, Mieter raus zu werfen, die nicht zahlen. In den USA geht das teilweise innerhalb von 23 Tagen. Über den Applaus, den diese Info auf dem Immopreneur-Kongress in Darmstadt ausgelöst hat, habe ich hier schon berichtet.

So funktionieren seine Investments

Wirklich spannend fand ich allerdings, wie das Investment funktioniert. Seine Firma sammelt Geld bei privaten Investoren ein. Das sind dann beispielsweise 34% der gesamten Investitionssumme. Den Rest leiht sich Jacks Firma dann bei der Bank. Mit einem sogenannten Non-Recourse-Darlehen. Das bedeutet, dass nur das Objekt für den Kredit haftet. Jacks Firma trifft also keinerlei Haftung für das Darlehen. Die passiven Investoren haften hierfür jedoch mit dem eingebrachten Kapital. Dafür bekommen die Investoren auch 50% der Gewinne aus dem Investment, obwohl sie nur 34% des Kapitals eingebracht haben. Jack verkaufte dies als einen guten Deal. Ich habe da meine Zweifel: Wenn ich alles richtig verstanden habe, bedeutet das, dass Jack mit seiner Firma am Ende 50% der Gewinne kassiert, ohne selbst für irgendwas zu haften. Sein Risiko beschränkt sich also auf die eingebrachte Zeit plus „Spesen“.

Es war ein sehr interessanter Vortrag, ich würde aber jedem, der sich sowas überlegt, nur raten, sich nicht nur die erwartete Rendite sondern auch das Risiko genau mit anzuschauen. Ich habe auch überhaupt nichts gegen Co-Investments, aber passiv mitzuinvestieren halte ich schon von der Idee her für fragwürdig. Immobilien sind eine aktive Anlage. Wer passiv machen möchte, sollte sich lieber an den Finanzwesir halten.

Rudi Brauner, Zuschlag! Wie Zwangsversteigerungen auch für Deine Immobilieninvestments funktionieren

Häufig hört man Zwangsversteigerungen lohnen sich nicht mehr. Diesem Vorurteil hat sich Rudi Brauner daher auch gleich als erstes zugewandt.  Für meinen Geschmack ein wenig zu defensiv, denn er hatte wirklich was zu erzählen. Eigentlich habe ich den Vortrag mit der Erwartung angehört: „Mach ich eh nicht, aber ich habe gerade Zeit.“ Er hat mich dann aber wirklich überzeugt: Eine Stichprobe von vier bis acht Versteigerungen ist viel zu wenig, um wirklich eine fundierte Aussage treffen zu können. Damit scheiden dann die meisten schon mal aus, die „mal“ auf einer Versteigerung waren und davon berichten. Und man muss ja auch nicht bei jeder Versteigerung den Zuschlag bekommen. So wie man vielleicht auch nur eines von 10 besichtigten Objekten kauft, so reicht es ja auch, wenn man eine von zehn Versteigerungen gewinnt.

Die Beispiele von erfolgreichen und sehr lukrativen Zuschlägen, die er bekommen hat, haben beeindruckt. Klar gilt auch hier: Die handvoll Beispiele ist nicht zwangsläufig repräsentativ, aber Rudi Brauner wirkte überzeugend: Solche Erfolge seien definitiv immer wieder möglich.

Das ist das Geschäftsmodell

Seine Firma RA Real Estate bietet Unterstützung bei Zwangsversteigerungen an. Und das geht so: Man vereinbart ein Suchprofil und seine Firma liefert Immobilien in Zwangsversteigerungen entsprechend dieses Profils. Auch über die Renditevorstellung wird vorab gesprochen. Wird man sich einig, werden ca. ein bis zwei Prozent des Kaufvolumens vorab fällig. Dafür macht die Firma dann so lange Vorschläge, bis ein Objekt gefunden wird, das den Kriterien entspricht und welches gefällt. Dann gehe ich entweder selbst zur Versteigerung oder beauftrage die Firma mit notarieller Vollmacht für mich zu steigern. Bekomme ich den Zuschlag nicht: Kein Problem, dann geht es eben weiter. Der Aufwand für mich ist so recht gering, insbesondere wenn ich seine Firma mit der Vollmacht zu den Terminen schicke. Nach erfolgreicher Ersteigerung sind dann nochmal  drei bis vier Prozenz fällig. Die Preise richten sich hier nach den üblichen Maklerkosten.

Die Infos wie das funktioniert, habe ich alle aus einem persönlichen Gespräch nach dem Vortrag. Ich habe das selbst noch nicht gemacht und kann es daher nicht empfehlen. Auf mich wirkt das Konzept aber sehr schlüssig.

Und nun? Ich werde jetzt erst mal selbst zu ein paar Versteigerungen gehen und mich weiter mit dem Thema befassen. Vielleicht werde ich dann auch nochmal Kontakt zu der Firma von Rudi aufnehmen. Davon würde ich dann natürlich wieder berichten. Auch wenn ich nicht gleich Kunde werden sollte: Mit seinem Vortrag hat er auf jeden Fall mein Interesse am Thema geweckt.

Andreas Sell, Investmentchancen im Live-Check

Andreas Sell, auch bekannt als „der reichste Hausmeister Deutschlands“ ist bisher an mir vorbei gegangen. Ich fand den gleichnamigen Titel seines Buchs* irgendwie nicht so ansprechend und war bisher gut mit anderem Material ausgelastet. Das erste Mal hab ich ihn also auf dem Immopreneur-Kongress wirklich wahrgenommen und war sehr positiv überrascht. In seinem Vortrag „Investmentchancen im Live-Check“ hat er ein wenig erzählt, wie er arbeitet und das dann an Beispielen aus Immoscout „live“ demonstriert. Die Beispiele waren alle aus den letzten drei Monaten. Angefangen hat er mit einigen wirklich absurden Angeboten, dann aber einige richtig gute Angebote gezeigt. Was er dabei prüft war wenig überraschend, am Ende kommt es auf die Rendite, den Cash-Flow und „Return of Capital“¹ an. Die Idee fand ich super, vor allem da er so wirklich gezeigt hat, dass es nicht stimmt, dass man auf Immoscout nur noch die Reste findet. Oder andersrum: Auch bei den Resten kann es ein paar Leckerbissen geben.

Von den großen „Superstar“-Speakern war er einer der, die mir am sympatischsten waren. Kein große Show, sehr auf dem Boden geblieben. Kein Kult, sondern einfach nur Zahlen. Das hat Spaß gemacht. Sein Buch Der reichste Hausmeister Deutschlands* steht bei mir jetzt jedenfalls auf der Leseliste.

Mein Vortrag, Live-Hacking: So viele Interessenten hat der Verkäufer wirklich

Mein Vortrag war auch am zweiten Tag, auf der kleinen Workshop-Bühne des Kongresses. Dort habe ich als erstes gezeigt, wie einfach ein Angreifer es schaffen kann, den Rechner seines Opfers nur durch Einstecken eines vermeintlichen USB-Sticks vollständig² zu übernehmen.

An diesem Punkt kam die Frage auf, was das mit Immobilien zu tun hat. Tatsächlich war mein Vortrag einer der wenigen Über-den-Tellerrand-Vorträge, die es auf dem Immopreneur-Kongress gab. Anstatt darauf direkt hinzuweisen habe ich ein paar Beispiele gebracht, wodurch sich ein Hacker Vorteile im Immobilienumfeld verschaffen könnte. Beispielsweise die internen Mails einer Stadtverwaltung bezüglich der Ausweisung von Bauland zu lesen. Zwinkernd sagte ich: „Ich habe gehört, dass sich das lohnen soll“. Hinterher ist mir klar geworden, dass vielleicht nicht allen Zuhörern bewusst war: Als Pentester³ hab ich Spaß an der Technik und kann mich darüber freuen Schwachstellen auszunutzen, ohne meinen eigenen Vorteil hier im Blick zu haben. Spaß an der Technik, der vom Auftraggeber bezahlt wird. Ziemlich cool eigentlich.

Die dunkle Seite der Macht

Nach meinem Vortrag wurde ich darauf angesprochen, ob ich Adresslisten aus Vermietersoftware extrahieren könnte. Vielleicht könnte ich das. Vielleicht auch nicht. Kommt halt auf die Software an. Die, die mich angesprochen haben, waren aber nicht die Entwickler der Software, sondern hatten Interesse an den Adressen. Als ich in ähnlicher Weise dann nochmal angesprochen wurde, habe ich mir schon Sorgen gemacht, ob mein Vortrag vielleicht falsch angekommen war. Während ich für die Show zwar ein wenig mit der dunklen Seite der Macht kokettiert habe, war für mich klar, dass ich nur für ethisch saubere Auftraggeber arbeite. Ich habe schon viele solcher Live-Hacking-Voträge gehalten und schon oft ein wenig in Richtung „Böser Hacker“ gescherzt. Nie hatte ich jedoch das Gefühl, dass das jemand falsch verstanden hatte.

Zweiter Hack: Übernahme fremder Nutzerkonten

Als zweiten Teil meines Vortrags habe ich gezeigt, wie ein Angreifer fremde Nutzerkonten bei einer Applikation wie Immobilienscout übernehmen könnte, wenn eine entsprechende Schwachstelle besteht. Bevor Nachfragen kommen: Nein, ich kenne keine solche Schwachstelle bei Immoscout und nein, ich habe auch nicht danach gesucht. Mein Beispiel in dem Vortrag war frei erfunden – technisch aber sehr realistisch.

Insgesamt hatte ich gehofft mit meinem Vortrag ein wenig wach zu rütteln und dazu noch zu unterhalten. Die vielen interessierten Fragen, die am Ende gestellt wurden lassen mich vermuten, dass es auch genug Leute gab, die meinen Vortrag richtig verstanden haben und Spaß daran hatten.

Fazit vom Tag 2 auf dem Immopreneur-Kongress

Die Vorträge am zweiten Tag waren mindestens genauso spannend wie die Vorträge des ersten Tags. An den Unterhaltungswert des Comedy-Anwalts Achim Zimmermann kam zwar keiner der Vorträge heran, aber es ging ja nicht (nur) um gute Unterhaltung.

Wie erhofft, hat mir die Möglichkeit selbst einen Vortrag zu halten noch einige weitere interessante Kontakte verschafft, die sich im Nachgang des Vortrags ergeben haben.

Damit wars das mit meinen Berichten zu den Immopreneur-Kongress-Vorträgen, aber auf dem Kongress gab es ja noch viel mehr. So werde ich auch noch von meinem Projekt-Review berichten und natürlich auch von der Networking-Party. Auch habe ich am zweiten Tag Vincent von freaky finance getroffen, doch auch dazu später mehr.

Schon jetzt steht fest: Auch nächstes Jahr wird es wieder einen Kongress geben. Die Infos dazu gibt es hier*.

 

 

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1. Return of Capital gibt an, nach welcher Zeit das eingesetzte Eigenkapital wieder zurück geflossen ist.
2. Genauer gesagt hat der Angreifer nach gelungenem Angriff die gleichen Rechte wie sein Opfer
3. Ein Penetration-Tester, kurz Pentester, simuliert Hackerangriffe im Auftrag von Unternehmen um Schwachstellen in der eigenen Software oder Infrastruktur aufzudecken.