Sieben Überraschungen im deutschen Mietrecht

Mietrecht ist ja nicht gerade ein Thema, welches dafür bekannt ist, besonders unterhaltsam zu sein. Die folgenden Punkte fand ich jedoch so interessant und teilweise amüsant, dass ich sie hier gerne präsentieren möchte.

Ungewöhnliche Vertragsverlängerung

Befristete Mietverhältnisse müssen immer in Schriftform vereinbart werden. Fragt nun ein Mieter in einem wirksam befristeten Mietverhältnis den Vermieter schriftlich nach einer generellen Untermieterlaubnis und der Vermieter stimmt dem ebenfalls in einem Brief zu, ohne dass hierüber ein von beiden Parteien unterschriebener Vertrag abgefasst wird, ist die Schriftform nicht mehr gegeben. Überraschung: Der Mietvertrag ist ab sofort unbefristet.

Falschparker müssen dem Vermieter gemeldet werden

Stellt jemand unberechtigt einen PKW auf dem Zufahrtsweg zum Grundstück ab, so muss dies der Mieter dem Vermieter mitteilen. Dies ist Teil der Anzeigepflicht des Mieters. Eigentlich geht es hierbei darum, dass alle Mängel an der Mietsache dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Dies schließt auch kleinere Mängel wie tropfende Wasserhähne ein. Weiterhin gilt die Anzeigepflicht für unvorhersehbare Gefahren, wie beispielsweise einen undichten Öltank. Und als letztes gilt die Anzeigepflicht auch, wenn ein Dritter ein Recht an der Mietsache geltend macht. Ein zugegebenermaßen vermutlich eher unwesentlicher Punkt hierbei ist tatsächlich das unberechtigte Abstellen eines PKWs auf dem Zufahrtsweg zum Grundstück. Ein weiteres Beispiel wäre ein Nachbar, der beschließt, den Zaun zu versetzen, um auf diese Weise „sein“ Grundstück zu vergrößern.

Vermieterpfand- und Selbsthilferecht

Hier wird es wirklich abstrus. Für Forderungen, welche aus dem Mietverhältnis entstanden sind, also beispielsweise Mietrückstände oder Beschädigungen an der Wohnung, welche der Mieter zu verantworten hat, hat der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an Gegenständen im Eigentum des Mieters, welche der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Dies könnten beispielsweise wertvolle Möbel sein. Es gibt hier aber eine ganze Reihe von Ausnahmen, welche die Sache extrem kompliziert machen.

Interessant wird es, wenn der Mieter anfängt Dinge aus der Wohnung zu tragen, an denen der Vermieter sein Pfandrecht geltend gemacht hat, denn das Pfandrecht des Vermieters erlischt, sobald die Gegenstände aus der Wohnung entfernt wurden. Es sei denn, der Vermieter weiß nichts davon oder hat dem Widersprochen. Dann kann der Vermieter verlangen, dass die Gegenstände zurück in die Wohnung gebracht werden.

Mann mit Megaphon ruft: Sie tragen jetzt sofort die Schrankwand Eiche, massiv zurück in die Wohnung

Ist der Vermieter berechtigt, der Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen zu widersprechen, so darf er die Entfernung auch ohne Gericht verhindern. Das Selbsthilferecht erlaubt es dem Vermieter beispielsweise, die Türe zu versperren oder das Schloss auswechseln zu lassen.

Schafft der Mieter beim Auszug Pfandgegenstände weg, so wird aus dem Selbsthilferecht sogar ein „außergewöhnliches Selbsthilferecht“. Der Vermieter darf die Gegenstände jetzt sogar mit Gewalt in seinen Besitz bringen. Bevor jetzt aber alle  losrennen, um ihre Mieter zu verprügeln, sei noch kurz der auch hier geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit von Mittel und Zweck erwähnt.

Mietverträge befristen

Mietverträge dürfen nur mit Grund befristet werden und dieser Grund ist auch im Mietvertrag anzugeben. Wird im Mietvertrag kein Grund genannt, gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Überraschend vermieterfreundlich: Kündigungstermin

Dass das Mietrecht in Deutschland ziemlich mieterfreundlich ist, ist ja recht bekannt. Umso mehr hat mich folgendes überrascht: Wird in einer ansonsten rechtmäßigen Kündigung des Vermieters ein zu früher Zeitpunkt genannt, wird dadurch nicht die gesamte Kündigung unwirksam. Statt dessen gilt einfach der korrekte Kündigungstermin.

Vermieter ärgern: Zinsen für die Kaution verlangen

Wird im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt, dass die Zinsen auf die Kaution die selbige erhöhen, so kann der Mieter jährlich die Auszahlung der Zinsen auf die Kaution verlangen. Das fällt dann wohl in die Kategorie „Vermieter ärgern“.

Heizkostenverbrauchserfassung

Entscheidet sich der Vermieter, die Geräte zur Heizkostenverbrauchserfassung zu mieten statt zu kaufen, so muss er dies den Mietern unter Angabe der Kosten vorab mitteilen, damit er die Kosten hierfür anschließend auf die Mieter umlegen kann. Widersprecht die Mehrheit der Nutzer bzw. Mieter diesem Vorgehen, muss der Vermieter die Geräte kaufen. Die Investitionskosten hierfür kann der Vermieter dann aber in einer Mieterhöhung wegen Modernisierung geltend machen.

Er weiß nicht wovon er spricht

An dieser Stelle noch ein Hinweis: Ich bin kein Jurist und auch ansonsten kein Mietrechtsexperte. Die hier aufgeführten Beispiele sind mir alle beim Lesen des Buchs Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft aufgefallen. Ich denke, dass das eine recht verlässliche Quelle ist, aber es gibt natürlich auch die Möglichkeit, dass ich etwas falsch verstanden habe oder sich die Rechtsprechung mittlerweile geändert hat. Ich übernehme also für die Richtigkeit keine Haftung. Was ich aus diesen Beispielen mitgenommen habe, ist, dass man sich im Mietrecht immer beraten lassen sollte, wenn auch nur irgendwas nicht 100% dem Standardfall entspricht.

 

2 thoughts on “Sieben Überraschungen im deutschen Mietrecht”

  1. Das mit der ungewöhnlichen Vertragsverlängerung ist ja schon ein starkes Stück, das war mir so noch gar nicht klar. Ich befürchte dieser rechtliche Kniff wird den meisten Vermietern nicht bewusst sein, bis sie einmal dafür vor Gericht gezerrt werden.
    Danke für den Hinweis!

    1. Hallo Yanneck-Morten,

      ja, das war auch die Sache, die mich am meisten verblüfft hat, darum führt dieser Punkt auch die Liste an 🙂

      Viele Grüße!
      Pascal

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