Das kann immoMetrica

Mit immoMetrica kann man den ImmobilienScout24 zum Beispiel nach Quadratmeterpreisen durchsuchen, Statistiken berechnen lassen oder im Archiv nach vergangenen Angeboten suchen. Zu jedem Angebot gibt es auch eine Historie, die Preisänderungen und die Online-Dauer des Angebots erfasst. Das alles geht deutschlandweit. Ein besonderes Feature zum Schluss: die automatisierte Renditeschätzung.

Suche nach Quadratmeterpreisen

Für mich als Immobilieninvestor war es einer der nervigsten Punkte, dass ich den ImmobilienScout24 nicht nach Quadratmeterpreisen durchsuchen kann. Als kleinen Workaround, hatte ich mehrere Suchen angelegt. Interessierte ich mich beispielsweise für Wohnungen bis 2000 €/m², so habe ich etwa auf diese Weise gesucht:

• mindestens 40m² bis 80.000 Euro
• mindestens 60m² bis 120.000 Euro
• mindestens 80m² bis 160.000 Euro

Dass das nicht so richtig Spaß macht, kann man sich vorstellen. Deswegen kann man mit immoMetrica den ImmoScout nach Quadratmeterpreisen durchsuchen. So zum Beispiel:

Die Ergebnisse werden dann auch übersichtlich aufgelistet und der Quadratmeterpreis wird gleich für jedes Angebot ausgerechnet:

Da immoMetrica auch viele Statistiken erstellt, können diese auch direkt für die Suche verwendet werden. Wer sich beispielsweise für Angebote interessiert, deren Preis 20% unter dem Marktdurchschnitt liegt sucht so:

Der örtliche Durchschnitt bezieht sich dabei immer auf die kleinste Einheit, für die immoMetrica sinnvoll einen Mittelwert berechnen konnte. Während das in Berlin ein Orteil sein kann, kann es für ein kleines Dorf auf dem Land schon mal passieren, dass der Durchschnittspreis des Landkreises herhalten muss.

Statistiken

Zu jeder Suche liefert immoMetrica immer ein paar grundlegende Statistiken mit. Wer sich also für den durchschnittlichen Preis einer Dreizimmerdachgeschoss-Wohnung aus dem Bestand in Hamburg interessiert¹ sucht einfach genau danach und erhält die Statistiken hierzu:

In den verwandten Statistiken kann man sich dann Statistiken zur gleichen örtlichen Auswahl anzeigen lassen:

Momentan wird hierbei die Zahl der Angebote, der Kaufpreis und die Online-Dauer in Abhängigkeit von Anzahl der Zimmer, Wohnfläche und Baujahr angezeigt. Ebenso gibt es eine Übersicht über den Mietmarkt:

So sieht ein Investor, der einen neuen Standort prüft, gleich, dass Vierzimmerwohnungen in Hamburg deutlich länger online sind, als Ein- bis Dreizimmerwohnungen.

Archiv

Nicht immer ist eine Statistik ausreichend oder sinnvoll. Wenn es für ein kleines Dorf beispielsweise nur fünf Anzeigen im letzten Jahr gegeben hat, dann ist eine Statistik nur begrenzt hilfreich. Für diesen Fall hilft dann aber ein Blick ins Archiv weiter. So kann der Investor immerhin noch die einzelnen Anzeigen prüfen:

Aus urheberrechtlichen Gründen werden keine Bilder und Beschreibungstexte im Archiv erfasst, aber wenigstens die „Hard Facts“ bleiben erhalten. Auch die Preishistorie ist Dank des Archivs möglich:

Es lässt sich übrigens auch explizit nach Angeboten suchen, die bereits eine Preissenkung erfahren haben.

Renditeschätzung

Ein Highlight von immoMetrica ist sicherlich die automatisierte Schätzung der zu erwartenden Bruttoobjektrendite. Als erwartete Miete wird die Durchschnittsmiete aus der entsprechenden Region für den Objekttyp (Eigentumswohnung oder Haus) ermittelt und dann basierend auf dem Angebotspreis die Bruttoobjektrendite errechnet:

ROI = Mittlere Quadratmetermiete * Fläche * 12 / Angebotspreis

Das ist natürlich nur eine sehr, sehr grobe Annäherung an die Realität. Wenn das Objekt bereits zum halben Neuvermietungspreis vermietet ist und die Mieter nicht ausziehen wollen, dann ist da wohl relativ wenig zu machen.

Ich denke aber, dass die Renditeschätzung trotzdem ihre Berechtigung hat. Ein Objekt, das bei Neuvermietungsmiete schon nur auf 2,4% Bruttoobjektrendite kommt, brauche ich mir gar nicht erst anschauen. Anders herum erlaubt dieses Feature – ähnlich wie auch die Suche nach Quadratmeterpreisen relativ zum örtlichen Mittelwert – ein größeres Suchgebiet mit nur einem einzigen Suchauftrag abzudecken, da nicht für jedes Teilgebiet einzeln Quadratmeterpreise spezifiziert werden müssen.

Deutschlandweit

All das funktioniert deutschlandweit ohne künstliche Beschränkung auf Landkreise.

Das ist geplant

Die Liste an Features, die ich noch implementieren möchte ist lang. Neben einer verbesserten, durchsuchbaren Ortsauswahl mit Umkreissuche, der Einführung verschiedener Kategorien für die Favoriten, weiteren Suchoptionen und Exportmöglichkeiten (Excel, CSV, …) gibt es vor allem zwei Dinge, die ich gerne implementieren möchte:

Hilfe und Tutorial

In der einen oder anderen Form möchte ich eine Hilfe anbieten. Zwar ist immoMetrica recht intuitiv zu bedienen, aber es gibt schon ein paar Punkte, die ich den Nutzern gerne mitgeben würde. Da wäre zum einen natürlich die Funktionsweise der Renditeschätzung. Zum anderen würde ich gerne ein paar Tipps zum richtigen Suchen geben. Jemand der nur nach Erdgeschosswohnungen sucht, sollte eben darauf hingewiesen werden, dass er Angebote verpasst, die gar keine Angabe zum Wohnungstyp haben.

Weitere Plattformen

Der wichtigste Punk ist jedoch sicher die Anbindung weiter Plattformen als Quellen. Zwar ist ImmoScout ohne Frage die wichtigste, aber eben bei weitem auch nicht die einzige Plattform. Häufig wurde ich ich den letzten Wochen gefragt: Warum nicht noch andere Plattformen? Die Antwort ist recht simpel. Die Fokussierung auf ImmoScout ist mein MVP, wie es so schön heißt. Es ist auch so schon ein nützliches Produkt und ich wollte nicht noch ein weiteres Jahr darauf warten es zu veröffentlichen. Ich bin auch sehr froh, immoMetrica jetzt schon vorgestellt zu haben, da ich schon viel wertvolles Feedback erhalten habe.

Zum einen habe ich viele wertvolle Verbesserungsvorschläge erhalten, die ich teilweise auch schon umsetzen konnte. Zum anderen ist es natürlich auch sehr motivierend positives Feedback zu bekommen und vor allem die steigenden Nutzerzahlen zu sehen.

Die Anbindung weiterer Plattformen wird kommen, aber definitiv noch ein wenig dauern. Der Weg von einer Quelle zu zwei Quellen ist lang. Von zwei zu zwanzig Quellen wird es dann relativ schnell gehen.

Gibts das nicht schon?

Eine andere Frage, die ich häufiger höre ist: Gibts das nicht schon? Wer sind die Wettbewerber?

Es gibt zwei große Wettbewerber: IMV und Imtect. Beide haben mir aber nicht gefallen, so dass ich mich entschieden habe, meine eigene Lösung zu erstellen.

Zwar haben mir die E-Mails, die ich regelmäßig von IMV erhalten habe gut gefallen, aber 120 Euro im Monat für nur fünf Landkreise war kein Angebot, welches mich vom Hocker gerissen hat.

Letztes Jahr um diese Zeit wollte ich mir nach dem Immopreneur-Kongress weitere Standorte anschauen. Das geht mit IMV leider nicht. Vielleicht hätte ich den Support anschreiben können und um weitere Landkreise temporär bitten können, aber darauf hatte ich keine Lust.

Dieses Problem hat man mit Imtect nicht. Imtect funktioniert wie auch immoMetrica deutschlandweit ohne künstliche Einschränkungen. Aber auch Imtect ist mit ca 100 € pro Monat nicht gerade eine Schnäppchen. Dazu kommt noch, dass man für die Nutzung von Imtect eine Software auf dem PC installieren muss – nicht gerade zeitgemäßt.

Vorteile der Wettbewerber

Was die Wettbewerber besser machen ist ganz klar: Beide haben eine deutlich größere Zahl an Quellen bis hin zu Tageszeitungen. Dafür sind viele Nutzer sicherlich auch bereit mehr zu bezahlen und die etwas altertümlich anmutenden Interfaces hinzunehmen.

Vorteile von immoMetrica

Neben den offensichtlichen Vorteil von immoMetrica (Preis und modernes Interface) ist immoMetrica ganz auf Investoren fokussiert . Das zeigt sich zum Beispiel bei funktionen wie der Suche relativ zum örtlichen Mittelwert oder der Renditeschätzung. Auch die Weiterentwicklung von immoMetrica wird sich an den Bedürfnissen von Investoren ausrichten.

21 Tage gratis testen

Wer sich für immoMetrica interessiert, kann es jetzt 21 Tage gratis testen. Wer sich sich jetzt anmeldet, kann sich noch den Einführungspreis von 7,95 € im Monat sichern. Der reguläre Preis wird dann bald 17,95 € pro Monat betragen.

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Vorträge

Während letztes Jahr die Vorträge für uns im Vordergrund standen, war uns dieses Jahr das Networking wichtiger. Das hat natürlich mit immoMetrica zu tun. Doch dazu später mehr. Jetzt erst mal zu den Vorträgen.

Abschlussdiskussion: Dreht der Markt? So bereiten wir uns vor.

Anfangen möchte ich mit der Abschlussdiskussion am Samstagabend, weil diese schön die Stimmung auf dem Immopreneur-Kongress eingefangen hat. Gerald Hörhan, der Wolken aufziehen sieht, zitiert den Ratschlag eines schweizer Bänkers: „Haben Sie immer viel Geld! Vor allem im Crash“. Ob uns ein solcher im Immobilienmarkt in Deutschland bevorsteht weiß natürlich niemand. Oder wie Gerald Hörhan es sagt: Ob die Wolken ein wenig regnen werden oder ob es ein riesiges Gewitter wird, das kann noch keiner sagen. Doch der Punk gibt sich äußerst konservativ und warnt vor Überschuldung. Mehr als 80% Beleihungsauslauf sei verheerend in einem Crash. Und bei der Bewertung solle man konservativ vorgehen – so wie eine Bank das machen würde.

Oliver Fischer möchte auch langsamer machen: Statt 120 Einheiten möchte er nur noch um die zwanzig Einheiten im Jahr handeln. Und was macht Jakob Mährens Friseur? Der wird Makler.

Wenn es also schon soweit ist und „alle in Immobilien machen“, dann ist es sicher Zeit sich einmal genau zu überlegen, wie man weitermachen möchte. Doch bei aller Vorsicht, zu der gemahnt wird, alle machen weiter und bleiben zuversichtlich.

Andreas Sell: Immobilien – der ewige Boom?

Eine Art mit dem Risiko umzugehen ist wie Andreas Sell das macht. Er investiert nur über eine GmbH und nicht persönlich. Seine Darlehen sind Non-Recurse-Finanzierungen, das heißt, nur das Objekt welches finanziert wird haftet. Er übernimmt keine persönliche Haftung. Dafür ist natürlich „etwas“ mehr Eigenkapital notwendig. Für gewöhnlich investiert Sell mit 40% Eigenkapital plus Nebenkosten, so dass er etwa 50% der Investitionssumme selbst trägt. Das ist für Anfänger an Hochpreisstandorten natürlich schon eine Nummer.

Ich denke mir aber: Wenn ein Profi-Investor, der viel, viel mehr Ahnung von der ganzen Materie hat als ich solche Vorsichtsmaßnahmen ergreift, sollte ich dann nicht mindestens genauso vorsichtig unterwegs sein?

Achim Zimmermann: Der Immobilien-Kaufvertrag – Geld sparen und Ärger vermeiden

Das Grundbuch zu prüfen gehört zur Pflicht eines Notars, aber Achim Zimmermann rät dringend dazu das selbst zu machen und fragt „Welcher der 5 Teile des Grundbuchs ist am wichtigsten?“

• Aufschrift bzw. Deckblatt
• Bestandsverzeichnis
• Abteilung 1 (Eigentümer)
• Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)
• Abteilung 3 (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Nach zwei Versuchen aus dem Publikum den wichtigsten Teil zu identifizieren schreit Rechtsanwalt Dr. Achim Zimmermann seine Zuhörer an: „DIE SIND AAAALLE WICHTIG!“

Wie schon im letzten Jahr war der Vortrag von Achim Zimmermann äußerst amüsant und lehrreich. Wer mehr von ihm sehen möchte kann in seinen Youtube-Kanal schauen. Nachdem wir Achim letztes Jahr bei der Abendveranstaltung kennen gelernt hatten, war es auch schön ihn dieses Jahr wieder zu sehen.

Steuern sind kein Diebstahl, Babs!

Letztes Jahr hatte ich einen Applaus für Jack Bosch kritisiert. Das hat anscheinend Eindruck hinterlassen. Zumindest hat mich Stephan Steup – Co-Organisator des Immopreneur-Kongress – darauf dieses Jahr, also ein Jahr später, angesprochen. Um ihn nicht zu enttäuschen, hier eine kurzer Kommentar zum Vortrag von Babs Steger. Ich muss dazu sagen, dass ich nicht ihren ganzen Vortrag hören konnte. Gehört habe ich aber ihr Steuer-Bashing erster Klasse. Da kann ich nur sagen: Sorry, Babs, Steuern sind kein Diebstahl. Wer einmal in Indien war, weiß wofür wir Steuern zahlen.

Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Ich zahle auch nicht besonders gerne steuern und wenn es in der Steuererklärung etwas zu optimieren gibt, dann optimiere ich auch. Wir ihr lesen konntet hat mich der Vortrag von Johann Köber auch begeistert.

Vanessa Wenk: Renditeobjekte zum Nulltarif – Die 5 geheimen Strategien wie Du trotzt Höchstpreisen an die besten Immobilien kommst

Trotz eines Titels, der klingt wie Klick-Bait, hatte Vanessa einiges Interessantes zu erzählen. Ihr Motto „aus Scheiße Geld zu machen“ ist passend zum Titel schon sehr plakativ. Aber wenn sie dann erzählt, wie sie aus einer großen Fläche, die sie als Maklerin für über ein Jahr nicht für 2€/m² vermieten konnte, dann einen Coworking-Space gemacht hat und die entsprechenden Bilder dazu zeigt, ist das dann schon sehr beeindruckend. Später hatten wir dann auch noch Gelegenheit ein paar Worte mit Vanessa zu wechseln.

Networking

Natürlich hatten wir auch letztes Jahr schon mit einigen Leuten gesprochen, aber persönlich gekannt hatten wir vor dem Kongress noch niemanden. Dieses Mal dagegen hat es sich fast angefühlt wie ein Klassentreffen, weil überall so viele bekannte Gesichter waren. Das war natürlich sehr cool, auch weil ich so gleich ein paar Ansprechpartner hatte, um über immoMetrica zu sprechen.

immoMetrica

Pünktlich zum Immopreneur-Kongress bin ich nämlich mit meinem Tool immoMetrica live gegangen, welche ich über das letzte Jahr entwickelt habe. Natürlich werde ich immoMetrica noch in einem eigenen Post vorstellen. Hier nur ganz kurz: Man kann damit die Angebote von Immobilienscout24 professionell durchsuchen. So kann man zum Beispiel nach Quadratmeterpreisen oder nach erwarteter Bruttoobjektrendite suchen. immoMetrica hat auch ein ständig wachsendes Archiv und berechnet einige interessante Statistiken. So lässt sich beispielsweise die Vermarktungsdauer von Mietwohnungen in Abhängigkeit von Größe oder Anzahl der Zimmer an einem Standort analysieren.

Viele Gespräche

Ein besonderes Highlight für mich war sicher das Gespräch mit Thomas Knedel. So konnte ich 10 Minuten seiner Zeit gewinnen und ihm immoMetrica vorstellen. Er hat sich sehr interessiert gezeigt und hat sofort verstanden worum es geht. Jetzt bin ich sehr gespannt, ob es hier wirklich zu einer Kooperation kommt. Thomas hatte da schon eine coole Idee, aber das wird erst verraten, wenn ich weiß, ob es wirklich klappt.

Auch mit Oliver Fischer und Rudi Brauner hatte ich Gelegenheit über immoMetrica zu sprechen. Rudi hat sich sogar noch erinnert, dass ich letztes Jahr von seinem Vortrag begeistert berichtet habe.

Mein letzten Mal hatten wir uns kurz mit Stefanie Schädel von Jeder kann Immobilien auf der Treppe unterhalten. Das war genug für ein freudiges Wiedersehen und ein etwas längeres Gespräch in der VIP-Lounge. Letztes Jahr hatte sie schon von ihren Challange Rooms erzählt. Das macht ihr auch immer noch viel Spaß – die Begeisterung ist ihr anzusehen. Seit diesem Jahr macht sie auch noch Hint Caching. Ich bin gespannt, was sie dann nächstes Jahr zu erzählen hat.

Ebenso hat es mich sehr gefreut, Vincent Willkomm von freaky finance wieder zu sehen. Er war zusammen mit Florian von Geldschnurrbart super aktiv auf dem Kongress unterwegs, hat viele Vorträge gehört, Interviews geführt, Bilder und Videos gemacht. Wer sich für die Inhalte des Immopreneur-Kongress interessiert, aber dieses Jahr nicht dabei sein konnte, dem ist sehr zu empfehlen in den kommenden Wochen öfter mal auf Vincents Blog vorbei zu schauen. Sein Bericht zum ersten Kongresstag ist schon online.

[Update April 2025: Absatz und Bild zu einem Gesprächspartner auf dessen Wunsch entfernt.]

Der Immopreneur-Kongress 2019

Du wärst nächstes Jahr auch gerne dabei? Der Immopreneur-Kongress 2019 findet am 14. und 15.09.2019 statt. Es gibt auch schon Tickets*.

Weiterlesen

Wer noch nicht genug vom Immopreneur-Kongress hat, kann hier weiter machen:

• Bericht zum Tag 1 des Kongresses von Vincent
• So hat Geldschnurrbart Florian den Kongress erlebt
• Oliver Fischer im Interview bei Immobilien mit Kopf
• Kongresseindrücke von Vanessa Wenk
• Alex vom Vermietertagebuch wünscht sich mehr Vorträge für Profis
• Daniel ergattert das letzte Hemd von Dr. Dr. Rainer

Du warst auch dabei? Teile Deine Erlebnisse in den Kommentaren. Falls Du einen Artikel dazu geschrieben hast, gerne auch einen Link.

Hinweis: Da wir als Medienpartner auf dem Kongress waren haben wir unsere Tickets kostenlos erhalten. Anreise, Kost und Logis haben wir selbst bezahlt.

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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immoMetrica

Der Grund warum es hier so lange still war heißt immoMetrica. Ich habe ein Software geschrieben mit der man ImmoScout24 besser durchsuchen kann. So kann man beispielsweise nach Quadratmeterpreis suchen oder nach erwarteter Bruttoobjektrendite. Dazu gibt es ein Archiv, über welches individuelle Statistiken angefertigt werden können. Darüber lässt sich beispielsweise herausbekommen, ob in einem bestimmten Stadtviertel große oder kleine Wohnungen schneller vermietet werden können. Wer sich hierfür interessiert, kann immoMetrica ganz einfach hier anschauen und ausprobieren. Über Feedback hierzu würde ich mich sehr freuen!

In letzter Zeit habe ich tatsächlich jede freie Minute (zumindest die am Rechner) in immoMetrica gesteckt, schließlich wollte ich rechtzeitig fertig werden zum…

Immopreneur-Kongress 2018

Frau Hai und ich waren auch dieses Jahr wieder beim Immopreneur-Kongress mit dabei. Diesmal nicht als Speaker sondern „nur“ als Medienpartner. Vielleicht habe ich nächstes Jahr ja wieder Zeit einen Vortrag einzureichen. Während wir das letzte Mal viele Vorträge gehört haben, war unser Fokus diesmal eindeutig das Networking. Das hat natürlich auch viel mit immoMetrica zu tun. Es war aber auch wirklich großartig viele Bekannte vom letzten Jahr wieder zu treffen. Natürlich werde ich Euch auch noch von dem einen oder anderen großartigem Vortrag berichten. Und nachdem ich letztes Mal mit meinem Bericht zu Jacks Vortag für so viel Wirbel gesorgt habe, dass ich dieses Mal – also ein Jahr später – noch darauf angesprochen wurde, freue ich mich natürlich schon auf die neuen Reaktionen

Urlaub 2018

Auch dieses Jahr waren wir im September wieder im Urlaub. Nachdem wir letztes Jahr in den USA waren, wollten wir dieses Jahr noch etwas sparsamer unterwegs sein und haben uns für einen Urlaub auf Kreta entschieden. Nachdem wir über zwei Wochen mit dem Mietwagen die Insel erkundet und nirgends mehr als zwei Nächte verbracht haben, haben wir uns die letzten fünf Nächte in einem schönen Hotel-Appartement am Stand erholt. Obwohl es natürlich auch viel zu dem Urlaub zu erzählen gäbe, fürchte ich werde ich nicht so bald dazu kommen etwas darüber zu berichten, da es so viele Themen gibt über die ich noch viel dringender berichten möchte. Deshalb sei es an dieser Stelle mit einem Bild getan.

Kaufen oder Mieten

Im Urlaub habe ich endlich Zeit und Muse gefunden Kommers Kaufen oder Mieten zu lesen. Darüber möchte ich auf jeden Fall berichten. Zum einen weil ich finde, dass Kommer an einigen Stellen einen gravierenden Fehler macht und an ein paar wenigen Stellen seinen Vorurteilen erliegt. Zum anderen weil er meine Sicht auf Immobilien dennoch nachhaltig verändert hat.

Meine Objekte

Zum Schluss noch ganz kurz ein Update zu meinen Objekten. Meinem ersten Objekt geht es gut. Die Miete kommt regelmäßig und Ärger gibt es keinen. Das Rundum-Sorglos-Paket macht seinem Namen alle Ehre. Das Baugemeinschaftsprojekt kommt voran. Im April oder Mai 2019 wird es bezugsfertig sein. Während ich mittlerweile einige Schattenseiten am Bauen in der Baugemeinschaft erkannt habe, sieht es wirtschaftlich hervorragend aus: Bauträger haben direkt neben uns mit äußerst vergleichbarem Standard Wohnungen für über 2000 € mehr pro Quadratmeter verkauft als unsere Herstellungskosten inklusive Grundstück sind.

Zu unserem dritten Objekt habe ich noch nichts verraten, doch wenn ich schon mal am teasern bin, dann kann ich auch verraten: Es ist ein Eigenheim geworden – oh Schreck! Aber ich kann Euch beruhigen: Ein äußerst wirtschaftliches Eigenheim. Auch dazu bald mehr.

Und nun?

Jetzt wisst Ihr, dass Familie Hai noch lebt und es super viele Dinge gibt, über die ich gerne berichten würde. immoMetrica wird auch weiterhin viel meiner Zeit in Anspruch nehmen, deswegen verspreche ich Euch jetzt keine all zu regelmäßigen Posts. Wer interessiert ist und keinen RSS-Reader verwendet, kann einfach unten die E-Mail-Adresse eintragen und wird dann über neue Beiträge benachrichtigt.

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Wer wirklich Geld sparen möchte, kauft die Ware nicht mit saftigem Aufschlag vom Elektriker sondern beschafft das Material selbst. Dazu muss man natürlich wissen, was man kaufen soll. Im Folgenden daher zuerst ein kleiner Überblick über die verschiedenen Arten und Bestandteile von Schalter und Steckdosen. Im Anschluss daran einige Tipps, welche Marken preiswert sind und wo man sie am geschicktesten beschafft. Zum Schluss gibt es auch noch einen kleinen Trick, mit dem man nochmal 10% auf die besten Internetpreise bekommt.

Vorab noch eine Sache: Die meisten Elektriker werden sich weigern mit selbst beschafftem Material zu arbeiten. Die Ausrede der Grund ist die Haftung. Mit entgangen Gewinnen hat das natürlich nichts zu tun. Trotzdem ist es möglich einen Elektriker zu finden, der das macht. Auf MyHammer* oder auch ebay Kleinanzeigen sollte es problemlos möglich sein, jemanden zu finden. Auch eine Frage nach Empfehlungen in der Immopreneur-Community ist einen Versuch wert.

Jetzt aber los.

Kleine Artenkunde: Steckdosen und Schalter

Steckdosen

Steckdosen bestehen immer aus einem Einsatz, einem Rahmen und einer Abdeckung. Der Einsatz ist der Teil, der unterputz ist und elektrisch angeschlossen wird. Der elektrische Anschluss ist entweder über Klemmen oder über Schrauben möglich. Markenhersteller bieten fast nur noch Klemmverbindungen an, weil sich diese so viel schneller und komfortabler montieren lassen. Wer Geld sparen möchte, sollte auch bei Noname-Produkten darauf achten, dass Klemmverbindungen zum Einsatz kommen, um eine unnötig hohe Elektriker-Rechnung zu vermeiden.

Steckdosen gibt es in verschiedenen Varianten, die aber alle ohne weiteres zu verstehen sind. Beispielsweise mit Klappdeckel oder mit integrierter Kindersicherung.

Schalter

Etwas komplizierter wird es bei Schaltern und deren Namen. Grundsätzlich bestehen auch Schalter aus einem Einsatz, einem Rahmen und einer Abdeckung, die auch Wippe genannt wird.

Die einfachste Variante ist der Ein-/Aus-Schalter. Dieser Schalter kommt in Räumen zum Einsatz, in denen die Lampe nur von genau einem Schalter aus gesteuert wird. Solche Situationen hat man häufig in Toilette oder Küche.

Wird eine Lampe hingegen von zwei Schaltern aus gesteuert, braucht man den sogenannten Wechselschalter. Kann eine Lampe im Flur zum Beispiel von beiden Seiten des Flurs aus gesteuert werden, so ist beides Mal ein Wechselschalter erforderlich.

Noch komplizierter wird es, wenn eine Lampe von drei Schaltern aus gesteuert wird. Dies kommt zum Beispiel im Schlafzimmer öfters vor: Ein Schalter auf jeder Seite des Doppelbetts und zusätzlich noch einer neben dem Eingang. In diesem Fall braucht man zwei Wechselschalter und einen Kreuzschalter. In einem solchen Szenario könnten jedoch auch Taster mit einem Relais zum Einsatz kommen. Ein Taster wird nur kurz gedrückt und springt nach dem Loslassen von alleine zurück in die Ausgangsposition. Ein Schalter dagegen kann umgelegt werden und hat zwei stabile Positionen. Auf die Variante mit Taster möchte ich nicht weiter eingehen.

Ein Kreuzschalter kann auch als Wechselschalter und ein Wechselschalter auch als Ein-/Aus-Schalter verwendet werden. In der Praxis wird man eher selten einen Kreuzschalter als Wechselschalter oder gar als Ein-/Aus-Schalter verwenden, weil diese deutlich teurer sind. Bei vielen Herstellern gibt es jedoch nur noch Wechselschalter, die dann beispielsweise als „Aus/Wechsel“ vermarktet werden.

Doppelschalter

Damit es nicht zu langweilig wird, gibt es natürlich auch verschiedene Arten von Doppelschaltern, also zwei Schaltern nebeneinander auf der Fläche, auf der sonst nur ein Schalter wäre. Beim Doppelwechselschalter oder auch Wechsel/Wechsel-Schalter sind einfach zwei getrennte Wechselschalter auf der Fläche von einem verbaut. Der Serienschalter hingegen ersetzt zwei getrennte Ein-/Aus-Schalter, mit dem kleinen Detail, dass es jedoch nur eine eingehende Phase gibt, die dann im Schalter aufgeteilt wird. Ein Doppelwechselschalter kann zur Not auch als Serienschalter verwendet werden, wenn der Elektriker eine kleine Brücke zwischen den jeweiligen Eingängen legt. Ein Serienschalter kann jedoch nie als Doppelwechselschalter verwendet werden.

Farben

Nicht nur bei Brautkleidern gilt: Weiß ist nicht gleich weiß. Was creme oder champagner für Brautkleider ist, ist elektroweiß für Steckdosen: Die sehen dann direkt nach dem Kauf schon so aus, als wären sie über 20 Jahre vergilbt. Alpinweiß oder aktivweiß ist das „echte“ weiß.

Der richtige Hersteller

Es dürfte keine große Überraschung sein, dass sich Einsätze und Abdeckungen verschiedener Hersteller im Allgemeinen nicht kombinieren lassen. Auch Einsätze und Abdeckungen aus verschiedenen Serien vom gleichen Hersteller lassen sich häufig nicht kombinieren. Wirklich ärgerlich finde ich aber, dass sich – zumindest bei der Marke Jung – die Abdeckungen aus der gleichen Serie nicht mit den Einsätzen aus der gleichen Serie von vor 20 Jahren kombinieren lassen. Dadurch wird die zunächst so Nahe liegende Idee nur die Abdeckungen zu tauschen leider unmöglich gemacht.

Das Branchenbuch

In der Immopreneur-Gruppe auf Facebook habe ich gefragt, welche Marke empfehlenswert sei. Ich habe viele Antworten erhalten, worüber ich mich natürlich gefreut habe, aber was die Auswahl angeht, so hätte ich auch fast ins Branchenbuch schauen können:

• Busch-Jaeger
• Merten
• Jung
• Berker
• Gira
• TEM
• Efapel

Soweit die Empfehlungen zu den Marken.  Dazu zwei Empfehlungen zu No-Name-Produkten:

• Aling Conel von Muevo UG (eBay)
• Moderna von steckdosen24.com

Außerdem noch folgende Shops unabhängig von einer Marke oder einem Produkt:

• Elektro Wandelt
• voltus.de
• Elektroshop Wagner
• Elektrowelt Zwickau

Was kostet der Spaß

Warum die ganze Mühe? So ein paar Steckdosen und Schalter können doch nicht so teuer sein, oder?

Leider doch. Und in einer Wohnung stecken viel mehr Steckdosen und Schalter, als man im ersten Moment vielleicht annehmen möchte. Hier mal ein erstes Beispiel aus der CD-Serie von Jung. Das ist die Serie, die (in älterer Version) in der 3-Zimmer-Wohnung vorher verbaut war. Ich empfinde die Serie als in Ordnung, aber etwas „altbacken“:

Eine Kombination aus einer Steckdose und einem Wechselschalter kostet dann im Baumarkt:

Für eine drei Zimmerwohnung sind 15 Schalter und 30 Steckdosen nicht viel. Vermutlich wird es ein Tick mehr.  Für die LS-Serie, welche für meinen Geschmack deutlich moderner wirkt und dazu etwas günstiger ist, kommt man damit auf rund 450 Euro für eine 3-Zimmer-Wohnung. Die günstigste Jung-Serie heißt AS (Zitat eines Architekten: „Kann man gerade noch verantworten bezüglich des Designs.“) und kostet im Baumarkt für die gleiche Wohnung knapp 300 Euro.

Mit der Balance SI – Serie von Busch-Jaeger gibt es in meinen Augen ein deutlich besseres Design-Preis-Verhältnis. Für einen Preis von 350 Euro bekommt man ein Markenprodukt im modernen Design. Dabei sind die Baumarkt-Preise hier keine Mond-Preise. Teilweise gleichen sich die Preise beispielsweise bei Hornbach und Bauhaus für Jung-Produkte auf den Cent. Und auch im Netz ist es schwierig etwas günstigeres zu finden. Mit schnell mal Amazon und Ebay checken kommt man hier nicht weiter. Tatsächlich gibt es jedoch deutlich bessere Angebote. Bei Elektro Wandelt bekommt man das „Balance SI“-Paket statt für 350 Euro für 250 Euro. Hier fängt es langsam an interessant zu werden.

Ist Noname auch ok?

Hier streiten sich die Geister. Während die einen davor warnen machen andere Empfehlungen: Etwa die oben schon genannte Serie Moderna von Gunsan, einem türkischen Hersteller. Die Steckdosen gefallen mir persönlich nicht so sehr, dafür finde ich sehen vor allem einzelne Schalter richtig gut aus. Der Einbau der Schalter ist laut Elektriker ein Tick „pfrimeliger“ als bei den großen Marken, aber immer noch gut machbar. Das beste an Moderna ist der Preis. So kostet beim günstigsten ebay-Händler das Komplett-Paket für die 3-Zimmer-Wohnung 120 Euro statt 250 bis 600 Euro bei den großen Marken. Günstigster Händler war in meinem Fall led-versandhaus*, aber das würde ich im Einzelfall nochmal prüfen. Die Zweierkombi aus Wechselschalter und Steckdose von oben würde bei Moderna zusammen etwa 5,88 Euro statt der 17,35 Euro kosten. Und wenn ein Ein-/Ausschalter statt des Wechselschalters genügt, wird es nochmal einen guten Euro billiger.

Die Sache mit den Dimmern

Welcher Dimmer zusammen mit welchen LEDs funktioniert ist fast schon eine eigene Wissenschaft. Wer sich hier einliest, hat bald das Gefühl, dass es unmöglich ist, hier was passendes zu finden. Das Internet ist voll von Schreckgeschichten über flackernde Spots und brummende Dimmer.

Eins ist jedoch sicher: Billig-Dimmer funktionieren nicht mit LEDs und sind auch nicht stromsparend. Was man möchte ist ein Phasenan- oder Phasenabschnittsdimmer. Da so etwas bei Moderna nicht zu bekommen ist, habe ich tatsächlich gemischt (oh Frevel!) und ein Dreier-Panel von Busch-Jaeger mit Dimmer verbaut.

Der Dimmer 6523-U 102* (Achtung das U ist wichtig) von Busch-Jaeger funktioniert bei mir hervorragend zusammen mit sechs von diesen Philips WarmGlow-LEDs*. Da ein Dimmer eine Mindestlast braucht, kann es sein, dass weniger LEDs zu Problemen führen würden – ich habe hierzu keine Experimente gemacht. Die im Bild gezeigte Einbauleuchte ist übrigens diese hier* von SEBSON.

Investor’s Choice und Super-Spar-Trick

Ganz außen vor gelassen haben wir die teuren Design-Varianten der Schalterprogramme. Wer Aluschalter oder Rahmen aus Glas möchte, kann die genannten Preisobergrenzen problemlos vervielfachen. Doch auch innerhalb der normalen Serien gibt es – wie gezeigt – enorme Unterschiede. Für mich kommen in Zukunft nur zwei Serien zur Auswahl: Balance SI von Busch-Jaeger und Moderna von Gunsan. Beide haben ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Während sich über Geschmack bekanntlich hervorragend streiten lässt, denke ich haben diese beiden Serien objektiv ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und lassen daher eine gute Rendite erwarten.

Der Super-Spar-Trick

Zum Schluss noch ein echt guter Tipp aus der Immopreneur-Gruppe: Wer beispielsweise die Busch-Jaeger-Schalter bestellen möchte, sucht sich dazu den günstigsten Preis im Internet raus. Für die 3-Zimmer-Wohnung waren das 250 Euro statt der 350 Euro im Baumarkt. Mit einem Ausdruck des Warenkorbs geht man dann zu Hornbach und bekommt dank Tiefpreisgarantie mindestens den gleichen Preis, mit etwas Glück jedoch auch noch 10% darunter. Die 10% werden nicht mehr wie früher auf der Website genannt. In der Praxis bekommt man Berichten zu folge die 10% aber immer noch auf Artikel, die regulär im Markt auf Lager sind. Bestellartikel sind hier jedoch ausgenommen. Warum Hornbach? Weil hier auch Online-Händler in der Tiefpreisgarantie mit eingeschlossen sind.

Ist das nicht ein bisschen fies? Ich finde das voll in Ordnung. Tiefpreisgarantien sind schlecht für den Wettbewerb und können sogar zu höheren Preisen führen.  Außerdem habe ich als Hacker Spaß an so einer Geschichte. Fast schon schade, dass ich mich für Moderna entschieden habe

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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3 Fun-Facts bevor es los geht

• Der Österreicher Roberto Maier nennt die Instandhaltungsrücklage Reparaturfond. Sagt man das auch anderswo so?
• Marcel Rutz bezahlt seine Verwaltungen in den USA per prozentualer Gebühr bezogen auf die Mieteinnahmen um sicherzustellen, dass diese ausreichend motiviert ist, bezüglich Vermietung und Mieterhöhungen. Ob das auch in Deutschland gehen würde?
• Andreas Sell, der reichste Hausmeister Deutschlands, sagt: „Die Anzahl der Insolvenzen und der hohe Anteil profitloser Privatvermieter zeigen eindeutig, dass eben nicht jeder Immobilien kann!“ – sorry Steffi

Das System Immobilie – Meine Lieblingskapitel

Das Buch „Das System Immobilie“ (hier zu bestellen*) besteht aus zwanzig Kapitel geschrieben von zwanzig Investoren – gestandene Profis berichten genau wie einige Junginvestoren von ihren Erfahrungen. Im Folgenden möchte ich meine Lieblingskapitel vorstellen. Das sind die Kapitel, die mir entweder inhaltlich oder vom Schreibstil besonders gut gefallen haben. Ich habe die Kapitel thematisch zusammengefasst – eine Sache, die ich beim Lesen des Buchs ein wenig vermisst habe.

Fix-and-Flip

Die Kapitel zum Thema Fix-and-Flip waren für mich besonders spannend, da ich ja kürzlich angefangen habe mich mit dem Thema zu beschäftigen und dabei gemerkt habe, dass es gar nicht so einfach ist, wie man im ersten Moment meinen könnte.

Gut zu vermieten und gut zu verkaufen muss nicht immer mit einander einhergehen. Deswegen dachte ich bisher, für ein Fix-and-Flip-Geschäft sollte ich fast ausschließlich auf die Wiederverkaufsaussichten achten. Allerdings habe ich im Kapitel von Roberto Maier gelernt, dass es auch beim Fix-and-Flip wichtig ist, dass man im Notfall das Objekt auch mit positiven Cashflow vermieten können sollte. Das ist nicht nur eine Maßnahme zum Risiko-Management sondern auch eine psychologische Unterstützung. Wer weiß, dass er im schlimmsten Fall selbst mit positivem Cashflow vermieten kann, kann bei Kaufpreisverhandlungen viel leichter hart bleiben.

Tipps von den Profis

Maximilian Loosen und Xavier de Graaf beschreiben in ihrem Artikel gut struktuiert wie bei ihnen ein Fix-and-Flip-Projekt abläuft. Standortanalyse, Cashflow-Analyse, Marktanalyse, zu allem haben sie wertvolle Tipps. Bei einem Mehrfamilienhaus ist es beispielsweise viel wichtiger als bei einer Wohnung die Bausubstanz gegen die Bauakte zu prüfen. Denn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es eine ständige Kontrolle und Dokumentation von innen heraus. Das fehlt beim Mehrfamilienhaus natürlich völlig.

Zur Standortanalyse empfehlen die beiden den Wohninvestmentatlas von Dr Lübke & Kelber für die Makroanalyse und den Capital Immobilien-Kompass für die Mikroanalyse.

Bei der Verkaufspreisfindung sollte man nicht mit dem Maximum planen. Ein Verkauf leicht unter dem Marktwert erhöht das Tempo mit dem man verkaufen kann.

Sie weisen auch darauf hin, dass Fix-and-Flip „eines der riskantesten Geschäftsmodelle in der Immobilienbranche“ ist und empfehlen, sich für den Anfang erfahrene Partner zu suchen um Lehrgeld zu vermeiden.

Die Sonnenbrillen kommen

Auch bei Dr. Nico Bardowicks, dem Mann mit bunten Sonnenbrillen, geht es um Fix-and-Flip. Er beschreibt spannend anhand eines Beispiels, wie Aufteilergeschäfte mit Fix-and-Flip funktionieren. Besonders gefallen hat mir, dass er nicht nur beschreibt, wie alles abgelaufen ist, sondern auch welche Optionen er nicht gewählt hat. Das ist etwas, was mir nicht leicht fällt: Es gibt so viele Optionen, wie man vorgehen kann. Die richtige für sich selbst und das aktuelle Objekt zu finden ist nicht leicht und so fand ich es beruhigend zu sehen, dass auch Profis nicht immer im ersten Moment wissen, wie sie alles machen wollen.

Objekte mit kleinem Faktor

Über den Vortrag von Andreas Sell auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet. Mein Eindruck vom Kongress hat sich beim Lesen seines Kapitels bestätigt: Er ist sehr bodenständig und warnt auch vor Risiken:

Die Gefahr, Immobilien teuer und – mit der Erkenntnis zukünftiger Jahre – vielleicht zu teuer gekauft zu haben, ist durchaus groß.

Er ist aber keinen Falls ein Bedenkenträger von der Sorte, der alles schlecht reden würde. Schließlich zeigt er selbst beeindruckend wie es geht richtig gute Deals mit Immobilien zu machen. Er kauft selbst höchstens mit Faktor 10 ein. Dass es diesen Faktor nicht geschenkt gibt ist klar: Er findet solche Faktoren entweder bei Objekten in besonderen Situationen (Instandhaltungsstau, Mietsituation, …) oder an entsprechenden Standorten. Für ihn interessant sind beispielsweise Städte mit einem schlechten Image aber kürzlich positiver Entwicklung.

Auch sehr interessant: Im Gegensatz zu den zur Zeit so beliebten 100%-Finanzierungen investiert Andreas Sell mit 40% Eigenkapital. Trotzdem erwirtschaftet er dank seiner Cashflow-starken Investments mindest 25%-EK-Rendite. Und was mir wirklich gut gefällt: Er schließt die Kredite ohne persönliche Haftung ab. Nur das jeweilige Objekt dient als Sicherheit. Nicht weil es sich selbst nicht traut – aber so trennt er Geschäft  und Privatvermögen.

Das Kapitel von Andreas Sell ist auf jeden Fall eines meiner Top-3-Kapitel aus „Das System Immobilie“ und sein Buch Der reichste Hausmeister Deutschlands* werde ich definitiv auch bald lesen.

Investieren in der Pampa

Auch Otto Hesse investiert an Standorten mit niedrigem Faktor. Oder wie er es ausdrückt: in der Pampa. Er beschreibt sehr schön, welche – auch menschlichen – Besonderheiten es bei Investments in Dörfern zu beachten gilt. Diese beiden Punkte aus seiner 10-Punkte-Liste finde ich besonders interessant. Ein Dorf muss maximal 10 bis 15 Minuten von der nächsten Autobahn entfernt sein und eine Grundschule mit 3 bis 4 Klassen pro Jahrgang haben.

Dazu hat er wirklich einen Schocker auf Lager: Bei dem Objekt welches er beispielhaft beschreibt, rechnete er mit einer Halbierung des Objektwerts in 15 Jahren. Überall steigen die Preise und Otto Hesse halbiert den Objektwert? Nein so schlimm ist es nicht. Aber er hat das Investment am Anfang so gerechnet, dass es selbst in diesem Fall für ihn noch sehr positiv ausgegangen wäre. Denn wer mit Faktoren um die 10 einkauft, der würde auch einen derartigen Rückgang des Objektwerts gut verkraften. In echt hat auch sein Objekt an Wert gewonnen und sein Investment war noch viel lukrativer als geplant.

Mich überzeugt das Konzept von Andreas Sell und Otto Hesse sehr: Renditestarke Investments, die eigentlich als recht riskant gelten würden, so zu managen, dass das Risiko am Ende vermutlich geringer ist, als bei der konservativsten Anlage in München oder Stuttgart. Blase? Mir doch egal, meine Immobilie hat sich schon zweimal abbezahlt!

Investieren in den USA

Joachim „Jack“ Bosch schreibt über Investieren in den USA. Über seinen Vortrag auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet, auch darüber wie er gefeiert hat, dass man einen Mieter innerhalb von 23 Tagen vor die Tür setzen kann.

Auch wenn ich inhaltlich mit seinem Kapitel nicht so viel anfangen konnte, weil Investments in den USA für mich gerade nicht auf der Tagesordnung stehen, hat es großen Spaß gemacht, sein Kapitel zu lesen, weil es wirklich sehr gut geschrieben ist.

Er erzählt seine Geschichte, wie er über Grundstücke zu Häusern und schließlich zu großen Apartment-Komplexen gekommen ist. Während ich die Idee passiv in aktiven Immobilieninvestments mitzumachen – wie schon beschrieben – vorsichtig gesagt nicht so gut finde, muss ich zugeben, dass ich durchaus etwas Lust zum nachmachen verspürt habe, als er vom Grundstückshandel in den USA berichtet hat. Ein Grundstück hat kein Dach, welches kaputt gehen könnte – die technische Beurteilung ist also sehr viel einfacher. Und der fehlende Datenschutz in den USA erlaubt es einfach raus zu finden, wer seine Grundsteuer nicht bezahlt hat – und damit ein motivierter Verkäufer sein könnte. Dann fehlt zum großen Glück nur noch der Käufer. Aber auch für Grundstücke gibt es wohl spezialisierte Internetseiten, auf denen man diese anbieten kann. Wenn es nicht gerade der Nachbar kaufen möchte.

Ich hätte wirklich große Lust das einmal auszuprobieren. Aber mich hier richtig einzuarbeiten wäre sicherlich ein Projekt über mehrere Monate. Eigentlich wollte ich mit meinen Immobilien-Investments erst mal in Deutschland bleiben.

Kleine Appartements

Thorsten Vogt hat den Sinn seines Lebens im Erschaffen von Glückswohnungen für Glücksmieter gefunden. Auch wenn ich mir persönlich nicht vorstellen könnte, meinen Lebenssinn im Immobilien-Business zu suchen, so ist seine Idee nicht so esoterisch wie sie im ersten Moment klingen mag. Seine Nische sind kleine, bezahlbare, möblierte Designer-Wohnungen mit „eigenem Charme“.

Auch wenn mich persönlich der Stil seiner Designerin Julia Ballmaier nicht besonder anspricht, so finde ich die Idee genial Designer-Wohnungen mit Schrott- und Flohmarkt-Möbeln extrem kostengünstig auszustatten und dabei für wirklichen Charme zu sorgen. Im Buch Wohnen unter 1.000€* kann man schön sehen, wie sie arbeitet. In „Das System Immobilie“ gibt es im Kapitel von Thorsten Vogt auch eine Reihe von Bildern aus dem Buch Wohnen unter 1.000€ – leider nur in schwarz-weiß.

Eine ungewöhnliche Strategie

Jan Mittel schreibt in seinem Kapitel über Vermietung und Verkauf von Mini-Appartements. Dabei verfolgt er eine kombinierte Strategie aus Vermietung und Verkauf, wie ich sie bisher noch nirgends gesehen habe.

Bezüglich der Vermietung hat er eine sehr genaue Vorstellung seiner Zielgruppe: Beispielweise hat er sich auf japanische Studenten, die für ihr Auslandssemester schon vorab aus dem Heimatland eine Wohnung suchen, spezialisiert. Ein Vorteil dieser Gruppe: Japaner sind wohl deutlich kleinere Wohnungen gewohnt und empfinden auch 25 m² oder 30 m² als groß.

Eine weitere interessante Einsicht von ihm: Wer eine Ein-Zimmer-Wohnung kauft, kauft genau das: eine Ein-Zimmer-Wohnung. Wie viele Quadratmeter diese hat, spielt kaum eine Rolle. Dies kann man sich beim Einkauf zum Vorteil machen.

Da er sich auf junge, internationale Mieter konzentriert, ist es problemfrei möglich, zeitlich begrenzte Mietverträge abzuschließen. Diese nutzt er um zu demonstrieren, dass die von ihm genannten Mieten keine Wunschmieten sind, sonder real erzielbar sind. Gleichzeitig bleibt die Wohnung für Eigennutzer interessant, da der Mieter ohnehin bald wieder ausziehen wird. Er vereint also Vorteile von vermietet und von leer Verkaufen. Auch in der Zusammenarbeit mit Maklern hat er spannende Ideen. Sein Kapitel ist wirklich voller origineller Ideen und macht Spaß zum Lesen.

Ein Investment – Zwei Kapitel

Schön zu lesen ist auch das Kapitel von Diana Herein. Da sie sich auf die Suche nach einem neuen Standort macht, beschreibt sie viele Herausforderungen, die sich auch für junge Investoren stellen. Sie lässt nicht den Vollprofi raushängen sondern schreibt sehr einfühlsam aus der Perspektive eines Anfängers. Als es dann an den konkreten Deal geht, merkt man doch, dass sie als Frau von Thomas Knedel kein unbeschriebenes Blatt ist: Es geht um ein Paket von 24 Wohnungen.

Thomas beschreibt dann in seinem Kapitel den gleichen Deal nochmal. Allerdings aus einer anderen Perspektive. Das Eigenkapital für diesen Deal kommt nämlich von einem Co-Investor. Co-Investments sind nämlich ein Thema welches Thomas aktuell sehr beschäftigt, wie man auch schon mitbekommen hat, wenn man dem Immopreneur-Podcast und Thomas im Allgemeinen folgt.

Gesamteindruck

Erst beim Schreiben dieser Rezension ist mir aufgefallen wie viele gute Tipps in diesem Buch wirklich stecken. Beim Lesen wurde dieser Eindruck leider durch einige etwas schwächere Kapitel und die fehlende Struktur verwässert. Auch auffällig: Abgesehen von Andreas Sell waren es eher nicht die großen Namen, die mich in diesem Buch wirklich begeistert haben. Auch das Vorwort vom Investment Punk Gerald Hörhan hat mich etwas enttäuscht. Wer sein wirklich gutes Buch* gelesen hat, findet im Vorwort nichts Neues.

Aus meiner Sicht trägt dieses Buch den völlig falschen Name, denn mit System hat das Buch wenig zu tun. „Ein Immobilien-Potpourri“ hätte als Titel deutlich besser gepasst. Das zeigt sich schon darin, dass manche Autoren den Leser siezen währen andere beim „du“ bleiben. Auch haben die Autoren teils widersprüchliche Tipps (Fang mit einer Wohnung an <-> Fang gleich mit einem Mehrfamilienhaus an), was jedoch insgesamt einen sehr runden Blick auf das Thema Immobilie erlaubt. So viele Autoren wie das Buch hat, so viele Wege gibt es mit Immobilien Geld zu verdienen. Als jemand der gerade selbst dabei ist „seinen Weg“ mit Immobilien zu finden definitiv eine schöne Sammlung von Anregungen und Ideen und eine schöne Ergänzung zum Buch von Thomas Knedel Erfolg mit Wohnimmobilien*.

Das Buch hat 413 groß geschriebene Seiten und wird im Eigenverlag vertrieben. Es kostet inkl. Versand 6,95 € und kann hier* bestellt werden. Das Buch ist auch als Audiobuch* verfügbar. Ich habe das Audiobuch nicht gehört, aber da im Buch insgesamt nur sehr wenige Tabellen oder Abbildungen sind, ist es zumindest prinzipiell sehr gut dazu geeignet, gehört zu werden.

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Hinweis: Ich habe dieses Buch zur Rezension vollständig kostenlos erhalten.

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Fix-and-Flip: Idee und Probleme

Die Idee ist einfach: Runtergekommene Immobilien günstig kaufen, renovieren und mit Gewinn möglichst schnell wieder verkaufen. Was in der Theorie verlockend einfach klingt, wirft in der Praxis dann doch viele Detail-Fragen auf: Ist es sinnvoll die Elektrik mitzumachen? Wenn ich auch an Eigennutzer verkaufen möchte, soll ich dann trotzdem schon eine neue Küche einbauen? Was ist dann mit dem Bodenbelag?

Dazu kommt, dass durch die hohen Kaufnebenkosten, welche mit Makler locker 12% betragen können, die Latte für einen gewinnbringenden Wiederverkauf relativ hoch gesetzt ist.

Mein Gesprächspartner Kai Rautenberg

Als Gesprächspartner habe ich Kai Rautenberg gewählt. Er ist Bau-Sachverständiger und hatte kurz zuvor den Vortrag „Zwangsversteigerung aus bautechnischer Sicht“ gehalten. Dabei hat er auf amüsante Weise bei einer Live-Versteigerung demonstriert, was passiert, wenn man keine genaue Vorstellung davon hat, was die genannten (Fach-)Begriffe bedeuten.

Die Rechnung

Im Folgenden möchte ich kurz das Objekt beschreiben und dann meine Kostenplanung vorstellen.

Das Objekt

Eine 85-m²-Wohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus aus den frühen 1970er-Jahren im Wohngebiet Voller Brunnen in Reutlingen wurde für 175.000 € offeriert. Der Makler ließ schnell erkennen, dass ein Preis unter 173.000 € nicht machbar ist.

Ein TIefgaragenstellplatz ist im Preis inbegriffen. Die Tiefgarage wurde erst kürzlich renoviert. Ich habe dennoch nur 8.000 € für den Stellplatz rausgerechnet, weil ich mir die Wohnung ja nicht schönrechnen wollte. Damit ergibt sich für die 85 m² ein Preis von 165.000 € bzw. 1.940 €/m². Die Wohnung wurde durchgängig bewohnt und nie wurde renoviert. Alles muss also neu gemacht werden: Teppiche und Holzdecken raus, neu tapezieren, fließen, neues Bad, Küche.

Die Kostenrechnung

Da ich noch keine Erfahrung mit der Größenordnung von Material- und Handwerkerkosten hatte, habe ich ein wenig im Internet recherchiert. Natürlich unterscheiden sich die Kosten regional stark (und wir sind hier eher auf der teuren Seite) aber um nur mal einen Anhaltspunkt zu haben war die Recherche gut. Im Gespräch mit Kai Rautenberg stellte sich dann heraus, dass ich gar nicht so daneben lag. Hier die Tabelle, wie sie nach dem Gespräch aussah:

Bevor ich das Ergebnis einordne, möchte ich die einzelnen Punkte ein wenig erläutern. Der Preis für das neue Laminat inklusive Entfernen des Teppichs, Verlegen des Trittschallschutzes und so weiter stimmte mit dem überein, was ich recherchiert habe. Beim Tapezieren hab ich wohl ein bisschen viel eingeplant, hier gäbe es durchaus noch ein bisschen Luft, meinte Kai Rautenberg. Ich habe den Preis aber mal so stehen lassen. Die Einbauküche habe ich dagegen eher günstig gerechnet, hier wäre fraglich ob dies den Ansprüchen von Eigennutzern genügen würde. Der Preis für das Bad ist ganz grob über den Daumen gepeilt und beinhaltet auch die separate Toilette. Diesen Preis hat er in etwa bestätigt.

Vorhandenes nutzen

Bei der Decke dachte ich eigentlich: Da muss alles weg und dann tapezieren. Kai Rautenberg hatte aber eine schicke Idee: Man könnte nur die Holzdecke entfernen und die vorhanden Streben nutzen, um eine abgehängte Gipsdecke mit eingelassenen Strahlern zu realisieren, so wie das heute gern gemacht wird. Dafür müsste man dann wohl noch ein paar Streben ergänzen, aber dennoch könnte man so Vorhandenes nutzen. Mir hat die Idee gut gefallen.

Großer Posten: Elektro

Elektro ist wirklich ein Punkt mit dem ich mich noch genauer befassen muss. Kai Rautenberg meinte, die Elektrik sollte ausgetauscht werden, wenn noch die sogenannten Flachkabel zum Einsatz kämen, wovon er in diesem Jahr ausginge. Ich habe bei der Besichtigung nur gesehen, dass die Kabel in der Decke für Lampen drei-adrig sind. Beim nächsten Mal werde ich mir auch den Schaltkasten anschauen und Bilder machen. Und mich noch gründlich damit beschäftigen (ich werde berichten) wann man Elektrik austauschen oder auffrischen sollte. Alex Fischer* ist kein großer Freund davon. Angesichts des Über-den-Daumen-Preises von 170€/m² Wohnfläche ist das auch verständlich. Schließlich ist die Elektrik nicht des Mieters Liebling, so wie Boden, Bad und Balkon. Wie es beim Verkauf für Eigennutzer wäre? Sicher klingt: „Elektrik ist gemacht“ gut, aber „170€/m²-gut“? Alex Fischer meint: Im Zweifel soll der Mieter halt nicht gleichzeitig kochen und staubsaugen. Das finde ich schon gewagt.

Kai brachte noch den Punkt an, dass man bei so alter Elektrik das Problem bekommen könne, das Elektriker da keine Arbeiten dran ausführen wollen, weil sie ansonsten für die gesamte Anlage hafteten. Und wann, wenn nicht vor dem Tapezieren sollte man die Elektrik austauschen?

Asbest bis Ende der 1980er-Jahre

Kai machte mich auch darauf aufmerksam, dass Asbest noch bis Ende der Achtzigerjahre verbaut wurde. Gefühlt hätte ich gedacht, dass das ein Thema „von vor dem Krieg“ ist. Sollte man Asbest entsorgen müssen, so muss man wohl auch gleich nochmal mit 5.000 € extra rechnen.

Heizkörper sind Details die zählen

Wenn alles neu gemacht ist, möchte man natürlich nicht, dass einem die alten Heizkörper den schicken Eindruck ruinieren. Einen Heizkörper könne man wohl mit 600 € rechnen, so dass hier auch nochmal ca 3.600 € dazu kommen.

Bewertung: Nein, Danke!

Für ein Wohnung mit Küche in der Lage bekommt man sicher 2.600 €/m² mit etwas Glück auch 2.800 €. Das jedenfalls das Ergebnis meiner Immoscout-Recherche. So sieht man schnell: Das lohnt sich nicht. Natürlich hab ich an einigen Ecken die Wohnung schlecht gerechnet und man könnte sicher noch einiges einsparen. Aber das ist soweit weg von allem was interessant ist, das ich mich jetzt frage, warum ich die Wohnung überhaupt angeschaut habe. Grund ist wohl, dass ich die Elektrik, Heizkörper und Asbest beziehungsweise Puffer von Anfang an nicht eingeplant hatte. Ohne Elektrik bei 2.800 € Verkaufspreis wäre schon ein kleiner Gewinn drin. Aber das ist natürlich weit weg von einem attraktiven Angebot.

Ein wirklich guter Tipp – Der Selbstvermietungstest

Ich lese gerade das Buch Das System Immobilie*, in dem Roberto Maier den Tipp gibt, nur solche Projekte zu machen, bei denen man notfalls selbst vermieten würde. Zuvor habe ich gedacht, wenn jemand bereit ist, eine Wohnung zu kaufen, die nur 4 % Bruttoobjektrendite oder weniger bringt, dann soll’s mir recht sein. Roberto hat mich aber überzeugt. Wenn ich selbst „notfalls“ vermieten könnte, kann ich in Verhandlungen viel selbstbewusster auftreten. Wenn ich weiß „bei diesem Preis kann ich selbst vermieten“, dann kann ich viel leichter hart bleiben.

Machen wir den Test. Bei Gesamtkosten von „nur“ 2.600 €/m² müsste ich für 5% Rendite, welche ich für eine Notfallvermietung gerne hätte, 10,83 €/m² nehmen. Das wird nicht klappen. Lägen die Kosten doch bei 2.700 € bräuchte ich 11,25 €. Test nicht bestanden.

Fazit über das Projekt-Review

Wenn man zwei Experten fragt, bekommt man mindestens drei Meinungen. Dieses geflügelte Wort gilt natürlich auch im Baubereich. Dennoch war es für mich sehr hilfreich mit Kai zu sprechen. Wenn man – wie ich – noch nicht so viel Erfahrung mit baulichen Veränderungen oder Renovierungen hat, macht es unglaublich viel Spaß mit jemandem zu sprechen, der sich auskennt. Ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Dinge einfach und günstig sind, was aufwendiger ist, welche Optionen es überhaupt gibt. Das war wirklich spannend. Vielen Dank, Kai Rautenberg!

Jetzt kann ich die Größenordnungen für Renovierungen viel besser einschätzen. Hätte mir vorher jemand gesagt: Für eine grundlegende Renovierung wie oben beschrieben kann man mit rund 500€ bis 700€ auf den Quadratmeter rechnen, dann hätte ich kein gutes Gefühl dabei gehabt, damit zu rechnen. Jetzt kann ich mir unter dieser Zahl tatsächlich etwas vorstellen und denke, dass ich eine gute Ausgangslage habe, ähnliche Angebote in Zukunft viel schneller sinnvoll abschätzen zu können.

Wer sich für den Immopreneur-Kongress interessiert, bekommt auf der offiziellen Website mehr Infos*. Über meine Lieblingsvorträge habe ich hier geschrieben: Tag 1 und Tag 2.

Offene Punkte

Für mich bleiben als offene Punkte:

• Das gesamte Thema Elektrik. Hier werde ich mich einlesen, umhören und berichten.
• Soll ich für Eigennutzer schon eine Küche einbauen? Bad muss ohne Frage gemacht sein, aber eine Küche könnte man unter Umständen nur vorbereiten.
• Sollte ich vielleicht auch den Bodenbelag nicht machen und nur vorbereiten? Verbunden mit einem Angebot von Handwerkern, dass der Käufter sich gleich vorstellen kann, was es in etwa kosten würde?

Vor allem über die letzten beiden Punkte würde ich mich sehr über Eure Meinung in den Kommentaren freuen.

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Joachim „Jack“ Bosch, so investierst Du passiv und sicher mit zweistelligen Renditen in den USA

Jack Bosch berichtete davon, wie er mit seiner Firma in den USA investiert. Und zwar nur in Wohnanlagen mit über hundert Einheiten. Es gehört nicht allzu viel Fantasie dazu, sich vorzustellen, warum das dank erhöhter Effizienz sehr lukrativ sein kann. Man bewegt auf einmal große Summen und es lohnt sich Personal einzustellen. Hausmeister, Hausverwaltung und so weiter kann sehr effizient gestaltet werden. Jack erzählte auch davon, dass es bei vielen Anlagen ein großes Potential für Effizienzsteigerungen im Management gibt. Als Beispiel hier nannte er das Einrichten elektronischer Bezahlmöglichkeiten. Das hat mich an mein Auslandssemester in Seattle erinnert. Dort habe ich tatsächlich jeden Monat einen Scheck geschrieben und in den dafür vorgesehenen Briefkasten im Gebäude geworfen. Das ist jetzt zwar schon ein Weilchen her. Es war aber 2011 – nicht 1980 wie man meinen könnte.

Außer Effizienzsteigerungen nannte er Renovierungen (Pool als erstes) und ein besseres Marketing als Sofortmaßnahmen, um eine Wohnanlage auf Vordermann zu bringen. So kann er innerhalb von wenigen Jahren die Mieteinnahmen und vor allem die Gewinne deutlich erhöhen. Eine der Maßnahmen ist es auch, Mieter raus zu werfen, die nicht zahlen. In den USA geht das teilweise innerhalb von 23 Tagen. Über den Applaus, den diese Info auf dem Immopreneur-Kongress in Darmstadt ausgelöst hat, habe ich hier schon berichtet.

So funktionieren seine Investments

Wirklich spannend fand ich allerdings, wie das Investment funktioniert. Seine Firma sammelt Geld bei privaten Investoren ein. Das sind dann beispielsweise 34% der gesamten Investitionssumme. Den Rest leiht sich Jacks Firma dann bei der Bank. Mit einem sogenannten Non-Recourse-Darlehen. Das bedeutet, dass nur das Objekt für den Kredit haftet. Jacks Firma trifft also keinerlei Haftung für das Darlehen. Die passiven Investoren haften hierfür jedoch mit dem eingebrachten Kapital. Dafür bekommen die Investoren auch 50% der Gewinne aus dem Investment, obwohl sie nur 34% des Kapitals eingebracht haben. Jack verkaufte dies als einen guten Deal. Ich habe da meine Zweifel: Wenn ich alles richtig verstanden habe, bedeutet das, dass Jack mit seiner Firma am Ende 50% der Gewinne kassiert, ohne selbst für irgendwas zu haften. Sein Risiko beschränkt sich also auf die eingebrachte Zeit plus „Spesen“.

Es war ein sehr interessanter Vortrag, ich würde aber jedem, der sich sowas überlegt, nur raten, sich nicht nur die erwartete Rendite sondern auch das Risiko genau mit anzuschauen. Ich habe auch überhaupt nichts gegen Co-Investments, aber passiv mitzuinvestieren halte ich schon von der Idee her für fragwürdig. Immobilien sind eine aktive Anlage. Wer passiv machen möchte, sollte sich lieber an den Finanzwesir halten.

Rudi Brauner, Zuschlag! Wie Zwangsversteigerungen auch für Deine Immobilieninvestments funktionieren

Häufig hört man Zwangsversteigerungen lohnen sich nicht mehr. Diesem Vorurteil hat sich Rudi Brauner daher auch gleich als erstes zugewandt.  Für meinen Geschmack ein wenig zu defensiv, denn er hatte wirklich was zu erzählen. Eigentlich habe ich den Vortrag mit der Erwartung angehört: „Mach ich eh nicht, aber ich habe gerade Zeit.“ Er hat mich dann aber wirklich überzeugt: Eine Stichprobe von vier bis acht Versteigerungen ist viel zu wenig, um wirklich eine fundierte Aussage treffen zu können. Damit scheiden dann die meisten schon mal aus, die „mal“ auf einer Versteigerung waren und davon berichten. Und man muss ja auch nicht bei jeder Versteigerung den Zuschlag bekommen. So wie man vielleicht auch nur eines von 10 besichtigten Objekten kauft, so reicht es ja auch, wenn man eine von zehn Versteigerungen gewinnt.

Die Beispiele von erfolgreichen und sehr lukrativen Zuschlägen, die er bekommen hat, haben beeindruckt. Klar gilt auch hier: Die handvoll Beispiele ist nicht zwangsläufig repräsentativ, aber Rudi Brauner wirkte überzeugend: Solche Erfolge seien definitiv immer wieder möglich.

Das ist das Geschäftsmodell

Seine Firma RA Real Estate bietet Unterstützung bei Zwangsversteigerungen an. Und das geht so: Man vereinbart ein Suchprofil und seine Firma liefert Immobilien in Zwangsversteigerungen entsprechend dieses Profils. Auch über die Renditevorstellung wird vorab gesprochen. Wird man sich einig, werden ca. ein bis zwei Prozent des Kaufvolumens vorab fällig. Dafür macht die Firma dann so lange Vorschläge, bis ein Objekt gefunden wird, das den Kriterien entspricht und welches gefällt. Dann gehe ich entweder selbst zur Versteigerung oder beauftrage die Firma mit notarieller Vollmacht für mich zu steigern. Bekomme ich den Zuschlag nicht: Kein Problem, dann geht es eben weiter. Der Aufwand für mich ist so recht gering, insbesondere wenn ich seine Firma mit der Vollmacht zu den Terminen schicke. Nach erfolgreicher Ersteigerung sind dann nochmal  drei bis vier Prozenz fällig. Die Preise richten sich hier nach den üblichen Maklerkosten.

Die Infos wie das funktioniert, habe ich alle aus einem persönlichen Gespräch nach dem Vortrag. Ich habe das selbst noch nicht gemacht und kann es daher nicht empfehlen. Auf mich wirkt das Konzept aber sehr schlüssig.

Und nun? Ich werde jetzt erst mal selbst zu ein paar Versteigerungen gehen und mich weiter mit dem Thema befassen. Vielleicht werde ich dann auch nochmal Kontakt zu der Firma von Rudi aufnehmen. Davon würde ich dann natürlich wieder berichten. Auch wenn ich nicht gleich Kunde werden sollte: Mit seinem Vortrag hat er auf jeden Fall mein Interesse am Thema geweckt.

Andreas Sell, Investmentchancen im Live-Check

Andreas Sell, auch bekannt als „der reichste Hausmeister Deutschlands“ ist bisher an mir vorbei gegangen. Ich fand den gleichnamigen Titel seines Buchs* irgendwie nicht so ansprechend und war bisher gut mit anderem Material ausgelastet. Das erste Mal hab ich ihn also auf dem Immopreneur-Kongress wirklich wahrgenommen und war sehr positiv überrascht. In seinem Vortrag „Investmentchancen im Live-Check“ hat er ein wenig erzählt, wie er arbeitet und das dann an Beispielen aus Immoscout „live“ demonstriert. Die Beispiele waren alle aus den letzten drei Monaten. Angefangen hat er mit einigen wirklich absurden Angeboten, dann aber einige richtig gute Angebote gezeigt. Was er dabei prüft war wenig überraschend, am Ende kommt es auf die Rendite, den Cash-Flow und „Return of Capital“² an. Die Idee fand ich super, vor allem da er so wirklich gezeigt hat, dass es nicht stimmt, dass man auf Immoscout nur noch die Reste findet. Oder andersrum: Auch bei den Resten kann es ein paar Leckerbissen geben.

Von den großen „Superstar“-Speakern war er einer der, die mir am sympatischsten waren. Kein große Show, sehr auf dem Boden geblieben. Kein Kult, sondern einfach nur Zahlen. Das hat Spaß gemacht. Sein Buch Der reichste Hausmeister Deutschlands* steht bei mir jetzt jedenfalls auf der Leseliste.

Mein Vortrag, Live-Hacking: So viele Interessenten hat der Verkäufer wirklich

Mein Vortrag war auch am zweiten Tag, auf der kleinen Workshop-Bühne des Kongresses. Dort habe ich als erstes gezeigt, wie einfach ein Angreifer es schaffen kann, den Rechner seines Opfers nur durch Einstecken eines vermeintlichen USB-Sticks vollständig³ zu übernehmen.

An diesem Punkt kam die Frage auf, was das mit Immobilien zu tun hat. Tatsächlich war mein Vortrag einer der wenigen Über-den-Tellerrand-Vorträge, die es auf dem Immopreneur-Kongress gab. Anstatt darauf direkt hinzuweisen habe ich ein paar Beispiele gebracht, wodurch sich ein Hacker Vorteile im Immobilienumfeld verschaffen könnte. Beispielsweise die internen Mails einer Stadtverwaltung bezüglich der Ausweisung von Bauland zu lesen. Zwinkernd sagte ich: „Ich habe gehört, dass sich das lohnen soll“. Hinterher ist mir klar geworden, dass vielleicht nicht allen Zuhörern bewusst war: Als Pentester⁴ hab ich Spaß an der Technik und kann mich darüber freuen Schwachstellen auszunutzen, ohne meinen eigenen Vorteil hier im Blick zu haben. Spaß an der Technik, der vom Auftraggeber bezahlt wird. Ziemlich cool eigentlich.

Die dunkle Seite der Macht

Nach meinem Vortrag wurde ich darauf angesprochen, ob ich Adresslisten aus Vermietersoftware extrahieren könnte. Vielleicht könnte ich das. Vielleicht auch nicht. Kommt halt auf die Software an. Die, die mich angesprochen haben, waren aber nicht die Entwickler der Software, sondern hatten Interesse an den Adressen. Als ich in ähnlicher Weise dann nochmal angesprochen wurde, habe ich mir schon Sorgen gemacht, ob mein Vortrag vielleicht falsch angekommen war. Während ich für die Show zwar ein wenig mit der dunklen Seite der Macht kokettiert habe, war für mich klar, dass ich nur für ethisch saubere Auftraggeber arbeite. Ich habe schon viele solcher Live-Hacking-Voträge gehalten und schon oft ein wenig in Richtung „Böser Hacker“ gescherzt. Nie hatte ich jedoch das Gefühl, dass das jemand falsch verstanden hatte.

Zweiter Hack: Übernahme fremder Nutzerkonten

Als zweiten Teil meines Vortrags habe ich gezeigt, wie ein Angreifer fremde Nutzerkonten bei einer Applikation wie Immobilienscout übernehmen könnte, wenn eine entsprechende Schwachstelle besteht. Bevor Nachfragen kommen: Nein, ich kenne keine solche Schwachstelle bei Immoscout und nein, ich habe auch nicht danach gesucht. Mein Beispiel in dem Vortrag war frei erfunden – technisch aber sehr realistisch.

Insgesamt hatte ich gehofft mit meinem Vortrag ein wenig wach zu rütteln und dazu noch zu unterhalten. Die vielen interessierten Fragen, die am Ende gestellt wurden lassen mich vermuten, dass es auch genug Leute gab, die meinen Vortrag richtig verstanden haben und Spaß daran hatten.

Fazit vom Tag 2 auf dem Immopreneur-Kongress

Die Vorträge am zweiten Tag waren mindestens genauso spannend wie die Vorträge des ersten Tags. An den Unterhaltungswert des Comedy-Anwalts Achim Zimmermann kam zwar keiner der Vorträge heran, aber es ging ja nicht (nur) um gute Unterhaltung.

Wie erhofft, hat mir die Möglichkeit selbst einen Vortrag zu halten noch einige weitere interessante Kontakte verschafft, die sich im Nachgang des Vortrags ergeben haben.

Damit wars das mit meinen Berichten zu den Immopreneur-Kongress-Vorträgen, aber auf dem Kongress gab es ja noch viel mehr. So werde ich auch noch von meinem Projekt-Review berichten und natürlich auch von der Networking-Party. Auch habe ich am zweiten Tag Vincent von freaky finance getroffen, doch auch dazu später mehr.

Schon jetzt steht fest: Auch nächstes Jahr wird es wieder einen Kongress geben. Die Infos dazu gibt es hier*.

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• Am 05. Tag des Monats: Mahnung
• Am 10. Tag des Monats: Klage einreichen
• Am 20. Tag des Monats: Gerichtstermin
• Am 23. Tag des Monats: Zwangsräumung

Die Kosten für das Räumungsverfahren liegen dabei zwischen $300 und $500 laut Jack. Mehr zu seinem Vortrag und anderen Vorträgen am zweiten Tag auf dem Kongress bald hier im Blog.

Gegensatz in Deutschland

Helge Norbert Ziegler hat am ersten Tag des Kongresses davon berichtet, dass es vom ersten Mietrückstand bis zur Räumung in Deutschland im Schnitt 15 Monate dauert. Das bedeutet also 15 Monate Mietausfall plus erheblich höhere Anwalts- und Verfahrenskosten. Im Schnitt kommen so wohl 13.000 Euro Verlust zusammen.

Ich habe mit einem Anwalt gesprochen, der meinte, er garantiere seinen Mandaten, die sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, dass sie 18 Monate länger in der Wohnung bleiben können. Dabei werden dann alle Fristen für Stellungnahmen voll ausgenutzt, Gerichtstermine müssen dann „leider“ kurzfristig abgesagt werden und so weiter.

Was ist besser?

Ich finde beide Zustände nicht akzeptabel. Bevor mir jetzt viele Leute sagen werden: „Mach das erst mal als Vermieter durch“: Ich habe hier schon meine ganz persönlichen Erfahrungen mit dem Mieterschutz gemacht, auf die ich aber hier nicht eingehen möchte.

Als Investoren geht es uns natürlich vor allem um die Rendite. Das ist auch völlig in Ordnung und das ist auch bei mir so. Bei uns in der Baugruppe sind schon ein paar Leute genervt von mir, weil ich bei jeder Entscheidung (Holz- oder Kunststoffenster war da die letzte) die Frage stellte: Bringt mir die teurere Option mehr Miete? Oder einen höheren Wiederverkaufswert? Wenn nicht, verzichte ich gerne.

Soziale Verantwortung ohne Wohltäter zu sein

Ich gebe zu: Ich investiere in Immobilien weil ich mir hiervon eine hohe Rendite verspreche. Es geht mir nicht darum, den Menschen etwas gutes zu tun. Ich erwarte Rendite und bei einer Neuvermietung werde ich auch die maximale Miete verlangen, die auf dem Markt möglich und gesetzlich zulässig ist. Es geht mir also nicht darum, mit meinen Investments etwas Gutes zu tun – es geht mir um Vermögensaufbau.

Trotzdem haben Vermieter – genau wie Arbeitgeber – eine soziale Verantwortung. Was für mich Renditeobjekt ist, ist für den Mieter sein Zuhause. Ich habe – im Idealfall – viele Mieter, der Mieter hat aber nur einen Vermieter.  Was für mich ein Investment ist, das viel Freude bringen oder mir ein wenig die Laune versauen kann, ist für den Mieter der Unterschied zwischen Obdachlosigkeit und einem Zuhause. Diese Asymmetrie führt dazu, dass der Staat ein Schutzbedürfnis des Mieters sieht. Und das völlig zurecht!

Ich muss also kein Wohltäter sein und meine vermietete Wohnung als milde Gabe an die Gesellschaft betrachten um zu sagen: Es ist nicht akzeptabel jemanden, der mit der Miete 23 Tage im Verzug ist, vor die Türe zu setzen – im Zweifel mit Gewalt. Jemanden obdachlos zu machen, nur weil er mir 23 Tage lang eine Monatsmiete schuldet – geht’s noch? Als für dieses amerikanische Modell Applaus auf dem Immopreneur-Kongress aufbrandete, habe ich mich geschämt!

Natürlich kann man jetzt fragen: Ist es besser, jemanden nach drei oder sechs Monaten auf die Straße zu setzen? So zynisch das klingen mag: Definitiv ja! So hat der Mieter noch eine Chance, sich wieder aufzurappeln und weiter in der Wohnung zu wohnen, wenn er wieder bezahlen kann.

Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland „hat nichts“

Für die meisten, die das hier lesen, ist es wahrscheinlich unvorstellbar einmal in eine Situation zu kommen, in der sie nicht in der Lage sein werden, ihre Miete zu bezahlen.  Aber schauen wir mal in die Statistiken. Man muss sich nicht mit verschiedenen Armutsbegriffen herumschlagen, ein Blick auf die Verteilung der Nettovermögen in Deutschland reicht aus:

Alle folgenden Daten beziehen sich auf das Jahr 2013 und stammen aus dem IZA Research Report No. 73⁵. Die Grafik ist so zu lesen: P10 ist das Perzentil der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. Das bedeutet also die 10% der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. P20 sind dann die nächsten 10% der Haushalte und so weiter, bis P90 die 10% der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen bezeichnet. P95 sind entsprechend die fünf Prozent der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen.

Die untersten 10 Prozent der Haushalte haben im Schnitt 896 Euro negatives Nettovermögen, also Schulden. Tatsächlich haben 11,5% aller Haushalte in Deutschland ein negatives Nettovermögen. 19,5% aller Haushalte in Deutschland haben kein (oder ein negatives) Nettovermögen. Dies führt dann dazu, dass P20 also die „zweit geringsten“ 10% im Schnitt ein Nettovermögen von 17 Euro haben. Und es geht noch weiter: P30 hat ein Nettovermögen von 3.489 Euro.

Das bedeutet also: Für rund ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist eine teure Autoreparatur und eine defekte Waschmaschine im selben Jahr existenzbedrohend. Es geht hier also nicht um ein paar Abgehängte, die irgendwie selber schuld sind. Es geht um jeden dritten Haushalt in Deutschland! Klar sind da noch einige Studenten- und Azubi-WGs dabei. Aber selbst wenn es „nur“ jeder vierte Haushalt wäre, wäre das noch immer extrem krass!

Und in einer solchen Situation fände ich es verheerend, wenn man innerhalb von 23 Tagen vor die Tür gesetzt werden könnte. Jeder der meint, so etwas könnte nur fiese Mietnomaden treffen, sollte sich bewusst machen: Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist finanziell so wackelig auf den Beinen, dass es sie jederzeit treffen könnte.

18 Monate ist auch keine Lösung

Trotzdem sind bis zu 18 Monate für Vermieter viel zu viel. Es müsste also ein guter Kompromiss her. Schnellere Gerichtstermine wäre mal ein Anfang. Die Dauer der „Gnadenfrist“ sollte politisch bestimmt und nicht von Verfahrenstricks geprägt sein. Dann wüssten beide Seiten genau wo sie dran sind und es könnte ein fairer Kompromiss gefunden werden.

Mein Fazit

Ich persönlich versuche durch gute Mieterauswahl zu verhindern, überhaupt in diese Situation zu kommen. Ich bin mir bewusst, dass das die Situation für diejenigen nicht einfacher macht, die finanziell schwach unterwegs sind und eine Wohnung suchen. Einen Moment lange habe ich abgewogen, ob das etwa ein Argument sein könnte, dass diese lange Frist es der betroffenen Gruppe am Ende noch schwieriger macht eine Wohnung zu finden. Ich glaube aber nicht, denn Frist hin oder her: Am Ende würde ich mich immer für den sichereren Kandidaten entscheiden, wenn ich die Wahl hätte. Egal ob 23 Tage oder 18 Monate.

Trotz aller Renditeoptimierung sollten wir Investoren nicht vergessen, dass unsere Vertragspartner Menschen sind und wir eine soziale Verantwortung haben. Was den Applaus auf dem Kongress betrifft: Ich hoffe der wurde mehr durch Zumutungen im deutschen System motiviert als durch ein wirkliches Gut-Finden eines Systems in dem Menschen innerhalb von 23 Tagen auf die Straße gesetzt werden können.

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Johann Köber, Lebenszyklus Immobilie

Johann Köber hat in seinem Vortrag gezeigt, wie die Tipps aus seinem Buch Steuern steuern* auf Immobilien angewandt werden. Er sprach von zwei Steuersystemen:

• Die progressive Einkommenssteuer
• Die GmbH-Flatrate

Wer „das Steuerspiel gewinnen“ möchte, muss diese beiden Systeme zu kombinieren wissen. Immobilien können in beiden Systemen sinnvoll sein. Im Lebenszyklus einer Immobilie kann diese beispielsweise zu Beginn in der persönlichen Steuer sinnvoll sein, so lange sie steuerlich Verlust macht. Später kann sie dann nach 10 Jahren einkommensteuerfrei an die eigene GmbH verkauft werden. Dort kommt dann der niedrige Steuersatz zur Geltung.

Herr Köber, seine Persönlichkeit und er

Und jetzt kommt das tollste: Um beim Kauf der Immobilie durch die GmbH die Grunderwerbssteuer zu sparen, kauft er seine Immobilien immer so: Er gründet eine GBR. Die Gesellschafter sind seine GmbH und er. Dann kann er später ohne Grunderwerbssteuer die Anteile verschieben. Anfangs 10/90, später 90/10.

Hohe Zinsen sind gut

Noch eine wirklich coole Sache ist mir hängen geblieben: Nehme ich von meiner GmbH einen Kredit, spare ich umso mehr Steuern je höher die Zinsen sind. Stellen wir uns also mal vor, die Kasse meiner GmbH ist gut gefüllt, weil ich Immobilien nach kurzer Haltedauer gewinnbringend verkauft habe. Aufgrund der geringeren Belastung (ca 15%) habe ich das natürlich mit meiner GmbH gemacht. Jetzt möchte ich für meinen nächsten Immodeal dieses Geld nutzen. Anstatt die GmbH dieses Geld bezahlen zu lassen, nehme ich einen Kredit von meiner GmbH. Den ersten Rang bekommt die Bank, meine GmbH nimmt gerne den riskanteren Teil – natürlich mit höheren Zinsen. Denn je mehr Zinsen ich bezahle, umso mehr spare ich. Und das geht so: Ich schreibe als Privatperson die Zinsen ab, bekomme also (bei genügend hohen Einkünften) auf jeden Euro Zinsen, den ich an meine GmbH bezahle 0,42 Euro Steuern zurück. Die GmbH muss die Zinsen natürlich als Gewinn versteuern. Allerdings nur mit 15 %. Während ich privat also 0,42 Euro zurück bekomme, bezahlt die GmbH nur 0,15 Euro Steuern. Jeder Euro, den ich also an Zinsen an die GmbH bezahle bringt mit trotz Linke-Tasche-Rechte-Tasche am Ende ca. 0,27 Euro mehr. Mir kommt das fast wie ein kleiner Zaubertrick vor. Geschäfte mit sich selbst können also durchaus lohnenswert sein.

Ab wann lohnt sich der Spaß

Im persönlichen Gespräch nach seinem Vortrag habe ich noch ein Missverständnis meinerseits aufdecken können, dem wohl viele Leser seines Buchs aufgesessen sind. Die eigene GmbH lohnt sich schon ab 10.000 bis 12.000 Euro jährlichem Gewinn, wenn man bereits Spitzensteuersatz zahlt. Und das gilt auch für Angestellte. Wer also als Angestellter mit seinem Lohn im Spitzensteuersatz ist, profitiert bei seinen sonstigen Einnahmen (selbständige Nebentätigkeit, Mieten, …) schon ab ca 10.000 Euro jährlichem Gewinn.  Die GmbH ist also nicht nur was für die großen Jungs.

Wer Spaß an solchen Geschichten hat, dem kann ich das Buch von Herrn Köber* wirklich sehr empfehlen. Es ist schon etwas her, dass ich es gelesen habe, aber vermutlich werde ich es bald nochmal lesen.

Helge Norbert Ziegler, Richtig vermieten – beruhigt schlafen

Eigentlich ist es selbstverständlich, aber Helge Norbert hat es noch einmal schön herausgestellt: Als Vermieter hat man während der Erfüllungsphase eines Mietvertrags kaum Freiheiten. Etwas mehr, aber auch nicht wirklich viele Freiheiten hat man bei der Gestaltung des Mietvertrags. Die größte Freiheit hat man jedoch bei der Mieterauswahl.

Auch interessant fand ich den Hinweis, dass man dem Mieter gegenüber auch mal großzügig sein solle. Wenn die Miete davon zu laufen drohe, könne man auch mal eine Staffelerhöhung aussetzen oder man könne auch mal eine Reparatur für 80 Euro übernehmen, auch wenn eigentlich laut Mietvertrag der Mieter dafür zuständig wäre. Er meinte, man könne sich gar nicht vorstellen um wieviel dies das Mietverhältnis verbessert. Ich kann das glauben: Mein Vermieter hat sich auch schon großzügig gezeigt und schickt mir sogar jedes Jahr ein Mini-Weihnachtspaket. Und tatsächlich bin ich immer sehr bemüht ihm keinen unnötigen Aufwand zu machen, oder auch mal selbst was zu reparieren, anstatt ihn damit zu belästigen.

Achim Zimmermann, Immobilien, Gesellschaftsrecht und Gesellschaftsformen

Unglaublich lustig war der Vortrag von Achim Zimmermann. Wo dieser Rechtsanwalt auftritt, braucht man keinen Comedian mehr einzuladen. Eigentlich ging es im Vortrag um Haftungsfragen. Ein drastisches Beispiel bei dem riesige Mengen Heizöl statt in den Tank über einen Fluss ins Naturschutzgebiet geflossen sind, zeigt, dass sich auch Immobilieneigentümer über Haftungsfragen Gedanken machen sollten.

Noch mehr über Haftungsfragen machen sich allerdings Leute Gedanken, die mit Schrottimmobilien handeln. Während Gesellschafterhaftung bei GmbHs extrem schwierig und selten sei, erwischt es einen GmbH-Geschäftsführer doch recht schnell. Deswegen gibt es verschiedene Arten mit diesem Problem umzugehen:

Anfänger setzten einen Geschäftsführer ein, der ohnehin schon insolvent ist. Fortgeschrittene wählen einen rumänischen Geschäftsführer. Die EU-Mitgliedschaft Rumäniens macht vieles einfacher, während es immer noch schwer genug ist, in Rumänien etwas zu vollstrecken. Der wahre Profi gibt sich damit jedoch nicht ab: Er stellt einen toten als Geschäftsführer ein. Das mag zwar nicht legal sein, schützt aber ganz hervorragend vor Haftung.

Instantan-Insolvenz direkt nach der Gründung

Die meisten dürften schon von der Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), kurz UG (haftungsbeschränkt) gehört haben. Die kann man schon mit einem Euro Startkapital gründen. Sollte man jedoch nicht, meint Achim Zimmermann. Denn dann müsste man direkt vom Notar zum Amtsgericht gehen um die Insolvenz zu beantragen. Schließlich erwartet die Firma eine Notarrechnung über rund 350 €. Die Firma ist also ca. 350-fach überschuldet. Ein klarer Fall für die Insolvenz. Man solle also besser mit mindestens 500 Euro gründen, rät der Rechtsanwalt augenzwinkernd.

Es bleibt spannend

Es gibt noch viel mehr vom Kongress zu berichten: Ein wirklich interessantes Projekt-Review, eine coole Networking-Party und natürlich noch mehr Vorträge am zweiten Tag, darunter auch mein eigener. Außerdem habe ich spannende Leute getroffen. Davon bald mehr.

Übrigens: Der kleine Hai ist jetzt auch bei Facebook.

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Der Immopreneur Kongress

Der Immopreneur Kongress(*) richtet sich an private Immobilieninvestoren und wird dieses Jahr bereits zum zweiten Mal von Thomas Knedel veranstaltet. Thomas Knedel ist Autor des Buchs Erfolg mit Wohnimmobilien, mit dem ich den Einstieg als Immobilieninvestor gemacht habe, und Gründer der Immopreneur-Community. Ich habe im Immopreneur-Podcast vom Kongress erfahren und dachte: Da will ich hin! Allerdings sind die Tickets nicht ganz günstig. Dafür gibt es aber auch viele bekannte Sprecher. Besonders freue ich mich auf Investmentpunk Gerald Hörhan sowie Johann Köber, Autor des großartigen Buches Steuern steuern.

Der Kleine Hai als Sprecher

Ich wollte also zum Kongress und habe mir überlegt, wie ich das am besten anstelle. Schnell kam mir die Idee, dass es doch viel cooler wäre dort als Sprecher aufzutreten. Vermutlich gibt es jedoch sehr viele angehende Immobilieninvestoren mit zwei oder drei Objekten, die dort gerne sprechen würden. Daher entschied ich mich, nicht nur als Immobilieninvestor zu sprechen sondern als Hacker: Ein sogenanntes Live-Hacking, bei dem ich eigene Geräte mitbringe und zeige wie diese angegriffen werden können, habe ich schon oft auf vielen Veranstaltungen durchgeführt. Bisher jedoch nur für meine Arbeitgeber. Doch egal auf welcher Veranstaltung: Wenn es eine Auswahl gab, dann war das Live-Hacking immer einer der am meisten besuchten Vorträge.

Mein Bewerbungsvideo

Ich hatte keinen Zweifel, dass wenn ich dort erst mal sprechen würde, mein Vortrag super ankommen würde. Davon musste ich jetzt nur noch Thomas überzeugen. In einer Episode des Smart Passive Income-Podcasts hat Pat Flynn einmal davon erzählt, wie er ein Bewerbungsvideo bekommen hat. Jeden Tag bekommt er viele Anfragen von Leuten, die gerne beim ihm zu Gast im Podcast wären. Aus der großen Menge E-Mails heraus gestochen hat jedoch ein Bewerbungsvideo. Mittlerweile mag das vielleicht auch nicht mehr die allerneuste Idee sein, aber genau das war es, wofür ich mich entschieden habe. Ein Bewerbungsvideo:

Das Video ist nur mit einer Handy-Kamera aufgenommen, was man vor allem bei der Soundqualität merkt. Die Aufnahmen habe ich gemeinsam mit meiner Frau an einem schönen Sonntagmittag gemacht und wir hatten dabei wirklich Spaß. Den Schnitt habe ich dann an meinem freien Montag gemacht. Weil ich so etwas sehr selten mache, hat mich das dann fast den ganzen Montag gekostet, aber auch das war eine spannende Sache.

Zehn Minuten nachdem ich den Link zum Video verschickt habe, hat Thomas mich dann persönlich angerufen. Nein, tatsächlich hat es viel länger gedauert und ich hatte schon fast die Hoffnung aufgegeben, als ich einen Anruf von seinem Immopreneur-Best-Body Stephan Steup bekommen habe.

Jetzt freue ich mich schon sehr auf den Kongress!

Du auch?

Sollte tatsächlich jemand von Euch auch auf dem Kongress sein, würde ich mich natürlich riesig freuen, Euch dort zu treffen. In diesem Fall hinterlasst einfach einen Kommentar oder schreibt mir eine Mail, dann können wir einen Treffpunkt vereinbaren.

Werbung

Wer noch kein Ticket für den Kongress hat, kann sich morgen, Dienstag, den 31.10.2017 ein solches zu besonderen Konditionen(*) sichern. Thomas scheint auch im Internetmarketing fit zu sein und veranstaltet einen Halloween-Flash-Sale für 24 Stunden. Wer wirklich hin möchte bekommt hier tatsächlich ein gutes Angebot(*). Über die ganz Fledermäuse und Kürbisse auf der Seite muss man einfach großzügig hinwegsehen.

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