immoMetrica

Der Grund warum es hier so lange still war heißt immoMetrica. Ich habe ein Software geschrieben mit der man ImmoScout24 besser durchsuchen kann. So kann man beispielsweise nach Quadratmeterpreis suchen oder nach erwarteter Bruttoobjektrendite. Dazu gibt es ein Archiv, über welches individuelle Statistiken angefertigt werden können. Darüber lässt sich beispielsweise herausbekommen, ob in einem bestimmten Stadtviertel große oder kleine Wohnungen schneller vermietet werden können. Wer sich hierfür interessiert, kann immoMetrica ganz einfach hier anschauen und ausprobieren. Über Feedback hierzu würde ich mich sehr freuen!

In letzter Zeit habe ich tatsächlich jede freie Minute (zumindest die am Rechner) in immoMetrica gesteckt, schließlich wollte ich rechtzeitig fertig werden zum…

Immopreneur-Kongress 2018

Frau Hai und ich waren auch dieses Jahr wieder beim Immopreneur-Kongress mit dabei. Diesmal nicht als Speaker sondern „nur“ als Medienpartner. Vielleicht habe ich nächstes Jahr ja wieder Zeit einen Vortrag einzureichen. Während wir das letzte Mal viele Vorträge gehört haben, war unser Fokus diesmal eindeutig das Networking. Das hat natürlich auch viel mit immoMetrica zu tun. Es war aber auch wirklich großartig viele Bekannte vom letzten Jahr wieder zu treffen. Natürlich werde ich Euch auch noch von dem einen oder anderen großartigem Vortrag berichten. Und nachdem ich letztes Mal mit meinem Bericht zu Jacks Vortag für so viel Wirbel gesorgt habe, dass ich dieses Mal – also ein Jahr später – noch darauf angesprochen wurde, freue ich mich natürlich schon auf die neuen Reaktionen

Urlaub 2018

Auch dieses Jahr waren wir im September wieder im Urlaub. Nachdem wir letztes Jahr in den USA waren, wollten wir dieses Jahr noch etwas sparsamer unterwegs sein und haben uns für einen Urlaub auf Kreta entschieden. Nachdem wir über zwei Wochen mit dem Mietwagen die Insel erkundet und nirgends mehr als zwei Nächte verbracht haben, haben wir uns die letzten fünf Nächte in einem schönen Hotel-Appartement am Stand erholt. Obwohl es natürlich auch viel zu dem Urlaub zu erzählen gäbe, fürchte ich werde ich nicht so bald dazu kommen etwas darüber zu berichten, da es so viele Themen gibt über die ich noch viel dringender berichten möchte. Deshalb sei es an dieser Stelle mit einem Bild getan.

Kaufen oder Mieten

Im Urlaub habe ich endlich Zeit und Muse gefunden Kommers Kaufen oder Mieten zu lesen. Darüber möchte ich auf jeden Fall berichten. Zum einen weil ich finde, dass Kommer an einigen Stellen einen gravierenden Fehler macht und an ein paar wenigen Stellen seinen Vorurteilen erliegt. Zum anderen weil er meine Sicht auf Immobilien dennoch nachhaltig verändert hat.

Meine Objekte

Zum Schluss noch ganz kurz ein Update zu meinen Objekten. Meinem ersten Objekt geht es gut. Die Miete kommt regelmäßig und Ärger gibt es keinen. Das Rundum-Sorglos-Paket macht seinem Namen alle Ehre. Das Baugemeinschaftsprojekt kommt voran. Im April oder Mai 2019 wird es bezugsfertig sein. Während ich mittlerweile einige Schattenseiten am Bauen in der Baugemeinschaft erkannt habe, sieht es wirtschaftlich hervorragend aus: Bauträger haben direkt neben uns mit äußerst vergleichbarem Standard Wohnungen für über 2000 € mehr pro Quadratmeter verkauft als unsere Herstellungskosten inklusive Grundstück sind.

Zu unserem dritten Objekt habe ich noch nichts verraten, doch wenn ich schon mal am teasern bin, dann kann ich auch verraten: Es ist ein Eigenheim geworden – oh Schreck! Aber ich kann Euch beruhigen: Ein äußerst wirtschaftliches Eigenheim. Auch dazu bald mehr.

Und nun?

Jetzt wisst Ihr, dass Familie Hai noch lebt und es super viele Dinge gibt, über die ich gerne berichten würde. immoMetrica wird auch weiterhin viel meiner Zeit in Anspruch nehmen, deswegen verspreche ich Euch jetzt keine all zu regelmäßigen Posts. Wer interessiert ist und keinen RSS-Reader verwendet, kann einfach unten die E-Mail-Adresse eintragen und wird dann über neue Beiträge benachrichtigt.

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Wie alles begann

Angefangen hat alles im April 2015. Mein damaliger Chef ist in Tübingen gut vernetzt, also dachte ich, es wäre eine gute Idee ihn zu fragen, ob er einen guten Makler kenne. Statt der erhofften Empfehlung hat mein Chef sich aber darüber ausgelassen, was für ein Pack die Makler doch seien. Als Immobilieninvestor sehe ich das etwas differenzierter¹ und war überrascht, dass er sich so der „Volksmeinung“ hingab. Aber, wenn ich was mit Immobilien machen möchte, solle ich doch in einer Baugruppe mitmachen. Und da hat er mich gleich an jemanden empfohlen.

Bauherrengemeinschaft

Bei einer Bauherrengemeinschaft finden sich Bauwillige zusammen, die gemeinsam ein Haus bauen wollen. Ohne Bauträger. Bei uns sind es für 11 Wohnungen 10 Partien. Damit das nicht ganz so chaotisch wird, wie es sich vielleicht im ersten Moment anhört, gibt es einen Projektsteuerer. Hier ist es natürlich sehr wichtig, jemand mit genügend Erfahrung und Kontakten zu haben. Der Projektsteuerer leitet die Sitzungen, macht Ausschreibungen, spricht mit der Stadt und anderen Baugruppen. Er macht einen Großteil der Arbeit die sonst ein Bauträger machen würde. Aber: Entscheiden tut die Bauherrengemeinschaft per Abstimmungung. Und das Kostenrisiko liegt auch bei der Bauherrengemeinschaft. Man muss sich klar machen: Das ist kein Kaufen sondern das ist Bauen.

Alter Güterbahnhof

Bauherrengemeinschaften sind mittlerweile in immer mehr Städten beliebt. Heidelberg ist hier groß dabei und auch in Tübingen ist es mittlerweile ein sehr eingespieltes und erfolgreiches Modell. Wenn ein neues Stadtviertel „gegründet“ wird, wird mindestens ein Teil der Flächen an Baugemeinschaften vergeben. Die Vergabe erfolgt dabei nicht an den, der das meiste bezahlt, sondern an die besten Konzepte. Es soll ein „Wettbewerb der Ideen, nicht des Kapitals“ sein. So verwundert es nicht, dass viele der Nachbarbaugemeinschaften soziale Komponenten wie Flüchtlingswohnungen, Generationenhaus oder ähnliche Dinge aufweisen. Auch Eigennutzung ist natürlich sehr gewünscht. Insgesamt soll so ein gesundes, gemischtes neues Wohnviertel entstehen.

Unsere Baugemeinschaft

Ich habe hier das große Glück gehabt, an eine Investorengemeinschaft geraten zu sein. Von den 10 Partien gibt es einen, der selbst einziehen möchte, ein oder zwei, die es sich überlegen oder als „Alterssitz“ vorstellen können. Ansonsten alles Investoren. Das haben wir auch von Anfang an so offen kommuniziert. Natürlich nicht unbedingt mit Worten wie „renditeorientiert“ sondern eher mit „Investieren in die Heimat“. Unsere soziale Komponente ist das Gewerbe im Erdgeschoss. Das Gewerbe im Erdgeschoss ist ohnehin vorgeschrieben und wir konnten schon für unsere Projektbewerbung einen angesehenen Sozialträger als zukünftigen Mieter gewinnen. Und da die Stadt sich hier ohnehin Gewerbe mit Publikumsverkehr (statt Büroräume) wünscht, konnten wir mit dem sozialen Partner punkten. Tatsächlich wird das für den Sozialträger auch eine sehr günstige Miete. Dafür werden wir auch einen 15-jährigen Mietvertrag abschließen, so dass das Gewerbe nicht der große Renditebringer wird, sich aber immerhin in etwa selbst tragen wird.

Warum wir ausgewählt wurden

Das Interesse war übrigens riesig: Es gab drei Mal so viele Bewerbungen als es Bauplätze gab und auch die einzelnen Baugruppen hatten Leute die Schlange standen. Egal ob Bank, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater: „Falls bei Ihnen noch ein Platz frei wird…“ habe ich mehr als einmal gehört. Beinahe hätten wir es auch nicht geschafft, aber letztlich haben drei Dinge für uns gesprochen: Wir haben uns auf alle Bauplätze beworben, wir haben einen anerkannten sozialen Partner fürs Gewerbe und nicht zuletzt: Unser Team aus Architekten und Projektsteuerung ist bei der Stadt bekannt und genießt Vertrauen, dass das Projekt auch wie geplant zu Ende geführt werden wird. Denn die Stadt hat natürlich auch kein Interesse daran, dass die am tollsten und super sozialsten klingenden Projekte dann am Ende nur zu Bauruinen führen.

Die Lage

Mit den Eisenbahngleisen im Norden und der Bundesstraße im Süden ist es sicher nicht das aller ruhigste Wohngebiet. Aber es ist sehr, sehr zentral. In fünf Minuten ist man schon zu Fuß am Beginn der Altstadt. Viel zentraler kann man in einem Bau aus den letzten 50 Jahren in Tübingen nicht wohnen. Und durch das durchdachte Konzept wird auch hier ein schönes lebendiges Wohnviertel entstehen.

Meine Wohnung

Insgesamt gibt es bei uns elf Wohnungen. Drei in den „Regelstockwerken“ 1.OG bis 3.OG und zwei Penthousewohnungen im 4.OG. Das EG ist wie schon erwähnt Gewerbe. Bei den drei Wohnungen in einem Regelstockwerk gibt es zwei Dreizimmerwohnungen, die eine Zweizimmerwohnung in der Mitte umschließen. Ich habe mich damals für eine Zweizimmerwohnung entschieden, da ich davon ausging, dass ich 20% Eigenkapital mitbringen muss und ich mich nicht in Schwierigkeiten bringen wollte. Außerdem war die Zweizimmerwohnung intern am niedrigsten bewertet, weil sie nur auf einer Seite Fenster hat. Dazu gibt es noch eine Aufteilung, so dass die Wohnungen von unten nach oben teurer werden. Insbesondere der letzte Punkt ist sicher gerecht, wenn es um den Verkaufswert geht.

Da ich aber plane langfristig zu vermieten, ist mir die Mietrendite wichtiger, so dass ich mich für die Zweizimmerwohnung im 1.OG entschieden habe, da ich glaube, diese zum gleichen Preis vermieten zu können, wie es bei der Wohnung im 3.OG der Fall wäre.

In einem Gespräch mit dem Geschäftsführer von Krams (siehe mein ersten Objekt) konnte er es gar nicht glauben, dass die kleinste Wohnung am niedrigsten bewertet ist. Er meinte, je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis. Ich denke ich habe mir nicht die schlechteste Wohnung rausgesucht. Aber ich glaube jeder in unserer Gemeinschaft ist glücklich mit seiner Wahl. Tatsächlich gab es nur eine Wohnung, die zwei Leute habe wollten.

Das Gewerbe

Da wir keinen Investor finden konnten, der das gesamte Erdgeschoss übernehmen wollte, wird das Gewerbe sozusagen als Pflichtanteil aufgeteilt. Jeder bekommt und zahlt für soviel Gewerbe, wie es seinem Anteil am restlichen Gebäude entspricht. Entsprechend ist das dann auch um Grundbuch abgebildet. Selbstverständlich hat jeder sein Sondereigentum für die Wohnungen. Auch das Gewerbe ist Sondereigentum, aber hier gibt es dann eben zehn Eigentümer mit den entsprechenden Anteilen. Die Vermietung wird dann über eine GBR abgebildet.

Baukosten

Genug der Worten, jetzt kommen die ersten Zahlen. Selbstverständlich nur Planungszahlen, aber diese haben sich bisher als sehr zuverlässig erwiesen.

Die Zahlen beruhen auf den Erfahrungen unserer Architekten und Projektsteuerer aus vergangen Projekten mit einer Anpassung für die aktuelle Marktentwicklung. Bisher scheint die Planung gut hinzukommen. Mit der Vergabe der Rohbauarbeiten ist jetzt schon ein großer Batzen gesichert. Manche Gewerke sind günstiger als geplant, andere teurer, sodass wir bisher super im Plan liegen.

Nebenkosten

Die Baunebenkosten wie Architekten, Planer, Projektsteuer usw. sind schon in den Bauzielkosten enthalten. Grunderwerbssteuer fällt nur auf das Grundstück an, weil ja kein fertiges Objekt vom Bauträger gekauft wird². Notarkosten für Teilungserklärung und Eigentumseintragung übernimmt die Gemeinschaft und ist daher auch schon in den Zielkosten mit eingerechnet.

Man mag es kaum glauben, aber die einzigen Nebenkosten, die ich selbst (direkt) tragen muss, sind die Kosten, die durch die Eintragung der Grundschuld entstehen. In meinem Fall waren das 833 €.

Finanzierung

Bevor ich auf die Details der Finanzierung eingehe, zuerst ein paar grundlegende Infos zur Finanzierung von Baugruppenprojekten.

Grundlegendes zur Finanzierung bei Baugruppen

Für die Finanzierung kommt bei einem Baugruppenprojekt eigentlich nur eine lokale Bank in Betracht, da es im Projektverlauf durchaus so einige Besonderheiten gibt. Es fängt schon damit an, dass es keine Rechnungen gibt, die man bei der Bank einreichen kann, da es ja keinen Bauträger gibt, der eine Rechnung schreibt. Statt dessen gibt es „Zahlungsaufforderungen“, die auf Beschluss der Versammlung an alle Baugruppenmitglieder verschickt werden und zu deren Zahlung sich die Mitglieder verpflichtet haben.

Ein alter Baugruppenhase hat mir von jemandem erzählt, der bei einer Online-Bank finanziert hatte. Die hat die Zahlungsanforderungen nicht akzeptiert, weil sie das Modell nicht gut genug kannten. Die Konsequenz war, dass dieser arme Mensch alle einzelnen Handwerkerrechnungen einreichen musste.

Auch kann es durchaus passieren, dass Geld benötigt wird, bevor die Grundbücher erstellt sind und damit beliehen werden können. Während die lokale Bank die Situation kennt, da sie außer mir vermutlich noch 20 bis 70 andere Kunden hat, die auch am Güterbahnhof mit bauen, würde eine Online-Bank hier vermutlich schnell meinen Geisteszustand anzweifeln. Natürlich macht die lokale Bank das auch nicht gratis und der Kredit würde dann statt 2% vielleicht 5% kosten, bis er besichert wird, was für ein paar Monate aber kein Problem ist. Viel wichtiger ist, dass das Geld bis dahin nicht ausgeht. Da ist es schon ein gutes Gefühl, wenn der Bänker sagt: „Kein Problem, das bekommen wir schon hin, ist ja bei allen so“.

Glücklicherweise hat unser Eigenkapital ausgereicht, um alle Zahlungen bis zur Fertigstellung der Grundbücher zu decken, so dass wir uns den teuren Kredit sparen konnten. Auch ein Grund, warum ich meine Entscheidung für die kleine Wohnung nicht bereue.

Geschichte meines Kredits

Baugemeinschaften sind eine Sache für Leute mit Geduld. Wie schon erwähnt, bin ich mit meiner Gruppe im April 2015 in Kontakt gekommen. Jetzt, im August 2017, wird die Baustelle gerade eingerichtet. So bin ich auch schon lange mit Banken wegen dieses Projekts in Kontakt. Natürlich muss ich zuerst wissen, dass die Bank dieses Projekt finanzieren wird, bevor ich verbindlich bei der Baugruppe zusagen kann. Das ist dann aber ein Zeitpunkt, von dem an sich viele Dinge noch ändern. Mein Finanzierungsmodell hat also schon eine ganze Reihe von Iterationen hinter sich, bevor ich Ende letzten Jahres unterschrieben habe.

Die Bank, die mich hier von Anfang an begleitet hat, hat mir gesagt: Unter 20% EK geht nichts, weil ich durch die 100%-Finanzierung des ersten Objekts schon etwas Blanko³ habe. Wenn da jetzt noch mehr Blanko von diesem Kredit dazu kommt, dann wird es der Bank zu viel. Insbesondere, da das Gewerbe gar nicht als Sicherung zählt.

Dass wir in der Baugruppe deutlich unter Marktwert bauen, da die Gewinnmarge des Bauträgers hier weg fällt und wir zusätzliche (ohne Mietpreisbindung oder ähnlichem) zu sozialen Preisen das Grundstück kaufen, spielt für die Bank keine Rolle. Natürlich hätte die Bank auch ein 500 € / m² teureres Objekt vom Bauträger zu gleichen Konditionen finanziert. Aber hier gilt das Niedrigstwertprinzip. Für die Sicherheit zählt der kleinere Wert aus Kaufpreis (bzw Baukosten) und geschätztem Marktwert. Das fand ich damals super fies und auch überhaupt nicht logisch. Mittlerweile weiß ich, dass das Gesetzt ist. Nicht, dass es dadurch viel logischer werden würde…

Die letzte komplette Neugestaltung meines Finanzierungskonstrukts gab es dann, als ich erfahren habe, dass wir uns für einen KFW55-Kredit qualifizieren können. Die Mehrkosten, die hierfür entstehen, sind für meine Wohnung bei guten 2000 € (plus Anteil Gewerbe). Da es neben den recht guten Kreditkonditionen bei KFW55 auch noch 5000 € Tilgungszuschuss gibt, war die Diskussion vor der entsprechenden Abstimmung in der Baugruppe sehr kurz.

Noch einmal ein letztes Vergleichsangebot einholen

Kurz bevor ich abschließen wollte, habe ich mir dann noch ein letztes Vergleichsangebot geholt. Und zwar bei einem LBS-Finanzierungsvermittler. Ich habe mir hier nicht allzu viel davon versprochen, weil ich wegen des gleichen Projekts schon bei zwei Sparkassen war. Einmal wurde ich von einem recht unerfahren Mitarbeiter beraten und das andere mal, hat es auch geheißen 20% EK. Nun bin ich aber auf Empfehlung noch zu diesem Finanzierungsvermittler und siehe da: 100%-Finanzierung zu besseren Konditionen als bei der Bank, die mich von Anfang an beraten hat. Überraschenderweise bei der gleichen Sparkasse, die mir zuvor gesagt hatte: 20%EK. Kommt also immer drauf an wer anfragt.

Ich habe also dem Bänker, der mich seit fast zwei Jahren begleitet telefonisch abgesagt. Ich habe ihm gesagt, dass es mir sehr Leid tut, und ich wegen der wenigen Zehntel besseren Konditionen vermutlich nicht abgewandert wäre, aber die 100%-Finanzierung ist ein unschlagbares Argument. Ich hoffe, dass ich ein anderes Mal diesen Bänker für seine Dienste mit einem Abschluss belohnen kann. Aber vermutlich nicht all zu bald, weil jetzt habe ich ja noch mehr Blanko.

Finanzierungsstruktur

Und so sieht meine Finanzierung nun aus:

Die finanzierte Summe ist 154.000 €, 100.000 € davon als KFW55-Kredit, der Rest als Annuitätendarlehen.

Der KFW55-Kredit

Beim KFW55-Kredit habe ich mich für die deutlich teurere Variante mit 20 Jahren Zinsbindung entschieden. Das sind die Konditionen:

Sollten die Zinsen in 10 Jahren deutlich teurer sein und die Immopreise dadurch stark sinken, dann möchte ich keine Probleme bekommen. Ich habe hier keinen Grenzzinssatz für die Anschlussfinanzierung ausgerechnet. Im Zweifel zahle ich hier also einen kleinen Aufschlag für meinen guten Schlaf. Das ist es definitiv wert!

Das Annuitätendarlehen

Durch die große Sicherheit mit der langen Zinsbindung des KFW-Kredits, habe ich hier auf die lange Festschreibung per Bausparvertrag verzichtet und mich für das günstigere Annuitätendarlehen entschieden. Die hohe Tilgung ist wohl dem zu Beginn recht hohen Blanko geschuldet. Die Bank möchte schnell aus dem Risiko raus.

Nach 10 Jahren sind dann noch 37.198 € von diesem Kredit übrig. Hierfür eine Anschlussfinanzierung zu finden, sollte auch bei höheren Zinsen gut möglich sein und meine Gesamtrate nicht allzu sehr belasten.

Mieteinnahmen

Hier wird es spannend. Da wir uns in unserer Bewerbung nicht zu besonders niedrigen Mieten verpflichtet haben, können wir für die Wohnungen ganz normale Marktmieten nehmen. Unserem Mieter der Gewerberäume hingegen haben wir hingegen eine günstige Miete zugesagt.

Gewerbe

Für das Gewerbe ist die Sache recht einfach. Hier rechne ich für meinen Anteil mit 101 € Mieteinnahmen  – das sind 4% Bruttorendite. Für Gewerbe ist das sehr günstig.

Wohnung

Deutlich schwieriger zu schätzen wird die Miete für die Wohnung. Als konservative Schätzung habe ich mal mit dem Mietspiegel für 2016 gerechnet. Der Tübinger Mietspiegel berücksichtigt sehr viele Details. Zusätzlich sieht der Mietspiegel in begründeten Ausnahmefällen eine Abweichung um 14% nach oben oder unten vor. Hier habe ich einen Aufschlag von 10% vorgenommen, wegen der großen Nähe zur Altstadt und Erstbezug/Neubau. Damit komme ich dann auf 12,65 € pro Quadratmeter bzw. 543 € für die Wohnung. Damit werde ich später weiter rechnen, aber an dieser Stelle erst noch eine Einordnung der Miete.

Deutlich Luft nach oben

Ich habe bei einer Maklerin angerufen, die eine 4-Zimmer-Wohnung sicherlich 30 oder 40 Jahre alt deutlich weiter weg vom Zentrum als unser Objekt für 13€/m² eingestellt hatte. Ich habe sie gefragt, ob die die 13€ wirklich durchsetzen möchte, weil mir das doch etwas viel erschien, für eine recht simple Wohnung ohne besondere Extras. Sie lachte und meinte sie habe sehr viele Anfragen, das sei ohne jeden Zweifel der Preis. Interessenten hätten sogar schon mehr Miete geboten. Aber darauf gehe sie natürlich auch nicht ein. Berücksichtigt man jetzt noch Alter und Zentrumsnähe sind für meine Wohnung sicher mehr als 13€/m² drin. Und berücksichtigt man noch die Größe wird es noch krasser: Eine 40 m² Zwei-Zimmer-Wohnung ist laut Mietspiegel fast 2 € teurer als eine 80 m² Vier-Zimmer-Wohnung.

Dazu kommt: Diese Wohnung, bei der ich angerufen habe, war kein Einzelfall. Es war nicht unbedingt die günstigste auf Immoscout, aber ganz sicher auch nicht das Ende der Fahnenstange.

Außerdem möchte ich möbliert vermieten. Das ist für eine Zweizimmerwohnung, in der alle zwei, drei Jahre wechselnde Post-Docs wohnen könnten sehr ideal. Durch die Vermietung an Post-Docs hätte ich Mieter mit einem sicheren Einkommen, bei denen man im Allgemeinen auch davon ausgehen könnte, das sie die Wohnung pfleglich behandeln. Durch den Wechsel alle zwei oder drei Jahre wären auch Mieterhöhungen kein Problem. Soweit die Theorie – wie es dann wirklich kommt wird sich natürlich noch zeigen.

Renditeberechnung

Ausgehend von den konservativen 12,65€/m² bzw. 543 € für die Wohnung, ergibt sich folgende Vor-Steuer-Renditeberechnung:

Einnahmen:

Ausgaben:

Insgesamt:

An dieser Stelle noch ein paar Anmerkungen: Die Instandhaltungsrücklage ist eher niedrig angesetzt, aber für die ersten Jahre sollte es reichen. Später wird sie sicher steigen. Dann werden aber die Zinsen weniger und die Mieten werden steigen. Der kalkulatorische Mietausfall ist eher eine Art allgemeiner Puffer in der Rechnung. Denn in der momentanen Situation bin ich mir sicher, dass in dieser Lage Leerstand kein Thema ist. Tilgung ist hier keine berücksichtigt, weil Tilgung keine Kosten sind. Ich habe das Geld vorher erhalten, nachher geb ich es wieder zurück. Das ist ein Nullsummenspiel.

Gesamtkosten:

Das ergibt eine Bruttorendite (Jahreseinnahmen / Gesamtkosten) von 5,0 %. Für einen Neubau im Zentrum von Tübingen nicht schlecht. Aber das klingt noch nicht nach einem Projekt mit richtig viel Wumms. Die Nettorendite (Jahresgewinn/Gesamtkosten) beträgt 2,9 %.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist kurz davor gegen unendlich zu gehen, wenn man die Zinszahlungen vor Fertigstellung nicht berücksichtigen würde.  Nach den Zahlen oben ist klar, dass mindestens 931 € Eigenkapital einsetzten werden.  Für die Zinsen vor Vermietung rechnen wir hier mit 2.500 € (ca. 70% der vollen Zinsen über 1,5 Jahre). Das ist sicherlich die obere Grenze dessen, was zu erwarten ist. Sehr grob überschlagen wird das eingesetzte Eigenkapital also bei ca 3.500 € liegen. Dazu kommt noch eine Einbauküche. Rechnet man hierfür nochmal 4.000 €, kommt man insgesamt auf 7.500 €
Ohne Küche wäre die Eigenkapitalrendite bei 129 % vor Steuern. Mit Küche sind es dann noch 60%. Das klingt doch gut. Klar ist: Die Rendite gibts fürs Risiko, nicht fürs eingesetzte Kapital.

Cashflow-Betrachtung

Bei der Cashflow-Betrachtung wird auch die Tilgung relevant. Zieht man vom Gewinn noch die Tilgung ab, ergibt sich ein positiver Cashflow von 13 € monatlich vor Steuer. Nach der Steuer würde die Rechnung wohl leicht negativ. So in etwa -40 € bis -50 € pro Monat.

Shooting for the Moon

Nachdem wir uns bisher sehr zurückgehalten und äußerst konservativ gerechnet haben, zum Schluss noch eine Rechnung mit etwas mehr „Schmackes“. Bei einer möblierten Vermietung kann ich mir vorstellen, dass tatsächlich 700€ Miete für die Wohnung erzielbar sind. 16,30 €/m² ist natürlich schon knackig, aber wenn in Reutlingen 14,50€/m² drin sind, dann erscheinen die 16,30 € für Tübingen nicht mehr so übertrieben. Das Gewerbe bleibt natürlich bei 100 €, das ist ja unsere soziale Verpflichtung.

Mit Einnahmen von rund 800 € und weiteren 6.000 € für Möbel ergibt sich dann zwar „nur noch“ eine Eigenkapitalrendite von 47% aber dafür steigt der Cashflow dann auf 165€ vor Steuer. Nach Steuer wären dass dann immerhin noch (ganz grob gerechnet) 70€ plus.

Wertentwicklung

Wenn wir schon gerade dabei sind, ein Best-Case-Szenario zu zeichnen, können wir auch noch kurz einen Blick auf die Wertentwicklung werfen. Vorhersagen, die die Zukunft betreffen sind bekanntlich mit Vorsicht zu genießen. Aber ein guter Indikator könnten Bauträgerpreise sein, für die momentan in Tübingen Wohnungen verkauft werden. In einer Lage, welche kaum besser sein dürfte als unsere, verkauft ein Bauträger Wohnungen für 4.000 bis 4.5000 €/m². Gehen wir hier nur mal vom niedrigsten Wert, also 4.000€ aus und rechnen zu unseren Zielkosten von knapp 2.900 € noch etwas Puffer dazu, dann wäre das noch immer ein instantaner Buchgewinn von 1.000€/m². Für meine Wohnung also knapp 43.000 €.

Einlösen werde ich das hauptsächlich wegen der Steuer wohl erstmal nicht. Dazu hätte ich auch bei der Finanzierung schon anders planen müssen. Eine Eigenkapitalrendite rechne ich dafür nicht mehr aus, denn solche Zahlen klingen einfach nicht mehr seriös.

Fazit

Konservativ gerechnet ist das ein Projekt, das man durchaus machen kann. Durch die kaum vorhandenen Nebenkosten ergibt sich eine traumhafte Eigenkapitalrendite und der Cashflow ist nach Steuer nur leicht negativ. Wenn das Gebäude erst mal zu den Zielkosten fertig gestellt ist, ist das Risiko sehr gering durch den großen „Einkaufsgewinn“ und die größtenteils lange Zinsbindung. Der Weg bis zur Fertigstellung ist aber noch ein ganzes Stück. Bis dahin ist das Risiko natürlich viel höher.

Aus heutiger Sicht und Einordnung

Für dieses Projekt habe ich mich in etwa zur gleichen Zeit entschieden, wie für mein erstes Objekt. Ich kann also nicht behaupten, seit meinem ersten Objekt bis zu dieser Entscheidung viel dazu gelernt zu haben. Trotzdem ist dieses Projekt im Vergleich zum ersten Objekt ein großer Schritt in die richtige Richtung. Ich glaube wirklich, dass dies ein super Projekt ist. Mit alle dem was ich jetzt weiß, würde ich die Entscheidung wieder für dieses Projekt treffen.

Bis zur Fertigstellung Ende 2018 bleibt es natürlich noch spanend und es werden sicher noch ein paar Artikel über dieses Projekt folgen.

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Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist ein Maß dafür, wie viel Gewinn ein Investment im Vergleich zum eingesetzten Eigenkapital liefert. Die Eigenkapitalrendite ist für mich als Investor besonders wichtig, weil sie mir sagt, wie viel ich für mein eigenes Geld zurück bekomme.

Finanziere ich eine Immobilie für 100.000 € zu 100% und trage nur die Kaufnebenkosten selbst, so investiere ich selbst beispielsweise nur 10.000 €. Wenn ich jetzt nach Abzug aller Kosten inkl. Zinsen (nicht Tilgung⁴) jährlich 2.500 € Gewinn mache, dann sind das eben 25 % auf mein eigenes Geld.

Würde ich gar nicht tilgen und würden Mieten, Kosten, Zinsen und alles andere gleich bleiben, so würde ich für immer 25 % Eigenkapitalrendite erhalten. Zu beachten ist aber, dass es hierauf keinen Zinseszins gibt, da der Gewinn ja immer vollständig an mich ausgeschüttet wird. Stellt also jemand die Frage, was besser ist: 25 % ohne Zinseszins oder 8 % mit Zinseszins hängt die Antwort immer davon ab, wie lange das Geld angelegt werden soll.

Bevor wir jetzt also genau diesen Vergleich machen, noch kurz eine Anmerkung zur Tilgung. Diese erhöht (bis auf die sich verringernden Zinsen) meinen Gewinn nicht. Dennoch wird durch die Tilgung weniger Gewinn an mich zur freien Verfügung ausgeschüttet, der Eigenkapitaleinsatz steigt also.

Auch wenn es sich für mich nicht so anfühlt, weil ich ja nur einmalig am Anfang Geld aus der Hand gegeben habe, die Tilgung erhöht Stück für Stück mein eingesetztes Eigenkapital. Bei (nahezu) konstantem Gewinn, bedeutet das also eine sinkende Eigenkapitalrendite. Korrekter Weise hätte ich also am Anfang des Artikels schreiben müssen: Mein Objekt hat eine anfängliche Eigenkapitalrendite von 25%.

Vergleich mit der Börse

Wie Stefan (Immobilienanleger) in seinem Kommentar richtig schreibt muss eine Immobilienalage auf Dauer deutlich besser sein als mit ein ETF-Sparplan alla Finanzwesir. Denn nur das rechtfertigt das höhere Risiko.

Da der Vergleich jedoch nicht ganz einfach auf eine einzige Zahl zu reduzieren ist, habe ich für verschiedene Szenarien Plots erstellt.

Gemeinsamkeiten aller Szenarien

Das sind die Grundlagen für alle Plots:

• Eingesetztes Eigenkapital: 10.685,32 €
  • davon Kosten: 9.245,12 €
    • davon Geldbeschaffungskosten⁵ vor Vermietung: 1889 €.
      • hiervon wieder von der Steuer 2015 und 2016 erstattet: 685 €
  • davon Kaufpreis⁶: 1.440,20 €
• jährlicher Gewinn aus Miete: 2.702 €
• Alle Angaben sind vor der Steuer. Zumindest am Anfang rechne ich aber mit einer Nullrunde bei den Steuern für die Immobilie.
• ETFs werden ohne Gebühren oder Steuer gerechnet.

Die Steuererstattung mindert das eingesetzte Eigenkapital wieder. Für den Vergleich bekommen die ETF-Depots daher 10.000 € Startkapital. Die Immobilie startet mit 1.440 €.

Durch die Besonderheit mit der Einmalzahlung von 10.000 € nach 5 Jahren für den Bausparvertrag bekommen beide Konten (Immo und ETF) nach 5 Jahren 10.000 € gutgeschrieben. Bis dahin hat die Immobilie im Jahr 1.200 € freien Cashflow. Für die Rechnung hier, wird dieser für die ersten 5 Jahre mit 7 % verzinst. So als hätte ich ein Depot dafür angelegt. Dies ist nötig, damit der Vergleich fair bleibt. Ansonsten hätte ich für die ersten 5 Jahre Auszahlungen aus dem ETF-Depot machen müssen.

Als letzten Punkt bevor es zu den einzelnen Szenarien geht, sollte angemerkt werden, dass ich hier mit gleichbleibender Tilgung und Zinsen gerechnet habe. Dies ist wegen des Tilgungsaussetzungsdarlehen, was über die Hälfte der Finanzierung ausmacht auch in Ordnung. Beim Annuitätendarlehen würden die Zinskosten zwar sinken, aber andererseits würde auch die Instandhaltungsrücklage deutlich steigen. Beide sich teilweise ausgleichenden Effekte vernachlässige ich im folgenden.

Szenario 1: Konstante Mieteinnahmen

Die ersten vier Jahre braucht die Immobilie, um die hohen Kaufnebenkosten wieder reinzuholen. Danach einige Jahre fast Gleichstand, bevor die Immobilie ab Jahr 10 vom 9%-ETF-Depot abgehängt wird.

Hier scheint klar: Für dieses Geld hätte ich besser ETFs kaufen sollen. Geringeres Risiko bei ähnlicher Performance.

Szenario 2: Die Mieteinnahmen steigen

Ist das Management (=ich) mit dem Ergebnis unzufrieden, muss also weiter gerechnet werden. In Szenario 2 habe ich also auch Mietsteigerungen berücksichtigt. Ich gehe von 2 % pro Jahr aus. Das ist sogar noch ein Tick unter der langfristigen Inflation, sollte daher also eine durchaus faire Annahme sein. Natürlich steigen auch die Kosten mit der Inflation. Ich habe für dieses Beispiel einfach den Gewinn mit 2% pro Jahr erhöht. Das bedeutet, dass ich nicht nur die Bewirtschaftungskosten sondern auch die Zinsen mit 2 % pro Jahr (Achtung: nicht 2 Prozentpunkte) steigen lasse. Das ist natürlich Unsinn, darf aber als weiterer – sicherlich benötigter – Puffer für steigende Instandhaltungskosten herhalten.

Jetzt hat meine Immobilie ungefähr bei Jahr 10 die Nase am deutlichsten vorne. Wenn ich dann zum Einkaufspreis die Immobilie wieder verkaufen würde, sähe es gar nicht so schlecht aus. Da ich – zumindest nach jetziger Rechtslage – dann steuerfrei verkaufen würde, wäre der Nachsteuervorteil gegenüber den ETFs deutlich vorhanden. Das sollte man allerdings nicht überbewerten, da ich bei den ETFs vielleicht auch viel weniger Anreiz hätte diese zu verkaufen. Schließlich sinkt hier meine Eigenkapitalrendite nicht von Jahr zu Jahr.

Auch in diesem Szenario ist die Immobilie noch viel zu nah an den ETFs um das Risiko wirklich zu rechtfertigen.

Szenario 3: Die Immobilie hat eine Wertentwicklung

Hier ist deutlich zu erkennen, dass ich so genau, wie ich das bisher getan habe, gar nicht hätte rechnen brauchen. Denn die Wertentwicklung „macht alles platt“. Hier kommt der Hebel voll zum tragen. Ich habe in dem folgenden Plot aufgetragen, wie sich eine Wertentwicklung von +/- 1 % pro Jahr niederschlagen würde.

Sehr schnell ist erkennbar: Der Erfolg des Investments hängt von der Wertentwicklung ab. Das ist nicht gut, da ich diese Wertentwicklung nicht selbst bestimmen kann. Könnte ich die Immobilie aufwerten, wäre das etwas anderes. Bei einem Neubau ist das aber so gut wie ausgeschlossen, so dass ich in diesem Fall dem Markttreiben ausgeliefert bin. Zwei Punkte kommen mir hier aber zu Gute:

• Durch die Zinsbindung bis zur Kompletttilgung für über die Hälfte des Darlehens werde ich was die Zinsen betrifft nicht so schnell unter Druck geraten zu verkaufen. Ich kann eine Delle im Markt also vermutlich recht schmerzfrei aussitzen.
• Da mein Darlehen nicht mit der Inflation wächst, ist diese auf meiner Seite. Auch eine nominale Wertsteigerung von + 1 % pro Jahr, wäre bei einer Inflation von 2 % pro Jahr immer noch ein realer Wertverlust von fast 1%. Da bei einem Neubau natürlich von einem realen Wertverlust auszugehen ist, ist es aber trotzdem möglich, dass der Wert nominell wächst, was für mich einen realen Gewinn bedeuten würde.

Auch interessant: Ein nominaler Verlust von 1 % pro Jahr entspricht nach 10 Jahren bei einer Inflation von 2 % einem realen Wertverlust von insgesamt 26 %. Und trotzdem bin ich kaum schlechter als das 7 % ETF-Depot.

Fazit

• 25 % anfängliche Eigenkapitalrendite ist nicht so toll wie es sich anhört.
• Ein Neubau vom Bauträger in stabiler Lage definiert seinen Erfolg über die Wertentwicklung – nicht die Mietentwicklung.

Nach dem Schreiben dieses Artikels bin ich überrascht wie wenig korrekte Intuition ich zu Beginn für Zahlen wie anfängliche Eigenkapitalrendite oder jährliche Wertentwicklung der Immobilie hatte.

Wie geht es Euch dabei? Sind die Plots verständlich? Haben Euch diese Plots auch überrascht?

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Bevor ich die harten Fakten mit allen Zahlen präsentiere, möchte ich vorab kurz berichten, wie ich überhaupt zu diesem Objekt gekommen bin. Am Ende des Artikels werde ich beschreiben, was ich seit der Entscheidung für dieses Projekt gelernt habe und was ich in Zukunft anders machen würde.

Wie alles begann

Ganz am Anfang – das war Mitte 2015 – nachdem ich einige Bücher über Immobilien gelesen habe, wollte ich erste Kontakte knüpfen. Mit ein wenig googlen hat sich schnell gezeigt: Die Firma KRAMS mit über 30 Mitarbeiten und einer langjährigen Geschichte ist Platzhirsch in Reutlingen. Also habe ich den Geschäftsführer angeschrieben und um ein Treffen gebeten. Ganz offen habe ich kommuniziert, dass ich nicht nur auf der Suche nach einem ersten Objekt bin, sondern generelle Fragen und langfristiges Interesse habe. Willi Altenhof, der Geschäftführer von KRAMS hat sich viel Zeit für mich genommen – ich war wirklich begeistert. Viel von dem was er mir erzählte kam mir sehr bekannt vor. Es dauerte nicht allzu lang bis raus kam: Auch er hat Rich Dad Poor Dad gelesen.

Bei dem Gespräch habe ich auch von diesem Neubau-Projekt erfahren – noch bevor es in die offizielle Vermarktung gestartet ist.

Worum es geht

Die Idee des Projekt war sehr bestechend: Fünf Gehminuten von einem großen Bosch-Werk entfernt ein Apartmenthaus zu bauen. Ob junge Mitarbeiter, Praktikanten oder Trainees im internationalen Durchlauf: Ein möbliertes Appartement, welches nur mit einem Koffer bezogen werden kann, sollte hier auf große Nachfrage stoßen. Auch ansonsten ist der Standort gut: 15 Minuten zu Fuß in die Innenstadt, wenige Minuten mit dem Auto zur Hochschule und gleich an der Bundesstraße falls sich doch mal ein Metzinger oder Tübinger her verirrt. Dazu kam dann noch ein KFW Förderdarlehen (KFW70), welches günstige Zinsen versprach, insgesamt also ein super Deal, oder?

Außerdem wird hier ein Rundum-Sorglos-Paket geboten. Für einen Fixpreis (54 € im Monat) ist Hausverwaltung und Mietverwaltung inklusive Neuvermietungen abgedeckt. Die Hausverwaltung (auch KRAMS, wie der Bauträger) kümmert sich um alles. Man selbst muss sich nur noch zurück lehnen und auf die Rendite warten. Oder so.

Mietpool

Eine Sache, die eigentlich dazu dienen soll Leute zu beruhigen hat mich eher verunsichert: Mindestens für die ersten sieben Jahre wird die Miete über einen Mietpool ausgeschüttet. Danach könnte man aussteigen. Dabei gehen alle Mieten zuerst in einen gemeinsamen Pool und werden danach entsprechend eines festen Schlüssels wieder verteilt. Es handelt sich hierbei nicht um eine Form von Mietgarantien oder ähnlich schlimmen Konstrukten. Vielmehr werden Leerstände und Mieterhöhungen vergemeinschaftet. Die Idee dahinter ist gut: Da bei einem solchen Appartementhaus mit häufigerem Mieterwechsel zu rechnen ist, würde ein kurzer Leerstand eines Appartements nicht einen zufälligen Eigentümer stark treffen, sondern alle ein bisschen. Auch der Eigentümer des einen Appartements in das ein Dauermieter für die nächsten 20 Jahre einzieht bleibt nicht von den Mieterhöhungen durch Neuvermietung ausgeschlossen.

Allerdings wäre ich gerne für mein Schicksal mehr selbst verantwortlich. Wüsste ich, dass mein Appartement bald leerstehen würde, dann könnte ich alle Hebel in Bewegung setzen um doch noch einen Mieter zu finden. Diese Option habe ich bei anderen Appartements nicht. Hier muss ich mich darauf verlassen, dass die Verwaltung alles Nötige tut.

Allerdings, und das ist die gute Nachricht, sind solche Überlegungen zur Zeit eher theoretischer Natur. Schon zu Beginn, also ab dem 01. Juni 2017, sind bereits ausnahmslos alle 42 Appartements vermietet. Vollvermietung ab dem ersten Tag. Ein guter Anfang ist also gemacht!

Zahlen, Zahlen, Zahlen

Jetzt also zu den harten Fakten.

Kaufpreis

Dies bedeutet einen Kaufpreis von  3.100 € / m² ohne Mobiliar und Stellplatz. Für ein Bauträgerprojekt sicher in Ordnung. Möbliert und mit Stellplatz sind es 3.620 € / m².

Kaufnebenkosten

Generell sind die Kaufnebenkosten bei Immobilien in Deutschland recht hoch. Bei diesem Projekt waren sie, da kein Makler zu bezahlen war, noch relativ gering:

Dieses Geld ist erst einmal weg und muss durch Rendite wieder rein geholt werden.

Miete

Die Miete für mein Appartement beträgt 425 € plus 25 € für den Stellplatz. Das sind 13,80 € / m². Das ist schon ganz ordentlich. Aber wie die Vollvermietung ab Tag 1 zeigt, nicht übertrieben hoch. Auch die schöne und moderne Ausstattung von Schreinerküchenzeile über Bett und Schrank bis hin zum TV rechtfertigt den Preis.

Bruttobjektrendite

Die Bruttoobjektrendite beträgt (445 € * 12) / 111.446 € = 4,8%. Für einen Bauträger-Neubau ist auch das sicherlich gut. Ohne Finanzierungskosten wäre die Nettoobjektrendite bei 4,0 %, doch dazu später mehr.

Finanzierung

Ich habe dieses Projekt zu 100% finanziert, die Kaufnebenkosten habe ich aus Eigenkapital bezahlt. Die Finanzierung besteht aus zwei Bausteinen: einem KFW-Darlehen und einem Tilgungsaussetzungdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag.

KFW

Beim KFW-Darlehen handelt es sich um ein KFW70-Darlehen, welches es so heute nicht mehr gibt. Der Sollzins ist 1,00% und ist über 10 Jahre gebunden bis zum 30.09.2025. Laufzeit des Darlehen ist bis 2045, allerdings werde ich es wohl nach Ablauf der Sollzinsbindung refinanzieren. Die monatliche Rate beträgt während der Zinsbindung 168,58 €.

Bauspar-Kombi

Es ist ja nicht ganz zufällig, dass ich mich in letzter Zeit hier im Blog ausführlich mit Bausparen beschäftigt habe. Die restlichen 61.000 € habe ich nämlich mit einem Tilgungsaussetzungdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag finanziert. Wie genau das Model funktioniert, habe ich in Teil 3 meiner Serie zum Bausparen beschrieben. Die Grundlegende Idee ist am Anfang ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) aufzunehmen, bei dem man nur die Zinsen bezahlt. Während das Darlehen läuft, bespart man dann an Stelle der Tilgung, einen Bausparvertrag. Dieser löst dann, wenn er zuteilungsreif ist mit einem Bauspardarlehen das TA-Darlehen ab. Auf diese Weise kann man die Zinsen bis zum Ende der Laufzeit über 30 Jahre festschreiben.

Das TA-Darlehen hat hier einen Zinssatz von 2,01%. Das bedeutet eine Rate von 102,18€ im Monat. Als Tilgungsersatz muss ich monatlich 148 € auf den Bausparvertrag einzahlen. Da es mir nicht so gut gefallen hat, das Geld da ohne Zinsen rumliegen zu lassen, habe ich ausgehandelt, dass ich das Geld erst mal behalten darf und dafür am 30.08.2022 einmalig 10.000 € einzahle. Ab dem 30.01.2022 muss ich dann regelmäßig die 148 € einzahlen. Das Geld noch länger selbst anzusparen hätte nicht geklappt, da ich dann die Bewertungszahl⁸ für die Zuteilung nicht mehr rechtzeitig erreicht hätte.

Da ich während der Bauphase noch keine Sparraten an mich selbst eingerichtet habe, müsste ich um die 10.000 € im Zeitplan zu erreichen, ab Juni 2017 monatlich 159 € sparen. Doch dazu später mehr.

Mit diesen Konditionen ergibt sich ein Vergleichszins für ein Annuitätendarlehen von 2,51 %.

Leider habe ich die Zahlen von damals nicht mehr, daher gehe ich jetzt – nach kurzer Recherche – davon aus, dass man damals ein 10-Jahre gebundes Annuitätendarlehen mit 1,5 % Zinsen hätte bekommen können. Davon ausgehend kann man den Grenzzinssatz berechnen, der angibt, wie hoch die Zinsen nach 10 Jahren sein müssen, damit das Annuitätendarlehen gleich hohe Kosten verursacht. Der Grenzzinssatz ist bei 3,75%. Sind die Zinsen dann höher, ist meine Finanzierung günstiger, sind sie niedriger werde ich draufzahlen.

Warum habe ich mich für eine so lange Zinsfestschreibung (30 Jahre bis zum Ende) entschieden? Das war der Vorschlag des Bankberaters und für mich hatte sich das damals super sinnvoll angehört. Dadurch dass ich etwas über die Hälfte des Darlehens bis zum Ende festgeschrieben habe, werden mich Zinserhöhungen nicht so sehr treffen. Ich muss mir also keinerlei Sorgen machen, sollten die Zinsen bis in 10 Jahren steigen und die Immobilienpreise fallen. Ich müsste dann nicht verkaufen und könnte die Sache aussitzen bis der Markt sich wieder erholt. Passt also wieder zum Rundum-Sorglos-Paket.

Rendite

Zuerst eine Betrachtung der Einnamen und Ausgaben:

Das ergibt eine Nettoobjektrendite von 2,4%. Und dazu kommen ja noch die ganzen Nebenkosten. Bezieht man diese in die Renditeberechnung ein, so bleibt noch eine Nettorendite von knapp 2,3%. Das hört sich erst mal nicht so super an.

Hinweis: Bei der Renditebetrachtung spielt die Tilgung keine Rolle, da es sich bei der Tilgung ja nicht um Kosten handelt. Daher ist auch für das KFW-Darlehen hier keine Tilgung berücksichtigt. Das spiel dann erst bei der Cashflow-Betrachtung eine Rolle (siehe unten).

Macht mehr Spaß: Eigenkapitalrendite

Wie viel Eigenkapital habe ich in dieses Projekt gesteckt?

Die Darlehnsraten enthalten auch einen Teil Tilgung, aber auch dieses Geld ist ja erst mal als Eigenkapital gebunden.

Viel interessanter ist da aber die Eigenkapitalrendite. Bezieht man die Einnahmen (225,17 € * 12 = 2702 €) nun auf meinen Eigenkapitaleinsatz (10.685,32 €) ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 25,3 %.

Diese Rendite kommt natürlich nicht von nichts. Um sie zu erhalten, habe ich nicht nur mein Eigenkapital investiert. Sie ist auch Belohnung für das Risiko, welches ich trage. Bei dem hier vorgestellten Objekt mit der hier vorgestellten Finanzierung, denke ich, dass das Risiko sehr vertretbar ist. Auch wenn ich denke, dass ein passiver Investor, der keine Lust hat sich mit Immobilien zu beschäftigen generell mit breiten Indexfonds an der Börse besser aufgehoben wäre, ist dies schon ein Objekt, das sehr viele Leute für ihre Altersvorsorge im klassischen Sinne gekauft haben.

Selbst mit diesem starken Hebel ist dieses Objekt durchaus als solider Immobilien-Deal anzusehen – weit weg von krassem Gezocke. Das ist es, warum ich Immobilien als aktives Investment super finde: Ein großer, seriöser Hebel.

Cashflow

Bisher also alles super: 25 % Eigenkapitalrendite für eine Rundum-Sorglos-Immobilie. Kommt jetzt der Haken?

Für die Cashflow-Betrachtung können wir da ansetzen, wo wir mit der Renditeberechnung aufgehört haben: 225,17 € Einnahmen nach Kosten. Davon gehen dann noch 123,75 € für die Tilgung des KFW-Darlehens ab. Macht also einen

positiven Cashflow von 101,42 € im Monat! Steuerlich ist das Objekt durch die höhere Abschreibung für die Möbel zumindest am Anfang eine Nullnummer, wenn ich alles korrekt berechnet habe. Dies bedeutet also gute 100 € positiver Cashflow im Monat.

Und jetzt kommt er endlich: Der „große Haken“. Ich müsste ja noch eine Rückstellung machen von 159€ im Monat machen um auf die 10.000 € Einmalzahlung zu sparen. Nach der Rückstellung wäre der Cashflow mit 57,58 € im Monat negativ.

Es stellt sich also heraus, dass meine Überlegung das Geld so spät wie möglich auf den Bausparvertrag einzuzahlen für die ersten Jahre bis 2022 meinen Cashflow rettet. Ich habe das später übrigens mal nachgerechnet: Für die Zinsen hat sich diese Aktion kaum gelohnt.

Top oder Flop?

Darf ich mich jetzt also über 100 € positiven Cashflow bei 25 % Eigenkapitalrendite freuen? Oder habe ich doch einen schlechteren Deal mit negativem Cashflow gemacht?

Ich denke die Wahrheit ist irgendwo in der Mitte. Der faktisch positive Cashflow , den ich jetzt habe, wird sich positiv auf die Entscheidung der Bank für weitere Immobilien auswirken, da er bei der Betrachtung meines monatlichen Einkommens berücksichtigt werden wird. Wenn ich dann die Einmalzahlung von 10.000 € gemacht habe, wird meine Eigenkapitalrendite auf etwa die Hälfte absinken. Das ist dann nicht mehr so großartig, aber immer noch in Ordnung. Damit ich ab 2022 dann keinen negativen Cashflow hätte, müsste die Miete jeweils zu Jahresbeginn um 2% steigen. Das halte ich für realistisch.

Aus heutiger Sicht

Ich denke, dieses Objekt war für mich ideal zum Einstieg. Erste Bankkontakte knüpfen. Kreditkonditionen verhandeln. Zum Notar gehen. Der ganze Prozess Immobilieneinkauf. Ich habe bei diesem Objekt viel gelernt.

Rund-Um-Sorglos

Bei alle dem musste ich keine Angst haben über den Tisch gezogen zu werden. Selbst wenn ich nicht zu jedem Zeitpunkt immer alles durchschaut habe. Auch musste ich keine Angst haben, einen großen Fehler zu machen und verstecke Kosten oder einen Instandhaltungsstau fürchten.

Allerdings – und das habe ich jetzt gelernt – sind 4,8% Bruttoobjektrendite zu wenig für einen deutlich positiven Cashflow. So eine Rund-Um-Sorglos-Immobilie kann sicher eine gute Beimischung zur Altersvorsorge sein. Für einen aktiven Immobilieninvestor ist es wie in meinem Fall vielleicht ein schönes Einstiegsobjekt, anderenfalls aber eher nicht so geeignet.

Big Win für KRAMS

Ich kenne die Zahlen von KRAMS nicht, aber ich gehe davon aus, dass dieses Objekt für sie ein großer Erfolg ist und bleiben wird: Erst die Bauträgermarge, dann die gut bezahlte Mietverwaltung von 42 Einheiten und wenn ein Eigentümer einmal verkaufen möchte beste Aussichten auf den Maklerauftrag. Ein „Objekt, dass sich immer wieder rumdrehen lässt“, wie jemand zu mir sagte. Dazu Glückwunsch!

Auch wenn der große Gewinner sicherlich KRAMS ist, so profitieren auch die Investoren: Durch das langfristige Interesse von KRAMS ist sichergestellt, dass das Gebäude gut versorgt wird. Bei 42 Einheiten in einem Haus ist es wichtig, dass sich jemand intensiver kümmert und die Verwaltung nicht bei der Nebenkostenabrechnung aufhört⁹.

Finanzierung

Bei der Finanzierung habe ich mich für das Bausparmodell entschieden. Natürlich nicht völlig uninformiert aber dennoch ohne das ganze Wissen, welches ich für meine Artikelserie zum Bausparen recherchiert habe. Heute stehe ich dem Bausparmodell etwas kritischer gegenüber. Trotzdem ist eine so lange Zinsbindung sehr toll: ich schlafe damit bestens!

In Zukunft

Meine Objekte Nr. 2 und  Nr. 3, welche ich bald vorstellen werde, haben jeweils andere Besonderheiten. Für zukünftige Objekte möchte ich eine Bruttoobjektrendite von mindestens 6%. Dies wird sich nur durch Bestandsobjekte in mittleren Lagen an nicht ganz so populären Standorten realisieren lassen. Außerdem möchte ich mich jetzt auf Objekte mit Aufwertungsmöglichkeiten konzentrieren. Ein weiteres Objekt von dieser Sorte werde ich also nicht kaufen.

Ich habe bisher meine Projekte von Anfang an Cashflow-orientiert betrachtet, werde in Zukunft aber noch viel stärker darauf achten, einen deutlich positiven Cashflow zu erzielen.

Der höhere Cashflow würde dann auch gleich als Puffer für einen Zinsanstieg dienen. Ich könnte also auch mit einer etwas weniger langen Zinsbindung, die leichter als Annuitätendarlehen zu haben ist, einen ähnlichen Sicherheitsgewinn erzielen wie mit der Bauspar-Kombi und dem geringern Cashflow. Aber das müsste man mal noch separat durchrechnen.

Was meint Ihr? Positiver oder negativer Cashflow? Gutes Einsteigerobjekt oder auch dafür zu teuer?

Update: Da in den Kommentaren jetzt schon mehrfach danach gefragt wurde, habe ich einen Hinweis zur Tilgung bei der Renditeberechnung ergänzt.

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