3 Fun-Facts bevor es los geht

• Der Österreicher Roberto Maier nennt die Instandhaltungsrücklage Reparaturfond. Sagt man das auch anderswo so?
• Marcel Rutz bezahlt seine Verwaltungen in den USA per prozentualer Gebühr bezogen auf die Mieteinnahmen um sicherzustellen, dass diese ausreichend motiviert ist, bezüglich Vermietung und Mieterhöhungen. Ob das auch in Deutschland gehen würde?
• Andreas Sell, der reichste Hausmeister Deutschlands, sagt: „Die Anzahl der Insolvenzen und der hohe Anteil profitloser Privatvermieter zeigen eindeutig, dass eben nicht jeder Immobilien kann!“ – sorry Steffi

Das System Immobilie – Meine Lieblingskapitel

Das Buch „Das System Immobilie“ (hier zu bestellen*) besteht aus zwanzig Kapitel geschrieben von zwanzig Investoren – gestandene Profis berichten genau wie einige Junginvestoren von ihren Erfahrungen. Im Folgenden möchte ich meine Lieblingskapitel vorstellen. Das sind die Kapitel, die mir entweder inhaltlich oder vom Schreibstil besonders gut gefallen haben. Ich habe die Kapitel thematisch zusammengefasst – eine Sache, die ich beim Lesen des Buchs ein wenig vermisst habe.

Fix-and-Flip

Die Kapitel zum Thema Fix-and-Flip waren für mich besonders spannend, da ich ja kürzlich angefangen habe mich mit dem Thema zu beschäftigen und dabei gemerkt habe, dass es gar nicht so einfach ist, wie man im ersten Moment meinen könnte.

Gut zu vermieten und gut zu verkaufen muss nicht immer mit einander einhergehen. Deswegen dachte ich bisher, für ein Fix-and-Flip-Geschäft sollte ich fast ausschließlich auf die Wiederverkaufsaussichten achten. Allerdings habe ich im Kapitel von Roberto Maier gelernt, dass es auch beim Fix-and-Flip wichtig ist, dass man im Notfall das Objekt auch mit positiven Cashflow vermieten können sollte. Das ist nicht nur eine Maßnahme zum Risiko-Management sondern auch eine psychologische Unterstützung. Wer weiß, dass er im schlimmsten Fall selbst mit positivem Cashflow vermieten kann, kann bei Kaufpreisverhandlungen viel leichter hart bleiben.

Tipps von den Profis

Maximilian Loosen und Xavier de Graaf beschreiben in ihrem Artikel gut struktuiert wie bei ihnen ein Fix-and-Flip-Projekt abläuft. Standortanalyse, Cashflow-Analyse, Marktanalyse, zu allem haben sie wertvolle Tipps. Bei einem Mehrfamilienhaus ist es beispielsweise viel wichtiger als bei einer Wohnung die Bausubstanz gegen die Bauakte zu prüfen. Denn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es eine ständige Kontrolle und Dokumentation von innen heraus. Das fehlt beim Mehrfamilienhaus natürlich völlig.

Zur Standortanalyse empfehlen die beiden den Wohninvestmentatlas von Dr Lübke & Kelber für die Makroanalyse und den Capital Immobilien-Kompass für die Mikroanalyse.

Bei der Verkaufspreisfindung sollte man nicht mit dem Maximum planen. Ein Verkauf leicht unter dem Marktwert erhöht das Tempo mit dem man verkaufen kann.

Sie weisen auch darauf hin, dass Fix-and-Flip „eines der riskantesten Geschäftsmodelle in der Immobilienbranche“ ist und empfehlen, sich für den Anfang erfahrene Partner zu suchen um Lehrgeld zu vermeiden.

Die Sonnenbrillen kommen

Auch bei Dr. Nico Bardowicks, dem Mann mit bunten Sonnenbrillen, geht es um Fix-and-Flip. Er beschreibt spannend anhand eines Beispiels, wie Aufteilergeschäfte mit Fix-and-Flip funktionieren. Besonders gefallen hat mir, dass er nicht nur beschreibt, wie alles abgelaufen ist, sondern auch welche Optionen er nicht gewählt hat. Das ist etwas, was mir nicht leicht fällt: Es gibt so viele Optionen, wie man vorgehen kann. Die richtige für sich selbst und das aktuelle Objekt zu finden ist nicht leicht und so fand ich es beruhigend zu sehen, dass auch Profis nicht immer im ersten Moment wissen, wie sie alles machen wollen.

Objekte mit kleinem Faktor

Über den Vortrag von Andreas Sell auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet. Mein Eindruck vom Kongress hat sich beim Lesen seines Kapitels bestätigt: Er ist sehr bodenständig und warnt auch vor Risiken:

Die Gefahr, Immobilien teuer und – mit der Erkenntnis zukünftiger Jahre – vielleicht zu teuer gekauft zu haben, ist durchaus groß.

Er ist aber keinen Falls ein Bedenkenträger von der Sorte, der alles schlecht reden würde. Schließlich zeigt er selbst beeindruckend wie es geht richtig gute Deals mit Immobilien zu machen. Er kauft selbst höchstens mit Faktor 10 ein. Dass es diesen Faktor nicht geschenkt gibt ist klar: Er findet solche Faktoren entweder bei Objekten in besonderen Situationen (Instandhaltungsstau, Mietsituation, …) oder an entsprechenden Standorten. Für ihn interessant sind beispielsweise Städte mit einem schlechten Image aber kürzlich positiver Entwicklung.

Auch sehr interessant: Im Gegensatz zu den zur Zeit so beliebten 100%-Finanzierungen investiert Andreas Sell mit 40% Eigenkapital. Trotzdem erwirtschaftet er dank seiner Cashflow-starken Investments mindest 25%-EK-Rendite. Und was mir wirklich gut gefällt: Er schließt die Kredite ohne persönliche Haftung ab. Nur das jeweilige Objekt dient als Sicherheit. Nicht weil es sich selbst nicht traut – aber so trennt er Geschäft  und Privatvermögen.

Das Kapitel von Andreas Sell ist auf jeden Fall eines meiner Top-3-Kapitel aus „Das System Immobilie“ und sein Buch Der reichste Hausmeister Deutschlands* werde ich definitiv auch bald lesen.

Investieren in der Pampa

Auch Otto Hesse investiert an Standorten mit niedrigem Faktor. Oder wie er es ausdrückt: in der Pampa. Er beschreibt sehr schön, welche – auch menschlichen – Besonderheiten es bei Investments in Dörfern zu beachten gilt. Diese beiden Punkte aus seiner 10-Punkte-Liste finde ich besonders interessant. Ein Dorf muss maximal 10 bis 15 Minuten von der nächsten Autobahn entfernt sein und eine Grundschule mit 3 bis 4 Klassen pro Jahrgang haben.

Dazu hat er wirklich einen Schocker auf Lager: Bei dem Objekt welches er beispielhaft beschreibt, rechnete er mit einer Halbierung des Objektwerts in 15 Jahren. Überall steigen die Preise und Otto Hesse halbiert den Objektwert? Nein so schlimm ist es nicht. Aber er hat das Investment am Anfang so gerechnet, dass es selbst in diesem Fall für ihn noch sehr positiv ausgegangen wäre. Denn wer mit Faktoren um die 10 einkauft, der würde auch einen derartigen Rückgang des Objektwerts gut verkraften. In echt hat auch sein Objekt an Wert gewonnen und sein Investment war noch viel lukrativer als geplant.

Mich überzeugt das Konzept von Andreas Sell und Otto Hesse sehr: Renditestarke Investments, die eigentlich als recht riskant gelten würden, so zu managen, dass das Risiko am Ende vermutlich geringer ist, als bei der konservativsten Anlage in München oder Stuttgart. Blase? Mir doch egal, meine Immobilie hat sich schon zweimal abbezahlt!

Investieren in den USA

Joachim „Jack“ Bosch schreibt über Investieren in den USA. Über seinen Vortrag auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet, auch darüber wie er gefeiert hat, dass man einen Mieter innerhalb von 23 Tagen vor die Tür setzen kann.

Auch wenn ich inhaltlich mit seinem Kapitel nicht so viel anfangen konnte, weil Investments in den USA für mich gerade nicht auf der Tagesordnung stehen, hat es großen Spaß gemacht, sein Kapitel zu lesen, weil es wirklich sehr gut geschrieben ist.

Er erzählt seine Geschichte, wie er über Grundstücke zu Häusern und schließlich zu großen Apartment-Komplexen gekommen ist. Während ich die Idee passiv in aktiven Immobilieninvestments mitzumachen – wie schon beschrieben – vorsichtig gesagt nicht so gut finde, muss ich zugeben, dass ich durchaus etwas Lust zum nachmachen verspürt habe, als er vom Grundstückshandel in den USA berichtet hat. Ein Grundstück hat kein Dach, welches kaputt gehen könnte – die technische Beurteilung ist also sehr viel einfacher. Und der fehlende Datenschutz in den USA erlaubt es einfach raus zu finden, wer seine Grundsteuer nicht bezahlt hat – und damit ein motivierter Verkäufer sein könnte. Dann fehlt zum großen Glück nur noch der Käufer. Aber auch für Grundstücke gibt es wohl spezialisierte Internetseiten, auf denen man diese anbieten kann. Wenn es nicht gerade der Nachbar kaufen möchte.

Ich hätte wirklich große Lust das einmal auszuprobieren. Aber mich hier richtig einzuarbeiten wäre sicherlich ein Projekt über mehrere Monate. Eigentlich wollte ich mit meinen Immobilien-Investments erst mal in Deutschland bleiben.

Kleine Appartements

Thorsten Vogt hat den Sinn seines Lebens im Erschaffen von Glückswohnungen für Glücksmieter gefunden. Auch wenn ich mir persönlich nicht vorstellen könnte, meinen Lebenssinn im Immobilien-Business zu suchen, so ist seine Idee nicht so esoterisch wie sie im ersten Moment klingen mag. Seine Nische sind kleine, bezahlbare, möblierte Designer-Wohnungen mit „eigenem Charme“.

Auch wenn mich persönlich der Stil seiner Designerin Julia Ballmaier nicht besonder anspricht, so finde ich die Idee genial Designer-Wohnungen mit Schrott- und Flohmarkt-Möbeln extrem kostengünstig auszustatten und dabei für wirklichen Charme zu sorgen. Im Buch Wohnen unter 1.000€* kann man schön sehen, wie sie arbeitet. In „Das System Immobilie“ gibt es im Kapitel von Thorsten Vogt auch eine Reihe von Bildern aus dem Buch Wohnen unter 1.000€ – leider nur in schwarz-weiß.

Eine ungewöhnliche Strategie

Jan Mittel schreibt in seinem Kapitel über Vermietung und Verkauf von Mini-Appartements. Dabei verfolgt er eine kombinierte Strategie aus Vermietung und Verkauf, wie ich sie bisher noch nirgends gesehen habe.

Bezüglich der Vermietung hat er eine sehr genaue Vorstellung seiner Zielgruppe: Beispielweise hat er sich auf japanische Studenten, die für ihr Auslandssemester schon vorab aus dem Heimatland eine Wohnung suchen, spezialisiert. Ein Vorteil dieser Gruppe: Japaner sind wohl deutlich kleinere Wohnungen gewohnt und empfinden auch 25 m² oder 30 m² als groß.

Eine weitere interessante Einsicht von ihm: Wer eine Ein-Zimmer-Wohnung kauft, kauft genau das: eine Ein-Zimmer-Wohnung. Wie viele Quadratmeter diese hat, spielt kaum eine Rolle. Dies kann man sich beim Einkauf zum Vorteil machen.

Da er sich auf junge, internationale Mieter konzentriert, ist es problemfrei möglich, zeitlich begrenzte Mietverträge abzuschließen. Diese nutzt er um zu demonstrieren, dass die von ihm genannten Mieten keine Wunschmieten sind, sonder real erzielbar sind. Gleichzeitig bleibt die Wohnung für Eigennutzer interessant, da der Mieter ohnehin bald wieder ausziehen wird. Er vereint also Vorteile von vermietet und von leer Verkaufen. Auch in der Zusammenarbeit mit Maklern hat er spannende Ideen. Sein Kapitel ist wirklich voller origineller Ideen und macht Spaß zum Lesen.

Ein Investment – Zwei Kapitel

Schön zu lesen ist auch das Kapitel von Diana Herein. Da sie sich auf die Suche nach einem neuen Standort macht, beschreibt sie viele Herausforderungen, die sich auch für junge Investoren stellen. Sie lässt nicht den Vollprofi raushängen sondern schreibt sehr einfühlsam aus der Perspektive eines Anfängers. Als es dann an den konkreten Deal geht, merkt man doch, dass sie als Frau von Thomas Knedel kein unbeschriebenes Blatt ist: Es geht um ein Paket von 24 Wohnungen.

Thomas beschreibt dann in seinem Kapitel den gleichen Deal nochmal. Allerdings aus einer anderen Perspektive. Das Eigenkapital für diesen Deal kommt nämlich von einem Co-Investor. Co-Investments sind nämlich ein Thema welches Thomas aktuell sehr beschäftigt, wie man auch schon mitbekommen hat, wenn man dem Immopreneur-Podcast und Thomas im Allgemeinen folgt.

Gesamteindruck

Erst beim Schreiben dieser Rezension ist mir aufgefallen wie viele gute Tipps in diesem Buch wirklich stecken. Beim Lesen wurde dieser Eindruck leider durch einige etwas schwächere Kapitel und die fehlende Struktur verwässert. Auch auffällig: Abgesehen von Andreas Sell waren es eher nicht die großen Namen, die mich in diesem Buch wirklich begeistert haben. Auch das Vorwort vom Investment Punk Gerald Hörhan hat mich etwas enttäuscht. Wer sein wirklich gutes Buch* gelesen hat, findet im Vorwort nichts Neues.

Aus meiner Sicht trägt dieses Buch den völlig falschen Name, denn mit System hat das Buch wenig zu tun. „Ein Immobilien-Potpourri“ hätte als Titel deutlich besser gepasst. Das zeigt sich schon darin, dass manche Autoren den Leser siezen währen andere beim „du“ bleiben. Auch haben die Autoren teils widersprüchliche Tipps (Fang mit einer Wohnung an <-> Fang gleich mit einem Mehrfamilienhaus an), was jedoch insgesamt einen sehr runden Blick auf das Thema Immobilie erlaubt. So viele Autoren wie das Buch hat, so viele Wege gibt es mit Immobilien Geld zu verdienen. Als jemand der gerade selbst dabei ist „seinen Weg“ mit Immobilien zu finden definitiv eine schöne Sammlung von Anregungen und Ideen und eine schöne Ergänzung zum Buch von Thomas Knedel Erfolg mit Wohnimmobilien*.

Das Buch hat 413 groß geschriebene Seiten und wird im Eigenverlag vertrieben. Es kostet inkl. Versand 6,95 € und kann hier* bestellt werden. Das Buch ist auch als Audiobuch* verfügbar. Ich habe das Audiobuch nicht gehört, aber da im Buch insgesamt nur sehr wenige Tabellen oder Abbildungen sind, ist es zumindest prinzipiell sehr gut dazu geeignet, gehört zu werden.

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Hinweis: Ich habe dieses Buch zur Rezension vollständig kostenlos erhalten.

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Aber ist das auch bezahlbar? Dieser Teil der Bauspar-Serie beschäftigt sich mit den Vor- und Nachteilen dieses Modells. Wer sich noch nicht so gut mit Bausparverträgen auskennt, sollte vielleicht zuerst kurz Teil 1 dieser Serie anschauen.

So funktioniert das Modell

Die langfristige Zinsbindung erfolgt über einen Bausparvertrag. Bei Abschluss des Bausparvertrags steht nämlich schon fest, wie hoch die Darlehenszinsen bei Auszahlung des Darlehens in 10 oder 15 Jahren sein werden. Damit kann man also die Zinsen beispielsweise von Jahr 15 bis Jahr 30 festschreiben. Gleichzeitig mit Abschluss des Bausparvertrags wird ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen), auch endfälliges Darlehen genannt, aufgenommen. Dieses Darlehen wird über die selbe Summe abgeschlossen, wie der Bausparvertrag. Dauer der Zinsbindung und Fälligkeit des Darlehen werden so vereinbart, dass das Darlehen zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Zuteilungsreife des Bausparvertrags (siehe Teil 1) ausläuft.

So ein Bausparvertrag muss natürlich auch bespart werden. Dafür wird das Geld verwendet, welches eigentlich in die Tilgung des Darlehens gehen würde. In der Praxis wird das dann so gemacht, dass der Kunde sich zu einer bestimmten monatlichen Sparsumme verpflichtet und der Bausparvertrag an die finanzierende Bank abgetreten wird.

Die einzelnen Zinssätze, die in diesem Modell zum Tragen kommen, also Zinssätze für TA-Darlehen, Bausparguthaben und Bauspardarlehen sind nicht ganz intuitiv zu verstehen. Der Zinssatz für das TA-Darlehen beispielsweise schlägt viel stärker zu Buche, als ein nominal gleicher Zinssatz für ein Annuitätendarlehen, da der Tilgungsersatz nicht wie eine echte Tilgung die Darlehenslast senkt. Dagegen kommt das (günstigere) Bauspardarlehen viel weniger zum Tragen als naiv angenommen, da das Bauspardarlehen typischer Weise nur noch über ca. 50 % bis 60 % der Bausparsumme geht und dazu noch recht zügig getilgt wird.

Darum, wie man methodisch korrekt solche Modelle vergleicht, wird es im Teil 4 dieser Serie gehen.

Steueraspekte

Ein gerne genanntes Argument für das Modell ist die Steuerersparnis. Der konstant hohe Zinsanteil ist für die Vermietung natürlich schön zum Abschreiben. Dagegen wird bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil immer geringer und man kann immer weniger abschreiben. Allerdings ist die Freude über die großen Abschreibungen für mich nicht ganz nachvollziehbar. Klar ist es schön, wenn ich für einen ausgegebenen Euro wieder 40 bis 50 Cent zurück bekomme. Hätte ich den Euro aber erst gar nicht ausgegeben, stünde ich trotzdem besser da.

Beispiel

Möchte man nun einschätzen wie gut das Modell im Vergleich zu Annuitätendarlehen funktioniert, so kommt man um ein konkretes Beispiel nicht umhin. Wie auch schon in Teil 2 gilt hier, dass ich natürlich nicht sicher sein kann, dass es sich um „das Beste“ Angebot handelt, aber ich bin recht sicher, dass es ein sehr wettbewerbsfähiges Angebot ist.

Das Bausparmodell

Die zu finanzierende Summe ist wieder 117.000 Euro, da das Beispiel aus einer echten Finanzierung stammt. Wie oben beschrieben besteht das Modell aus einem endfälligem Darlehen (TA-Darlehen) zur Finanzierung der ersten 15 Jahre und aus einem Bausparvertrag. Für beide Komponenten findet man einzeln sicherlich bessere Angebote. Das Zusammenstückeln über verschiedene Banken hinweg dürfte in der Praxis aber relativ schwierig sein. Zum einen möchte man seinen Bänker ja nicht völlig „vergraulen“ – insbesondere bei eher kleinen Summen wie dieser, die dem Bänker viel Arbeit und relativ wenig Gewinn bringen. Zum anderen dürfte sich die Sicherung schwierig gestalten, wenn wie hier eine 100%-Finanzierung gemacht wird und der Blanko-Anteil¹ ohnehin schon nicht zu vernachlässigen ist. Wer mehr Sicherungen einbringen kann, als das zu finanzierende Objekt, kann hier vielleicht derartige „Spiele“ machen. Allerdings ist dann auch fraglich, ob dieses Modell überhaupt noch interessant ist. Jetzt aber zu den Details der beiden Komponenten.

Komponente 1: Das endfällige Darlehen:

Dieses Darlehen wird für die ersten 15 Jahre zur Finanzierung verwenden.

• Betrag 117.000 €
• Laufzeit und Zinsbindung 15 Jahre
• 1,75 % Sollzins ergeben 170,63 € monatliche Rate
• Zinsen über 15 Jahre: 30.713,40 €
• keine Tilgung während der Laufzeit

Komponente 2: Bausparvertrag

Statt der Tilgung wird die ersten 15 Jahre über der Bausparvertrag bespart. Die Details des Bausparvertrags sind schon ausführlich in Teil 2 beschrieben, hier daher nur noch einmal kurz die wichtigsten Kerndaten:

• 265 Euro pro Monat Sparrate über 15 Jahre
• Rückzahlung mit 468 € pro Monat in 14 Jahren und 7 Monaten
• Gesamte Darlehenszinsen: 12.533,23 €
• 1% Abschlussgebühr, also 1.170 € fällig zu Vertragsabschluss
• 9 € pro Jahr Gebühren (wird von Zahlungen abgezogen), also ca. 270 € über ca. 30 Jahre
• Guthabenszinsen in der Ansparphase von insgesamt 356,14 €.

Die Rückzahlung von 468 € pro Monat erscheint gegenüber der Sparrate von 265 € deutlich höher. Aber man darf dabei nicht vergessen, dass dafür auch die Zinsen für das TA-Darlehen wegfallen. In den ersten 15 Jahren ist die monatliche Belastung also 265€ (Sparrate) + 170,63 € Zinsen = 435.63 €. Für den zweiten Abschnitt ist die Belastung dann also rund 32 € höher.

Dass die Belastung in der zweiten Phase höher ausfällt, ist bei diesem Modell typisch. Hier ist die Erhöhung mit 32 € sehr moderat. Wenn man nicht aufpasst, kann die Erhöhung hier aber auch problemlos mehrere hundert Euro betragen. Das sind dann Angebote die bei allen anderen Faktoren glänzen. Super Effektivzins, beste Konditionen. Aber eine untragbare Belastung für die zweite Phase. Daher hier auf jeden Fall darauf achten. Eine Nachfrage beim Bänker kann die monatliche Belastung gegenüber dem ersten Angebot auch deutlich senken –  gegen einen Aufpreis in den Gesamtkosten versteht sich.

Gesamtkosten

Zählt man alle Kosten zusammen, also hauptsächlich die Zinsen für die beiden Darlehen, aber auch alle anderen hier genannten Kosten und zieht davon dann (mehr der Form halber als wegen des großen Effekts) die Guthabenszinsen hab, erhält man die Gesamtkosten. Hier sind das 44.330,49 € Gesamtkosten.

Der Vergleich

Jetzt liegen alle Fakten auf dem Tisch um einen Vergleich durchführen zu können. Doch mit was sollte man vergleichen? Als heute üblichste Form der Immobilienfinanzierung eignet sich sicherlich das Annuitätendarlehen am besten als Vergleich. Zwei Vergleiche erscheinen hierbei interessant:

• Wie hoch müssten die (konstanten) Zinsen über die gesamte Laufzeit sein, damit sich die gleichen Kosten ergeben (Vergleichszins)?
• Hätte man statt des Bausparvertrags ein Annuitätendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung gewählt, würde sich der Zinssatz nach 10 Jahren ändern. Wie hoch müsste der neue Zinssatz ausfallen, damit die gleichen Kosten entstehen (Grenzzinssatz)?

Vergleichszins

Welche Bedingungen müssen also für einen fairen Vergleich erfüllt sein? Wichtig ist natürlich, dass wir das Geld über den gleichen Zeitraum ausleihen. Außerdem sollen die Gesamtkosten gleich hoch sein. Damit ist dann schon automatisch sichergestellt, dass auch die monatliche Belastung vergleichbar ist.

Die Berechnung ergibt hierfür einen Vergleichszins von 2,3%.

Diesen Vergleichszinssatz sollte man immer selbst berechnen, da verschiedene Banken unter Umständen unterschiedliche Kosten berechnen oder den Vergleichszinssatz nur auf bestimme Teilabschnitte beziehen.

Möchte man jetzt wissen, wie gut oder schlecht der hier berechnete Vergleichszins ist, muss man noch ein paar Kerndaten des Investments, berücksichtigen, da man für 60% Beleihung natürlich ganz andere Konditionen bekommt als bei einer 100% Finanzierung. Das Beispiel hier stammt aus einer 100%-Finanzierung, ist aber trotzdem nur einer von zwei Bausteinen.

Einschub: Der Trick mit der KFW

KFW-Darlehen werden immer über die finanzierende Bank „durchgeleitet“, niemals direkt bei der KFW abgeschlossen. Und obwohl die Bank für das KFW-Darlehen gegenüber der KFW haftet, schieben manche Banken² in der internen Bewertung das KFW-Darlehen hinter das eigene Darlehen. Das hat dann zur Folge, dass das Bankdarlehen günstiger wird, da es voll besichert ist, wohingegen das KFW-Darlehen mit den fixen Konditionen³ rechnerisch im Blankobereich liegt.

Bei dem hier vorgestellten Beispiel, geht es um ein Objekt, welches 167.000 € kostet. Mit 50.000 € aus dem KFW-Programm 124 (Eigenheimförderung) bleiben dann noch die bekannten 117.000 Euro. Dies sind ca 70% von der Gesamtsumme. Überrascht hat mich, dass dieser Trick wohl nicht nur bei der Bank vor Ort, sondern auch im Netz zu funktionieren schein, wie der folgende Vergleich bei FMH zeigt:

Die Konditionen für den KFW-Anteil sind mit 1,5% Zinsen auf 10 Jahre nicht gerade umwerfend, aber sorgen doch dafür, dass das Gesamtangebot deutlich besser wird.

Zurück zum Vergleichszins

Um das Bausparmodell mit den hier ermittelten Zinsen zu vergleichen, sollten wir noch eine zeitliche Korrektur vornehmen. Das Angebot zum Bausparmodell ist ca. 3 Monate älter als die hier dargestellten Konditionen. In diesen drei Monaten sind die Zinsen um ca. 0,3 Prozentpunkte gestiegen. Im Rahmen der Messgenauigkeit sind die 2,58 % bei der Gladbacher Bank also gleich gut wie der ermittelte Vergleichszins von 2,3%.

Gleichstand also.

Berechnung des Grenzzinssatzes

Bisher haben wir die langfristige Zinsbindung mit Bausparmodel mit der langfristigen Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen verglichen. Jetzt kommt die Glaskugelfrage: Wie sieht der Vergleich mit einer 10-jährigen Zinsbindung aus. Berechnet wird jetzt also wie hoch der Zinssatz für die restlichen 20 Jahre sein muss, damit die Gesamtfinanzierung unter Berücksichtigung des günstigeren Zinssatzes der ersten 10 Jahre wieder gleich teuer ist. Oder anders ausgedrückt: Liegen die Zinsen in 10 Jahren über dem Grenzzinssatz freut sich der Nutzer des Bausparmodells.

Für das Annuitätendarlehen verenden wir den oben ermittelten 10-jährigen Zinssatz von 1,59 % bei der Gladbacher Bank. Um die Vergleichbarkeit herzustellen, ziehen wir aber knapp 0,3 Prozentpunkte ab und rechnen also mit 1,3% Zinsen für die ersten 10 Jahre. Zur Wahrung der Vergleichbarkeit, übernehmen wir die Rate von oben.

Nun möchten wir wissen, wie hoch müssen die Zinsen sein, damit ich bei gleicher Restlaufzeit, also 19 Jahre 7 Monat, für ein Darlehen von 75.028,40 € soviel Zinsen bezahle, dass ich insgesamt wieder bei 44.330 Euro Gesamtkosten raus komme.

Der Grenzzinssatz beträgt: 3,83%.

Die Kosten für das Darlehen betragen bei 3,83% Zinsen und einer Laufzeit von 19 Jahre 7 Monat  31.755,60 €. Zusammen mit den 12.563,60 € für die ersten 10 Jahren sind die Gesamtkosten dann bei 44319,20 €. Das darf als gleich hoch durchgehen.

Ist das jetzt gut oder schlecht?

Diese Frage muss jeder für sich selbst beantworten. Meine erste Reaktion war: „Was, so viel?“. Doch man sollte sich die historische Zinsentwicklung ins Gedächtnis rufen:

Dargestellt sind hier nicht die Endkundenkonditionen, sondern die DGZF-Pfandbriefrendite, welche aber als guter Indikator für die Kreditkonditionen gilt.

Ich nehme aus dem Chart mit: Zinsen können sehr schnell stark schwanken, aber es ist auch ein recht langfristiger Abwärtstrend zu erkennen. Was bedeutet das? Ich will mich an dieser Stelle nicht zu Kaffesatzleserei hinreißen lassen, sonst klingt das am Ende noch so wie die Aktienanalyse bei meinem Namensvetter.

Fazit

Während es sich im vorherigen Teil der Serie herausgestellt hat, dass das klassische Bausparen gegenüber dem Aktiensparen nicht besonders gut abschneidet, zeigt sich hier, dass das Bausparmodel zur langfristigen Zinsbindung bestens geeignet ist. Nicht viele Banken bieten eine 30-jährige Zinsbindung an. Das Bauspar-Modell kann dafür ein sehr guter Workaround sein.

Natürlich wäre es noch viel cooler, statt Bausparen Aktiensparen als Tilgungsersatz zu verwenden. Davon konnte ich zumindest (bei meinen 100%-Finanzierungen) meine Bänker noch nicht überzeugen. Möglich gewesen wären irgendwelche „krummen Nummern“ mit seltsamen kapitalbildenden Versicherungen. Das habe ich mir dann aber nicht genauer angesehen.

Wie sinnvoll eine derartig langfristige Zinsbindung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen ist da natürlich die Erwartung wie es mit den Zinsen weitergeht. Dann kommt natürlich noch die Risikobereitschaft dazu. Zum einen, meine eigene. Und dann die des Gesetzgebers. Durch die europäische Wohnkreditrichtlinie kann es durchaus sein, dass die Bank sagt mit Bausparen ja, ohne nein⁵. Denn die Banken müssen eine angenommene Entwicklung nach Ende der Zinsbindung auch bei der Entscheidung berücksichtigen.

Glücklicherweise muss eine solche Entscheidung ja auch nicht Hop oder Top sein. Es könnte durchaus eine gute Idee sein, einen Teil der Finanzierungssumme mit kürzerer Zinsbindung und einen Teil mit längerer Zinsbindung abzuschließen. Wenn die finanzierende Bank gute Konditionen hierfür anbietet, sprich nichts dagegen diese langfristige Zinsbindung dann über das Bauspar-Modell zu realisieren.

In Teil 4 der Serie geht es dann ausführlich darum, wie man verschiedene Angebote möglichst korrekt vergleicht.

Habt Ihr schon Erfahrungen mit diesem Modell gemacht? Was denkt Ihr über derart langfristige Zinsbindungen?

Update 13.03.17: Einen wichtigen Hinweis gibt Swantje B. (vielen Dank!) in den Kommentaren: Bei dem hier vorgestellten Bausparmodell sind Sondertilgungen im Regelfall nicht möglich. Dies ist ein deutlicher Nachteil gegenüber Annuitätendarlehen. Selbst wenn man nicht plant die Sondertilgungen zu nutzen macht das die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich teurer.

Wer bei einem Annuitätendarlehen die Sondertilgung (üblicherweise 5% kostenlos) regelmäßig in voller Höhe nutzen würde, hätte bei einer regulären 2%-Tilgung nach 10 Jahren (bei 1,5% Zinsen) schon 75% getilgt. Dann lohnt sich eine so lange (und damit teurere) Zinsbindung vermutlich ohnehin nicht mehr.

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