Wer wirklich Geld sparen möchte, kauft die Ware nicht mit saftigem Aufschlag vom Elektriker sondern beschafft das Material selbst. Dazu muss man natürlich wissen, was man kaufen soll. Im Folgenden daher zuerst ein kleiner Überblick über die verschiedenen Arten und Bestandteile von Schalter und Steckdosen. Im Anschluss daran einige Tipps, welche Marken preiswert sind und wo man sie am geschicktesten beschafft. Zum Schluss gibt es auch noch einen kleinen Trick, mit dem man nochmal 10% auf die besten Internetpreise bekommt.

Vorab noch eine Sache: Die meisten Elektriker werden sich weigern mit selbst beschafftem Material zu arbeiten. Die Ausrede der Grund ist die Haftung. Mit entgangen Gewinnen hat das natürlich nichts zu tun. Trotzdem ist es möglich einen Elektriker zu finden, der das macht. Auf MyHammer* oder auch ebay Kleinanzeigen sollte es problemlos möglich sein, jemanden zu finden. Auch eine Frage nach Empfehlungen in der Immopreneur-Community ist einen Versuch wert.

Jetzt aber los.

Kleine Artenkunde: Steckdosen und Schalter

Steckdosen

Steckdosen bestehen immer aus einem Einsatz, einem Rahmen und einer Abdeckung. Der Einsatz ist der Teil, der unterputz ist und elektrisch angeschlossen wird. Der elektrische Anschluss ist entweder über Klemmen oder über Schrauben möglich. Markenhersteller bieten fast nur noch Klemmverbindungen an, weil sich diese so viel schneller und komfortabler montieren lassen. Wer Geld sparen möchte, sollte auch bei Noname-Produkten darauf achten, dass Klemmverbindungen zum Einsatz kommen, um eine unnötig hohe Elektriker-Rechnung zu vermeiden.

Steckdosen gibt es in verschiedenen Varianten, die aber alle ohne weiteres zu verstehen sind. Beispielsweise mit Klappdeckel oder mit integrierter Kindersicherung.

Schalter

Etwas komplizierter wird es bei Schaltern und deren Namen. Grundsätzlich bestehen auch Schalter aus einem Einsatz, einem Rahmen und einer Abdeckung, die auch Wippe genannt wird.

Die einfachste Variante ist der Ein-/Aus-Schalter. Dieser Schalter kommt in Räumen zum Einsatz, in denen die Lampe nur von genau einem Schalter aus gesteuert wird. Solche Situationen hat man häufig in Toilette oder Küche.

Wird eine Lampe hingegen von zwei Schaltern aus gesteuert, braucht man den sogenannten Wechselschalter. Kann eine Lampe im Flur zum Beispiel von beiden Seiten des Flurs aus gesteuert werden, so ist beides Mal ein Wechselschalter erforderlich.

Noch komplizierter wird es, wenn eine Lampe von drei Schaltern aus gesteuert wird. Dies kommt zum Beispiel im Schlafzimmer öfters vor: Ein Schalter auf jeder Seite des Doppelbetts und zusätzlich noch einer neben dem Eingang. In diesem Fall braucht man zwei Wechselschalter und einen Kreuzschalter. In einem solchen Szenario könnten jedoch auch Taster mit einem Relais zum Einsatz kommen. Ein Taster wird nur kurz gedrückt und springt nach dem Loslassen von alleine zurück in die Ausgangsposition. Ein Schalter dagegen kann umgelegt werden und hat zwei stabile Positionen. Auf die Variante mit Taster möchte ich nicht weiter eingehen.

Ein Kreuzschalter kann auch als Wechselschalter und ein Wechselschalter auch als Ein-/Aus-Schalter verwendet werden. In der Praxis wird man eher selten einen Kreuzschalter als Wechselschalter oder gar als Ein-/Aus-Schalter verwenden, weil diese deutlich teurer sind. Bei vielen Herstellern gibt es jedoch nur noch Wechselschalter, die dann beispielsweise als „Aus/Wechsel“ vermarktet werden.

Doppelschalter

Damit es nicht zu langweilig wird, gibt es natürlich auch verschiedene Arten von Doppelschaltern, also zwei Schaltern nebeneinander auf der Fläche, auf der sonst nur ein Schalter wäre. Beim Doppelwechselschalter oder auch Wechsel/Wechsel-Schalter sind einfach zwei getrennte Wechselschalter auf der Fläche von einem verbaut. Der Serienschalter hingegen ersetzt zwei getrennte Ein-/Aus-Schalter, mit dem kleinen Detail, dass es jedoch nur eine eingehende Phase gibt, die dann im Schalter aufgeteilt wird. Ein Doppelwechselschalter kann zur Not auch als Serienschalter verwendet werden, wenn der Elektriker eine kleine Brücke zwischen den jeweiligen Eingängen legt. Ein Serienschalter kann jedoch nie als Doppelwechselschalter verwendet werden.

Farben

Nicht nur bei Brautkleidern gilt: Weiß ist nicht gleich weiß. Was creme oder champagner für Brautkleider ist, ist elektroweiß für Steckdosen: Die sehen dann direkt nach dem Kauf schon so aus, als wären sie über 20 Jahre vergilbt. Alpinweiß oder aktivweiß ist das „echte“ weiß.

Der richtige Hersteller

Es dürfte keine große Überraschung sein, dass sich Einsätze und Abdeckungen verschiedener Hersteller im Allgemeinen nicht kombinieren lassen. Auch Einsätze und Abdeckungen aus verschiedenen Serien vom gleichen Hersteller lassen sich häufig nicht kombinieren. Wirklich ärgerlich finde ich aber, dass sich – zumindest bei der Marke Jung – die Abdeckungen aus der gleichen Serie nicht mit den Einsätzen aus der gleichen Serie von vor 20 Jahren kombinieren lassen. Dadurch wird die zunächst so Nahe liegende Idee nur die Abdeckungen zu tauschen leider unmöglich gemacht.

Das Branchenbuch

In der Immopreneur-Gruppe auf Facebook habe ich gefragt, welche Marke empfehlenswert sei. Ich habe viele Antworten erhalten, worüber ich mich natürlich gefreut habe, aber was die Auswahl angeht, so hätte ich auch fast ins Branchenbuch schauen können:

• Busch-Jaeger
• Merten
• Jung
• Berker
• Gira
• TEM
• Efapel

Soweit die Empfehlungen zu den Marken.  Dazu zwei Empfehlungen zu No-Name-Produkten:

• Aling Conel von Muevo UG (eBay)
• Moderna von steckdosen24.com

Außerdem noch folgende Shops unabhängig von einer Marke oder einem Produkt:

• Elektro Wandelt
• voltus.de
• Elektroshop Wagner
• Elektrowelt Zwickau

Was kostet der Spaß

Warum die ganze Mühe? So ein paar Steckdosen und Schalter können doch nicht so teuer sein, oder?

Leider doch. Und in einer Wohnung stecken viel mehr Steckdosen und Schalter, als man im ersten Moment vielleicht annehmen möchte. Hier mal ein erstes Beispiel aus der CD-Serie von Jung. Das ist die Serie, die (in älterer Version) in der 3-Zimmer-Wohnung vorher verbaut war. Ich empfinde die Serie als in Ordnung, aber etwas „altbacken“:

Eine Kombination aus einer Steckdose und einem Wechselschalter kostet dann im Baumarkt:

Für eine drei Zimmerwohnung sind 15 Schalter und 30 Steckdosen nicht viel. Vermutlich wird es ein Tick mehr.  Für die LS-Serie, welche für meinen Geschmack deutlich moderner wirkt und dazu etwas günstiger ist, kommt man damit auf rund 450 Euro für eine 3-Zimmer-Wohnung. Die günstigste Jung-Serie heißt AS (Zitat eines Architekten: „Kann man gerade noch verantworten bezüglich des Designs.“) und kostet im Baumarkt für die gleiche Wohnung knapp 300 Euro.

Mit der Balance SI – Serie von Busch-Jaeger gibt es in meinen Augen ein deutlich besseres Design-Preis-Verhältnis. Für einen Preis von 350 Euro bekommt man ein Markenprodukt im modernen Design. Dabei sind die Baumarkt-Preise hier keine Mond-Preise. Teilweise gleichen sich die Preise beispielsweise bei Hornbach und Bauhaus für Jung-Produkte auf den Cent. Und auch im Netz ist es schwierig etwas günstigeres zu finden. Mit schnell mal Amazon und Ebay checken kommt man hier nicht weiter. Tatsächlich gibt es jedoch deutlich bessere Angebote. Bei Elektro Wandelt bekommt man das „Balance SI“-Paket statt für 350 Euro für 250 Euro. Hier fängt es langsam an interessant zu werden.

Ist Noname auch ok?

Hier streiten sich die Geister. Während die einen davor warnen machen andere Empfehlungen: Etwa die oben schon genannte Serie Moderna von Gunsan, einem türkischen Hersteller. Die Steckdosen gefallen mir persönlich nicht so sehr, dafür finde ich sehen vor allem einzelne Schalter richtig gut aus. Der Einbau der Schalter ist laut Elektriker ein Tick „pfrimeliger“ als bei den großen Marken, aber immer noch gut machbar. Das beste an Moderna ist der Preis. So kostet beim günstigsten ebay-Händler das Komplett-Paket für die 3-Zimmer-Wohnung 120 Euro statt 250 bis 600 Euro bei den großen Marken. Günstigster Händler war in meinem Fall led-versandhaus*, aber das würde ich im Einzelfall nochmal prüfen. Die Zweierkombi aus Wechselschalter und Steckdose von oben würde bei Moderna zusammen etwa 5,88 Euro statt der 17,35 Euro kosten. Und wenn ein Ein-/Ausschalter statt des Wechselschalters genügt, wird es nochmal einen guten Euro billiger.

Die Sache mit den Dimmern

Welcher Dimmer zusammen mit welchen LEDs funktioniert ist fast schon eine eigene Wissenschaft. Wer sich hier einliest, hat bald das Gefühl, dass es unmöglich ist, hier was passendes zu finden. Das Internet ist voll von Schreckgeschichten über flackernde Spots und brummende Dimmer.

Eins ist jedoch sicher: Billig-Dimmer funktionieren nicht mit LEDs und sind auch nicht stromsparend. Was man möchte ist ein Phasenan- oder Phasenabschnittsdimmer. Da so etwas bei Moderna nicht zu bekommen ist, habe ich tatsächlich gemischt (oh Frevel!) und ein Dreier-Panel von Busch-Jaeger mit Dimmer verbaut.

Der Dimmer 6523-U 102* (Achtung das U ist wichtig) von Busch-Jaeger funktioniert bei mir hervorragend zusammen mit sechs von diesen Philips WarmGlow-LEDs*. Da ein Dimmer eine Mindestlast braucht, kann es sein, dass weniger LEDs zu Problemen führen würden – ich habe hierzu keine Experimente gemacht. Die im Bild gezeigte Einbauleuchte ist übrigens diese hier* von SEBSON.

Investor’s Choice und Super-Spar-Trick

Ganz außen vor gelassen haben wir die teuren Design-Varianten der Schalterprogramme. Wer Aluschalter oder Rahmen aus Glas möchte, kann die genannten Preisobergrenzen problemlos vervielfachen. Doch auch innerhalb der normalen Serien gibt es – wie gezeigt – enorme Unterschiede. Für mich kommen in Zukunft nur zwei Serien zur Auswahl: Balance SI von Busch-Jaeger und Moderna von Gunsan. Beide haben ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Während sich über Geschmack bekanntlich hervorragend streiten lässt, denke ich haben diese beiden Serien objektiv ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und lassen daher eine gute Rendite erwarten.

Der Super-Spar-Trick

Zum Schluss noch ein echt guter Tipp aus der Immopreneur-Gruppe: Wer beispielsweise die Busch-Jaeger-Schalter bestellen möchte, sucht sich dazu den günstigsten Preis im Internet raus. Für die 3-Zimmer-Wohnung waren das 250 Euro statt der 350 Euro im Baumarkt. Mit einem Ausdruck des Warenkorbs geht man dann zu Hornbach und bekommt dank Tiefpreisgarantie mindestens den gleichen Preis, mit etwas Glück jedoch auch noch 10% darunter. Die 10% werden nicht mehr wie früher auf der Website genannt. In der Praxis bekommt man Berichten zu folge die 10% aber immer noch auf Artikel, die regulär im Markt auf Lager sind. Bestellartikel sind hier jedoch ausgenommen. Warum Hornbach? Weil hier auch Online-Händler in der Tiefpreisgarantie mit eingeschlossen sind.

Ist das nicht ein bisschen fies? Ich finde das voll in Ordnung. Tiefpreisgarantien sind schlecht für den Wettbewerb und können sogar zu höheren Preisen führen.  Außerdem habe ich als Hacker Spaß an so einer Geschichte. Fast schon schade, dass ich mich für Moderna entschieden habe

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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3 Fun-Facts bevor es los geht

• Der Österreicher Roberto Maier nennt die Instandhaltungsrücklage Reparaturfond. Sagt man das auch anderswo so?
• Marcel Rutz bezahlt seine Verwaltungen in den USA per prozentualer Gebühr bezogen auf die Mieteinnahmen um sicherzustellen, dass diese ausreichend motiviert ist, bezüglich Vermietung und Mieterhöhungen. Ob das auch in Deutschland gehen würde?
• Andreas Sell, der reichste Hausmeister Deutschlands, sagt: „Die Anzahl der Insolvenzen und der hohe Anteil profitloser Privatvermieter zeigen eindeutig, dass eben nicht jeder Immobilien kann!“ – sorry Steffi

Das System Immobilie – Meine Lieblingskapitel

Das Buch „Das System Immobilie“ (hier zu bestellen*) besteht aus zwanzig Kapitel geschrieben von zwanzig Investoren – gestandene Profis berichten genau wie einige Junginvestoren von ihren Erfahrungen. Im Folgenden möchte ich meine Lieblingskapitel vorstellen. Das sind die Kapitel, die mir entweder inhaltlich oder vom Schreibstil besonders gut gefallen haben. Ich habe die Kapitel thematisch zusammengefasst – eine Sache, die ich beim Lesen des Buchs ein wenig vermisst habe.

Fix-and-Flip

Die Kapitel zum Thema Fix-and-Flip waren für mich besonders spannend, da ich ja kürzlich angefangen habe mich mit dem Thema zu beschäftigen und dabei gemerkt habe, dass es gar nicht so einfach ist, wie man im ersten Moment meinen könnte.

Gut zu vermieten und gut zu verkaufen muss nicht immer mit einander einhergehen. Deswegen dachte ich bisher, für ein Fix-and-Flip-Geschäft sollte ich fast ausschließlich auf die Wiederverkaufsaussichten achten. Allerdings habe ich im Kapitel von Roberto Maier gelernt, dass es auch beim Fix-and-Flip wichtig ist, dass man im Notfall das Objekt auch mit positiven Cashflow vermieten können sollte. Das ist nicht nur eine Maßnahme zum Risiko-Management sondern auch eine psychologische Unterstützung. Wer weiß, dass er im schlimmsten Fall selbst mit positivem Cashflow vermieten kann, kann bei Kaufpreisverhandlungen viel leichter hart bleiben.

Tipps von den Profis

Maximilian Loosen und Xavier de Graaf beschreiben in ihrem Artikel gut struktuiert wie bei ihnen ein Fix-and-Flip-Projekt abläuft. Standortanalyse, Cashflow-Analyse, Marktanalyse, zu allem haben sie wertvolle Tipps. Bei einem Mehrfamilienhaus ist es beispielsweise viel wichtiger als bei einer Wohnung die Bausubstanz gegen die Bauakte zu prüfen. Denn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es eine ständige Kontrolle und Dokumentation von innen heraus. Das fehlt beim Mehrfamilienhaus natürlich völlig.

Zur Standortanalyse empfehlen die beiden den Wohninvestmentatlas von Dr Lübke & Kelber für die Makroanalyse und den Capital Immobilien-Kompass für die Mikroanalyse.

Bei der Verkaufspreisfindung sollte man nicht mit dem Maximum planen. Ein Verkauf leicht unter dem Marktwert erhöht das Tempo mit dem man verkaufen kann.

Sie weisen auch darauf hin, dass Fix-and-Flip „eines der riskantesten Geschäftsmodelle in der Immobilienbranche“ ist und empfehlen, sich für den Anfang erfahrene Partner zu suchen um Lehrgeld zu vermeiden.

Die Sonnenbrillen kommen

Auch bei Dr. Nico Bardowicks, dem Mann mit bunten Sonnenbrillen, geht es um Fix-and-Flip. Er beschreibt spannend anhand eines Beispiels, wie Aufteilergeschäfte mit Fix-and-Flip funktionieren. Besonders gefallen hat mir, dass er nicht nur beschreibt, wie alles abgelaufen ist, sondern auch welche Optionen er nicht gewählt hat. Das ist etwas, was mir nicht leicht fällt: Es gibt so viele Optionen, wie man vorgehen kann. Die richtige für sich selbst und das aktuelle Objekt zu finden ist nicht leicht und so fand ich es beruhigend zu sehen, dass auch Profis nicht immer im ersten Moment wissen, wie sie alles machen wollen.

Objekte mit kleinem Faktor

Über den Vortrag von Andreas Sell auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet. Mein Eindruck vom Kongress hat sich beim Lesen seines Kapitels bestätigt: Er ist sehr bodenständig und warnt auch vor Risiken:

Die Gefahr, Immobilien teuer und – mit der Erkenntnis zukünftiger Jahre – vielleicht zu teuer gekauft zu haben, ist durchaus groß.

Er ist aber keinen Falls ein Bedenkenträger von der Sorte, der alles schlecht reden würde. Schließlich zeigt er selbst beeindruckend wie es geht richtig gute Deals mit Immobilien zu machen. Er kauft selbst höchstens mit Faktor 10 ein. Dass es diesen Faktor nicht geschenkt gibt ist klar: Er findet solche Faktoren entweder bei Objekten in besonderen Situationen (Instandhaltungsstau, Mietsituation, …) oder an entsprechenden Standorten. Für ihn interessant sind beispielsweise Städte mit einem schlechten Image aber kürzlich positiver Entwicklung.

Auch sehr interessant: Im Gegensatz zu den zur Zeit so beliebten 100%-Finanzierungen investiert Andreas Sell mit 40% Eigenkapital. Trotzdem erwirtschaftet er dank seiner Cashflow-starken Investments mindest 25%-EK-Rendite. Und was mir wirklich gut gefällt: Er schließt die Kredite ohne persönliche Haftung ab. Nur das jeweilige Objekt dient als Sicherheit. Nicht weil es sich selbst nicht traut – aber so trennt er Geschäft  und Privatvermögen.

Das Kapitel von Andreas Sell ist auf jeden Fall eines meiner Top-3-Kapitel aus „Das System Immobilie“ und sein Buch Der reichste Hausmeister Deutschlands* werde ich definitiv auch bald lesen.

Investieren in der Pampa

Auch Otto Hesse investiert an Standorten mit niedrigem Faktor. Oder wie er es ausdrückt: in der Pampa. Er beschreibt sehr schön, welche – auch menschlichen – Besonderheiten es bei Investments in Dörfern zu beachten gilt. Diese beiden Punkte aus seiner 10-Punkte-Liste finde ich besonders interessant. Ein Dorf muss maximal 10 bis 15 Minuten von der nächsten Autobahn entfernt sein und eine Grundschule mit 3 bis 4 Klassen pro Jahrgang haben.

Dazu hat er wirklich einen Schocker auf Lager: Bei dem Objekt welches er beispielhaft beschreibt, rechnete er mit einer Halbierung des Objektwerts in 15 Jahren. Überall steigen die Preise und Otto Hesse halbiert den Objektwert? Nein so schlimm ist es nicht. Aber er hat das Investment am Anfang so gerechnet, dass es selbst in diesem Fall für ihn noch sehr positiv ausgegangen wäre. Denn wer mit Faktoren um die 10 einkauft, der würde auch einen derartigen Rückgang des Objektwerts gut verkraften. In echt hat auch sein Objekt an Wert gewonnen und sein Investment war noch viel lukrativer als geplant.

Mich überzeugt das Konzept von Andreas Sell und Otto Hesse sehr: Renditestarke Investments, die eigentlich als recht riskant gelten würden, so zu managen, dass das Risiko am Ende vermutlich geringer ist, als bei der konservativsten Anlage in München oder Stuttgart. Blase? Mir doch egal, meine Immobilie hat sich schon zweimal abbezahlt!

Investieren in den USA

Joachim „Jack“ Bosch schreibt über Investieren in den USA. Über seinen Vortrag auf dem Immopreneur-Kongress 2017 habe ich bereits berichtet, auch darüber wie er gefeiert hat, dass man einen Mieter innerhalb von 23 Tagen vor die Tür setzen kann.

Auch wenn ich inhaltlich mit seinem Kapitel nicht so viel anfangen konnte, weil Investments in den USA für mich gerade nicht auf der Tagesordnung stehen, hat es großen Spaß gemacht, sein Kapitel zu lesen, weil es wirklich sehr gut geschrieben ist.

Er erzählt seine Geschichte, wie er über Grundstücke zu Häusern und schließlich zu großen Apartment-Komplexen gekommen ist. Während ich die Idee passiv in aktiven Immobilieninvestments mitzumachen – wie schon beschrieben – vorsichtig gesagt nicht so gut finde, muss ich zugeben, dass ich durchaus etwas Lust zum nachmachen verspürt habe, als er vom Grundstückshandel in den USA berichtet hat. Ein Grundstück hat kein Dach, welches kaputt gehen könnte – die technische Beurteilung ist also sehr viel einfacher. Und der fehlende Datenschutz in den USA erlaubt es einfach raus zu finden, wer seine Grundsteuer nicht bezahlt hat – und damit ein motivierter Verkäufer sein könnte. Dann fehlt zum großen Glück nur noch der Käufer. Aber auch für Grundstücke gibt es wohl spezialisierte Internetseiten, auf denen man diese anbieten kann. Wenn es nicht gerade der Nachbar kaufen möchte.

Ich hätte wirklich große Lust das einmal auszuprobieren. Aber mich hier richtig einzuarbeiten wäre sicherlich ein Projekt über mehrere Monate. Eigentlich wollte ich mit meinen Immobilien-Investments erst mal in Deutschland bleiben.

Kleine Appartements

Thorsten Vogt hat den Sinn seines Lebens im Erschaffen von Glückswohnungen für Glücksmieter gefunden. Auch wenn ich mir persönlich nicht vorstellen könnte, meinen Lebenssinn im Immobilien-Business zu suchen, so ist seine Idee nicht so esoterisch wie sie im ersten Moment klingen mag. Seine Nische sind kleine, bezahlbare, möblierte Designer-Wohnungen mit „eigenem Charme“.

Auch wenn mich persönlich der Stil seiner Designerin Julia Ballmaier nicht besonder anspricht, so finde ich die Idee genial Designer-Wohnungen mit Schrott- und Flohmarkt-Möbeln extrem kostengünstig auszustatten und dabei für wirklichen Charme zu sorgen. Im Buch Wohnen unter 1.000€* kann man schön sehen, wie sie arbeitet. In „Das System Immobilie“ gibt es im Kapitel von Thorsten Vogt auch eine Reihe von Bildern aus dem Buch Wohnen unter 1.000€ – leider nur in schwarz-weiß.

Eine ungewöhnliche Strategie

Jan Mittel schreibt in seinem Kapitel über Vermietung und Verkauf von Mini-Appartements. Dabei verfolgt er eine kombinierte Strategie aus Vermietung und Verkauf, wie ich sie bisher noch nirgends gesehen habe.

Bezüglich der Vermietung hat er eine sehr genaue Vorstellung seiner Zielgruppe: Beispielweise hat er sich auf japanische Studenten, die für ihr Auslandssemester schon vorab aus dem Heimatland eine Wohnung suchen, spezialisiert. Ein Vorteil dieser Gruppe: Japaner sind wohl deutlich kleinere Wohnungen gewohnt und empfinden auch 25 m² oder 30 m² als groß.

Eine weitere interessante Einsicht von ihm: Wer eine Ein-Zimmer-Wohnung kauft, kauft genau das: eine Ein-Zimmer-Wohnung. Wie viele Quadratmeter diese hat, spielt kaum eine Rolle. Dies kann man sich beim Einkauf zum Vorteil machen.

Da er sich auf junge, internationale Mieter konzentriert, ist es problemfrei möglich, zeitlich begrenzte Mietverträge abzuschließen. Diese nutzt er um zu demonstrieren, dass die von ihm genannten Mieten keine Wunschmieten sind, sonder real erzielbar sind. Gleichzeitig bleibt die Wohnung für Eigennutzer interessant, da der Mieter ohnehin bald wieder ausziehen wird. Er vereint also Vorteile von vermietet und von leer Verkaufen. Auch in der Zusammenarbeit mit Maklern hat er spannende Ideen. Sein Kapitel ist wirklich voller origineller Ideen und macht Spaß zum Lesen.

Ein Investment – Zwei Kapitel

Schön zu lesen ist auch das Kapitel von Diana Herein. Da sie sich auf die Suche nach einem neuen Standort macht, beschreibt sie viele Herausforderungen, die sich auch für junge Investoren stellen. Sie lässt nicht den Vollprofi raushängen sondern schreibt sehr einfühlsam aus der Perspektive eines Anfängers. Als es dann an den konkreten Deal geht, merkt man doch, dass sie als Frau von Thomas Knedel kein unbeschriebenes Blatt ist: Es geht um ein Paket von 24 Wohnungen.

Thomas beschreibt dann in seinem Kapitel den gleichen Deal nochmal. Allerdings aus einer anderen Perspektive. Das Eigenkapital für diesen Deal kommt nämlich von einem Co-Investor. Co-Investments sind nämlich ein Thema welches Thomas aktuell sehr beschäftigt, wie man auch schon mitbekommen hat, wenn man dem Immopreneur-Podcast und Thomas im Allgemeinen folgt.

Gesamteindruck

Erst beim Schreiben dieser Rezension ist mir aufgefallen wie viele gute Tipps in diesem Buch wirklich stecken. Beim Lesen wurde dieser Eindruck leider durch einige etwas schwächere Kapitel und die fehlende Struktur verwässert. Auch auffällig: Abgesehen von Andreas Sell waren es eher nicht die großen Namen, die mich in diesem Buch wirklich begeistert haben. Auch das Vorwort vom Investment Punk Gerald Hörhan hat mich etwas enttäuscht. Wer sein wirklich gutes Buch* gelesen hat, findet im Vorwort nichts Neues.

Aus meiner Sicht trägt dieses Buch den völlig falschen Name, denn mit System hat das Buch wenig zu tun. „Ein Immobilien-Potpourri“ hätte als Titel deutlich besser gepasst. Das zeigt sich schon darin, dass manche Autoren den Leser siezen währen andere beim „du“ bleiben. Auch haben die Autoren teils widersprüchliche Tipps (Fang mit einer Wohnung an <-> Fang gleich mit einem Mehrfamilienhaus an), was jedoch insgesamt einen sehr runden Blick auf das Thema Immobilie erlaubt. So viele Autoren wie das Buch hat, so viele Wege gibt es mit Immobilien Geld zu verdienen. Als jemand der gerade selbst dabei ist „seinen Weg“ mit Immobilien zu finden definitiv eine schöne Sammlung von Anregungen und Ideen und eine schöne Ergänzung zum Buch von Thomas Knedel Erfolg mit Wohnimmobilien*.

Das Buch hat 413 groß geschriebene Seiten und wird im Eigenverlag vertrieben. Es kostet inkl. Versand 6,95 € und kann hier* bestellt werden. Das Buch ist auch als Audiobuch* verfügbar. Ich habe das Audiobuch nicht gehört, aber da im Buch insgesamt nur sehr wenige Tabellen oder Abbildungen sind, ist es zumindest prinzipiell sehr gut dazu geeignet, gehört zu werden.

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Hinweis: Ich habe dieses Buch zur Rezension vollständig kostenlos erhalten.

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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Fix-and-Flip: Idee und Probleme

Die Idee ist einfach: Runtergekommene Immobilien günstig kaufen, renovieren und mit Gewinn möglichst schnell wieder verkaufen. Was in der Theorie verlockend einfach klingt, wirft in der Praxis dann doch viele Detail-Fragen auf: Ist es sinnvoll die Elektrik mitzumachen? Wenn ich auch an Eigennutzer verkaufen möchte, soll ich dann trotzdem schon eine neue Küche einbauen? Was ist dann mit dem Bodenbelag?

Dazu kommt, dass durch die hohen Kaufnebenkosten, welche mit Makler locker 12% betragen können, die Latte für einen gewinnbringenden Wiederverkauf relativ hoch gesetzt ist.

Mein Gesprächspartner Kai Rautenberg

Als Gesprächspartner habe ich Kai Rautenberg gewählt. Er ist Bau-Sachverständiger und hatte kurz zuvor den Vortrag „Zwangsversteigerung aus bautechnischer Sicht“ gehalten. Dabei hat er auf amüsante Weise bei einer Live-Versteigerung demonstriert, was passiert, wenn man keine genaue Vorstellung davon hat, was die genannten (Fach-)Begriffe bedeuten.

Die Rechnung

Im Folgenden möchte ich kurz das Objekt beschreiben und dann meine Kostenplanung vorstellen.

Das Objekt

Eine 85-m²-Wohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus aus den frühen 1970er-Jahren im Wohngebiet Voller Brunnen in Reutlingen wurde für 175.000 € offeriert. Der Makler ließ schnell erkennen, dass ein Preis unter 173.000 € nicht machbar ist.

Ein TIefgaragenstellplatz ist im Preis inbegriffen. Die Tiefgarage wurde erst kürzlich renoviert. Ich habe dennoch nur 8.000 € für den Stellplatz rausgerechnet, weil ich mir die Wohnung ja nicht schönrechnen wollte. Damit ergibt sich für die 85 m² ein Preis von 165.000 € bzw. 1.940 €/m². Die Wohnung wurde durchgängig bewohnt und nie wurde renoviert. Alles muss also neu gemacht werden: Teppiche und Holzdecken raus, neu tapezieren, fließen, neues Bad, Küche.

Die Kostenrechnung

Da ich noch keine Erfahrung mit der Größenordnung von Material- und Handwerkerkosten hatte, habe ich ein wenig im Internet recherchiert. Natürlich unterscheiden sich die Kosten regional stark (und wir sind hier eher auf der teuren Seite) aber um nur mal einen Anhaltspunkt zu haben war die Recherche gut. Im Gespräch mit Kai Rautenberg stellte sich dann heraus, dass ich gar nicht so daneben lag. Hier die Tabelle, wie sie nach dem Gespräch aussah:

Bevor ich das Ergebnis einordne, möchte ich die einzelnen Punkte ein wenig erläutern. Der Preis für das neue Laminat inklusive Entfernen des Teppichs, Verlegen des Trittschallschutzes und so weiter stimmte mit dem überein, was ich recherchiert habe. Beim Tapezieren hab ich wohl ein bisschen viel eingeplant, hier gäbe es durchaus noch ein bisschen Luft, meinte Kai Rautenberg. Ich habe den Preis aber mal so stehen lassen. Die Einbauküche habe ich dagegen eher günstig gerechnet, hier wäre fraglich ob dies den Ansprüchen von Eigennutzern genügen würde. Der Preis für das Bad ist ganz grob über den Daumen gepeilt und beinhaltet auch die separate Toilette. Diesen Preis hat er in etwa bestätigt.

Vorhandenes nutzen

Bei der Decke dachte ich eigentlich: Da muss alles weg und dann tapezieren. Kai Rautenberg hatte aber eine schicke Idee: Man könnte nur die Holzdecke entfernen und die vorhanden Streben nutzen, um eine abgehängte Gipsdecke mit eingelassenen Strahlern zu realisieren, so wie das heute gern gemacht wird. Dafür müsste man dann wohl noch ein paar Streben ergänzen, aber dennoch könnte man so Vorhandenes nutzen. Mir hat die Idee gut gefallen.

Großer Posten: Elektro

Elektro ist wirklich ein Punkt mit dem ich mich noch genauer befassen muss. Kai Rautenberg meinte, die Elektrik sollte ausgetauscht werden, wenn noch die sogenannten Flachkabel zum Einsatz kämen, wovon er in diesem Jahr ausginge. Ich habe bei der Besichtigung nur gesehen, dass die Kabel in der Decke für Lampen drei-adrig sind. Beim nächsten Mal werde ich mir auch den Schaltkasten anschauen und Bilder machen. Und mich noch gründlich damit beschäftigen (ich werde berichten) wann man Elektrik austauschen oder auffrischen sollte. Alex Fischer* ist kein großer Freund davon. Angesichts des Über-den-Daumen-Preises von 170€/m² Wohnfläche ist das auch verständlich. Schließlich ist die Elektrik nicht des Mieters Liebling, so wie Boden, Bad und Balkon. Wie es beim Verkauf für Eigennutzer wäre? Sicher klingt: „Elektrik ist gemacht“ gut, aber „170€/m²-gut“? Alex Fischer meint: Im Zweifel soll der Mieter halt nicht gleichzeitig kochen und staubsaugen. Das finde ich schon gewagt.

Kai brachte noch den Punkt an, dass man bei so alter Elektrik das Problem bekommen könne, das Elektriker da keine Arbeiten dran ausführen wollen, weil sie ansonsten für die gesamte Anlage hafteten. Und wann, wenn nicht vor dem Tapezieren sollte man die Elektrik austauschen?

Asbest bis Ende der 1980er-Jahre

Kai machte mich auch darauf aufmerksam, dass Asbest noch bis Ende der Achtzigerjahre verbaut wurde. Gefühlt hätte ich gedacht, dass das ein Thema „von vor dem Krieg“ ist. Sollte man Asbest entsorgen müssen, so muss man wohl auch gleich nochmal mit 5.000 € extra rechnen.

Heizkörper sind Details die zählen

Wenn alles neu gemacht ist, möchte man natürlich nicht, dass einem die alten Heizkörper den schicken Eindruck ruinieren. Einen Heizkörper könne man wohl mit 600 € rechnen, so dass hier auch nochmal ca 3.600 € dazu kommen.

Bewertung: Nein, Danke!

Für ein Wohnung mit Küche in der Lage bekommt man sicher 2.600 €/m² mit etwas Glück auch 2.800 €. Das jedenfalls das Ergebnis meiner Immoscout-Recherche. So sieht man schnell: Das lohnt sich nicht. Natürlich hab ich an einigen Ecken die Wohnung schlecht gerechnet und man könnte sicher noch einiges einsparen. Aber das ist soweit weg von allem was interessant ist, das ich mich jetzt frage, warum ich die Wohnung überhaupt angeschaut habe. Grund ist wohl, dass ich die Elektrik, Heizkörper und Asbest beziehungsweise Puffer von Anfang an nicht eingeplant hatte. Ohne Elektrik bei 2.800 € Verkaufspreis wäre schon ein kleiner Gewinn drin. Aber das ist natürlich weit weg von einem attraktiven Angebot.

Ein wirklich guter Tipp – Der Selbstvermietungstest

Ich lese gerade das Buch Das System Immobilie*, in dem Roberto Maier den Tipp gibt, nur solche Projekte zu machen, bei denen man notfalls selbst vermieten würde. Zuvor habe ich gedacht, wenn jemand bereit ist, eine Wohnung zu kaufen, die nur 4 % Bruttoobjektrendite oder weniger bringt, dann soll’s mir recht sein. Roberto hat mich aber überzeugt. Wenn ich selbst „notfalls“ vermieten könnte, kann ich in Verhandlungen viel selbstbewusster auftreten. Wenn ich weiß „bei diesem Preis kann ich selbst vermieten“, dann kann ich viel leichter hart bleiben.

Machen wir den Test. Bei Gesamtkosten von „nur“ 2.600 €/m² müsste ich für 5% Rendite, welche ich für eine Notfallvermietung gerne hätte, 10,83 €/m² nehmen. Das wird nicht klappen. Lägen die Kosten doch bei 2.700 € bräuchte ich 11,25 €. Test nicht bestanden.

Fazit über das Projekt-Review

Wenn man zwei Experten fragt, bekommt man mindestens drei Meinungen. Dieses geflügelte Wort gilt natürlich auch im Baubereich. Dennoch war es für mich sehr hilfreich mit Kai zu sprechen. Wenn man – wie ich – noch nicht so viel Erfahrung mit baulichen Veränderungen oder Renovierungen hat, macht es unglaublich viel Spaß mit jemandem zu sprechen, der sich auskennt. Ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Dinge einfach und günstig sind, was aufwendiger ist, welche Optionen es überhaupt gibt. Das war wirklich spannend. Vielen Dank, Kai Rautenberg!

Jetzt kann ich die Größenordnungen für Renovierungen viel besser einschätzen. Hätte mir vorher jemand gesagt: Für eine grundlegende Renovierung wie oben beschrieben kann man mit rund 500€ bis 700€ auf den Quadratmeter rechnen, dann hätte ich kein gutes Gefühl dabei gehabt, damit zu rechnen. Jetzt kann ich mir unter dieser Zahl tatsächlich etwas vorstellen und denke, dass ich eine gute Ausgangslage habe, ähnliche Angebote in Zukunft viel schneller sinnvoll abschätzen zu können.

Wer sich für den Immopreneur-Kongress interessiert, bekommt auf der offiziellen Website mehr Infos*. Über meine Lieblingsvorträge habe ich hier geschrieben: Tag 1 und Tag 2.

Offene Punkte

Für mich bleiben als offene Punkte:

• Das gesamte Thema Elektrik. Hier werde ich mich einlesen, umhören und berichten.
• Soll ich für Eigennutzer schon eine Küche einbauen? Bad muss ohne Frage gemacht sein, aber eine Küche könnte man unter Umständen nur vorbereiten.
• Sollte ich vielleicht auch den Bodenbelag nicht machen und nur vorbereiten? Verbunden mit einem Angebot von Handwerkern, dass der Käufter sich gleich vorstellen kann, was es in etwa kosten würde?

Vor allem über die letzten beiden Punkte würde ich mich sehr über Eure Meinung in den Kommentaren freuen.

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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