immoMetrica

Der Grund warum es hier so lange still war heißt immoMetrica. Ich habe ein Software geschrieben mit der man ImmoScout24 besser durchsuchen kann. So kann man beispielsweise nach Quadratmeterpreis suchen oder nach erwarteter Bruttoobjektrendite. Dazu gibt es ein Archiv, über welches individuelle Statistiken angefertigt werden können. Darüber lässt sich beispielsweise herausbekommen, ob in einem bestimmten Stadtviertel große oder kleine Wohnungen schneller vermietet werden können. Wer sich hierfür interessiert, kann immoMetrica ganz einfach hier anschauen und ausprobieren. Über Feedback hierzu würde ich mich sehr freuen!

In letzter Zeit habe ich tatsächlich jede freie Minute (zumindest die am Rechner) in immoMetrica gesteckt, schließlich wollte ich rechtzeitig fertig werden zum…

Immopreneur-Kongress 2018

Frau Hai und ich waren auch dieses Jahr wieder beim Immopreneur-Kongress mit dabei. Diesmal nicht als Speaker sondern „nur“ als Medienpartner. Vielleicht habe ich nächstes Jahr ja wieder Zeit einen Vortrag einzureichen. Während wir das letzte Mal viele Vorträge gehört haben, war unser Fokus diesmal eindeutig das Networking. Das hat natürlich auch viel mit immoMetrica zu tun. Es war aber auch wirklich großartig viele Bekannte vom letzten Jahr wieder zu treffen. Natürlich werde ich Euch auch noch von dem einen oder anderen großartigem Vortrag berichten. Und nachdem ich letztes Mal mit meinem Bericht zu Jacks Vortag für so viel Wirbel gesorgt habe, dass ich dieses Mal – also ein Jahr später – noch darauf angesprochen wurde, freue ich mich natürlich schon auf die neuen Reaktionen

Urlaub 2018

Auch dieses Jahr waren wir im September wieder im Urlaub. Nachdem wir letztes Jahr in den USA waren, wollten wir dieses Jahr noch etwas sparsamer unterwegs sein und haben uns für einen Urlaub auf Kreta entschieden. Nachdem wir über zwei Wochen mit dem Mietwagen die Insel erkundet und nirgends mehr als zwei Nächte verbracht haben, haben wir uns die letzten fünf Nächte in einem schönen Hotel-Appartement am Stand erholt. Obwohl es natürlich auch viel zu dem Urlaub zu erzählen gäbe, fürchte ich werde ich nicht so bald dazu kommen etwas darüber zu berichten, da es so viele Themen gibt über die ich noch viel dringender berichten möchte. Deshalb sei es an dieser Stelle mit einem Bild getan.

Kaufen oder Mieten

Im Urlaub habe ich endlich Zeit und Muse gefunden Kommers Kaufen oder Mieten zu lesen. Darüber möchte ich auf jeden Fall berichten. Zum einen weil ich finde, dass Kommer an einigen Stellen einen gravierenden Fehler macht und an ein paar wenigen Stellen seinen Vorurteilen erliegt. Zum anderen weil er meine Sicht auf Immobilien dennoch nachhaltig verändert hat.

Meine Objekte

Zum Schluss noch ganz kurz ein Update zu meinen Objekten. Meinem ersten Objekt geht es gut. Die Miete kommt regelmäßig und Ärger gibt es keinen. Das Rundum-Sorglos-Paket macht seinem Namen alle Ehre. Das Baugemeinschaftsprojekt kommt voran. Im April oder Mai 2019 wird es bezugsfertig sein. Während ich mittlerweile einige Schattenseiten am Bauen in der Baugemeinschaft erkannt habe, sieht es wirtschaftlich hervorragend aus: Bauträger haben direkt neben uns mit äußerst vergleichbarem Standard Wohnungen für über 2000 € mehr pro Quadratmeter verkauft als unsere Herstellungskosten inklusive Grundstück sind.

Zu unserem dritten Objekt habe ich noch nichts verraten, doch wenn ich schon mal am teasern bin, dann kann ich auch verraten: Es ist ein Eigenheim geworden – oh Schreck! Aber ich kann Euch beruhigen: Ein äußerst wirtschaftliches Eigenheim. Auch dazu bald mehr.

Und nun?

Jetzt wisst Ihr, dass Familie Hai noch lebt und es super viele Dinge gibt, über die ich gerne berichten würde. immoMetrica wird auch weiterhin viel meiner Zeit in Anspruch nehmen, deswegen verspreche ich Euch jetzt keine all zu regelmäßigen Posts. Wer interessiert ist und keinen RSS-Reader verwendet, kann einfach unten die E-Mail-Adresse eintragen und wird dann über neue Beiträge benachrichtigt.

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Fix-and-Flip: Idee und Probleme

Die Idee ist einfach: Runtergekommene Immobilien günstig kaufen, renovieren und mit Gewinn möglichst schnell wieder verkaufen. Was in der Theorie verlockend einfach klingt, wirft in der Praxis dann doch viele Detail-Fragen auf: Ist es sinnvoll die Elektrik mitzumachen? Wenn ich auch an Eigennutzer verkaufen möchte, soll ich dann trotzdem schon eine neue Küche einbauen? Was ist dann mit dem Bodenbelag?

Dazu kommt, dass durch die hohen Kaufnebenkosten, welche mit Makler locker 12% betragen können, die Latte für einen gewinnbringenden Wiederverkauf relativ hoch gesetzt ist.

Mein Gesprächspartner Kai Rautenberg

Als Gesprächspartner habe ich Kai Rautenberg gewählt. Er ist Bau-Sachverständiger und hatte kurz zuvor den Vortrag „Zwangsversteigerung aus bautechnischer Sicht“ gehalten. Dabei hat er auf amüsante Weise bei einer Live-Versteigerung demonstriert, was passiert, wenn man keine genaue Vorstellung davon hat, was die genannten (Fach-)Begriffe bedeuten.

Die Rechnung

Im Folgenden möchte ich kurz das Objekt beschreiben und dann meine Kostenplanung vorstellen.

Das Objekt

Eine 85-m²-Wohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus aus den frühen 1970er-Jahren im Wohngebiet Voller Brunnen in Reutlingen wurde für 175.000 € offeriert. Der Makler ließ schnell erkennen, dass ein Preis unter 173.000 € nicht machbar ist.

Ein TIefgaragenstellplatz ist im Preis inbegriffen. Die Tiefgarage wurde erst kürzlich renoviert. Ich habe dennoch nur 8.000 € für den Stellplatz rausgerechnet, weil ich mir die Wohnung ja nicht schönrechnen wollte. Damit ergibt sich für die 85 m² ein Preis von 165.000 € bzw. 1.940 €/m². Die Wohnung wurde durchgängig bewohnt und nie wurde renoviert. Alles muss also neu gemacht werden: Teppiche und Holzdecken raus, neu tapezieren, fließen, neues Bad, Küche.

Die Kostenrechnung

Da ich noch keine Erfahrung mit der Größenordnung von Material- und Handwerkerkosten hatte, habe ich ein wenig im Internet recherchiert. Natürlich unterscheiden sich die Kosten regional stark (und wir sind hier eher auf der teuren Seite) aber um nur mal einen Anhaltspunkt zu haben war die Recherche gut. Im Gespräch mit Kai Rautenberg stellte sich dann heraus, dass ich gar nicht so daneben lag. Hier die Tabelle, wie sie nach dem Gespräch aussah:

Bevor ich das Ergebnis einordne, möchte ich die einzelnen Punkte ein wenig erläutern. Der Preis für das neue Laminat inklusive Entfernen des Teppichs, Verlegen des Trittschallschutzes und so weiter stimmte mit dem überein, was ich recherchiert habe. Beim Tapezieren hab ich wohl ein bisschen viel eingeplant, hier gäbe es durchaus noch ein bisschen Luft, meinte Kai Rautenberg. Ich habe den Preis aber mal so stehen lassen. Die Einbauküche habe ich dagegen eher günstig gerechnet, hier wäre fraglich ob dies den Ansprüchen von Eigennutzern genügen würde. Der Preis für das Bad ist ganz grob über den Daumen gepeilt und beinhaltet auch die separate Toilette. Diesen Preis hat er in etwa bestätigt.

Vorhandenes nutzen

Bei der Decke dachte ich eigentlich: Da muss alles weg und dann tapezieren. Kai Rautenberg hatte aber eine schicke Idee: Man könnte nur die Holzdecke entfernen und die vorhanden Streben nutzen, um eine abgehängte Gipsdecke mit eingelassenen Strahlern zu realisieren, so wie das heute gern gemacht wird. Dafür müsste man dann wohl noch ein paar Streben ergänzen, aber dennoch könnte man so Vorhandenes nutzen. Mir hat die Idee gut gefallen.

Großer Posten: Elektro

Elektro ist wirklich ein Punkt mit dem ich mich noch genauer befassen muss. Kai Rautenberg meinte, die Elektrik sollte ausgetauscht werden, wenn noch die sogenannten Flachkabel zum Einsatz kämen, wovon er in diesem Jahr ausginge. Ich habe bei der Besichtigung nur gesehen, dass die Kabel in der Decke für Lampen drei-adrig sind. Beim nächsten Mal werde ich mir auch den Schaltkasten anschauen und Bilder machen. Und mich noch gründlich damit beschäftigen (ich werde berichten) wann man Elektrik austauschen oder auffrischen sollte. Alex Fischer* ist kein großer Freund davon. Angesichts des Über-den-Daumen-Preises von 170€/m² Wohnfläche ist das auch verständlich. Schließlich ist die Elektrik nicht des Mieters Liebling, so wie Boden, Bad und Balkon. Wie es beim Verkauf für Eigennutzer wäre? Sicher klingt: „Elektrik ist gemacht“ gut, aber „170€/m²-gut“? Alex Fischer meint: Im Zweifel soll der Mieter halt nicht gleichzeitig kochen und staubsaugen. Das finde ich schon gewagt.

Kai brachte noch den Punkt an, dass man bei so alter Elektrik das Problem bekommen könne, das Elektriker da keine Arbeiten dran ausführen wollen, weil sie ansonsten für die gesamte Anlage hafteten. Und wann, wenn nicht vor dem Tapezieren sollte man die Elektrik austauschen?

Asbest bis Ende der 1980er-Jahre

Kai machte mich auch darauf aufmerksam, dass Asbest noch bis Ende der Achtzigerjahre verbaut wurde. Gefühlt hätte ich gedacht, dass das ein Thema „von vor dem Krieg“ ist. Sollte man Asbest entsorgen müssen, so muss man wohl auch gleich nochmal mit 5.000 € extra rechnen.

Heizkörper sind Details die zählen

Wenn alles neu gemacht ist, möchte man natürlich nicht, dass einem die alten Heizkörper den schicken Eindruck ruinieren. Einen Heizkörper könne man wohl mit 600 € rechnen, so dass hier auch nochmal ca 3.600 € dazu kommen.

Bewertung: Nein, Danke!

Für ein Wohnung mit Küche in der Lage bekommt man sicher 2.600 €/m² mit etwas Glück auch 2.800 €. Das jedenfalls das Ergebnis meiner Immoscout-Recherche. So sieht man schnell: Das lohnt sich nicht. Natürlich hab ich an einigen Ecken die Wohnung schlecht gerechnet und man könnte sicher noch einiges einsparen. Aber das ist soweit weg von allem was interessant ist, das ich mich jetzt frage, warum ich die Wohnung überhaupt angeschaut habe. Grund ist wohl, dass ich die Elektrik, Heizkörper und Asbest beziehungsweise Puffer von Anfang an nicht eingeplant hatte. Ohne Elektrik bei 2.800 € Verkaufspreis wäre schon ein kleiner Gewinn drin. Aber das ist natürlich weit weg von einem attraktiven Angebot.

Ein wirklich guter Tipp – Der Selbstvermietungstest

Ich lese gerade das Buch Das System Immobilie*, in dem Roberto Maier den Tipp gibt, nur solche Projekte zu machen, bei denen man notfalls selbst vermieten würde. Zuvor habe ich gedacht, wenn jemand bereit ist, eine Wohnung zu kaufen, die nur 4 % Bruttoobjektrendite oder weniger bringt, dann soll’s mir recht sein. Roberto hat mich aber überzeugt. Wenn ich selbst „notfalls“ vermieten könnte, kann ich in Verhandlungen viel selbstbewusster auftreten. Wenn ich weiß „bei diesem Preis kann ich selbst vermieten“, dann kann ich viel leichter hart bleiben.

Machen wir den Test. Bei Gesamtkosten von „nur“ 2.600 €/m² müsste ich für 5% Rendite, welche ich für eine Notfallvermietung gerne hätte, 10,83 €/m² nehmen. Das wird nicht klappen. Lägen die Kosten doch bei 2.700 € bräuchte ich 11,25 €. Test nicht bestanden.

Fazit über das Projekt-Review

Wenn man zwei Experten fragt, bekommt man mindestens drei Meinungen. Dieses geflügelte Wort gilt natürlich auch im Baubereich. Dennoch war es für mich sehr hilfreich mit Kai zu sprechen. Wenn man – wie ich – noch nicht so viel Erfahrung mit baulichen Veränderungen oder Renovierungen hat, macht es unglaublich viel Spaß mit jemandem zu sprechen, der sich auskennt. Ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Dinge einfach und günstig sind, was aufwendiger ist, welche Optionen es überhaupt gibt. Das war wirklich spannend. Vielen Dank, Kai Rautenberg!

Jetzt kann ich die Größenordnungen für Renovierungen viel besser einschätzen. Hätte mir vorher jemand gesagt: Für eine grundlegende Renovierung wie oben beschrieben kann man mit rund 500€ bis 700€ auf den Quadratmeter rechnen, dann hätte ich kein gutes Gefühl dabei gehabt, damit zu rechnen. Jetzt kann ich mir unter dieser Zahl tatsächlich etwas vorstellen und denke, dass ich eine gute Ausgangslage habe, ähnliche Angebote in Zukunft viel schneller sinnvoll abschätzen zu können.

Wer sich für den Immopreneur-Kongress interessiert, bekommt auf der offiziellen Website mehr Infos*. Über meine Lieblingsvorträge habe ich hier geschrieben: Tag 1 und Tag 2.

Offene Punkte

Für mich bleiben als offene Punkte:

• Das gesamte Thema Elektrik. Hier werde ich mich einlesen, umhören und berichten.
• Soll ich für Eigennutzer schon eine Küche einbauen? Bad muss ohne Frage gemacht sein, aber eine Küche könnte man unter Umständen nur vorbereiten.
• Sollte ich vielleicht auch den Bodenbelag nicht machen und nur vorbereiten? Verbunden mit einem Angebot von Handwerkern, dass der Käufter sich gleich vorstellen kann, was es in etwa kosten würde?

Vor allem über die letzten beiden Punkte würde ich mich sehr über Eure Meinung in den Kommentaren freuen.

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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Wie alles begann

Angefangen hat alles im April 2015. Mein damaliger Chef ist in Tübingen gut vernetzt, also dachte ich, es wäre eine gute Idee ihn zu fragen, ob er einen guten Makler kenne. Statt der erhofften Empfehlung hat mein Chef sich aber darüber ausgelassen, was für ein Pack die Makler doch seien. Als Immobilieninvestor sehe ich das etwas differenzierter¹ und war überrascht, dass er sich so der „Volksmeinung“ hingab. Aber, wenn ich was mit Immobilien machen möchte, solle ich doch in einer Baugruppe mitmachen. Und da hat er mich gleich an jemanden empfohlen.

Bauherrengemeinschaft

Bei einer Bauherrengemeinschaft finden sich Bauwillige zusammen, die gemeinsam ein Haus bauen wollen. Ohne Bauträger. Bei uns sind es für 11 Wohnungen 10 Partien. Damit das nicht ganz so chaotisch wird, wie es sich vielleicht im ersten Moment anhört, gibt es einen Projektsteuerer. Hier ist es natürlich sehr wichtig, jemand mit genügend Erfahrung und Kontakten zu haben. Der Projektsteuerer leitet die Sitzungen, macht Ausschreibungen, spricht mit der Stadt und anderen Baugruppen. Er macht einen Großteil der Arbeit die sonst ein Bauträger machen würde. Aber: Entscheiden tut die Bauherrengemeinschaft per Abstimmungung. Und das Kostenrisiko liegt auch bei der Bauherrengemeinschaft. Man muss sich klar machen: Das ist kein Kaufen sondern das ist Bauen.

Alter Güterbahnhof

Bauherrengemeinschaften sind mittlerweile in immer mehr Städten beliebt. Heidelberg ist hier groß dabei und auch in Tübingen ist es mittlerweile ein sehr eingespieltes und erfolgreiches Modell. Wenn ein neues Stadtviertel „gegründet“ wird, wird mindestens ein Teil der Flächen an Baugemeinschaften vergeben. Die Vergabe erfolgt dabei nicht an den, der das meiste bezahlt, sondern an die besten Konzepte. Es soll ein „Wettbewerb der Ideen, nicht des Kapitals“ sein. So verwundert es nicht, dass viele der Nachbarbaugemeinschaften soziale Komponenten wie Flüchtlingswohnungen, Generationenhaus oder ähnliche Dinge aufweisen. Auch Eigennutzung ist natürlich sehr gewünscht. Insgesamt soll so ein gesundes, gemischtes neues Wohnviertel entstehen.

Unsere Baugemeinschaft

Ich habe hier das große Glück gehabt, an eine Investorengemeinschaft geraten zu sein. Von den 10 Partien gibt es einen, der selbst einziehen möchte, ein oder zwei, die es sich überlegen oder als „Alterssitz“ vorstellen können. Ansonsten alles Investoren. Das haben wir auch von Anfang an so offen kommuniziert. Natürlich nicht unbedingt mit Worten wie „renditeorientiert“ sondern eher mit „Investieren in die Heimat“. Unsere soziale Komponente ist das Gewerbe im Erdgeschoss. Das Gewerbe im Erdgeschoss ist ohnehin vorgeschrieben und wir konnten schon für unsere Projektbewerbung einen angesehenen Sozialträger als zukünftigen Mieter gewinnen. Und da die Stadt sich hier ohnehin Gewerbe mit Publikumsverkehr (statt Büroräume) wünscht, konnten wir mit dem sozialen Partner punkten. Tatsächlich wird das für den Sozialträger auch eine sehr günstige Miete. Dafür werden wir auch einen 15-jährigen Mietvertrag abschließen, so dass das Gewerbe nicht der große Renditebringer wird, sich aber immerhin in etwa selbst tragen wird.

Warum wir ausgewählt wurden

Das Interesse war übrigens riesig: Es gab drei Mal so viele Bewerbungen als es Bauplätze gab und auch die einzelnen Baugruppen hatten Leute die Schlange standen. Egal ob Bank, Finanzierungsvermittler oder Steuerberater: „Falls bei Ihnen noch ein Platz frei wird…“ habe ich mehr als einmal gehört. Beinahe hätten wir es auch nicht geschafft, aber letztlich haben drei Dinge für uns gesprochen: Wir haben uns auf alle Bauplätze beworben, wir haben einen anerkannten sozialen Partner fürs Gewerbe und nicht zuletzt: Unser Team aus Architekten und Projektsteuerung ist bei der Stadt bekannt und genießt Vertrauen, dass das Projekt auch wie geplant zu Ende geführt werden wird. Denn die Stadt hat natürlich auch kein Interesse daran, dass die am tollsten und super sozialsten klingenden Projekte dann am Ende nur zu Bauruinen führen.

Die Lage

Mit den Eisenbahngleisen im Norden und der Bundesstraße im Süden ist es sicher nicht das aller ruhigste Wohngebiet. Aber es ist sehr, sehr zentral. In fünf Minuten ist man schon zu Fuß am Beginn der Altstadt. Viel zentraler kann man in einem Bau aus den letzten 50 Jahren in Tübingen nicht wohnen. Und durch das durchdachte Konzept wird auch hier ein schönes lebendiges Wohnviertel entstehen.

Meine Wohnung

Insgesamt gibt es bei uns elf Wohnungen. Drei in den „Regelstockwerken“ 1.OG bis 3.OG und zwei Penthousewohnungen im 4.OG. Das EG ist wie schon erwähnt Gewerbe. Bei den drei Wohnungen in einem Regelstockwerk gibt es zwei Dreizimmerwohnungen, die eine Zweizimmerwohnung in der Mitte umschließen. Ich habe mich damals für eine Zweizimmerwohnung entschieden, da ich davon ausging, dass ich 20% Eigenkapital mitbringen muss und ich mich nicht in Schwierigkeiten bringen wollte. Außerdem war die Zweizimmerwohnung intern am niedrigsten bewertet, weil sie nur auf einer Seite Fenster hat. Dazu gibt es noch eine Aufteilung, so dass die Wohnungen von unten nach oben teurer werden. Insbesondere der letzte Punkt ist sicher gerecht, wenn es um den Verkaufswert geht.

Da ich aber plane langfristig zu vermieten, ist mir die Mietrendite wichtiger, so dass ich mich für die Zweizimmerwohnung im 1.OG entschieden habe, da ich glaube, diese zum gleichen Preis vermieten zu können, wie es bei der Wohnung im 3.OG der Fall wäre.

In einem Gespräch mit dem Geschäftsführer von Krams (siehe mein ersten Objekt) konnte er es gar nicht glauben, dass die kleinste Wohnung am niedrigsten bewertet ist. Er meinte, je kleiner die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis. Ich denke ich habe mir nicht die schlechteste Wohnung rausgesucht. Aber ich glaube jeder in unserer Gemeinschaft ist glücklich mit seiner Wahl. Tatsächlich gab es nur eine Wohnung, die zwei Leute habe wollten.

Das Gewerbe

Da wir keinen Investor finden konnten, der das gesamte Erdgeschoss übernehmen wollte, wird das Gewerbe sozusagen als Pflichtanteil aufgeteilt. Jeder bekommt und zahlt für soviel Gewerbe, wie es seinem Anteil am restlichen Gebäude entspricht. Entsprechend ist das dann auch um Grundbuch abgebildet. Selbstverständlich hat jeder sein Sondereigentum für die Wohnungen. Auch das Gewerbe ist Sondereigentum, aber hier gibt es dann eben zehn Eigentümer mit den entsprechenden Anteilen. Die Vermietung wird dann über eine GBR abgebildet.

Baukosten

Genug der Worten, jetzt kommen die ersten Zahlen. Selbstverständlich nur Planungszahlen, aber diese haben sich bisher als sehr zuverlässig erwiesen.

Die Zahlen beruhen auf den Erfahrungen unserer Architekten und Projektsteuerer aus vergangen Projekten mit einer Anpassung für die aktuelle Marktentwicklung. Bisher scheint die Planung gut hinzukommen. Mit der Vergabe der Rohbauarbeiten ist jetzt schon ein großer Batzen gesichert. Manche Gewerke sind günstiger als geplant, andere teurer, sodass wir bisher super im Plan liegen.

Nebenkosten

Die Baunebenkosten wie Architekten, Planer, Projektsteuer usw. sind schon in den Bauzielkosten enthalten. Grunderwerbssteuer fällt nur auf das Grundstück an, weil ja kein fertiges Objekt vom Bauträger gekauft wird². Notarkosten für Teilungserklärung und Eigentumseintragung übernimmt die Gemeinschaft und ist daher auch schon in den Zielkosten mit eingerechnet.

Man mag es kaum glauben, aber die einzigen Nebenkosten, die ich selbst (direkt) tragen muss, sind die Kosten, die durch die Eintragung der Grundschuld entstehen. In meinem Fall waren das 833 €.

Finanzierung

Bevor ich auf die Details der Finanzierung eingehe, zuerst ein paar grundlegende Infos zur Finanzierung von Baugruppenprojekten.

Grundlegendes zur Finanzierung bei Baugruppen

Für die Finanzierung kommt bei einem Baugruppenprojekt eigentlich nur eine lokale Bank in Betracht, da es im Projektverlauf durchaus so einige Besonderheiten gibt. Es fängt schon damit an, dass es keine Rechnungen gibt, die man bei der Bank einreichen kann, da es ja keinen Bauträger gibt, der eine Rechnung schreibt. Statt dessen gibt es „Zahlungsaufforderungen“, die auf Beschluss der Versammlung an alle Baugruppenmitglieder verschickt werden und zu deren Zahlung sich die Mitglieder verpflichtet haben.

Ein alter Baugruppenhase hat mir von jemandem erzählt, der bei einer Online-Bank finanziert hatte. Die hat die Zahlungsanforderungen nicht akzeptiert, weil sie das Modell nicht gut genug kannten. Die Konsequenz war, dass dieser arme Mensch alle einzelnen Handwerkerrechnungen einreichen musste.

Auch kann es durchaus passieren, dass Geld benötigt wird, bevor die Grundbücher erstellt sind und damit beliehen werden können. Während die lokale Bank die Situation kennt, da sie außer mir vermutlich noch 20 bis 70 andere Kunden hat, die auch am Güterbahnhof mit bauen, würde eine Online-Bank hier vermutlich schnell meinen Geisteszustand anzweifeln. Natürlich macht die lokale Bank das auch nicht gratis und der Kredit würde dann statt 2% vielleicht 5% kosten, bis er besichert wird, was für ein paar Monate aber kein Problem ist. Viel wichtiger ist, dass das Geld bis dahin nicht ausgeht. Da ist es schon ein gutes Gefühl, wenn der Bänker sagt: „Kein Problem, das bekommen wir schon hin, ist ja bei allen so“.

Glücklicherweise hat unser Eigenkapital ausgereicht, um alle Zahlungen bis zur Fertigstellung der Grundbücher zu decken, so dass wir uns den teuren Kredit sparen konnten. Auch ein Grund, warum ich meine Entscheidung für die kleine Wohnung nicht bereue.

Geschichte meines Kredits

Baugemeinschaften sind eine Sache für Leute mit Geduld. Wie schon erwähnt, bin ich mit meiner Gruppe im April 2015 in Kontakt gekommen. Jetzt, im August 2017, wird die Baustelle gerade eingerichtet. So bin ich auch schon lange mit Banken wegen dieses Projekts in Kontakt. Natürlich muss ich zuerst wissen, dass die Bank dieses Projekt finanzieren wird, bevor ich verbindlich bei der Baugruppe zusagen kann. Das ist dann aber ein Zeitpunkt, von dem an sich viele Dinge noch ändern. Mein Finanzierungsmodell hat also schon eine ganze Reihe von Iterationen hinter sich, bevor ich Ende letzten Jahres unterschrieben habe.

Die Bank, die mich hier von Anfang an begleitet hat, hat mir gesagt: Unter 20% EK geht nichts, weil ich durch die 100%-Finanzierung des ersten Objekts schon etwas Blanko³ habe. Wenn da jetzt noch mehr Blanko von diesem Kredit dazu kommt, dann wird es der Bank zu viel. Insbesondere, da das Gewerbe gar nicht als Sicherung zählt.

Dass wir in der Baugruppe deutlich unter Marktwert bauen, da die Gewinnmarge des Bauträgers hier weg fällt und wir zusätzliche (ohne Mietpreisbindung oder ähnlichem) zu sozialen Preisen das Grundstück kaufen, spielt für die Bank keine Rolle. Natürlich hätte die Bank auch ein 500 € / m² teureres Objekt vom Bauträger zu gleichen Konditionen finanziert. Aber hier gilt das Niedrigstwertprinzip. Für die Sicherheit zählt der kleinere Wert aus Kaufpreis (bzw Baukosten) und geschätztem Marktwert. Das fand ich damals super fies und auch überhaupt nicht logisch. Mittlerweile weiß ich, dass das Gesetzt ist. Nicht, dass es dadurch viel logischer werden würde…

Die letzte komplette Neugestaltung meines Finanzierungskonstrukts gab es dann, als ich erfahren habe, dass wir uns für einen KFW55-Kredit qualifizieren können. Die Mehrkosten, die hierfür entstehen, sind für meine Wohnung bei guten 2000 € (plus Anteil Gewerbe). Da es neben den recht guten Kreditkonditionen bei KFW55 auch noch 5000 € Tilgungszuschuss gibt, war die Diskussion vor der entsprechenden Abstimmung in der Baugruppe sehr kurz.

Noch einmal ein letztes Vergleichsangebot einholen

Kurz bevor ich abschließen wollte, habe ich mir dann noch ein letztes Vergleichsangebot geholt. Und zwar bei einem LBS-Finanzierungsvermittler. Ich habe mir hier nicht allzu viel davon versprochen, weil ich wegen des gleichen Projekts schon bei zwei Sparkassen war. Einmal wurde ich von einem recht unerfahren Mitarbeiter beraten und das andere mal, hat es auch geheißen 20% EK. Nun bin ich aber auf Empfehlung noch zu diesem Finanzierungsvermittler und siehe da: 100%-Finanzierung zu besseren Konditionen als bei der Bank, die mich von Anfang an beraten hat. Überraschenderweise bei der gleichen Sparkasse, die mir zuvor gesagt hatte: 20%EK. Kommt also immer drauf an wer anfragt.

Ich habe also dem Bänker, der mich seit fast zwei Jahren begleitet telefonisch abgesagt. Ich habe ihm gesagt, dass es mir sehr Leid tut, und ich wegen der wenigen Zehntel besseren Konditionen vermutlich nicht abgewandert wäre, aber die 100%-Finanzierung ist ein unschlagbares Argument. Ich hoffe, dass ich ein anderes Mal diesen Bänker für seine Dienste mit einem Abschluss belohnen kann. Aber vermutlich nicht all zu bald, weil jetzt habe ich ja noch mehr Blanko.

Finanzierungsstruktur

Und so sieht meine Finanzierung nun aus:

Die finanzierte Summe ist 154.000 €, 100.000 € davon als KFW55-Kredit, der Rest als Annuitätendarlehen.

Der KFW55-Kredit

Beim KFW55-Kredit habe ich mich für die deutlich teurere Variante mit 20 Jahren Zinsbindung entschieden. Das sind die Konditionen:

Sollten die Zinsen in 10 Jahren deutlich teurer sein und die Immopreise dadurch stark sinken, dann möchte ich keine Probleme bekommen. Ich habe hier keinen Grenzzinssatz für die Anschlussfinanzierung ausgerechnet. Im Zweifel zahle ich hier also einen kleinen Aufschlag für meinen guten Schlaf. Das ist es definitiv wert!

Das Annuitätendarlehen

Durch die große Sicherheit mit der langen Zinsbindung des KFW-Kredits, habe ich hier auf die lange Festschreibung per Bausparvertrag verzichtet und mich für das günstigere Annuitätendarlehen entschieden. Die hohe Tilgung ist wohl dem zu Beginn recht hohen Blanko geschuldet. Die Bank möchte schnell aus dem Risiko raus.

Nach 10 Jahren sind dann noch 37.198 € von diesem Kredit übrig. Hierfür eine Anschlussfinanzierung zu finden, sollte auch bei höheren Zinsen gut möglich sein und meine Gesamtrate nicht allzu sehr belasten.

Mieteinnahmen

Hier wird es spannend. Da wir uns in unserer Bewerbung nicht zu besonders niedrigen Mieten verpflichtet haben, können wir für die Wohnungen ganz normale Marktmieten nehmen. Unserem Mieter der Gewerberäume hingegen haben wir hingegen eine günstige Miete zugesagt.

Gewerbe

Für das Gewerbe ist die Sache recht einfach. Hier rechne ich für meinen Anteil mit 101 € Mieteinnahmen  – das sind 4% Bruttorendite. Für Gewerbe ist das sehr günstig.

Wohnung

Deutlich schwieriger zu schätzen wird die Miete für die Wohnung. Als konservative Schätzung habe ich mal mit dem Mietspiegel für 2016 gerechnet. Der Tübinger Mietspiegel berücksichtigt sehr viele Details. Zusätzlich sieht der Mietspiegel in begründeten Ausnahmefällen eine Abweichung um 14% nach oben oder unten vor. Hier habe ich einen Aufschlag von 10% vorgenommen, wegen der großen Nähe zur Altstadt und Erstbezug/Neubau. Damit komme ich dann auf 12,65 € pro Quadratmeter bzw. 543 € für die Wohnung. Damit werde ich später weiter rechnen, aber an dieser Stelle erst noch eine Einordnung der Miete.

Deutlich Luft nach oben

Ich habe bei einer Maklerin angerufen, die eine 4-Zimmer-Wohnung sicherlich 30 oder 40 Jahre alt deutlich weiter weg vom Zentrum als unser Objekt für 13€/m² eingestellt hatte. Ich habe sie gefragt, ob die die 13€ wirklich durchsetzen möchte, weil mir das doch etwas viel erschien, für eine recht simple Wohnung ohne besondere Extras. Sie lachte und meinte sie habe sehr viele Anfragen, das sei ohne jeden Zweifel der Preis. Interessenten hätten sogar schon mehr Miete geboten. Aber darauf gehe sie natürlich auch nicht ein. Berücksichtigt man jetzt noch Alter und Zentrumsnähe sind für meine Wohnung sicher mehr als 13€/m² drin. Und berücksichtigt man noch die Größe wird es noch krasser: Eine 40 m² Zwei-Zimmer-Wohnung ist laut Mietspiegel fast 2 € teurer als eine 80 m² Vier-Zimmer-Wohnung.

Dazu kommt: Diese Wohnung, bei der ich angerufen habe, war kein Einzelfall. Es war nicht unbedingt die günstigste auf Immoscout, aber ganz sicher auch nicht das Ende der Fahnenstange.

Außerdem möchte ich möbliert vermieten. Das ist für eine Zweizimmerwohnung, in der alle zwei, drei Jahre wechselnde Post-Docs wohnen könnten sehr ideal. Durch die Vermietung an Post-Docs hätte ich Mieter mit einem sicheren Einkommen, bei denen man im Allgemeinen auch davon ausgehen könnte, das sie die Wohnung pfleglich behandeln. Durch den Wechsel alle zwei oder drei Jahre wären auch Mieterhöhungen kein Problem. Soweit die Theorie – wie es dann wirklich kommt wird sich natürlich noch zeigen.

Renditeberechnung

Ausgehend von den konservativen 12,65€/m² bzw. 543 € für die Wohnung, ergibt sich folgende Vor-Steuer-Renditeberechnung:

Einnahmen:

Ausgaben:

Insgesamt:

An dieser Stelle noch ein paar Anmerkungen: Die Instandhaltungsrücklage ist eher niedrig angesetzt, aber für die ersten Jahre sollte es reichen. Später wird sie sicher steigen. Dann werden aber die Zinsen weniger und die Mieten werden steigen. Der kalkulatorische Mietausfall ist eher eine Art allgemeiner Puffer in der Rechnung. Denn in der momentanen Situation bin ich mir sicher, dass in dieser Lage Leerstand kein Thema ist. Tilgung ist hier keine berücksichtigt, weil Tilgung keine Kosten sind. Ich habe das Geld vorher erhalten, nachher geb ich es wieder zurück. Das ist ein Nullsummenspiel.

Gesamtkosten:

Das ergibt eine Bruttorendite (Jahreseinnahmen / Gesamtkosten) von 5,0 %. Für einen Neubau im Zentrum von Tübingen nicht schlecht. Aber das klingt noch nicht nach einem Projekt mit richtig viel Wumms. Die Nettorendite (Jahresgewinn/Gesamtkosten) beträgt 2,9 %.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist kurz davor gegen unendlich zu gehen, wenn man die Zinszahlungen vor Fertigstellung nicht berücksichtigen würde.  Nach den Zahlen oben ist klar, dass mindestens 931 € Eigenkapital einsetzten werden.  Für die Zinsen vor Vermietung rechnen wir hier mit 2.500 € (ca. 70% der vollen Zinsen über 1,5 Jahre). Das ist sicherlich die obere Grenze dessen, was zu erwarten ist. Sehr grob überschlagen wird das eingesetzte Eigenkapital also bei ca 3.500 € liegen. Dazu kommt noch eine Einbauküche. Rechnet man hierfür nochmal 4.000 €, kommt man insgesamt auf 7.500 €
Ohne Küche wäre die Eigenkapitalrendite bei 129 % vor Steuern. Mit Küche sind es dann noch 60%. Das klingt doch gut. Klar ist: Die Rendite gibts fürs Risiko, nicht fürs eingesetzte Kapital.

Cashflow-Betrachtung

Bei der Cashflow-Betrachtung wird auch die Tilgung relevant. Zieht man vom Gewinn noch die Tilgung ab, ergibt sich ein positiver Cashflow von 13 € monatlich vor Steuer. Nach der Steuer würde die Rechnung wohl leicht negativ. So in etwa -40 € bis -50 € pro Monat.

Shooting for the Moon

Nachdem wir uns bisher sehr zurückgehalten und äußerst konservativ gerechnet haben, zum Schluss noch eine Rechnung mit etwas mehr „Schmackes“. Bei einer möblierten Vermietung kann ich mir vorstellen, dass tatsächlich 700€ Miete für die Wohnung erzielbar sind. 16,30 €/m² ist natürlich schon knackig, aber wenn in Reutlingen 14,50€/m² drin sind, dann erscheinen die 16,30 € für Tübingen nicht mehr so übertrieben. Das Gewerbe bleibt natürlich bei 100 €, das ist ja unsere soziale Verpflichtung.

Mit Einnahmen von rund 800 € und weiteren 6.000 € für Möbel ergibt sich dann zwar „nur noch“ eine Eigenkapitalrendite von 47% aber dafür steigt der Cashflow dann auf 165€ vor Steuer. Nach Steuer wären dass dann immerhin noch (ganz grob gerechnet) 70€ plus.

Wertentwicklung

Wenn wir schon gerade dabei sind, ein Best-Case-Szenario zu zeichnen, können wir auch noch kurz einen Blick auf die Wertentwicklung werfen. Vorhersagen, die die Zukunft betreffen sind bekanntlich mit Vorsicht zu genießen. Aber ein guter Indikator könnten Bauträgerpreise sein, für die momentan in Tübingen Wohnungen verkauft werden. In einer Lage, welche kaum besser sein dürfte als unsere, verkauft ein Bauträger Wohnungen für 4.000 bis 4.5000 €/m². Gehen wir hier nur mal vom niedrigsten Wert, also 4.000€ aus und rechnen zu unseren Zielkosten von knapp 2.900 € noch etwas Puffer dazu, dann wäre das noch immer ein instantaner Buchgewinn von 1.000€/m². Für meine Wohnung also knapp 43.000 €.

Einlösen werde ich das hauptsächlich wegen der Steuer wohl erstmal nicht. Dazu hätte ich auch bei der Finanzierung schon anders planen müssen. Eine Eigenkapitalrendite rechne ich dafür nicht mehr aus, denn solche Zahlen klingen einfach nicht mehr seriös.

Fazit

Konservativ gerechnet ist das ein Projekt, das man durchaus machen kann. Durch die kaum vorhandenen Nebenkosten ergibt sich eine traumhafte Eigenkapitalrendite und der Cashflow ist nach Steuer nur leicht negativ. Wenn das Gebäude erst mal zu den Zielkosten fertig gestellt ist, ist das Risiko sehr gering durch den großen „Einkaufsgewinn“ und die größtenteils lange Zinsbindung. Der Weg bis zur Fertigstellung ist aber noch ein ganzes Stück. Bis dahin ist das Risiko natürlich viel höher.

Aus heutiger Sicht und Einordnung

Für dieses Projekt habe ich mich in etwa zur gleichen Zeit entschieden, wie für mein erstes Objekt. Ich kann also nicht behaupten, seit meinem ersten Objekt bis zu dieser Entscheidung viel dazu gelernt zu haben. Trotzdem ist dieses Projekt im Vergleich zum ersten Objekt ein großer Schritt in die richtige Richtung. Ich glaube wirklich, dass dies ein super Projekt ist. Mit alle dem was ich jetzt weiß, würde ich die Entscheidung wieder für dieses Projekt treffen.

Bis zur Fertigstellung Ende 2018 bleibt es natürlich noch spanend und es werden sicher noch ein paar Artikel über dieses Projekt folgen.

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