Die Idee des Bausparens (Teil 1) ist simpel: Ein Bausparvertrag wird über eine gewisse Summe abgeschlossen. Zuerst spart man über einige Jahre hinweg einen Teil (meist 40 % bis 50 % der Bausparsumme) bei unterdurchschnittlichen Zinsen an, um dann anschließend neben den Ersparnissen ein Darlehen zu günstigen Konditionen ausgezahlt zu bekommen. Die Höhe des Darlehens ist dann die Differenz zwischen Erspartem und Bausparsumme.

Nicht für Kinder unter 3 Jahren

Ein Bausparvertrag ist allerdings kein Sparbuch und als Geschenk für Neugeborene nicht geeignet. Typischerweise kommt ein Bausparvertrag mit einer Abschlussgebühr von 1 % bis 1,6 %. Dazu kommen jährliche Gebühren und unterdurchschnittliche Zinsen. Wer sich hierauf einlässt sollte genau wissen warum, es sollte also klar sein wofür das Bauspardarlehen eingesetzt werden soll.

Natürlich ist da noch die Sache mit dem geschenkten Gaul, aber wer sich jetzt gerade überlegt ein Neugeborenes zu beschenken, greift besser zum Sparbuch / Festgeld oder noch viel besser zu einem breit diversifizierten, günstigen Indexfond.

Bausparen für Häuslesbauer

Wer in der fernen Zukunft, beispielsweise in 15 Jahren bauen möchte, ist sehr wahrscheinlich ebenfalls mit einem Indexfond besser bedient. Es sei denn, die Zinsen steigen bis dahin wieder auf über 10 %. Das zeigt die Berechnung in Teil 2.

Schwierig wird die Entscheidung wenn es nur noch um sieben Jahre geht. Wer sich sehr sicher ist, in ungefähr sieben Jahren bauen zu wollen, für den könnte ein Bausparvertrag interessant sein. Wohl nicht über die gesamte Summe, da dies zu einer extrem hohen monatlichen Belastung führen würde, aber einen Teil über den Bausparvertrag kann aus zwei Gründen sinnvoll sein. Das Zinsanstiegsrisiko wird verringert und vielleicht noch wichtiger: Die Zinsen für die Hauptfinanzierung werden gesenkt. Die Bausparsumme hilft die Beleihung für das restliche Darlehen zu reduzieren. Und da das Bauspardarlehen nachrangig abgesichert werden kann, kann das die Hauptfinanzierung deutlich günstiger machen. Das mit genauen Zahlen zu belegen wäre sehr schwierig, weil hierfür zu viele Annahmen gemacht werden müssten.

Wer jedoch nur mit dem Gedanken spielt zu bauen sollte wohl eher keinen Bausparvertrag „für alle Fälle“ abschließen. Dafür sind die Kosten zu hoch.

Bausparen zur Zinsbindung

Ein zur Zeit sehr beliebtes Modell nutzt Bausparverträge zur langfristigen Zinsbindung (Teil 3). Hierbei wird zur sofortigen Finanzierung ein endfälliges Darlehen aufgenommen, also ein Darlehen bei dem nur die Zinsen bezahlt werden. Statt der Tilgung wird dann der Bausparvertrag bespart. Wenn alles so klappt wie geplant, wird dann das endfällige Darlehen mit dem zugeteilten Bausparvertrag abgelöst.

Lange Zinsbindung?

So wie eine 15-jährige Zinsbindung teurer ist als eine 10-jährige, so ist natürlich auch die ca 30-jährige Zinsbindung nochmal etwas teurer. Ohne Kenntnisse über die Zukunft bleibt einem hier nur übrig, einen Grenzzinssatz zu berechnen. Beispielsweise kann ich berechnen, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sein müssen, damit es sich lohnt, die Zinsen auf 30 anstatt auf 10 Jahre festzuschreiben. Der Grenzzinssatz für das Beispiel, welches in Teil 3 berechnet wurde, liegt bei etwa 3,8%. Anhand dieser Zahl kann ich – basierend auf meiner Risikotragfähigkeit – die Entscheidung treffen, ob ich die Zinsen derart langfristig binden möchte.

Lange Zinsbindung mit dem Bausparmodell?

Fällt die Entscheidung zu Gunsten der langfristigen Zinsbindung, ist die nächste Frage, ob das Bausparmodell hierfür die richtige Wahl ist, denn es gibt auch Banken die „normale“ Annuitätendarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung anbieten. Um diese Frage zu beantworten, muss man einen Vergleichszins berechnen. Man möchte also wissen: Wie hoch müssten die Zinsen eines Annuitätendarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung sein, damit ich am Ende die gleichen Kosten bezahlt habe wie bei dem Bausparmodell. Man sollte den Vergleichszins immer selbst berechnen, so wie es in Teil 3 erklärt ist. Auf keinen Fall sollte man den Bauspardarlehenszins oder gar die Zinsen des Tilgungsaussetzungsdarlehen mit dem Vergleichszins verwechseln. Man kann ohne viel Erfahrung einem Angebot für das Bausparmodell auf den ersten Blick kaum ansehen wie gut es ist. Hier ist rechnen angesagt!

Das Beispiel aus Teil 3 zeigt, dass Bausparmodelle und lange gebundene Annuitätendarlehen durchaus miteinander konkurrieren können. Wer die Wahl hat, sollte sich allein schon wegen der Möglichkeit von Sondertilgungen für das Annuitätendarlehen entscheiden. Allerdings bieten nur sehr wenige Banken gute Konditionen für so langfristige Annuitätendarlehen an. Sollte man also nicht bei einer der wenigen Banken finanzieren können oder wollen, die entsprechende Angebote haben, dann kann das Bausparmodell die einzige Möglichkeit für eine derart langfristige Zinsbindung sein. In diesem kann das Bausparmodell eine sehr gute Wahl sein. Man sollte jedoch auch alle Nachteile kennen – bevor man unterschreibt.

Rechnen und Vergleichen

Das Rechnen mit Annuitätendarlehen und Bausparverträgen kann sehr schnell sehr verwirrend werden. Daher ist das richtige Vergleichen (Teil 4) nicht unbedingt einfach.

Möchte man verschiedene Bausparmodell-Angebote miteinander vergleichen, führt kaum ein Weg an einer Excel- oder LibreOffice Calc-Tabelle vorbei, weil wir normalerweise keine Intuition für diese Art von Zahlen haben. Wir können uns nicht vorstellen, was der Unterschied zwischen zwei Zehntel im Tilgungsaussetzungsdarlehen und zwei Zehntel im Bauspardarlehen ist.

Noch viel komplizierter wird es dann, wenn wir abwägen, ob es nicht doch das 10-jährige Annuitätendarlehen tut. Dann vergleicht man nämlich verschiedene Zinsbindungszeiten und verschiedene Modelle auf einmal. Wer hier nicht strukturiert vorgeht und das Problem in einzelne Teile zerlegt wird kaum einen belastbaren Vergleich erreichen.

Ganz wichtig ist auch, bei allen Vergleichen immer die monatliche Belastung mit zu berücksichtigen. Ein Angebot ist nicht unbedingt besser, nur weil die Gesamtkosten geringer sind. Wenn dafür die monatliche Belastung enorm viel höher ist, kann auch das günstigere Angebot objektiv das schlechtere sein. Gerade bei Bausparmodellen sollte man immer darauf achten, was mit der monatlichen Belastung passiert, wenn die Finanzierung in die Bauspardarlehensphase geht.

Fazit und Lessons Learned

Ich habe mich während der Recherche und während des Schreibens der Artikel intensiver mit dem Thema auseinandergesetzt als ich das vermutlich für eine einzelne Finanzierung jemals getan hätte. Ich denke, dass ich allein davon schon in Zukunft sehr profitieren werde. Aber es kommt noch besser:

Durch Eure Kommentar habe ich noch mehr gelernt. So hatte ich bisher nicht an die Nutzung von Bauspardarlehen als Eigenkapitalersatz gedacht. Auch die Kündigungsfrist des Guthabens war mir zuvor nicht bewusst. Der für mich interessanteste Punkt war wohl die höhere Vorfälligkeitsentschädigung beim Bausparmodell gegenüber Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeiten. Daher vielen Dank ganz besonders für die kritischen Kommentare. Aber auch Euer Lob für die bisherigen Teile freut mich sehr!

Wer nach dieser Zusammenfassung jetzt doch noch die ganze Serie anschauen möchte, findet in Teil 1 einen Überblick über die Serie.

Hat Euch die Serie gefallen oder vielleicht sogar weiter geholfen? Habt Ihr noch weitere Hinweise oder Kritik? Ist irgendwas unklar geblieben? Gibt es noch ein Thema, welches die Serie noch ergänzen sollte? Ich freue mich auf Euer Feedback!

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Wer die ersten Teile dieser Serie noch nicht gelesen hat, findet in Teil 1 einen Einstieg in das Thema Bausparen. Wer das Modell Bausparen zur Zinsbindung noch nicht kennt, sollte vor diesem Artikel Teil 3 wenigstens kurz überfliegen.

Vergleichen: Bausparen zur Zinsbindung

Bei der Suche nach der richtigen Finanzierung stellen sich immer wieder zwei Fragen: Ist dieses Angebot gut und ist dieses Angebot das richtige für mich. Denn was nützt mir das beste Angebot für eine 30-jährige Zinsbindung, wenn ich genau weiß, dass ich in einem Jahren schon wieder verkaufen möchte. Leider ist die Sache in der Realität häufig nicht so eindeutig. Wer eine Immobilie langfristig halten möchte, könnte beispielsweise sowohl mit einer 10-jährigen als auch mit einer 30-jährigen Zinsbindung gut fahren. Für den Vergleich zwischen verschiedenen Strategien ist es natürlich wichtig die jeweils besten Angebote miteinander zu vergleichen. Und zwar nicht Schaufensterpreise, sondern Angebote, welche man selbst für seine eigene Immobilie bekommen hat. Bei reinen Annuitätendarlehen ist der Vergleich recht simpel. Bausparverträge machen die Sache aber deutlich komplizierter. Hier gibt es zwei interessante Vergleiche: Zwei verschiedene Bausparmodelle miteinander (Apfel-Apfel) sowie Bausparen mit Annuitätendarlehen (Apfel-Birne).

Apfel-Apfel: Bausparmodelle vergleichen

Wie schon in Teil 3 beschrieben, sollte man Angebote für das Bausparmodell immer als Paket begreifen. Es ist also wenig hilfreich, ein Angebot für einen Bausparvertrag von der einen Bank mit dem einer anderen zu vergleichen, ohne das Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) jeweils mit zu vergleichen. Das gilt sogar für verschiedene Angebote der gleichen Bank. Wenn ich Angebote miteinander vergleiche, mache ich mir eine Tabelle wie die folgende (wenn keine Einheit dann Euro):

Nicht berücksichtigt sind hier weitere Gebühren wie die Abschlussgebühr und Ähnliches. Im ersten Moment geht es ja auch darum einen Überblick zu bekommen. Danach kann man sich die interessanteren Angebote dann noch im Detail anschauen. Was eigentlich¹ unbedingt noch in die Tabelle gehört, ist die monatliche Belastung in der Darlehensphase des Bausparvertrags. Ich habe ein Angebot bekommen (hier nicht mit in der Tabelle), das wirklich spitze aussah, niedrige (Anfangs-)Rate und niedrige Kosten hatte, bei dem dann aber mit Beginn der Rückzahlung des Bauspardarlehens die Rate um fast 200 € gestiegen ist. Die Belastung in der zweiten Phase sollte man also auch in die Tabelle aufnehmen. Noch etwas komplizierter wird die Tabelle dann, wenn man unterschiedlich strukturierte Angebote bekommt, also beispielsweise noch KFW dazu kommt, oder ein kleines „Konsumdarlehen“ um den Hauptteil unter eine bestimmte Beleihungsschwelle zu drücken.

Eigentlich ist die Sache ja nicht so schwer, aber ich habe gemerkt, dass ich ohne diese Tabelle vollständig die Übersicht verliere – nicht so überraschend, wenn man sich einmal überlegt, wie viele Zahlen in der Tabelle stehen.

Interessant ist auch die Preispolitik der Banken. Bei Rot ist das TA-Darlehen extrem viel günstiger, wohingegen Gelb deutlich bessere Bausparkonditionen anbietet. Gelb scheint hier, was die Konditionen angeht weit abgeschlagen zu sein. Mit den Infos aus der Tabelle konnte ich Gelb aber sagen: „Ihr verliert das Rennen beim TA-Darlehen“, habe die Tabelle dazu angehängt und tatsächlich kam von Gelb noch ein Angebot, welches insgesamt deutlich besser war, als die ersten beiden Angebote. Eine solche Vergleichstabelle ist also nicht nur für die eigene Übersicht, sondern auch für Verhandlungen sehr geschickt.

Apfel-Birne: Bausparmodell und Annuitätendarlehen

Der Vergleich von Bausparmodell mit einem Annuitätendarlehen kann mehrere Funktionen erfüllen. Offensichtlich ist die Funktion, ein Bausparmodell-Angebot mit einem Angebot für ein Annuitätendarlehen zu vergleichen.  Hier ist also der „Vergleichszinssatz“ gesucht. Genauso interessant ist aber der Grenzzinssatz für die Risikoanalyse. Für beide Fälle gibt es bereits in Teil 3 ein Beispiel.

Beide Male stellt sich die Frage, wie ein fairer Vergleich aussieht. Idealerweise hätte ich die gleiche Laufzeit, die gleiche monatliche Belastung und natürlich die gleichen Gesamtkosten. Dass das nicht funktioniert, merkt man schnell, wenn man mit den Tilgungsrechnern im Internet spielt. Denkt man einen Moment darüber nach, ist das auch nicht verwunderlich, da beide Formen ja ganz anders funktionieren.

Exkurs: Rechnen mit Annuitätendarlehen

Peinlich berührt habe ich mich schon manches mal dabei erwischt, dass ich zu viele Größen gleichzeitig fixieren wollte. Für alle, die vielleicht manchmal ähnliche Probleme haben, habe ich folgende Tabellen erstellt. Wer das zu trivial findet, scrollt einfach drüber.

In der folgenden Tabelle bedeutet rot gesucht und grün gegeben. Um Missverständnisse zu vermeiden hier noch eine kleine Legende:

• Zinsen => Zinssatz
• Tilgung => anfängliche Tilgung  (in Prozent)
• Rate => monatliche Rate (Zins + Tilgung)
• Dauer => Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung
• Gesamtkosten => Zinsen über die gesamte Laufzeit, ohne weitere Gebühren
• Grün => Gegeben
• Rot => Gesucht

Die sind die „langweiligen“ Varianten, bei denen man nur „gerade aus“ rechnen muss:

Ist die Dauer auch gegeben, habe ich ein paar Freiheiten mehr:

Folgende Variante mit gegebener Dauer geht allerdings nicht, da die Fragestellung nicht hinreichend spezifiziert ist (es wäre jede Darlehenshöhe möglich):

Besonders interessant wird es, wenn Dauer und Gesamtkosten gegeben sind:

Zurück zum fairen Vergleich

Aus den obigen Tabellen, kann man jetzt die Varianten raus suchen, die einem für den jeweiligen Vergleichszweck besonders interessant erscheinen. Häufig dürften das diese beiden sein:

Mit diesen Varianten kann ich die beiden folgenden Fragen beantworten:

• Wie hoch wäre die monatliche Belastung eines Annuitätendarlehens, dass bei gleicher Dauer die gleichen Kosten verursacht?
• Wie hoch wären die Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens, welches die gleiche monatliche Belastung verursacht?

Für die Berechnung des Grenzzinssatzes, bei dem ich die Frage beantworte, wie hoch müssen die Zinsen in Zukunft sein, damit sich die längere (und damit teurere) Zinsbindung lohnt, sollte man das Problem in zwei Teile zerlegen, also in einen Teil während und einen Teil nach der Zinsbindung. Dadurch kann man das Problem auf die Fälle oben zurückführen.

Warum ich Zinsrechner im Internet (und Bänkern) nicht mit Berechnungen vertraue, die einen Folgezins beinhalten, werde ich in einem kleinen separaten Artikel erklären.

Praktische Tipps zum Vergleichen

Viel wichtiger, als welches Tool ich zum Rechnen verwende, ist, dass ich mir zu Beginn einen Plan mache, was ich genau vergleichen möchte, damit ich nicht viel Zeit damit verbringe Unfug zu rechnen. Die Mathematik hinter Annuitätendarlehen ist nicht schwer, aber ohne Übung kann man sich trotzdem leicht verrennen.

Wichtigstes Tool ist sicherlich LibreOffice Calc bzw. Microsoft Excel. Zum Rechnen mit Annuitätendarlehen auch sehr geschickt sind spezialisierte Onlinerechner.

• Die FMH Finanzrechner sind recht übersichtlich und aufgeräumt.
• Bei Zinsen-berechnen.de kann man sich Links zu einzelnen Rechnungen generieren lassen,

Wenn jemand noch weitere gute Websites kennt, würde ich mich sehr über Hinweise in den Kommentaren freuen, ich ergänze dann die Liste. Vor allem für Vergleichsrechnungen mit vorgegebenen Gesamtkosten kenne ich hier noch keine Website. Ich habe mir hierfür selbst ein Python-Skript geschrieben, welches aber viel zu buggy ist, um es zu teilen. Falls Interesse an einem solchen Rechner besteht, könnte ich auch selbst einen online stellen, falls es hier wirklich noch nichts brauchbares geben sollte.

Abschließen wird diese Serie ein Fazit im Teil 5.

Wie sind Eure Erfahrungen mit dem Vergleichen von Finanzierungsangeboten? Kennt Ihr noch weitere nützliche Tools oder Kniffe? Worauf achtet Ihr besonders?

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Aber ist das auch bezahlbar? Dieser Teil der Bauspar-Serie beschäftigt sich mit den Vor- und Nachteilen dieses Modells. Wer sich noch nicht so gut mit Bausparverträgen auskennt, sollte vielleicht zuerst kurz Teil 1 dieser Serie anschauen.

So funktioniert das Modell

Die langfristige Zinsbindung erfolgt über einen Bausparvertrag. Bei Abschluss des Bausparvertrags steht nämlich schon fest, wie hoch die Darlehenszinsen bei Auszahlung des Darlehens in 10 oder 15 Jahren sein werden. Damit kann man also die Zinsen beispielsweise von Jahr 15 bis Jahr 30 festschreiben. Gleichzeitig mit Abschluss des Bausparvertrags wird ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen), auch endfälliges Darlehen genannt, aufgenommen. Dieses Darlehen wird über die selbe Summe abgeschlossen, wie der Bausparvertrag. Dauer der Zinsbindung und Fälligkeit des Darlehen werden so vereinbart, dass das Darlehen zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Zuteilungsreife des Bausparvertrags (siehe Teil 1) ausläuft.

So ein Bausparvertrag muss natürlich auch bespart werden. Dafür wird das Geld verwendet, welches eigentlich in die Tilgung des Darlehens gehen würde. In der Praxis wird das dann so gemacht, dass der Kunde sich zu einer bestimmten monatlichen Sparsumme verpflichtet und der Bausparvertrag an die finanzierende Bank abgetreten wird.

Die einzelnen Zinssätze, die in diesem Modell zum Tragen kommen, also Zinssätze für TA-Darlehen, Bausparguthaben und Bauspardarlehen sind nicht ganz intuitiv zu verstehen. Der Zinssatz für das TA-Darlehen beispielsweise schlägt viel stärker zu Buche, als ein nominal gleicher Zinssatz für ein Annuitätendarlehen, da der Tilgungsersatz nicht wie eine echte Tilgung die Darlehenslast senkt. Dagegen kommt das (günstigere) Bauspardarlehen viel weniger zum Tragen als naiv angenommen, da das Bauspardarlehen typischer Weise nur noch über ca. 50 % bis 60 % der Bausparsumme geht und dazu noch recht zügig getilgt wird.

Darum, wie man methodisch korrekt solche Modelle vergleicht, wird es im Teil 4 dieser Serie gehen.

Steueraspekte

Ein gerne genanntes Argument für das Modell ist die Steuerersparnis. Der konstant hohe Zinsanteil ist für die Vermietung natürlich schön zum Abschreiben. Dagegen wird bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil immer geringer und man kann immer weniger abschreiben. Allerdings ist die Freude über die großen Abschreibungen für mich nicht ganz nachvollziehbar. Klar ist es schön, wenn ich für einen ausgegebenen Euro wieder 40 bis 50 Cent zurück bekomme. Hätte ich den Euro aber erst gar nicht ausgegeben, stünde ich trotzdem besser da.

Beispiel

Möchte man nun einschätzen wie gut das Modell im Vergleich zu Annuitätendarlehen funktioniert, so kommt man um ein konkretes Beispiel nicht umhin. Wie auch schon in Teil 2 gilt hier, dass ich natürlich nicht sicher sein kann, dass es sich um „das Beste“ Angebot handelt, aber ich bin recht sicher, dass es ein sehr wettbewerbsfähiges Angebot ist.

Das Bausparmodell

Die zu finanzierende Summe ist wieder 117.000 Euro, da das Beispiel aus einer echten Finanzierung stammt. Wie oben beschrieben besteht das Modell aus einem endfälligem Darlehen (TA-Darlehen) zur Finanzierung der ersten 15 Jahre und aus einem Bausparvertrag. Für beide Komponenten findet man einzeln sicherlich bessere Angebote. Das Zusammenstückeln über verschiedene Banken hinweg dürfte in der Praxis aber relativ schwierig sein. Zum einen möchte man seinen Bänker ja nicht völlig „vergraulen“ – insbesondere bei eher kleinen Summen wie dieser, die dem Bänker viel Arbeit und relativ wenig Gewinn bringen. Zum anderen dürfte sich die Sicherung schwierig gestalten, wenn wie hier eine 100%-Finanzierung gemacht wird und der Blanko-Anteil² ohnehin schon nicht zu vernachlässigen ist. Wer mehr Sicherungen einbringen kann, als das zu finanzierende Objekt, kann hier vielleicht derartige „Spiele“ machen. Allerdings ist dann auch fraglich, ob dieses Modell überhaupt noch interessant ist. Jetzt aber zu den Details der beiden Komponenten.

Komponente 1: Das endfällige Darlehen:

Dieses Darlehen wird für die ersten 15 Jahre zur Finanzierung verwenden.

• Betrag 117.000 €
• Laufzeit und Zinsbindung 15 Jahre
• 1,75 % Sollzins ergeben 170,63 € monatliche Rate
• Zinsen über 15 Jahre: 30.713,40 €
• keine Tilgung während der Laufzeit

Komponente 2: Bausparvertrag

Statt der Tilgung wird die ersten 15 Jahre über der Bausparvertrag bespart. Die Details des Bausparvertrags sind schon ausführlich in Teil 2 beschrieben, hier daher nur noch einmal kurz die wichtigsten Kerndaten:

• 265 Euro pro Monat Sparrate über 15 Jahre
• Rückzahlung mit 468 € pro Monat in 14 Jahren und 7 Monaten
• Gesamte Darlehenszinsen: 12.533,23 €
• 1% Abschlussgebühr, also 1.170 € fällig zu Vertragsabschluss
• 9 € pro Jahr Gebühren (wird von Zahlungen abgezogen), also ca. 270 € über ca. 30 Jahre
• Guthabenszinsen in der Ansparphase von insgesamt 356,14 €.

Die Rückzahlung von 468 € pro Monat erscheint gegenüber der Sparrate von 265 € deutlich höher. Aber man darf dabei nicht vergessen, dass dafür auch die Zinsen für das TA-Darlehen wegfallen. In den ersten 15 Jahren ist die monatliche Belastung also 265€ (Sparrate) + 170,63 € Zinsen = 435.63 €. Für den zweiten Abschnitt ist die Belastung dann also rund 32 € höher.

Dass die Belastung in der zweiten Phase höher ausfällt, ist bei diesem Modell typisch. Hier ist die Erhöhung mit 32 € sehr moderat. Wenn man nicht aufpasst, kann die Erhöhung hier aber auch problemlos mehrere hundert Euro betragen. Das sind dann Angebote die bei allen anderen Faktoren glänzen. Super Effektivzins, beste Konditionen. Aber eine untragbare Belastung für die zweite Phase. Daher hier auf jeden Fall darauf achten. Eine Nachfrage beim Bänker kann die monatliche Belastung gegenüber dem ersten Angebot auch deutlich senken –  gegen einen Aufpreis in den Gesamtkosten versteht sich.

Gesamtkosten

Zählt man alle Kosten zusammen, also hauptsächlich die Zinsen für die beiden Darlehen, aber auch alle anderen hier genannten Kosten und zieht davon dann (mehr der Form halber als wegen des großen Effekts) die Guthabenszinsen hab, erhält man die Gesamtkosten. Hier sind das 44.330,49 € Gesamtkosten.

Der Vergleich

Jetzt liegen alle Fakten auf dem Tisch um einen Vergleich durchführen zu können. Doch mit was sollte man vergleichen? Als heute üblichste Form der Immobilienfinanzierung eignet sich sicherlich das Annuitätendarlehen am besten als Vergleich. Zwei Vergleiche erscheinen hierbei interessant:

• Wie hoch müssten die (konstanten) Zinsen über die gesamte Laufzeit sein, damit sich die gleichen Kosten ergeben (Vergleichszins)?
• Hätte man statt des Bausparvertrags ein Annuitätendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung gewählt, würde sich der Zinssatz nach 10 Jahren ändern. Wie hoch müsste der neue Zinssatz ausfallen, damit die gleichen Kosten entstehen (Grenzzinssatz)?

Vergleichszins

Welche Bedingungen müssen also für einen fairen Vergleich erfüllt sein? Wichtig ist natürlich, dass wir das Geld über den gleichen Zeitraum ausleihen. Außerdem sollen die Gesamtkosten gleich hoch sein. Damit ist dann schon automatisch sichergestellt, dass auch die monatliche Belastung vergleichbar ist.

Die Berechnung ergibt hierfür einen Vergleichszins von 2,3%.

Diesen Vergleichszinssatz sollte man immer selbst berechnen, da verschiedene Banken unter Umständen unterschiedliche Kosten berechnen oder den Vergleichszinssatz nur auf bestimme Teilabschnitte beziehen.

Möchte man jetzt wissen, wie gut oder schlecht der hier berechnete Vergleichszins ist, muss man noch ein paar Kerndaten des Investments, berücksichtigen, da man für 60% Beleihung natürlich ganz andere Konditionen bekommt als bei einer 100% Finanzierung. Das Beispiel hier stammt aus einer 100%-Finanzierung, ist aber trotzdem nur einer von zwei Bausteinen.

Einschub: Der Trick mit der KFW

KFW-Darlehen werden immer über die finanzierende Bank „durchgeleitet“, niemals direkt bei der KFW abgeschlossen. Und obwohl die Bank für das KFW-Darlehen gegenüber der KFW haftet, schieben manche Banken³ in der internen Bewertung das KFW-Darlehen hinter das eigene Darlehen. Das hat dann zur Folge, dass das Bankdarlehen günstiger wird, da es voll besichert ist, wohingegen das KFW-Darlehen mit den fixen Konditionen⁴ rechnerisch im Blankobereich liegt.

Bei dem hier vorgestellten Beispiel, geht es um ein Objekt, welches 167.000 € kostet. Mit 50.000 € aus dem KFW-Programm 124 (Eigenheimförderung) bleiben dann noch die bekannten 117.000 Euro. Dies sind ca 70% von der Gesamtsumme. Überrascht hat mich, dass dieser Trick wohl nicht nur bei der Bank vor Ort, sondern auch im Netz zu funktionieren schein, wie der folgende Vergleich bei FMH zeigt:

Die Konditionen für den KFW-Anteil sind mit 1,5% Zinsen auf 10 Jahre nicht gerade umwerfend, aber sorgen doch dafür, dass das Gesamtangebot deutlich besser wird.

Zurück zum Vergleichszins

Um das Bausparmodell mit den hier ermittelten Zinsen zu vergleichen, sollten wir noch eine zeitliche Korrektur vornehmen. Das Angebot zum Bausparmodell ist ca. 3 Monate älter als die hier dargestellten Konditionen. In diesen drei Monaten sind die Zinsen um ca. 0,3 Prozentpunkte gestiegen. Im Rahmen der Messgenauigkeit sind die 2,58 % bei der Gladbacher Bank also gleich gut wie der ermittelte Vergleichszins von 2,3%.

Gleichstand also.

Berechnung des Grenzzinssatzes

Bisher haben wir die langfristige Zinsbindung mit Bausparmodel mit der langfristigen Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen verglichen. Jetzt kommt die Glaskugelfrage: Wie sieht der Vergleich mit einer 10-jährigen Zinsbindung aus. Berechnet wird jetzt also wie hoch der Zinssatz für die restlichen 20 Jahre sein muss, damit die Gesamtfinanzierung unter Berücksichtigung des günstigeren Zinssatzes der ersten 10 Jahre wieder gleich teuer ist. Oder anders ausgedrückt: Liegen die Zinsen in 10 Jahren über dem Grenzzinssatz freut sich der Nutzer des Bausparmodells.

Für das Annuitätendarlehen verenden wir den oben ermittelten 10-jährigen Zinssatz von 1,59 % bei der Gladbacher Bank. Um die Vergleichbarkeit herzustellen, ziehen wir aber knapp 0,3 Prozentpunkte ab und rechnen also mit 1,3% Zinsen für die ersten 10 Jahre. Zur Wahrung der Vergleichbarkeit, übernehmen wir die Rate von oben.

Nun möchten wir wissen, wie hoch müssen die Zinsen sein, damit ich bei gleicher Restlaufzeit, also 19 Jahre 7 Monat, für ein Darlehen von 75.028,40 € soviel Zinsen bezahle, dass ich insgesamt wieder bei 44.330 Euro Gesamtkosten raus komme.

Der Grenzzinssatz beträgt: 3,83%.

Die Kosten für das Darlehen betragen bei 3,83% Zinsen und einer Laufzeit von 19 Jahre 7 Monat  31.755,60 €. Zusammen mit den 12.563,60 € für die ersten 10 Jahren sind die Gesamtkosten dann bei 44319,20 €. Das darf als gleich hoch durchgehen.

Ist das jetzt gut oder schlecht?

Diese Frage muss jeder für sich selbst beantworten. Meine erste Reaktion war: „Was, so viel?“. Doch man sollte sich die historische Zinsentwicklung ins Gedächtnis rufen:

Dargestellt sind hier nicht die Endkundenkonditionen, sondern die DGZF-Pfandbriefrendite, welche aber als guter Indikator für die Kreditkonditionen gilt.

Ich nehme aus dem Chart mit: Zinsen können sehr schnell stark schwanken, aber es ist auch ein recht langfristiger Abwärtstrend zu erkennen. Was bedeutet das? Ich will mich an dieser Stelle nicht zu Kaffesatzleserei hinreißen lassen, sonst klingt das am Ende noch so wie die Aktienanalyse bei meinem Namensvetter.

Fazit

Während es sich im vorherigen Teil der Serie herausgestellt hat, dass das klassische Bausparen gegenüber dem Aktiensparen nicht besonders gut abschneidet, zeigt sich hier, dass das Bausparmodel zur langfristigen Zinsbindung bestens geeignet ist. Nicht viele Banken bieten eine 30-jährige Zinsbindung an. Das Bauspar-Modell kann dafür ein sehr guter Workaround sein.

Natürlich wäre es noch viel cooler, statt Bausparen Aktiensparen als Tilgungsersatz zu verwenden. Davon konnte ich zumindest (bei meinen 100%-Finanzierungen) meine Bänker noch nicht überzeugen. Möglich gewesen wären irgendwelche „krummen Nummern“ mit seltsamen kapitalbildenden Versicherungen. Das habe ich mir dann aber nicht genauer angesehen.

Wie sinnvoll eine derartig langfristige Zinsbindung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen ist da natürlich die Erwartung wie es mit den Zinsen weitergeht. Dann kommt natürlich noch die Risikobereitschaft dazu. Zum einen, meine eigene. Und dann die des Gesetzgebers. Durch die europäische Wohnkreditrichtlinie kann es durchaus sein, dass die Bank sagt mit Bausparen ja, ohne nein⁶. Denn die Banken müssen eine angenommene Entwicklung nach Ende der Zinsbindung auch bei der Entscheidung berücksichtigen.

Glücklicherweise muss eine solche Entscheidung ja auch nicht Hop oder Top sein. Es könnte durchaus eine gute Idee sein, einen Teil der Finanzierungssumme mit kürzerer Zinsbindung und einen Teil mit längerer Zinsbindung abzuschließen. Wenn die finanzierende Bank gute Konditionen hierfür anbietet, sprich nichts dagegen diese langfristige Zinsbindung dann über das Bauspar-Modell zu realisieren.

In Teil 4 der Serie geht es dann ausführlich darum, wie man verschiedene Angebote möglichst korrekt vergleicht.

Habt Ihr schon Erfahrungen mit diesem Modell gemacht? Was denkt Ihr über derart langfristige Zinsbindungen?

Update 13.03.17: Einen wichtigen Hinweis gibt Swantje B. (vielen Dank!) in den Kommentaren: Bei dem hier vorgestellten Bausparmodell sind Sondertilgungen im Regelfall nicht möglich. Dies ist ein deutlicher Nachteil gegenüber Annuitätendarlehen. Selbst wenn man nicht plant die Sondertilgungen zu nutzen macht das die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich teurer.

Wer bei einem Annuitätendarlehen die Sondertilgung (üblicherweise 5% kostenlos) regelmäßig in voller Höhe nutzen würde, hätte bei einer regulären 2%-Tilgung nach 10 Jahren (bei 1,5% Zinsen) schon 75% getilgt. Dann lohnt sich eine so lange (und damit teurere) Zinsbindung vermutlich ohnehin nicht mehr.

The post Bausparvertrag Teil 3: Bausparen zur Zinsbindung appeared first on Der kleine Hai.

Wer sich noch nie mit Bausparen beschäftigt hat, findet in Teil 1 dieser Serie grundlegende Informationen darüber, wie Bausparen funktioniert.

Bausparen zum reinen Sparen

Wer einen Bausparvertrag abschließt, ist nicht verpflichtet, anschließend das Darlehen zu nehmen. Es ist also auch möglich, einen Bausparvertrag zum reinen Sparen abzuschließen, ohne die Absicht zu haben, jemals einen Kredit zu nehmen. Dass dies schon prinzipiell nicht sinnvoll sein kann, wird schnell klar, wenn man sich vor Augen führt, was „der Deal“ beim Bausparen ist: Geringere Zinsen in der Sparphase (=Nachteil) für geringere Zinsen in der Darlehensphase (=Vorteil), wie in Teil 1 erklärt.

Warum sollte man also einen Nachteil beim Sparen in Kauf nehmen, wenn man nicht plant den Vorteil beim Darlehen in Anspruch zu nehmen. Das wird auch sehr deutlich, wenn man sich die aktuellen Konditionen anschaut: 0,1% Guthabenszins. Da gibt es viele Tagesgeldangebote⁷, die deutlich besser sind. Und die Gebühren für ein Tagesgeldkonto – falls man denn unbedingt welche bezahlen möchte – sind deutlich kleiner als 1% der Sparsumme. Das wird bei einem Bausparvertrag nämlich auf jeden Fall fällig.

Kurz gesagt: Bausparverträge zum Sparen ohne die (feste) Absicht später zu bauen oder zu kaufen ist keine gute Idee.

Bausparen für die zukünftige Immobilie

Wie sieht es also mit dem Bausparen für die zukünftige Immobilie aus? Zumindest prinzipiell spricht nichts dagegen, denn das ist die klassische Idee eines Bausparvertrags. Aber ist es deswegen auch gut? Um das herauszufinden machen wir einen Vergleich: Bausparen gegen das Sparen an der Börse in Kombination mit einem Annuitätendarlehen. Auf der einen Seite betrachten wir also das klassische Bausparen mit anschließendem Bauspardarlehen und auf anderen Seite sparen wir mit marktbreiten Indexfonds um dann anschließend für die fehlende Summe ein reguläres Annuitätendarlehen aufzunehmen. Die Erwartung ist, dass wir an der Börse unser Geld schneller vermehren als in der Sparphase des Bausparvertrags. Andererseits werden die Zinsen für das Annuitätendarlehen vermutlich höher sein. Die spannende Frage ist also: Wie hoch müssten die Zinsen für das Annuitätendarlehen sein, damit Bausparvertrag und Indexsparen gleich gut raus kommen. Liegt der Zinssatz darüber, freut sich der Bausparer, liegt er darunter, ist der Indexsparer der Gewinner. Wir wollen also einen Grenzzinssatz bestimmen.

Ein fairer Vergleich

Damit wir nicht die berühmten Äpfel und Birnen miteinander vergleichen, müssen wir mit einigen Kriterien dafür sorgen, das der Vergleich fair wird:

• Gleiche zu finanzierende Summe
• Gleiche Laufzeit für Spar- und Darlehensphase in beiden Fällen
• Gleiche monatliche Sparrate
• Gleiche monatliche Darlehensrate
• Berücksichtigung aller jeweiliger Kosten und Gebühren.

Für einen wirklich fairen Vergleich müssten wir auch das jeweilige Risiko einbeziehen, doch dazu später mehr im Fazit.

Bausparen

Die Daten zum Bausparen sind relativ simpel, da hier alles vorherbestimmt ist. Wir müssen also keine Annahmen für die Zukunft treffen. Allerdings müssen wir natürlich einen Bauspartarif wählen. Im Folgenden verwende ich einen Tarif, für den mir ein komplett durch gerechnetes Angebot vorliegt. Ob es der beste Tarif ist, kann ich natürlich nicht sagen, aber der Tarif ist definitiv wettbewerbsfähig. Mit einer Sparphase von 15 Jahren ist der Tarif sicherlich nicht der typische Bauspartarif, erlaubt uns aber einen fairen Vergleich zur Börse. Denn mit einer Sparphase von nur sieben Jahren, wäre Indexsparen sicherlich mutig. Jetzt also die harten Fakten:

• Tarif: LBS Langzeit Plus
• 117.000 € Bausparsumme⁸
• Kosten
  • 1% Abschlussgebühr, also 1.170 € fällig zu Vertragsabschluss
  • 9 € pro Jahr Gebühren (wird von Zahlungen abgezogen)
• Sparphase
  • 265 € / Monat Sparrate
  • 0,1% Guthabenszinsen
  • Nach 15 Jahren beträgt das Sparguthaben: 47.918,89 € inkl. 356,14 € Zinsen und 137,25 € laufende Gebühren.
• Darlehnsphase
  • 69.081,11 € Darlehen (= 117.000 € – 47918,89 €)
  • 2,35% Sollzinsen
  • Monatliche Rate 468 €
  • Rückzahlung in 14 Jahren und 7 Monaten. Das ist schnell, der niedrigere Zinssatz fällt also weniger als vielleicht intuitiv angenommen ins Gewicht.⁹
  • Zinszahlungen  insgesamt: 12.533,23 €

Indexsparen

Fürs Indexsparen kommen wir um eine wichtige Annahme nicht umher: Die durchschnittliche (geometrische) Rendite pro Jahr. Wir wollen hier mit 7% rechnen, das erscheint fair. Die restlichen Daten müssen wir so anpassen, dass der Vergleich fair wird. Die Angabe der Beträge im folgenden auf Cent genau ist natürlich völlig übertrieben im Rahmen der Genauigkeit unserer Annahmen. Ich habe dennoch die Cent-Beträge aufgeschrieben, falls jemand nachrechnen möchte. Dann ist genau klar: Das ist das gleiche Ergebnis oder nicht.

• Sparphase
  • Anfangsguthaben 1.170€. Hiermit gleichen wir die Abschlussgebühr des Bausparvertrags wieder aus.
  • Monatliche Sparrate 265 €. Damit ist die monatliche Belastung gleich.
  • 7% Rendite p.a.
  • Abgeltungssteuer wird berücksichtigt.
  • Keine weiteren Gebühren. Da weitere Gebühren mit einem Sparplan vermieden werden können, werde an dieser Stelle keine weiteren Gebühren berücksichtigt.
  • Das ergibt nach 15 Jahren 74.128,48 €. Das sind 26.209,59 € mehr als das Ergebnis des Bausparers bis hier her.
• Darlehnsphase
  • Benötigtes Darlehen: 117.000 € – 74.128,48 € = 42.871,52 €
  • Statt 60% wie beim Bausparen werden also nur noch ca. 37% der Gesamtsumme als Darlehen benötigt.

Die spannende Frage ist jetzt also, wie hoch die Zinsen sein müssen, damit beide gleich abschneiden. Die einzige Möglichkeit für einen fairen Vergleich ist es, für das Darlehen die gleiche Rate zu wählen, also auch 468 € pro Monat bei gleicher Laufzeit (14 Jahren und 7 Monaten). Dass dies fair ist, erkennt man daran, dass beide über eine gleich lange Zeit gleich viel Geld monatlich „ausgegeben“ haben und am Ende beide einen Wert von 117.000 € besitzen. Zwischenergebnisse spielen so keine Rolle mehr.

Hinweis: Nur die Kosten der beiden Darlehen zu vergleichen, also die 12.533,23 Euro für den Bausparfall, wäre nicht sinnvoll, da sich hierdurch unterschiedliche Laufzeiten ergeben würde. Außerdem sind die Darlehen unterschiedlich hoch.

Ein Vergleich bei gleicher Laufzeit ergibt, dass der Grenzzinssatz bei 10,06% liegt.

Fazit

Nur zum Sparen sind Bausparverträge definitiv nicht geeignet.

Wer ein Darlehen möchte und annimmt, dass die Zinsen in 15 Jahren bei über 10% liegen, sollte zum Bausparvertrag greifen. Alle anderen wären wahrscheinlich mit dem Indexsparen und einem ganz normalen Annuitätendarlehen besser bedient.

Es ist – zumindest für mich – faszinierend wie sehr die naive Idee „wenn die Zinsen über 2,35% (dem Bausparsollzins) liegen profitiere ich vom Bausparen“ falsch ist. Korrekt wäre eher: Wenn die Zinsen in 15 Jahren über 10% liegen, profitiert man vom Bausparen. Das ist ein krasser Unterschied. Ursache hierfür ist die große Differenz beim Guthabenszins.

Gilt das immer?

Die große Differenz zwischen Guthabenszins beim Bausparen und Börsenrendite ist natürlich der aktuellen Nullzinspolitik geschuldet. Bekäme man für einen Bausparvertrag 3 % bis 4 % Guthabenzinsen, wäre die Lücke deutlich kleiner. Allerdings wären dann natürlich auch die Sollzinsen viel höher, sodass man einen ganz anderen Tarif betrachten müsste. Eine solche Betrachtung wäre sicher interessant, das wäre dann aber ein anderer Artikel: „Hat sich Bausparen für die Zukunft früher gelohnt?“

Zumindest für die aktuelle Situation lässt sich jedoch sagen: Bausparen für die Zukunft lohnt sich sehr wahrscheinlich nicht.

Schlusswort zum Risiko

Auf den ersten Blick erscheint der Vergleich vielleicht sehr fair. Allerdings sollte man auch das Risiko mit betrachten. Wir haben hier so getan, als sei die Börsenrendite so sicher wie der Bausparguthabenzins. Das ist natürlich Unfug. Es sollte also prinzipiell nicht überraschend sein, dass das deutlich risikoreichere Indexsparen in der langfristigen Erwartung¹⁰ besser abschneidet als das sehr risikoarme Bausparen. Durch den relativ hohen Grenzzinssatz von 10 %, ist hier noch einiges an Luft, falls die Börse doch nicht so gut läuft, wie geplant.

Wer sich generell mit der Börse nicht anfreunden mag und daher die Bausparoption wählt, sollte vielleicht auch noch einen Schritt weiter denken: Das Bausparen ist sicherlich sehr risikoarm. Aber was man danach mit dem Geld vor hat, ist alles andere als risikoarm: Investitionen in Immobilien sind – wenn auch häufig nicht gefühlt – mindestens so risikoreich wie Indexsparen. Vielleicht sogar noch deutlich risikoreicher.

Sind Bausparverträge Mist?

Bisher haben wir gesehen, dass Bausparverträge in der aktuellen Situation zum Sparen für die Zukunft nicht so gut geeignet sind. Aber vielleicht sind sie ja besser zur langfristigen Zinsbindung geeignet? Das ist das Thema von Teil 3 dieser Artikelserie. Wer sich nochmal die Grundlagen von Bausparverträgen anschauen möchte, kann hierzu Teil 1 anschauen.

Update 13.03.17: Stefan (Immobilienanleger) weist in den Kommentaren noch auf einen weiteren interessanten Punkt hin: Bausparverträge können dazu verwendet werden, „das Eigenkapital zu hebeln“. Die Idee ist, dass man 40% anspart und anschließend die 100% (also inkl. des Bauspardarlehens) in eine Finanzierung als Eigenkapital mit einbringt. Dadurch können sich die Konditionen für den restlichen Kredit deutlich verbessern. So gut wie „echtes Eigenkapital“ wird das aber vermutlich nicht funktionieren.

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• Teil 1 (dieser Teil) beschäftigt sich mit der grundlegenden Funktionsweise von Bausparverträgen
• Teil 2 untersucht Bausparen für die Zukunft, also die Frage ob Bausparverträge für die Vermögensbildung oder die Vorbereitung auf einen geplanten Bau / Kauf einer Immobilie geeignet sind.
• Teil 3 beleuchtet das beliebte Modell von Bausparen zur Zinsbindung
• Teil 4 erklärt, wie man Bausparverträge unter einander und mit Annuitätendarlehen am besten vergleicht.
• Teil 5 zieht ein Fazit und fasst die Erkenntnisse nochmals zusammen

Grundlegende Funktionsweise

Die ursprüngliche Idee von Bausparverträgen ist solidarischer Natur. Viele Sparer legen Geld über einen gewissen Zeitraum mit eher geringen Zinsen an (Ansparphase) um anschließend nach der sogenannten Zuteilung ein zinsgünstiges Darlehen zu bekommen (Darlehnsphase). Die Bausparkasse ist also eine Art Sparergemeinschaft. Das funktioniert natürlich nur, wenn das Verhältnis aus Verträgen in der Sparphase und Verträgen in der Darlehnsphase in einem bestimmten Verhältnis steht. Dieses Verhältnis wird über die Zuteilungsreife (siehe unten) geregelt.

Ein Bausparvertrag wird immer über eine gewisse Summe abgeschlossen. Typischer Weise werden 40% bis 50% dieser Summe erspart, der Rest kann dann anschließend als Darlehen genommen werden.

Ansparphase

Während der Ansparphase zahlt der Bausparer monatlich einen (variablen) Betrag ein. Die Bausparkasse gibt immer einen Regelsparbetrag an, für welchen der Vertrag „ausgelegt“ ist. Eine typische Größenordnung für den Regelsparbetrag ist 3 bis 7 Promille der Bausparsumme. Bei einem Regelsparbetrag von 4 Promille wäre das also für einen Bausparvertrag über 50.000 € monatlich 200 €. Dabei kann die Bausparkasse die Annahme von Einzahlungen über dem Regelbetrag von ihrer Zustimmung abhängig machen. Zahlungen deutlich unter dem Regelbetrag über einen längeren Zeitraum können unter Umständen zu einer Einstufung in einen anderen Tarif führen.

Die Guthabenzinsen sind bei Bausparveträgen typischerweise eher gering, was bei dem aktuellen Zinsniveau dazu führt, dass viele Bausparverträge nur noch 0,1% Zinsen im Jahr bieten. Typischerweise dauert die Ansparphase 7 bis 11 Jahre, aber auch 15 Jahre sind durchaus möglich.

Es gibt auch Tarife die auf Sparen statt auf Darlehen ausgelegt sind, bei denen dann 0,5% Zinsen gezahlt werden, oder noch komplexere Tarife mit im variabler Verzinsung, bei denen der Zinssatz dann erst im Nachhinein bestimmt wird. Das hat dann aber mit dem eigentlich Bauspargedanken wenig zu tun und ist sicherlich ein unnötig komplexes und teueres Instrument zum Sparen.

Zuteilung

Die Zuteilung ist eine Nachricht von der Bausparkasse, dass ab diesem Zeitpunk das Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Der Bausparer hat dann die Möglichkeit das sofort, später oder gar nicht zu tun.

Für die Zuteilung sind in der Regel drei Kriterien relevant:

• Erreichung der Mindestsparsumme (typisch 40% bis 50%)
• Mindestspardauer (typisch 18 Monate)
• Erreichung der erforderlichen Bewertungszahl

Die Bewertungszahl ist ein Maß dafür, wie lange wie viel Geld eingezahlt war. Bei der LBS wird die Bewertungszahl beispielsweise folgendermaßen berechnet:

(Bausparguthaben einschl. Basiszinsen + (Summe der Basiszinsen x Zinsfaktor)) / (6 Promille der Bausparsumme)

Typische Zinsfaktoren liegen bei der LBS zwischen 375 und 600 mit „Ausreißern“ wie 63 oder 813. Hierüber wird gesteuert wie schnell ein Bausparvetrags eines bestimmten Tarifs zuteilungsreif wird.

Die Zielbewertungszahl kann sich im Laufe der Zeit ändern, da hierüber das Verhältnis Sparer zu Darlehensnehmer geregelt wird. Die Bausparkassen können und dürfen gesetzlich den Zeitpunkt der Zuteilung nicht garantieren.

Darlehensphase

Nach der Zuteilung kann sich der Bausparer entscheiden, ob er das Darlehen ausbezahlt haben möchte, nur sein Erspartes zurück haben möchte oder einfach noch weitersparen möchte. Gerade der letzte Punkt hat bei Altverträgen mit beispielsweise noch 4,5% Guthabenszinsen für Ärger gesorgt, weil einige Bausparkassen versucht haben, diese Kunden loszuwerden.

Im Falle der Auszahlung des Darlehens kann sich der Bausparer dann entscheiden, ob er das volle Darlehen, also Bausparsumme abzüglich Guthaben inkl. Guthabenszinsen oder nur einen Teil nehmen möchte.

Die Zinsen für die Auszahlungsphase stehen dabei von Anfang an fest, sie sind Bestandteil des gewährten Tarifs. Diese Eigenschaft wird gerne genutzt um sehr lange Zinsfestschreibungen (bis zu 30 Jahren) zu realisieren, wie in Teil 3 dieser Serie beschrieben wird.

Kosten von Bausparverträgen

Bausparverträge kosten in der Regel eine Abschlussgebühr von 1% bis 1,6% der Bausparsumme. Dazu kommt noch eine jährliche Gebühr in typischer Höhe von 6 € bis 12 € pro Jahr während der Sparphase. Die Abschlussgebühr kann je nach Bausparkasse und Vertrag entweder am Anfang bezahlt werden oder über die ersten Jahre verteilt von den Einzahlungen abgezogen werden. Eine sofortige Zahlung am Anfang kann Steuervorteile mit sich bringen, wenn man die Kosten wie bei vermieteten Immobilien von der Steuer absetzen kann.

Weitere Kosten können bei der Auszahlung durch die Sicherung entstehen. Die Bausparkasse kann nämlich bei größeren Summen eine – gegebenenfalls nachrangige – Grundschuldeintragung verlangen.

Flexibilität

Bausparverträge sind – abgesehen von den Gebühren – eine recht flexible Sache. So kann wie bereits geschildert die Höhe der monatlichen Zahlungen verändert oder ganz ausgesetzt werden. Während der Ansparzeit kann üblicherweise jederzeit das gesamte Guthaben ausgezahlt werden – allerdings erst nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Es gibt Bausparkassen bei denen man das Geld schneller bekommen kann, wenn man eine saftige „Strafgebühr“ bezahlt. Die Abschluss- und Jahresgebühren gibt es natürlich nicht zurück. Lediglich bei besonderen Tarifen könnte man eventuelle „Bonuszinsen für erfolgreiche Sparer“ verlieren.

Auch während der Darlehensphase sind Bausparverträge sehr flexibel. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurück gezahlt werden.

Eine große Einschränkung der Flexibilität gibt es jedoch: Das Bauspardarlehen darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Ob Vermietung oder Eigennutzung ist egal. Auch ob kaufen, bauen, renovieren oder Immobilienkredit ablösen spielt keine Rolle. Aber ein neues Auto kann so nicht finanziert werden (wäre ja auch Unfug) und auch für Aktien darf das Darlehen nicht genutzt werden.

Bei Abschluss muss aber noch nicht feststehen, wofür das Darlehen genutzt wird. Sollten sich die Pläne also im Laufe der Zeit ändern, kann das Darlehen auch für ein anderes wohnwirtschaftliches Projekt genutzt werden.

Die Übertragung aller Rechte und Pflichten eines Bausparvertrags auf andere Personen ist in der Regel nur auf Angehörige möglich und auch hier muss die Kasse zustimmen.

Wie sicher sind Bausparguthaben?

Wenn ich alles richtig verstanden habe, sind Bausparguthaben bis 100.000 genauso sicher wie reguläre Bankguthaben im gleichen Umfang auch. In beiden Fällen greift „die“ gesetzliche Einlagensicherung.

Die LBS sagt: „Seit das Sicherungssystem in den 1970er-Jahren gegründet wurde, hat noch nie ein Kunde einen Verlust seiner Einlagen erlitten. Auch musste das Sicherungssystem seit Gründung noch nie einen Einleger entschädigen.“

Anders ausgedrückt: In über 45 Jahren gab es noch nie einen Verlust. Das ist gut. Allerdings wurde das Sicherungssystem auch noch nie getestet. Wie sicher „die“ gesetzliche Einlagensicherung ist, soll hier nicht diskutiert werden. Allerdings gibt es hierzu einen sehr spannenden Artikel von Kritische Anleger.

Verbreitung von Bausparverträgen

Nicht nur im Schwabenland, wo Kinder mit Bausparverträgen auf die Welt kommen¹¹, sind Bausparverträge sehr verbreitet. Ende 2015 gab es knapp 30 Millionen laufende Verträge. 2013 war das Gesamtvolumen bei 36 Milliarden Euro.

Von 2004 bis 2009 ging die Zahl der bestehenden Bausparverträge leicht (um ca 3 Millionen) zurück und ist seit dem ziemlich stabil, was bedeutet, dass ähnliche viele Verträge auslaufen wie neu abgeschlossen werden. Es ist also ohne jedes Qualitätsurteil festzustellen, dass Bausparverträge nach wie vor zum Mainstream gehören.

Ausblick

Das waren jetzt die Grundlagen zum Thema Bausparvertrag. Habe ich etwas wichtiges vergessen? Gerne nehme ich Anregungen in den Kommentaren auf.

Interessanter als die reinen Grundlagen sind natürlich Betrachtungen ob bzw. unter welchen Umständen sich Bausparverträge lohnen. Sicherlich lohnen sie sich nicht für jeden. Ob sich Bausparverträge für die Zukunft, also zum Sparen oder für zukünftige Immobilienprojekte lohnen, darum wird es in Teil 2 dieser Serie gehen.

Update 13.03.: Hinweis auf Kündigungsfrist für Bausparguthaben ergänzt. Danke hierfür an Swantje B.

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