Vorträge

Während letztes Jahr die Vorträge für uns im Vordergrund standen, war uns dieses Jahr das Networking wichtiger. Das hat natürlich mit immoMetrica zu tun. Doch dazu später mehr. Jetzt erst mal zu den Vorträgen.

Abschlussdiskussion: Dreht der Markt? So bereiten wir uns vor.

Anfangen möchte ich mit der Abschlussdiskussion am Samstagabend, weil diese schön die Stimmung auf dem Immopreneur-Kongress eingefangen hat. Gerald Hörhan, der Wolken aufziehen sieht, zitiert den Ratschlag eines schweizer Bänkers: „Haben Sie immer viel Geld! Vor allem im Crash“. Ob uns ein solcher im Immobilienmarkt in Deutschland bevorsteht weiß natürlich niemand. Oder wie Gerald Hörhan es sagt: Ob die Wolken ein wenig regnen werden oder ob es ein riesiges Gewitter wird, das kann noch keiner sagen. Doch der Punk gibt sich äußerst konservativ und warnt vor Überschuldung. Mehr als 80% Beleihungsauslauf sei verheerend in einem Crash. Und bei der Bewertung solle man konservativ vorgehen – so wie eine Bank das machen würde.

Oliver Fischer möchte auch langsamer machen: Statt 120 Einheiten möchte er nur noch um die zwanzig Einheiten im Jahr handeln. Und was macht Jakob Mährens Friseur? Der wird Makler.

Wenn es also schon soweit ist und „alle in Immobilien machen“, dann ist es sicher Zeit sich einmal genau zu überlegen, wie man weitermachen möchte. Doch bei aller Vorsicht, zu der gemahnt wird, alle machen weiter und bleiben zuversichtlich.

Andreas Sell: Immobilien – der ewige Boom?

Eine Art mit dem Risiko umzugehen ist wie Andreas Sell das macht. Er investiert nur über eine GmbH und nicht persönlich. Seine Darlehen sind Non-Recurse-Finanzierungen, das heißt, nur das Objekt welches finanziert wird haftet. Er übernimmt keine persönliche Haftung. Dafür ist natürlich „etwas“ mehr Eigenkapital notwendig. Für gewöhnlich investiert Sell mit 40% Eigenkapital plus Nebenkosten, so dass er etwa 50% der Investitionssumme selbst trägt. Das ist für Anfänger an Hochpreisstandorten natürlich schon eine Nummer.

Ich denke mir aber: Wenn ein Profi-Investor, der viel, viel mehr Ahnung von der ganzen Materie hat als ich solche Vorsichtsmaßnahmen ergreift, sollte ich dann nicht mindestens genauso vorsichtig unterwegs sein?

Achim Zimmermann: Der Immobilien-Kaufvertrag – Geld sparen und Ärger vermeiden

Das Grundbuch zu prüfen gehört zur Pflicht eines Notars, aber Achim Zimmermann rät dringend dazu das selbst zu machen und fragt „Welcher der 5 Teile des Grundbuchs ist am wichtigsten?“

• Aufschrift bzw. Deckblatt
• Bestandsverzeichnis
• Abteilung 1 (Eigentümer)
• Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)
• Abteilung 3 (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Nach zwei Versuchen aus dem Publikum den wichtigsten Teil zu identifizieren schreit Rechtsanwalt Dr. Achim Zimmermann seine Zuhörer an: „DIE SIND AAAALLE WICHTIG!“

Wie schon im letzten Jahr war der Vortrag von Achim Zimmermann äußerst amüsant und lehrreich. Wer mehr von ihm sehen möchte kann in seinen Youtube-Kanal schauen. Nachdem wir Achim letztes Jahr bei der Abendveranstaltung kennen gelernt hatten, war es auch schön ihn dieses Jahr wieder zu sehen.

Steuern sind kein Diebstahl, Babs!

Letztes Jahr hatte ich einen Applaus für Jack Bosch kritisiert. Das hat anscheinend Eindruck hinterlassen. Zumindest hat mich Stephan Steup – Co-Organisator des Immopreneur-Kongress – darauf dieses Jahr, also ein Jahr später, angesprochen. Um ihn nicht zu enttäuschen, hier eine kurzer Kommentar zum Vortrag von Babs Steger. Ich muss dazu sagen, dass ich nicht ihren ganzen Vortrag hören konnte. Gehört habe ich aber ihr Steuer-Bashing erster Klasse. Da kann ich nur sagen: Sorry, Babs, Steuern sind kein Diebstahl. Wer einmal in Indien war, weiß wofür wir Steuern zahlen.

Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Ich zahle auch nicht besonders gerne steuern und wenn es in der Steuererklärung etwas zu optimieren gibt, dann optimiere ich auch. Wir ihr lesen konntet hat mich der Vortrag von Johann Köber auch begeistert.

Vanessa Wenk: Renditeobjekte zum Nulltarif – Die 5 geheimen Strategien wie Du trotzt Höchstpreisen an die besten Immobilien kommst

Trotz eines Titels, der klingt wie Klick-Bait, hatte Vanessa einiges Interessantes zu erzählen. Ihr Motto „aus Scheiße Geld zu machen“ ist passend zum Titel schon sehr plakativ. Aber wenn sie dann erzählt, wie sie aus einer großen Fläche, die sie als Maklerin für über ein Jahr nicht für 2€/m² vermieten konnte, dann einen Coworking-Space gemacht hat und die entsprechenden Bilder dazu zeigt, ist das dann schon sehr beeindruckend. Später hatten wir dann auch noch Gelegenheit ein paar Worte mit Vanessa zu wechseln.

Networking

Natürlich hatten wir auch letztes Jahr schon mit einigen Leuten gesprochen, aber persönlich gekannt hatten wir vor dem Kongress noch niemanden. Dieses Mal dagegen hat es sich fast angefühlt wie ein Klassentreffen, weil überall so viele bekannte Gesichter waren. Das war natürlich sehr cool, auch weil ich so gleich ein paar Ansprechpartner hatte, um über immoMetrica zu sprechen.

immoMetrica

Pünktlich zum Immopreneur-Kongress bin ich nämlich mit meinem Tool immoMetrica live gegangen, welche ich über das letzte Jahr entwickelt habe. Natürlich werde ich immoMetrica noch in einem eigenen Post vorstellen. Hier nur ganz kurz: Man kann damit die Angebote von Immobilienscout24 professionell durchsuchen. So kann man zum Beispiel nach Quadratmeterpreisen oder nach erwarteter Bruttoobjektrendite suchen. immoMetrica hat auch ein ständig wachsendes Archiv und berechnet einige interessante Statistiken. So lässt sich beispielsweise die Vermarktungsdauer von Mietwohnungen in Abhängigkeit von Größe oder Anzahl der Zimmer an einem Standort analysieren.

Viele Gespräche

Ein besonderes Highlight für mich war sicher das Gespräch mit Thomas Knedel. So konnte ich 10 Minuten seiner Zeit gewinnen und ihm immoMetrica vorstellen. Er hat sich sehr interessiert gezeigt und hat sofort verstanden worum es geht. Jetzt bin ich sehr gespannt, ob es hier wirklich zu einer Kooperation kommt. Thomas hatte da schon eine coole Idee, aber das wird erst verraten, wenn ich weiß, ob es wirklich klappt.

Auch mit Oliver Fischer und Rudi Brauner hatte ich Gelegenheit über immoMetrica zu sprechen. Rudi hat sich sogar noch erinnert, dass ich letztes Jahr von seinem Vortrag begeistert berichtet habe.

Mein letzten Mal hatten wir uns kurz mit Stefanie Schädel von Jeder kann Immobilien auf der Treppe unterhalten. Das war genug für ein freudiges Wiedersehen und ein etwas längeres Gespräch in der VIP-Lounge. Letztes Jahr hatte sie schon von ihren Challange Rooms erzählt. Das macht ihr auch immer noch viel Spaß – die Begeisterung ist ihr anzusehen. Seit diesem Jahr macht sie auch noch Hint Caching. Ich bin gespannt, was sie dann nächstes Jahr zu erzählen hat.

Ebenso hat es mich sehr gefreut, Vincent Willkomm von freaky finance wieder zu sehen. Er war zusammen mit Florian von Geldschnurrbart super aktiv auf dem Kongress unterwegs, hat viele Vorträge gehört, Interviews geführt, Bilder und Videos gemacht. Wer sich für die Inhalte des Immopreneur-Kongress interessiert, aber dieses Jahr nicht dabei sein konnte, dem ist sehr zu empfehlen in den kommenden Wochen öfter mal auf Vincents Blog vorbei zu schauen. Sein Bericht zum ersten Kongresstag ist schon online.

[Update April 2025: Absatz und Bild zu einem Gesprächspartner auf dessen Wunsch entfernt.]

Der Immopreneur-Kongress 2019

Du wärst nächstes Jahr auch gerne dabei? Der Immopreneur-Kongress 2019 findet am 14. und 15.09.2019 statt. Es gibt auch schon Tickets*.

Weiterlesen

Wer noch nicht genug vom Immopreneur-Kongress hat, kann hier weiter machen:

• Bericht zum Tag 1 des Kongresses von Vincent
• So hat Geldschnurrbart Florian den Kongress erlebt
• Oliver Fischer im Interview bei Immobilien mit Kopf
• Kongresseindrücke von Vanessa Wenk
• Alex vom Vermietertagebuch wünscht sich mehr Vorträge für Profis
• Daniel ergattert das letzte Hemd von Dr. Dr. Rainer

Du warst auch dabei? Teile Deine Erlebnisse in den Kommentaren. Falls Du einen Artikel dazu geschrieben hast, gerne auch einen Link.

Hinweis: Da wir als Medienpartner auf dem Kongress waren haben wir unsere Tickets kostenlos erhalten. Anreise, Kost und Logis haben wir selbst bezahlt.

(*) Partnerlinks: So gekennzeichnete Links machen das Produkt oder die Dienstleistung für Dich nicht teurer, aber wenn Du über diesen Link bestellst, bekomme ich eine kleine Provision. Du unterstützt damit meine Arbeit, die ich in diesen Blog rein stecke.

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• Am 05. Tag des Monats: Mahnung
• Am 10. Tag des Monats: Klage einreichen
• Am 20. Tag des Monats: Gerichtstermin
• Am 23. Tag des Monats: Zwangsräumung

Die Kosten für das Räumungsverfahren liegen dabei zwischen $300 und $500 laut Jack. Mehr zu seinem Vortrag und anderen Vorträgen am zweiten Tag auf dem Kongress bald hier im Blog.

Gegensatz in Deutschland

Helge Norbert Ziegler hat am ersten Tag des Kongresses davon berichtet, dass es vom ersten Mietrückstand bis zur Räumung in Deutschland im Schnitt 15 Monate dauert. Das bedeutet also 15 Monate Mietausfall plus erheblich höhere Anwalts- und Verfahrenskosten. Im Schnitt kommen so wohl 13.000 Euro Verlust zusammen.

Ich habe mit einem Anwalt gesprochen, der meinte, er garantiere seinen Mandaten, die sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, dass sie 18 Monate länger in der Wohnung bleiben können. Dabei werden dann alle Fristen für Stellungnahmen voll ausgenutzt, Gerichtstermine müssen dann „leider“ kurzfristig abgesagt werden und so weiter.

Was ist besser?

Ich finde beide Zustände nicht akzeptabel. Bevor mir jetzt viele Leute sagen werden: „Mach das erst mal als Vermieter durch“: Ich habe hier schon meine ganz persönlichen Erfahrungen mit dem Mieterschutz gemacht, auf die ich aber hier nicht eingehen möchte.

Als Investoren geht es uns natürlich vor allem um die Rendite. Das ist auch völlig in Ordnung und das ist auch bei mir so. Bei uns in der Baugruppe sind schon ein paar Leute genervt von mir, weil ich bei jeder Entscheidung (Holz- oder Kunststoffenster war da die letzte) die Frage stellte: Bringt mir die teurere Option mehr Miete? Oder einen höheren Wiederverkaufswert? Wenn nicht, verzichte ich gerne.

Soziale Verantwortung ohne Wohltäter zu sein

Ich gebe zu: Ich investiere in Immobilien weil ich mir hiervon eine hohe Rendite verspreche. Es geht mir nicht darum, den Menschen etwas gutes zu tun. Ich erwarte Rendite und bei einer Neuvermietung werde ich auch die maximale Miete verlangen, die auf dem Markt möglich und gesetzlich zulässig ist. Es geht mir also nicht darum, mit meinen Investments etwas Gutes zu tun – es geht mir um Vermögensaufbau.

Trotzdem haben Vermieter – genau wie Arbeitgeber – eine soziale Verantwortung. Was für mich Renditeobjekt ist, ist für den Mieter sein Zuhause. Ich habe – im Idealfall – viele Mieter, der Mieter hat aber nur einen Vermieter.  Was für mich ein Investment ist, das viel Freude bringen oder mir ein wenig die Laune versauen kann, ist für den Mieter der Unterschied zwischen Obdachlosigkeit und einem Zuhause. Diese Asymmetrie führt dazu, dass der Staat ein Schutzbedürfnis des Mieters sieht. Und das völlig zurecht!

Ich muss also kein Wohltäter sein und meine vermietete Wohnung als milde Gabe an die Gesellschaft betrachten um zu sagen: Es ist nicht akzeptabel jemanden, der mit der Miete 23 Tage im Verzug ist, vor die Türe zu setzen – im Zweifel mit Gewalt. Jemanden obdachlos zu machen, nur weil er mir 23 Tage lang eine Monatsmiete schuldet – geht’s noch? Als für dieses amerikanische Modell Applaus auf dem Immopreneur-Kongress aufbrandete, habe ich mich geschämt!

Natürlich kann man jetzt fragen: Ist es besser, jemanden nach drei oder sechs Monaten auf die Straße zu setzen? So zynisch das klingen mag: Definitiv ja! So hat der Mieter noch eine Chance, sich wieder aufzurappeln und weiter in der Wohnung zu wohnen, wenn er wieder bezahlen kann.

Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland „hat nichts“

Für die meisten, die das hier lesen, ist es wahrscheinlich unvorstellbar einmal in eine Situation zu kommen, in der sie nicht in der Lage sein werden, ihre Miete zu bezahlen.  Aber schauen wir mal in die Statistiken. Man muss sich nicht mit verschiedenen Armutsbegriffen herumschlagen, ein Blick auf die Verteilung der Nettovermögen in Deutschland reicht aus:

Alle folgenden Daten beziehen sich auf das Jahr 2013 und stammen aus dem IZA Research Report No. 73¹. Die Grafik ist so zu lesen: P10 ist das Perzentil der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. Das bedeutet also die 10% der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. P20 sind dann die nächsten 10% der Haushalte und so weiter, bis P90 die 10% der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen bezeichnet. P95 sind entsprechend die fünf Prozent der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen.

Die untersten 10 Prozent der Haushalte haben im Schnitt 896 Euro negatives Nettovermögen, also Schulden. Tatsächlich haben 11,5% aller Haushalte in Deutschland ein negatives Nettovermögen. 19,5% aller Haushalte in Deutschland haben kein (oder ein negatives) Nettovermögen. Dies führt dann dazu, dass P20 also die „zweit geringsten“ 10% im Schnitt ein Nettovermögen von 17 Euro haben. Und es geht noch weiter: P30 hat ein Nettovermögen von 3.489 Euro.

Das bedeutet also: Für rund ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist eine teure Autoreparatur und eine defekte Waschmaschine im selben Jahr existenzbedrohend. Es geht hier also nicht um ein paar Abgehängte, die irgendwie selber schuld sind. Es geht um jeden dritten Haushalt in Deutschland! Klar sind da noch einige Studenten- und Azubi-WGs dabei. Aber selbst wenn es „nur“ jeder vierte Haushalt wäre, wäre das noch immer extrem krass!

Und in einer solchen Situation fände ich es verheerend, wenn man innerhalb von 23 Tagen vor die Tür gesetzt werden könnte. Jeder der meint, so etwas könnte nur fiese Mietnomaden treffen, sollte sich bewusst machen: Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist finanziell so wackelig auf den Beinen, dass es sie jederzeit treffen könnte.

18 Monate ist auch keine Lösung

Trotzdem sind bis zu 18 Monate für Vermieter viel zu viel. Es müsste also ein guter Kompromiss her. Schnellere Gerichtstermine wäre mal ein Anfang. Die Dauer der „Gnadenfrist“ sollte politisch bestimmt und nicht von Verfahrenstricks geprägt sein. Dann wüssten beide Seiten genau wo sie dran sind und es könnte ein fairer Kompromiss gefunden werden.

Mein Fazit

Ich persönlich versuche durch gute Mieterauswahl zu verhindern, überhaupt in diese Situation zu kommen. Ich bin mir bewusst, dass das die Situation für diejenigen nicht einfacher macht, die finanziell schwach unterwegs sind und eine Wohnung suchen. Einen Moment lange habe ich abgewogen, ob das etwa ein Argument sein könnte, dass diese lange Frist es der betroffenen Gruppe am Ende noch schwieriger macht eine Wohnung zu finden. Ich glaube aber nicht, denn Frist hin oder her: Am Ende würde ich mich immer für den sichereren Kandidaten entscheiden, wenn ich die Wahl hätte. Egal ob 23 Tage oder 18 Monate.

Trotz aller Renditeoptimierung sollten wir Investoren nicht vergessen, dass unsere Vertragspartner Menschen sind und wir eine soziale Verantwortung haben. Was den Applaus auf dem Kongress betrifft: Ich hoffe der wurde mehr durch Zumutungen im deutschen System motiviert als durch ein wirkliches Gut-Finden eines Systems in dem Menschen innerhalb von 23 Tagen auf die Straße gesetzt werden können.

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