• Am 05. Tag des Monats: Mahnung
• Am 10. Tag des Monats: Klage einreichen
• Am 20. Tag des Monats: Gerichtstermin
• Am 23. Tag des Monats: Zwangsräumung

Die Kosten für das Räumungsverfahren liegen dabei zwischen $300 und $500 laut Jack. Mehr zu seinem Vortrag und anderen Vorträgen am zweiten Tag auf dem Kongress bald hier im Blog.

Gegensatz in Deutschland

Helge Norbert Ziegler hat am ersten Tag des Kongresses davon berichtet, dass es vom ersten Mietrückstand bis zur Räumung in Deutschland im Schnitt 15 Monate dauert. Das bedeutet also 15 Monate Mietausfall plus erheblich höhere Anwalts- und Verfahrenskosten. Im Schnitt kommen so wohl 13.000 Euro Verlust zusammen.

Ich habe mit einem Anwalt gesprochen, der meinte, er garantiere seinen Mandaten, die sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, dass sie 18 Monate länger in der Wohnung bleiben können. Dabei werden dann alle Fristen für Stellungnahmen voll ausgenutzt, Gerichtstermine müssen dann „leider“ kurzfristig abgesagt werden und so weiter.

Was ist besser?

Ich finde beide Zustände nicht akzeptabel. Bevor mir jetzt viele Leute sagen werden: „Mach das erst mal als Vermieter durch“: Ich habe hier schon meine ganz persönlichen Erfahrungen mit dem Mieterschutz gemacht, auf die ich aber hier nicht eingehen möchte.

Als Investoren geht es uns natürlich vor allem um die Rendite. Das ist auch völlig in Ordnung und das ist auch bei mir so. Bei uns in der Baugruppe sind schon ein paar Leute genervt von mir, weil ich bei jeder Entscheidung (Holz- oder Kunststoffenster war da die letzte) die Frage stellte: Bringt mir die teurere Option mehr Miete? Oder einen höheren Wiederverkaufswert? Wenn nicht, verzichte ich gerne.

Soziale Verantwortung ohne Wohltäter zu sein

Ich gebe zu: Ich investiere in Immobilien weil ich mir hiervon eine hohe Rendite verspreche. Es geht mir nicht darum, den Menschen etwas gutes zu tun. Ich erwarte Rendite und bei einer Neuvermietung werde ich auch die maximale Miete verlangen, die auf dem Markt möglich und gesetzlich zulässig ist. Es geht mir also nicht darum, mit meinen Investments etwas Gutes zu tun – es geht mir um Vermögensaufbau.

Trotzdem haben Vermieter – genau wie Arbeitgeber – eine soziale Verantwortung. Was für mich Renditeobjekt ist, ist für den Mieter sein Zuhause. Ich habe – im Idealfall – viele Mieter, der Mieter hat aber nur einen Vermieter.  Was für mich ein Investment ist, das viel Freude bringen oder mir ein wenig die Laune versauen kann, ist für den Mieter der Unterschied zwischen Obdachlosigkeit und einem Zuhause. Diese Asymmetrie führt dazu, dass der Staat ein Schutzbedürfnis des Mieters sieht. Und das völlig zurecht!

Ich muss also kein Wohltäter sein und meine vermietete Wohnung als milde Gabe an die Gesellschaft betrachten um zu sagen: Es ist nicht akzeptabel jemanden, der mit der Miete 23 Tage im Verzug ist, vor die Türe zu setzen – im Zweifel mit Gewalt. Jemanden obdachlos zu machen, nur weil er mir 23 Tage lang eine Monatsmiete schuldet – geht’s noch? Als für dieses amerikanische Modell Applaus auf dem Immopreneur-Kongress aufbrandete, habe ich mich geschämt!

Natürlich kann man jetzt fragen: Ist es besser, jemanden nach drei oder sechs Monaten auf die Straße zu setzen? So zynisch das klingen mag: Definitiv ja! So hat der Mieter noch eine Chance, sich wieder aufzurappeln und weiter in der Wohnung zu wohnen, wenn er wieder bezahlen kann.

Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland „hat nichts“

Für die meisten, die das hier lesen, ist es wahrscheinlich unvorstellbar einmal in eine Situation zu kommen, in der sie nicht in der Lage sein werden, ihre Miete zu bezahlen.  Aber schauen wir mal in die Statistiken. Man muss sich nicht mit verschiedenen Armutsbegriffen herumschlagen, ein Blick auf die Verteilung der Nettovermögen in Deutschland reicht aus:

Alle folgenden Daten beziehen sich auf das Jahr 2013 und stammen aus dem IZA Research Report No. 73¹. Die Grafik ist so zu lesen: P10 ist das Perzentil der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. Das bedeutet also die 10% der Haushalte mit dem geringsten Nettovermögen. P20 sind dann die nächsten 10% der Haushalte und so weiter, bis P90 die 10% der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen bezeichnet. P95 sind entsprechend die fünf Prozent der Haushalte mit dem höchsten Nettovermögen.

Die untersten 10 Prozent der Haushalte haben im Schnitt 896 Euro negatives Nettovermögen, also Schulden. Tatsächlich haben 11,5% aller Haushalte in Deutschland ein negatives Nettovermögen. 19,5% aller Haushalte in Deutschland haben kein (oder ein negatives) Nettovermögen. Dies führt dann dazu, dass P20 also die „zweit geringsten“ 10% im Schnitt ein Nettovermögen von 17 Euro haben. Und es geht noch weiter: P30 hat ein Nettovermögen von 3.489 Euro.

Das bedeutet also: Für rund ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist eine teure Autoreparatur und eine defekte Waschmaschine im selben Jahr existenzbedrohend. Es geht hier also nicht um ein paar Abgehängte, die irgendwie selber schuld sind. Es geht um jeden dritten Haushalt in Deutschland! Klar sind da noch einige Studenten- und Azubi-WGs dabei. Aber selbst wenn es „nur“ jeder vierte Haushalt wäre, wäre das noch immer extrem krass!

Und in einer solchen Situation fände ich es verheerend, wenn man innerhalb von 23 Tagen vor die Tür gesetzt werden könnte. Jeder der meint, so etwas könnte nur fiese Mietnomaden treffen, sollte sich bewusst machen: Ein Drittel aller Haushalte in Deutschland ist finanziell so wackelig auf den Beinen, dass es sie jederzeit treffen könnte.

18 Monate ist auch keine Lösung

Trotzdem sind bis zu 18 Monate für Vermieter viel zu viel. Es müsste also ein guter Kompromiss her. Schnellere Gerichtstermine wäre mal ein Anfang. Die Dauer der „Gnadenfrist“ sollte politisch bestimmt und nicht von Verfahrenstricks geprägt sein. Dann wüssten beide Seiten genau wo sie dran sind und es könnte ein fairer Kompromiss gefunden werden.

Mein Fazit

Ich persönlich versuche durch gute Mieterauswahl zu verhindern, überhaupt in diese Situation zu kommen. Ich bin mir bewusst, dass das die Situation für diejenigen nicht einfacher macht, die finanziell schwach unterwegs sind und eine Wohnung suchen. Einen Moment lange habe ich abgewogen, ob das etwa ein Argument sein könnte, dass diese lange Frist es der betroffenen Gruppe am Ende noch schwieriger macht eine Wohnung zu finden. Ich glaube aber nicht, denn Frist hin oder her: Am Ende würde ich mich immer für den sichereren Kandidaten entscheiden, wenn ich die Wahl hätte. Egal ob 23 Tage oder 18 Monate.

Trotz aller Renditeoptimierung sollten wir Investoren nicht vergessen, dass unsere Vertragspartner Menschen sind und wir eine soziale Verantwortung haben. Was den Applaus auf dem Kongress betrifft: Ich hoffe der wurde mehr durch Zumutungen im deutschen System motiviert als durch ein wirkliches Gut-Finden eines Systems in dem Menschen innerhalb von 23 Tagen auf die Straße gesetzt werden können.

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Ungewöhnliche Vertragsverlängerung

Befristete Mietverhältnisse müssen immer in Schriftform vereinbart werden. Fragt nun ein Mieter in einem wirksam befristeten Mietverhältnis den Vermieter schriftlich nach einer generellen Untermieterlaubnis und der Vermieter stimmt dem ebenfalls in einem Brief zu, ohne dass hierüber ein von beiden Parteien unterschriebener Vertrag abgefasst wird, ist die Schriftform nicht mehr gegeben. Überraschung: Der Mietvertrag ist ab sofort unbefristet.

Falschparker müssen dem Vermieter gemeldet werden

Stellt jemand unberechtigt einen PKW auf dem Zufahrtsweg zum Grundstück ab, so muss dies der Mieter dem Vermieter mitteilen. Dies ist Teil der Anzeigepflicht des Mieters. Eigentlich geht es hierbei darum, dass alle Mängel an der Mietsache dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Dies schließt auch kleinere Mängel wie tropfende Wasserhähne ein. Weiterhin gilt die Anzeigepflicht für unvorhersehbare Gefahren, wie beispielsweise einen undichten Öltank. Und als letztes gilt die Anzeigepflicht auch, wenn ein Dritter ein Recht an der Mietsache geltend macht. Ein zugegebenermaßen vermutlich eher unwesentlicher Punkt hierbei ist tatsächlich das unberechtigte Abstellen eines PKWs auf dem Zufahrtsweg zum Grundstück. Ein weiteres Beispiel wäre ein Nachbar, der beschließt, den Zaun zu versetzen, um auf diese Weise „sein“ Grundstück zu vergrößern.

Vermieterpfand- und Selbsthilferecht

Hier wird es wirklich abstrus. Für Forderungen, welche aus dem Mietverhältnis entstanden sind, also beispielsweise Mietrückstände oder Beschädigungen an der Wohnung, welche der Mieter zu verantworten hat, hat der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an Gegenständen im Eigentum des Mieters, welche der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Dies könnten beispielsweise wertvolle Möbel sein. Es gibt hier aber eine ganze Reihe von Ausnahmen, welche die Sache extrem kompliziert machen.

Interessant wird es, wenn der Mieter anfängt Dinge aus der Wohnung zu tragen, an denen der Vermieter sein Pfandrecht geltend gemacht hat, denn das Pfandrecht des Vermieters erlischt, sobald die Gegenstände aus der Wohnung entfernt wurden. Es sei denn, der Vermieter weiß nichts davon oder hat dem Widersprochen. Dann kann der Vermieter verlangen, dass die Gegenstände zurück in die Wohnung gebracht werden.

Ist der Vermieter berechtigt, der Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen zu widersprechen, so darf er die Entfernung auch ohne Gericht verhindern. Das Selbsthilferecht erlaubt es dem Vermieter beispielsweise, die Türe zu versperren oder das Schloss auswechseln zu lassen.

Schafft der Mieter beim Auszug Pfandgegenstände weg, so wird aus dem Selbsthilferecht sogar ein „außergewöhnliches Selbsthilferecht“. Der Vermieter darf die Gegenstände jetzt sogar mit Gewalt in seinen Besitz bringen. Bevor jetzt aber alle  losrennen, um ihre Mieter zu verprügeln, sei noch kurz der auch hier geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit von Mittel und Zweck erwähnt.

Mietverträge befristen

Mietverträge dürfen nur mit Grund befristet werden und dieser Grund ist auch im Mietvertrag anzugeben. Wird im Mietvertrag kein Grund genannt, gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Überraschend vermieterfreundlich: Kündigungstermin

Dass das Mietrecht in Deutschland ziemlich mieterfreundlich ist, ist ja recht bekannt. Umso mehr hat mich folgendes überrascht: Wird in einer ansonsten rechtmäßigen Kündigung des Vermieters ein zu früher Zeitpunkt genannt, wird dadurch nicht die gesamte Kündigung unwirksam. Statt dessen gilt einfach der korrekte Kündigungstermin.

Vermieter ärgern: Zinsen für die Kaution verlangen

Wird im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt, dass die Zinsen auf die Kaution die selbige erhöhen, so kann der Mieter jährlich die Auszahlung der Zinsen auf die Kaution verlangen. Das fällt dann wohl in die Kategorie „Vermieter ärgern“.

Heizkostenverbrauchserfassung

Entscheidet sich der Vermieter, die Geräte zur Heizkostenverbrauchserfassung zu mieten statt zu kaufen, so muss er dies den Mietern unter Angabe der Kosten vorab mitteilen, damit er die Kosten hierfür anschließend auf die Mieter umlegen kann. Widersprecht die Mehrheit der Nutzer bzw. Mieter diesem Vorgehen, muss der Vermieter die Geräte kaufen. Die Investitionskosten hierfür kann der Vermieter dann aber in einer Mieterhöhung wegen Modernisierung geltend machen.

Er weiß nicht wovon er spricht

An dieser Stelle noch ein Hinweis: Ich bin kein Jurist und auch ansonsten kein Mietrechtsexperte. Die hier aufgeführten Beispiele sind mir alle beim Lesen des Buchs Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft aufgefallen. Ich denke, dass das eine recht verlässliche Quelle ist, aber es gibt natürlich auch die Möglichkeit, dass ich etwas falsch verstanden habe oder sich die Rechtsprechung mittlerweile geändert hat. Ich übernehme also für die Richtigkeit keine Haftung. Was ich aus diesen Beispielen mitgenommen habe, ist, dass man sich im Mietrecht immer beraten lassen sollte, wenn auch nur irgendwas nicht 100% dem Standardfall entspricht.

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