Johann Köber, Lebenszyklus Immobilie

Johann Köber hat in seinem Vortrag gezeigt, wie die Tipps aus seinem Buch Steuern steuern* auf Immobilien angewandt werden. Er sprach von zwei Steuersystemen:

• Die progressive Einkommenssteuer
• Die GmbH-Flatrate

Wer „das Steuerspiel gewinnen“ möchte, muss diese beiden Systeme zu kombinieren wissen. Immobilien können in beiden Systemen sinnvoll sein. Im Lebenszyklus einer Immobilie kann diese beispielsweise zu Beginn in der persönlichen Steuer sinnvoll sein, so lange sie steuerlich Verlust macht. Später kann sie dann nach 10 Jahren einkommensteuerfrei an die eigene GmbH verkauft werden. Dort kommt dann der niedrige Steuersatz zur Geltung.

Herr Köber, seine Persönlichkeit und er

Und jetzt kommt das tollste: Um beim Kauf der Immobilie durch die GmbH die Grunderwerbssteuer zu sparen, kauft er seine Immobilien immer so: Er gründet eine GBR. Die Gesellschafter sind seine GmbH und er. Dann kann er später ohne Grunderwerbssteuer die Anteile verschieben. Anfangs 10/90, später 90/10.

Hohe Zinsen sind gut

Noch eine wirklich coole Sache ist mir hängen geblieben: Nehme ich von meiner GmbH einen Kredit, spare ich umso mehr Steuern je höher die Zinsen sind. Stellen wir uns also mal vor, die Kasse meiner GmbH ist gut gefüllt, weil ich Immobilien nach kurzer Haltedauer gewinnbringend verkauft habe. Aufgrund der geringeren Belastung (ca 15%) habe ich das natürlich mit meiner GmbH gemacht. Jetzt möchte ich für meinen nächsten Immodeal dieses Geld nutzen. Anstatt die GmbH dieses Geld bezahlen zu lassen, nehme ich einen Kredit von meiner GmbH. Den ersten Rang bekommt die Bank, meine GmbH nimmt gerne den riskanteren Teil – natürlich mit höheren Zinsen. Denn je mehr Zinsen ich bezahle, umso mehr spare ich. Und das geht so: Ich schreibe als Privatperson die Zinsen ab, bekomme also (bei genügend hohen Einkünften) auf jeden Euro Zinsen, den ich an meine GmbH bezahle 0,42 Euro Steuern zurück. Die GmbH muss die Zinsen natürlich als Gewinn versteuern. Allerdings nur mit 15 %. Während ich privat also 0,42 Euro zurück bekomme, bezahlt die GmbH nur 0,15 Euro Steuern. Jeder Euro, den ich also an Zinsen an die GmbH bezahle bringt mit trotz Linke-Tasche-Rechte-Tasche am Ende ca. 0,27 Euro mehr. Mir kommt das fast wie ein kleiner Zaubertrick vor. Geschäfte mit sich selbst können also durchaus lohnenswert sein.

Ab wann lohnt sich der Spaß

Im persönlichen Gespräch nach seinem Vortrag habe ich noch ein Missverständnis meinerseits aufdecken können, dem wohl viele Leser seines Buchs aufgesessen sind. Die eigene GmbH lohnt sich schon ab 10.000 bis 12.000 Euro jährlichem Gewinn, wenn man bereits Spitzensteuersatz zahlt. Und das gilt auch für Angestellte. Wer also als Angestellter mit seinem Lohn im Spitzensteuersatz ist, profitiert bei seinen sonstigen Einnahmen (selbständige Nebentätigkeit, Mieten, …) schon ab ca 10.000 Euro jährlichem Gewinn.  Die GmbH ist also nicht nur was für die großen Jungs.

Wer Spaß an solchen Geschichten hat, dem kann ich das Buch von Herrn Köber* wirklich sehr empfehlen. Es ist schon etwas her, dass ich es gelesen habe, aber vermutlich werde ich es bald nochmal lesen.

Helge Norbert Ziegler, Richtig vermieten – beruhigt schlafen

Eigentlich ist es selbstverständlich, aber Helge Norbert hat es noch einmal schön herausgestellt: Als Vermieter hat man während der Erfüllungsphase eines Mietvertrags kaum Freiheiten. Etwas mehr, aber auch nicht wirklich viele Freiheiten hat man bei der Gestaltung des Mietvertrags. Die größte Freiheit hat man jedoch bei der Mieterauswahl.

Auch interessant fand ich den Hinweis, dass man dem Mieter gegenüber auch mal großzügig sein solle. Wenn die Miete davon zu laufen drohe, könne man auch mal eine Staffelerhöhung aussetzen oder man könne auch mal eine Reparatur für 80 Euro übernehmen, auch wenn eigentlich laut Mietvertrag der Mieter dafür zuständig wäre. Er meinte, man könne sich gar nicht vorstellen um wieviel dies das Mietverhältnis verbessert. Ich kann das glauben: Mein Vermieter hat sich auch schon großzügig gezeigt und schickt mir sogar jedes Jahr ein Mini-Weihnachtspaket. Und tatsächlich bin ich immer sehr bemüht ihm keinen unnötigen Aufwand zu machen, oder auch mal selbst was zu reparieren, anstatt ihn damit zu belästigen.

Achim Zimmermann, Immobilien, Gesellschaftsrecht und Gesellschaftsformen

Unglaublich lustig war der Vortrag von Achim Zimmermann. Wo dieser Rechtsanwalt auftritt, braucht man keinen Comedian mehr einzuladen. Eigentlich ging es im Vortrag um Haftungsfragen. Ein drastisches Beispiel bei dem riesige Mengen Heizöl statt in den Tank über einen Fluss ins Naturschutzgebiet geflossen sind, zeigt, dass sich auch Immobilieneigentümer über Haftungsfragen Gedanken machen sollten.

Noch mehr über Haftungsfragen machen sich allerdings Leute Gedanken, die mit Schrottimmobilien handeln. Während Gesellschafterhaftung bei GmbHs extrem schwierig und selten sei, erwischt es einen GmbH-Geschäftsführer doch recht schnell. Deswegen gibt es verschiedene Arten mit diesem Problem umzugehen:

Anfänger setzten einen Geschäftsführer ein, der ohnehin schon insolvent ist. Fortgeschrittene wählen einen rumänischen Geschäftsführer. Die EU-Mitgliedschaft Rumäniens macht vieles einfacher, während es immer noch schwer genug ist, in Rumänien etwas zu vollstrecken. Der wahre Profi gibt sich damit jedoch nicht ab: Er stellt einen toten als Geschäftsführer ein. Das mag zwar nicht legal sein, schützt aber ganz hervorragend vor Haftung.

Instantan-Insolvenz direkt nach der Gründung

Die meisten dürften schon von der Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), kurz UG (haftungsbeschränkt) gehört haben. Die kann man schon mit einem Euro Startkapital gründen. Sollte man jedoch nicht, meint Achim Zimmermann. Denn dann müsste man direkt vom Notar zum Amtsgericht gehen um die Insolvenz zu beantragen. Schließlich erwartet die Firma eine Notarrechnung über rund 350 €. Die Firma ist also ca. 350-fach überschuldet. Ein klarer Fall für die Insolvenz. Man solle also besser mit mindestens 500 Euro gründen, rät der Rechtsanwalt augenzwinkernd.

Es bleibt spannend

Es gibt noch viel mehr vom Kongress zu berichten: Ein wirklich interessantes Projekt-Review, eine coole Networking-Party und natürlich noch mehr Vorträge am zweiten Tag, darunter auch mein eigener. Außerdem habe ich spannende Leute getroffen. Davon bald mehr.

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Ungewöhnliche Vertragsverlängerung

Befristete Mietverhältnisse müssen immer in Schriftform vereinbart werden. Fragt nun ein Mieter in einem wirksam befristeten Mietverhältnis den Vermieter schriftlich nach einer generellen Untermieterlaubnis und der Vermieter stimmt dem ebenfalls in einem Brief zu, ohne dass hierüber ein von beiden Parteien unterschriebener Vertrag abgefasst wird, ist die Schriftform nicht mehr gegeben. Überraschung: Der Mietvertrag ist ab sofort unbefristet.

Falschparker müssen dem Vermieter gemeldet werden

Stellt jemand unberechtigt einen PKW auf dem Zufahrtsweg zum Grundstück ab, so muss dies der Mieter dem Vermieter mitteilen. Dies ist Teil der Anzeigepflicht des Mieters. Eigentlich geht es hierbei darum, dass alle Mängel an der Mietsache dem Vermieter mitgeteilt werden müssen. Dies schließt auch kleinere Mängel wie tropfende Wasserhähne ein. Weiterhin gilt die Anzeigepflicht für unvorhersehbare Gefahren, wie beispielsweise einen undichten Öltank. Und als letztes gilt die Anzeigepflicht auch, wenn ein Dritter ein Recht an der Mietsache geltend macht. Ein zugegebenermaßen vermutlich eher unwesentlicher Punkt hierbei ist tatsächlich das unberechtigte Abstellen eines PKWs auf dem Zufahrtsweg zum Grundstück. Ein weiteres Beispiel wäre ein Nachbar, der beschließt, den Zaun zu versetzen, um auf diese Weise „sein“ Grundstück zu vergrößern.

Vermieterpfand- und Selbsthilferecht

Hier wird es wirklich abstrus. Für Forderungen, welche aus dem Mietverhältnis entstanden sind, also beispielsweise Mietrückstände oder Beschädigungen an der Wohnung, welche der Mieter zu verantworten hat, hat der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an Gegenständen im Eigentum des Mieters, welche der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Dies könnten beispielsweise wertvolle Möbel sein. Es gibt hier aber eine ganze Reihe von Ausnahmen, welche die Sache extrem kompliziert machen.

Interessant wird es, wenn der Mieter anfängt Dinge aus der Wohnung zu tragen, an denen der Vermieter sein Pfandrecht geltend gemacht hat, denn das Pfandrecht des Vermieters erlischt, sobald die Gegenstände aus der Wohnung entfernt wurden. Es sei denn, der Vermieter weiß nichts davon oder hat dem Widersprochen. Dann kann der Vermieter verlangen, dass die Gegenstände zurück in die Wohnung gebracht werden.

Ist der Vermieter berechtigt, der Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen zu widersprechen, so darf er die Entfernung auch ohne Gericht verhindern. Das Selbsthilferecht erlaubt es dem Vermieter beispielsweise, die Türe zu versperren oder das Schloss auswechseln zu lassen.

Schafft der Mieter beim Auszug Pfandgegenstände weg, so wird aus dem Selbsthilferecht sogar ein „außergewöhnliches Selbsthilferecht“. Der Vermieter darf die Gegenstände jetzt sogar mit Gewalt in seinen Besitz bringen. Bevor jetzt aber alle  losrennen, um ihre Mieter zu verprügeln, sei noch kurz der auch hier geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit von Mittel und Zweck erwähnt.

Mietverträge befristen

Mietverträge dürfen nur mit Grund befristet werden und dieser Grund ist auch im Mietvertrag anzugeben. Wird im Mietvertrag kein Grund genannt, gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Überraschend vermieterfreundlich: Kündigungstermin

Dass das Mietrecht in Deutschland ziemlich mieterfreundlich ist, ist ja recht bekannt. Umso mehr hat mich folgendes überrascht: Wird in einer ansonsten rechtmäßigen Kündigung des Vermieters ein zu früher Zeitpunkt genannt, wird dadurch nicht die gesamte Kündigung unwirksam. Statt dessen gilt einfach der korrekte Kündigungstermin.

Vermieter ärgern: Zinsen für die Kaution verlangen

Wird im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt, dass die Zinsen auf die Kaution die selbige erhöhen, so kann der Mieter jährlich die Auszahlung der Zinsen auf die Kaution verlangen. Das fällt dann wohl in die Kategorie „Vermieter ärgern“.

Heizkostenverbrauchserfassung

Entscheidet sich der Vermieter, die Geräte zur Heizkostenverbrauchserfassung zu mieten statt zu kaufen, so muss er dies den Mietern unter Angabe der Kosten vorab mitteilen, damit er die Kosten hierfür anschließend auf die Mieter umlegen kann. Widersprecht die Mehrheit der Nutzer bzw. Mieter diesem Vorgehen, muss der Vermieter die Geräte kaufen. Die Investitionskosten hierfür kann der Vermieter dann aber in einer Mieterhöhung wegen Modernisierung geltend machen.

Er weiß nicht wovon er spricht

An dieser Stelle noch ein Hinweis: Ich bin kein Jurist und auch ansonsten kein Mietrechtsexperte. Die hier aufgeführten Beispiele sind mir alle beim Lesen des Buchs Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft aufgefallen. Ich denke, dass das eine recht verlässliche Quelle ist, aber es gibt natürlich auch die Möglichkeit, dass ich etwas falsch verstanden habe oder sich die Rechtsprechung mittlerweile geändert hat. Ich übernehme also für die Richtigkeit keine Haftung. Was ich aus diesen Beispielen mitgenommen habe, ist, dass man sich im Mietrecht immer beraten lassen sollte, wenn auch nur irgendwas nicht 100% dem Standardfall entspricht.

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