Eine Frage: Wie schlimm wirkt sich Leerstand auf diese Graphen aus? Gerade wenn man den Demographischen Wandel anschaut wird das Risiko für Leerstand in Zukunft steigen. Das bedeutet es kann einem als Vermieter schon häufiger mal passieren, dass die Wohnung mehrere Monate mal leer steht… Würde sich das langfristig extrem auf die Rendite auswirken?

Danke schon mal! 🙂

Ich habe jetzt nicht alle Kommentare gelesen, aber was mir hier fehlt ist die Möglichkeit einer weltweiten Finanzikriese. bis die ETF Kurse sich davon erholt hätten, hätte die Immobilie schon einen riesen Vorsprung gemacht.

Und mir bleibt die Frage: Nachdm du nun diese Szenarien durchgespielt hast. Würdest du in der gleichen Situation wieder in eine Immobilie investieren oder dem ETF den Vorzug geben?

Hier irrst du dich leider. Wir haben keine reale Inflation von nur 2%. Mit 5% musst du auch sicherlich realistisch rechnen bei deinem persönlichen Warenkorb…

Außerdem Wertsteigerung ist nicht reale Wertsteigerung…
Wenn du heute mir etwas für 100 Euro abkaufst und in 10 Jahren wieder für 120 Euro verkaufst hat du keinen Wertanstieg gehabt. Inflationsbereinigt hast du einen Verlust gemacht….
Gut du konntest das Gut solange benutzen… Aber du siehst was ich meine. Der nominale Wertanstieg muss mindestens um den Kaufkraftverlust steigen damit man Neutral fährt.

Viele Grundstückspreise Immobilienpreise sind zwar angestiegen, aber eben inflationsbereinigt dennoch neutral geblieben 🙂

Auch bei Zinsen und Kapital stimmt das alles nur bedingt.
Gehen wir mal von traumhaften Zinserträgen von 10 % aus bei einer realen Inflation von 5%.
Dann könntest ja sagen von 500 000€ zeiht dir Kapitalerträge von 25 000€ raus ( die Steuern der Einfachheit vernachlässigt)
Dann ist das dein Passives Einkommen und du hast keinen Vermögensverzehr da du ja nur von den Kapitalerträgen lebst.
DENKFEHLER!
Du musst die Kapitalerträge wieder verzinsen, damit du keinen Vermögensverzehr hast. 500 000€ Kapital hat in 10 Jahren nicht die gleiche Kaufkraft.

Das Finanzsystem FICKT DICH immer 😉 Zinsen gibt es gar nicht lol

Hallo Stefan,

vielen Dank, Du sprichst mir hier aus der Seele. Bitte nicht falsch verstehen, Wolfgang, ich freue mich über jedes Feedback, aber es ist genau so wie Stefan schreibt „Ziel ist es herauszufinden wie hoch dieses X ist und ob es sich lohnt hierfür die bekannten und benannten Nachteile in Kauf zu nehmen. “

Nochmal Danke Stefan, dass Du es so klar benannt hast 🙂

Es ist aus dem Artikel doch klar herauszulesen, dass es hier nicht um einen „Immobilien sind besser als ETF“ Vergleich geht.

Der ETF dient hier lediglich als Benchmark um herauszufinden, ob sich die Anlage in eine konkrete Immobilie überhaupt lohnt oder nicht. Entscheidend ist nicht, ob die Immobilie eine höhere Eigenkapitalrendite als der ETF erwirtschaftet, sondern um wieviel höher die Rendite der Immo ist. Bei gleicher oder schlechterer Rendite ist natürlich der ETF vorzuziehen – aufgrund der im Artikel sehr genau benannten Gründe.

Eigenkapitalrendiete der Immo = Rendite des ETF + X

Ziel ist es herauszufinden wie hoch dieses X ist und ob es sich lohnt hierfür die bekannten und benannten Nachteile in Kauf zu nehmen.

An alle ETF-Jünger:
Regt euch ab, keiner will euch euren Glauben an ETFs nehmen. Ihr habt euch für eine sehr gute Anlageform entschieden, was hier von keinem in Abrede gestellt werden soll. Nur bitte versucht nachzuvollziehen worum es dem Artikelschreiber geht.

ich sehe es auch so, dass dein Vergleich wegen dem Hebel nicht sauber sein kann.

Zudem sehe ich hier noch ein viel größeres Risiko. Was ist, wenn der Zins für den Kredit (Hebel) deutlichst – nicht nur 2% – ansteigt? Historisch gesehen, sind Zinsen von 5% und höher nicht unwahrscheinlich. Dann sieht deine Rechnung ganz anders aus.

Daneben hast du keine Garantie, dass die Immobilie wirklich an Wert zulegt. Es gibt Regionen, Sondereinflüsse etc., die den Wert der Immobilie auch sinken lassen können. Auch dann ist deine Rechnung hinfällig.

Aber die Zahlen sind das eine. Bei den meisten Privatanlegern entscheiden die Emotionen über Kauf oder Nicht-Kauf. Der „Deutsche“ versteht die Geldanlage in ETFs bzw. Wertpapieren nicht.

VG Wolfgang

Das ist doch eben mein Punkt. Die beiden Investments sind nicht vergleichbar.

Beim einen brauchst du 300 TEUR.

Beim anderen brauchst du 300 TEUR, eine Historie als Immobilienkaufmann, einen Businessplan und eine Präsentation für dein Investmentprojekt für die Bank. Und eine Zusage!

Nicht. Vergleichbar.

Dabei sollte man jedoch nicht vergessen, dass das eben nicht nur für die Wertentwicklung gilt. Auch veränderungen oder Fehlplanungen Instandhaltungs/Renovierungskosten, Verwaltungskosten, Kreditkosten, Mietausfällen etc. können die Rendite komplett verhageln. Hier sollte man sich vorher gründlich Gedanken über das unternehmerische Risiko machen und die Renditeprämie, die man dafür haben will.

Und die angedeuteten steuerlichen Unterschiede wollen auch noch berücksichtigt werden (nicht nur beim Verkauf, sondern z.B. auch bei Absetzbarkeit von Renovierungsmaßnahmen etc.)

Ein Augenöffner war für mich nochmal die Erkenntnis, dass die Eigenkapitalrendite durch die Tilgung über die Zeit tatsächlich abnimmt! Das erklärt auch, warum so viele Immo-Investoren nach 10 Jahren wieder verkaufen wollen — Kredit getilgt und mit dem gewonnenen Geld wieder 25% Rendite starten.

Mit diesem Ansatz (also nicht Buy-and-Hold) würde nach 10 Jahren die Rendite wieder deutlich gepushed — aber das Problem der Nebenkosten verstärkt sich.

Komplex! Danke für die Denkanstöße!

VG, Rico

Hallo Martin,

warum glaubst Du, dass die Bank aussteigen würde? Ich denke es ist tatsächlich andersrum. Ab einem bestimmten Punkt zählt nur noch, ob sich die Immobilie rechnet – nicht mehr Dein Einkommen. Natürlich brauchst Du weiterhin gute Bonität, weil die Bank niemandem Geld anvertrauen würde, der zeigt damit offensichtlich nicht umgehen zu können.

Ab einer bestimmten Größenordnung spielt das eigene Einkommen keine Rolle mehr, da zählt dann nur noch das bisherige Portfolio sowie das neue Objekt. Ich selbst bin dort noch nicht angekommen, aber das haben so sowohl Bänker als auch erfahrene Investoren erzählt.