Hier waren es: Balkone, Heizung, Fassade und sonstiger Kram. Das hat den ein oder anderen Eigentümer ziemlich umgehauen, da in der offiziellen Rücklage nicht genug drin war und man selber auch nicht ausreichend gespart hat.

Hallo Insider,

die Grundsteuer ist – genau wie beispielsweise Warmwasser oder andere Betriebskosten – für mich nur ein durchlaufender Posten, da sie umlagefähig ist. Im Sinne der „zweiten Miete“ sind Nebenkosten natürlich relevant, die Grundsteuer ist es aber wohl eher nicht, was den Kohl hier fett macht 🙂

ein interessanter Beitrag über deinen ersten Immobilienerwerb.
Ich bin gespannt auf weitere Folgeberichte.

Eine Anmerkung: Hast du bei deinen Ausgaben die Grundsteuer berücksichtigt? Diese beträgt je nach Gemeinde für ein solches Objekt schätzungsweise 100 – 200 € pro Jahr. In der Regel ist diese quartalsweise zu zahlen.

Beste Grüße vom
Capital Insider-Blog

Hallo Robert,

vielen Dank für das Lob, freut mich wirklich sehr! Ist schon einiges an Arbeit so ein Blog, daher freut es mich sehr zu wissen, dass es sich lohnt 🙂

Ich denke auch, dass spätestens nach 15 Jahren das allermeiste ausgetauscht werden muss. Allerdings denke ich, kann man auch deutlich günstiger kaufen, als für 10.000 €. So extrem viel Einrichtung ist das nicht in einem kleinen Zimmerchen. Der recht hohe Preis hat – denke ich – zwei Gründe. Zum einen hat der Bauträger – im Rahmen des zulässigen Spielraums – den Preis ein wenig vom Gebäude zum Mobiliar geschoben. Als kleines Steuergeschenk für die Anleger. Nicht übertrieben viel, aber bestimmt ein bisschen. Und zum anderen möchte der Bauträger ja sicher auch hier etwas Gewinn mitnehmen. Lässt man beide Faktoren weg, dann wird es sicher schon wieder etwas günstiger.

Und dann sagt ja auch keiner, dass man alles auf einmal austauschen muss. Wenn man das etwas vorausschauend macht, findet man sicher einige Teile bei Sonderangeboten oder vielleicht sogar gebraucht (siehe „Wir leben jetzt im Luxus“). Das soll nicht heißen, dass ich kaputte Sachen nur gegen alten, gerade noch funktionierenden Schrott austauschen würde. Es muss natürlich alles zusammen passen und sehr gut aussehen. Aber für den Mieter spielt es dann auch keine Rolle, ob ein Vormieter die Möbel 2 Jahre lang genutzt hat, oder jemand anders. Würde ich aber zwei Jahre alte Möbel gebraucht kaufen, könnte man sicher 50% sparen. Ich denke wenn man entsprechend plant, kann man hier sehr viel Geld sparen.

Vielen Dank Dir fürs kritische Nachrechnen – 184 Jahre wären wohl wirklich etwas zu lang 😉

-Pascal

Hallo Pascal,

wirklich ein sehr interessanter Blog und auch Artikel. Die Darstellungen zu deinem „ersten Objekt“ geben einem Neuling, wie mir, einen guten Einblick in die Kalkulation und auch den Möglichkeiten bei der Finanzierung.

Was mir jedoch aufgefallen ist, sind die geringen Instandhaltungsrücklagen welche du verwendet hast. Ich kenne zwar die möglichen Pauschalen/ Ansätze nicht, welche hierbei berücksichtigt werden, jedoch würde ich einen deutlich höheren Betrag ansetzen. Bei der Berücksichtigung von 4,54€ im Monat erhält man im Jahr einen Betrag von 54,48€. Dieser Betrag erscheint mir persönlich viel zu gering. Allein wenn ich mir deine Kosten für das Mobiliar anschaue (10.000€), würdest du 184 Jahre benötigen (10.000€/54,48€) bis du die Kosten für eine erneute Ausrüstung der Wohnung wieder raushast. Grade bei der Kurzzeitvermietung würde ich davon ausgehen, dass nach spätestens 15 Jahren ein neues Set an Mobiliar benötigt wird. Hierbei würde sich allein eine monatliche Rücklage von 55,55€ ergeben.

Nichtsdestotrotz möchte ich dir zum Erwerb der Immobilie gratulieren. Es gehört schon eine ordentliche Portion Mut dazu, diesen Schritt zugehen. Insbesondere, wenn es das erste Mal ist und man noch nicht auf Erfahrungen zurückblicken kann.

Ich freue mich auf weitere Artikel in deinem Blog.

Viele Grüße
Robert

Ich vergleiche lieber die Renditeentwicklung zusammen mit der Tilgung und über einen längeren Zeitraum, weil ich dann die Möglichkeit habe diese mit anderen Anlageformen, wie z.B. einen Aktiensparplan zu vergleichen.
Betrachte ich nur die anfängliche Eigenkapitalrendite von 25%, dann bekomme ich leicht den Eindruck, dies wäre mit einer sicheren altenativen Anlageform nicht zu erreichen. Beziehe ich jedoch die Tilgung mit ein, merke ich schnell, ob ich wirklich besser abschneiden kann als z.B. mit einer Akteinanlage.
Ich muß mit der Immobilienalage auf Dauer deutlich besser sein als mit einem ETF-Sparplan aller Finanzwesir. Schaffe ich dies nicht, kann ich besser den Sparplan wählen. Um dies herauszufinden benötige ich jedoch auch die Tilgung in meiner Renditeberechnung.

Stefan,

vielen Dank für die ausführlichen Anmerkungen, freut mich sehr!

zu 1)
Ja, das habe ich mir auch schon mal überlegt, dass man die Tilgungen bei der Eigenkapitalrendite berücksichtigen sollte. Fällt ja spätestens dann auf, wenn das Objekt abgezahlt ist.

Allerdings: Solange das Objekt die Tilgung selbst trägt, ist es ja nach wie vor korrekt, dass ich 25% auf mein anfängliches EK bekomme. Und so lange ich keine Chance habe, das erweitere EK wieder raus zu bekommen (Transaktionskosten, Vorfälligkeit, Steuern), macht es für mich irgendwie Sinn die EK-Rendite nur auf das anfänglich eingesetzte Gelde zu beziehen. Denn das ist ja das Geld, welches ich wirklich reingesteckt habe. Der Rest kommt ja vom Objekt. Falls nicht, wenn ich also zuschieße müsste man es unbedingt berücksichtigen.

Was meinst Du? Ich denke entscheiden ist, dass man sich bewusst macht, dass diese 25% linear sind, und keinen Zinseszins geben.

zu 2)
Sicherlich ein valider Punkt. Allerdings sollte man auch berücksichtigen, dass die 2% mit denen ich gerechnet habe, ja auch nur in etwa der Inflation entsprechen.

Vielen Dank auch für Deine Schlußworte, die Zeit möchte ich gerne rein stecken, weil sie sich ja gleich zweimal auszahlt: Für das konkrete Objekt und ich lerne für die Zukunft 🙂

ich denke du hast genau die richtigen Schlüsse aus deinem ersten Objekt gezogen:

– KRAMS hat richtig gut daran verdient und verdient weiterhin richtig gut
– Die Rendite ist viel zu gering, beim nächsten Objekt weißt du es besser.

Ich möchte ein paar Anmerkungen machen, da ich glaube, dass du ein paar Punkte ruhig etwas kritischer betrachten solltest.

1) Die Eigenkapitalrendite:
Die errechneten 25% klingen erstmal super, gelten jedoch nur für Tag 1 deiner Anlage.
Dadurch, dass du tilgen must erhöst du monatlich dein Eigenkaptial und verringerst damit deine Eigenkapitalrendite. Die Tilgung erwirtschaftet natürlich auch eine Rendite, jedoch nur in Höhe des Kreditzinses. Da dir dieses Geld für andere Anlageformen fehlt sollte es mit in die Renditebetrachtung einbezogen werden.
Bei deinem Beispiel bedeutet dies: 11.000€ Eigenkapital zu 25% + 3.500€ Tilgung/Jahr zu 1%. Hierdurch halbieren sich die 25% bereits nach drei Jahren auf ca. 13%. Hier kanst Du nur mit entsprechenden Mietsteigerungen entgegenarbeiten. Dazu mehr in Punkt 2.

2) Mietsteigerungen
Ich würde nicht mit Mietsteigerungen rechnen. Nicht weil ich glaube, dass die Mieten in Zukunft nicht steigen werden, dies werden sie vermutlich schon. Dein Objekt wird jedoch mit der Zeit nicht besser und Mietsteigerungen von 2%/Jahr werden wohl nur durchsetzbar sein, wenn die Wohnung weiterhin „Neuwertig“ bleibt. Da du möbliert vermietest, verändert sich der Zustand der Einrichtung vermutlich in spätestends 15 Jahren von neuwertig zu rottig. Um Mieterhöhungen von 2%/Jahr durchzusetzen mußt du alle 10 Jahre die Einrichtung komplett erneuern. Da Möbelpreise der Inflation unterliegen wird dies in 10 Jahren bereits ca. 12.500 € kosten. Um dies machen zu können, mußt du bereits jetzt jeden Monat ca. 100€ Rücklagen für neue Möbel bilden. Dies verhagelt dir die Rendite dann entgültig.

Trotz meiner Kritik glaube ich, dass du auf einem gute Weg bist, es ist z.Zt jedoch wirklich schwer rentabel Objekte zu finden, die wenig bis keine Arbeit machen. Deine Idee nach aufwertbaren Objekten zu suchen ist daher richtig und eine der wenigen Möglichkeiten überhaupt noch Geld mit Immobilien zu verdienen. Denke aber daran, dass diese Objekte viel Arbeit bedeuten. Das geht nicht per Autopilot.

sehr schön geschriebener und detaillierter Artikel. Ich wünsche dir mit deiner ersten Immobilie viel Erfolg und würde mich freuen über weitere Immobiliendeals bei dir lesen zu können 🙂
Mir gefällt deine Schreibweise und der Artikel war sehr angenehm zu lesen. Von daher beide Daumen hoch und weiter so.

Beste Grüße
Daniel

Ich denke, es ist bei der ersten Immobilie nicht so schlimm, wenn man anfangs einen leicht negativen Cashflow hat. Dafür hast Du in diesem Fall ja echt ein niedriges Risiko und wenig Aufwand, da Neubau mit Verwaltung und Mietpool.

Das fände ich für den Anfang auch ganz attraktiv. Da springt man nicht gleich ins ganz kalte Wasser.

Und wenn sich die Mieten etwas entwickeln, dann ist der Cashflow auch schnell positiv. 😉

Wünsche Dir viel Erfolg und Spaß mit der Wohnung,
Tobias