ich bin auch noch einmal einen Schritt zurückgetreten und habe mir deine Bausparserie noch einmal im Überblick angesehen. Konkret – und im Verhältnis zu den anderen Teilen – möchtest du insbesondere in Teil 3 ja die Frage beleuchten, ob sich Bausparen dazu eignet ein Zinsänderungsrisiko über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung auszuschließen. Und bei all meiner Kritik an Kombidarlehen: Diese Aufgabe erfüllt die vorgeschlagene Kombifinanzierung. Erkauft mit anderen Nachteilen, aber das ist ja bei jeder Finanzierung so: vollständige Risikoeliminierung gibt es nicht. Man kann nur wählen, welche Risiken man eingehen möchte.

Und – auch wenn ich mich wiederhole – deine guten und nachvollziehbaren Erläuterungen zum Bausparen sollten eine große Hilfe sein, zu verstehen was man ggf. unterschreibt.

Liebe Grüße
Swantje

auf meine persönliche Sicht zum Investieren (Spekulieren klingt so böse 😉 auf Kredit möchte ich hier nicht ausführlich eingehen, das würde den Rahmen sprengen, aber ich habe es ist jetzt auf meiner Liste für neue Artikel. Da hoffe ich dann wieder sehr auf einen Kommentar von Dir!

Ein Grund, warum ich persönlich auch bei einem Eigenheim nicht unbedingt sondertilgen würde, geht eigentlich schon hier heraus vor (Mythos 1):
https://www.kleiner-hai.de/2016/10/9-mythen-uber-die-selbst-genutzte-immobilie-myth-buster-buster/

Würde mich auch dazu sehr über einen Kommentar von Dir freuen!

Hier nur ganz kurz: Du hast aber schon richtig vermutet, was ich sonst mit dem Geld vor hätte: Börse und weitere Immobilien. Als ich die Sache mit dem Hebel erwähnt habe, habe ich auch mehr an Investment-Immobilien als an Eigenheim gedacht. (Ja, ich weiß, ich habe hier KFW-124 erwähnt, das passt nicht ganz zusammen.)

Viel wichtiger: Du hast Recht, ich sollte natürlich nicht nur von mir ausgehen und für viele Leser ist das sicherlich ein wichtiger Punkt mit der Sondertilgung. Ich habe gerade (nochmal) den Artikel von Albert gelesen und mir erscheint fast, dass die Sache mit den Sondertilgungen der bedeutendste Nachteil von allen ist, die Du aufgezeigt hast. Denn das kommt nicht irgendwann mal vielleicht (wie Probleme mit der Zuteilung), sondern das ist – wenn wie üblich – definitiv so. Und wer wirklich 5% jährlich sondertilgen würde, für den spielt die lange Zinsfestschreibung eh keine Rolle.

Da sicher nicht alle unsere Diskussion hier lesen werden, werde ich Deine Punkte noch in die Artikel einarbeiten.

Nochmals vielen herzlichen Dank für Deine guten Anmerkungen – so macht bloggen Spaß 🙂

Liebe Grüße!
Pascal

du schreibst, dass du ein Annuitätendarlehen nicht sondertilgen möchtest, „weil du dir deinen Hebel nicht kaputt machen möchtest“. Diese Aussage macht mich stutzig. Jede Sondertilgung arbeitet sofort und ohne Risiko mit Zinseszins für dich. Wenn du diese Gelegenheit nicht ergreifst, hast du anscheinend eine bessere/rentablere alternative Investmentmöglichkeit und -pläne für das Geld. (Vermutlich die Börse/ETF, die sprichst du ja in den anderen Teilen an).

Ganz persönlich meine ich, dass Albert (der Finanzwesir) dazu schon alles gesagt hat:
http://www.finanzwesir.com/blog/spekulieren-auf-kredit

Nicht jeder Leser/jede Leserin wird das überhaupt in Erwägung ziehen. Ich denke, dass du mit deiner hervorragenden Beschreibung des Grundprinzips („Wie funktioniert eigentlich Bausparen?“) im Laufe der Zeit viele Leser haben wirst, die z. B. ein Finanzierungsangebot für einen Eigenheimerwerb zur Selbstnutzung von der Bank bekommen und dann mal ein bißchen rumgoogeln um eine Entscheidungshilfe zu bekommen – die aber gleichzeitig Aktien/ETFs nicht mit der Kneifzange anfassen würden.

Natürlich kann man die aufgezeigten Risiken in Kauf nehmen. Man sollte sie nur im Vorfeld kennen und selbst bewerten, damit man nicht später von „das hab‘ ich ja gar nicht gewusst“ überrascht wird.

Zu deiner letzten Frage: Ich habe keine Erfahrung mit dem Abschluss von so lange gebundenen Annuitätendarlehen – wohl aber mit dem Schönrechnen von Kombifinanzierungen. Wobei ich dir hier keinen Schönrechnenvorwurf mache – deine Vergleichsberechnungen sind fair, soweit ich das beurteilen kann.

Liebe Grüße
Swantje

PS: Mindestens eine 15-jährige Zinsbindung sollte man bei jeder Bank bekommen. Wer tatsächlich vor der Frage Kombifinanzierung oder klassische Annuitätenfinanzierung steht, sollte auf jeden Fall auch mal den Vergleichszins und Grenzzins zu dieser Laufzeit mit den konkreten Angeboten selbst berechnen.

Zu „Zu 2.)“ 😉
„Wenn ich zudem Geld übrig hätte um die Zuteilungsreife duch vorzeitige Einzahlungen vorzuverlegen, dann könnte ich eben jenes Geld bei einem Annuitätendarlehen auch in Sondertilgungen stecken“
Damit würde ich mir aber meinen Hebel mit Absicht kaputt machen. Das würde ich also nicht zählen. Wenn ich aber die Option habe, insg. nicht mehr, aber früher einzuzahlen, um die Zuteilung zu retten, würde ich das schon erwägen.

Dass so ein Jahr Zwischenfinanzierung, wenn es nicht mehr aufzuhalten ist, schon teuer werden kann, da hast Du sicher recht.

3)
Vorfälligkeitsentschädigung: Ich hab das mal grob mit einem Rechner überschlagen. Während der ersten fünf Jahre ist der Unterschied ca 3300€. Nach einem Jahr zum Beispiel 10.100 statt 6.850. Das ist ein wichtiger Punkt, Danke!

Was die Kündigungsfrist angeht: Da die LBS monatliche Zuteilungstermine hat, heißt das nichts anderes als „mit 6 Monaten zum Monatsende“. Hier sehe ich also keinen Unterschied zu den sechs Monaten mit denen ich das Annuitätendarlehen (nach Ablauf der 10 Jahre) kündigen kann.

Unschöner ist da schon die Sache, dass die Bausparkasse, wenn das Geld knapp ist, die Rückzahlung einfach verschieben kann.

4) Fazit
Deine Punkte sind auf jeden Fall interessant und gut zu wissen! Was bedeutet das aber? Wenn ich nicht bei der einen (oder vielleicht zwei) Banken die bei derart langer Zinsbindung gute Konditionen für Annuitätendarlehen bieten finanzieren will oder kann, dann bleibt die Frage: Lange Zinsbindung mit Bausparen oder gar keine lange Zinsbindung.

Ich denke die von Dir hier aufgezeigten Risiken kann man in Kauf nehmen, wenn man dafür das Risiko Zinssteigerung bis ans Ende (abgesehen von einer Lücke bei der Zuteilung) ausschließen kann. Ist halt mal wieder eine Abwägungssache.

Was meinst Du? Hast Du Erfahrungen beim Abschließen von so lange gebundenen Annuitätendarlehen?

Liebe Grüße!
Pascal

zu 1.) Vergleichszins: ja, ich habe nur die Kreditsumme angepasst und wieder auf berechnen geklickt.

Zu 2.) Zuteilungsreife: „dann muss man halt mal ein Jahr teuer Zwischenfinanzieren“ & „man kann durch vorgezogene Zahlungen die Zuteilung auch wieder vorziehen.“ Hmm, gewagte Aussagen. Zur Erinnerung: Wenn dieses Szenario eintritt, befinden wir uns in einer Situation allgemein hoher Baukreditzinsen, die die Leute zu überproproportionaler Inanspruchnahme der Bauspardarlehen veranlasst. Eine Zwischenfinanzierung wird also richtig teuer. Zudem ist Rang 1 im Grundbuch durch die Grundschuld für die Bank des TA-Darlehens blockiert, so dass man entweder auf diese Bank festgelegt ist – egal wie gut oder schlecht ihr Angebot im miesen Marktumfeld ist -, oder man produziert neue Gebühren für den Wechsel des Grundschuldgläubigers. Wenn sich überhaupt eine andere Bank für die Zwischenfinanzierung findet. Wenn ich zudem Geld übrig hätte um die Zuteilungsreife duch vorzeitige Einzahlungen vorzuverlegen, dann könnte ich eben jenes Geld bei einem Annuitätendarlehen auch in Sondertilgungen stecken – die wiederum mit Zinseszinseffekt den Vergleich zu Gunsten des Annuitätendarlehens verschieben.

Zur Eintrittswahrscheinlichkeit und wen betraf/betrifft es wie stark: Ich habe nicht recherchiert, ob außer der BHW noch andere damit in der Vergangenheit wirkliche Probleme bekommen haben. Vergangene Ergebnisse sind kein Garant für die Zukunft. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hängt an der Frage: Wie viele Bausparer werden in Zukunft ihr Bauspardarlehen abrufen? Je größer die Differenz aus heute fest vereinbartem Bauspardarlehenszins und zukünftigem Marktzins für Hypothekendarlehen, desto wahrscheinlicher die Verschiebung der Zuteilungsreife. Die Zinsen sind aktuell historisch niedrig, auch die Zinsen für Bauspardarlehen. Schon wenn sie nur auf vergangene „durchschnittliche“ Werte steigen, wird die Schere zwischen (konserviertem) Bausparniedrigzins und Marktzins größer sein als wir es für lange Zeit erlebt haben. Entsprechend erhöht sich die Gefahr, dass Bauspardarlehen in Zukunft verstärkt abgerufen werden – und auch stärker, als in anderen Phasen in der Vergangenheit, in der Bausparzinsen die Marktzinsen (relativ weniger) unterboten haben.

Ob es so kommt? Keine Ahnung – vielleicht bleiben die Zinsen auch die nächsten 20 Jahre noch im Keller. Aber warum sollte ich so ein Risiko eingehen?

3.) Flexibilität: Hier mal drei Links zu den allgemeinen Bausparbedingungen von wüstenrot, LBS und Schwäbisch Hall. Alle Regelungen jeweils in § 15: Bei allen dreien kommt man an die Kohle frühestens 6 Monate nach Eingang der Kündigung dran. Bei der LBS muss auch bei Kündigung noch „der nächste Zuteilungstermin“ abgewartet werden, der auf den Ablauf der 6 Monate folgt. Alle drei haben das Recht, die Rückzahlung noch weiter zu verschieben, wenn die Kohle nicht für die Rückzahlung aller gekündigten Verträge reicht. Bei wüstenrot kann man der Bausparkasse die Kündigungsfrist abkaufen – gegen eine Gebühr von 2% der Sparsumme als Vorfälligkeitsentschädigung.

https://www.wuestenrotdirect.de/rmedia/media/bausparen/dokumente/bedingungen/allgemeine_bedingungen.pdf

https://www.lbs.de/media/service/west_5/abbs/39400-INTERN_Zuhause.pdf

https://www.schwaebisch-hall.de/content/dam/dambsh/bsh/dokumente/abb-pib/abb-tarif-fuchs03.pdf

Und was die Vorfälligkeitsentschädigung für die Kreditablösung angeht:
Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank den Kreditnehmer so stellen, als würde er bis zum Ende der Zinsbindung alle erlaubten Sondertilgungsmöglichkeiten voll ausschöpfen. Beim TA-Darlehen gibt es normalerweise keine Sondertilgungsmöglichkeit. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt daher üppig aus – als Basis der Berechnung dient immer die volle Kreditsumme. Beim Annuitätendarlehen sinkt zum einen die Kreditsumme mit jeder Rate, so dass die Basis für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kleiner wird. Zum anderen sinkt die Basis der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die fiktiv anzurechnenden Sonderzahlungen, so dass sich hier durchaus ein erheblicher Unterschied ergeben kann.

Liebe Grüße
Swantje

vielen herzlichen Dank für Dein Lob, vor allem aber fürs Mitdenken und Deine interessanten Anmerkungen, auf die ich kurz eingehen möchte:

1) Zum Vergleichszins: Zuerst wollte ich sagen „die Abschlussgebühren habe ich schon in den Gesamtkosten berücksichtigt“, aber habe dann gemerkt, dass es natürlich einen Unterschied machen muss, ob ich das Geld am Anfang auf den Tisch legen muss, oder ob ich es im Laufe der Zeit mit den Raten bezahle.

Daher: Ich denke Du hast Recht, und man sollte mit einem Darlehen von 115.830 € rechnen. Muss man jetzt die Abschlussgebühr wieder aus den Gesamtkosten rausrechnen? Nein, da die Abschlussgebühr ja Kosten bleiben und nicht tatsächlich das Darlehen verringern. Ich möchte beim Vergleichszins ja gerade wissen, wie hoch die Zinsen für ein Annuitätendarlehen sein muss, damit es die gleichen Kosten produziert. Und ja, dabei muss man die Abschlussgebühr zweimal berücksichtigen: Einmal bei den Gesamtkosten und einmal als verringerte Darlehenshöhe. Fühlt sich komisch an, aber ich denke das ist korrekt.

Nur bei der Höhe hast Du Dich am Ende verrechnet, glaube ich. Ich vermute, Du hast im Rechner einfach die Darlehenshöhe reduziert und dann nochmal berechnet. Da im Rechner die Rate fest eingestellt ist und nicht die Gesamtkosten (geht leider nicht), hast Du jetzt höhere Gesamtkosten erzeugt. Ich habe die Rechnung mal angepasst (http://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php?paramid=wdo5asqraj) und komme jetzt auf 2,32% Vergleichszins. Der Effekt ist also da, aber nicht so groß, wie angenommen.

2) Zur Zuteilungsreife: Ich hab zwar geschrieben „Dauer der Zinsbindung und Fälligkeit des Darlehen werden so vereinbart, dass das Darlehen zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Zuteilungsreife des Bausparvertrags (siehe Teil 1) ausläuft.“, aber ich habe die damit verbundene Problematik nicht besprochen. Du hast natürlich recht mit dem was Du sagst: Derartige Probleme kann man mit einem entsprechenden Annuitätendarlehen nicht bekommen. Ich denke aber, dass das Problem nicht ganz so schlimm ist: In der Vergangenheit war es wohl nur die BHW, die damit wirklich Probleme hatte, wenn ich das richtig mitbekommen habe. Weiß dazu jemand mehr? Im Worst Case muss man dann halt mal ein Jahr teuer zwischen finanzieren. Oder kann sich jemand vorstellen, dass die Verzögerung länger sein könnte? Außerdem hat man ja noch die Möglichkeit durch vorgezogene Zahlungen die Zuteilung wieder vorzuziehen.

Klar, wenn ich die Wahl hätte, würde ich auch das Annuitätendarlehen nehmen. Allerdings stimme ich Dir mit „eines [Angebot] reicht ja“ nicht ganz zu. Nicht jede Finanzierung ist dazu geeignet übers Internet gemacht zu werden. Außerdem möchte ich mir bei ein bis zwei lokalen Banken einen Namen machen, was zukünftige Finanzierungen erleichtern dürfte. Die Auswahl an Banken mit diesen langfristigen Zinsbindungen ist leider sehr klein.

3) Zur Flexibilität: Interessant, wo gibt es denn Vorfälligkeitsentschädigungen für eingezahlte Bausparguthaben? Das ist mir noch nicht begegnet, wäre aber sehr interessiert davon zu erfahren. Für die ersten 10 Jahre TA-Darlehen: Klar, die Vorfälligkeitsentschädigung wäre hier höher, da ja mehr Zinsen anfallen. Ich denke aber, dass der Effekt nicht all zu groß ist. In den ersten Jahren hat man ja kaum was getilgt. Und je mehr es auf die 10 Jahre zu geht, desto kleiner wird ja wieder die Entschädigung. Ich denke in beiden Fällen ist es sehr schlecht vorher raus zu müssen/wollen. Aber Du hast Recht, auch das ein Punkt pro Annuitätendarlehen – wenn es denn möglich ist.

Nochmals vielen Dank für Deinen Kommentar, ich freue mich wirklich sehr darüber – die Hoffnung auf solche Kommentare war ein Grund dafür, dass ich den Blog gestartet habe!

Liebe Grüße!
Pascal

eine schöne, verständliche Serie zum Prinzip des Bausparens. Eine kleine Anmerkung zur Berechnung des Vergleichszinses: Beim Bausparen verdampfen sofort bei Abschluss 1.170 € Abschlussgebühren, die nicht zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können. Beim Annuitätendarlehen entstehen diese Kosten nicht. Müsste man dann nicht folgerichtig rechnen, wie hoch der Vergleichszins für ein Annuitätendarlehen in Höhe von (117.000 € – 1.170 € =) 115.830 € ist? Das Ergebnis wären dann 2,37%, nicht 2,30%.

Eine weitere grundsätzliche Anmerkung zum Kombidarlehen aus Tilgungsaussetzungsdarlehen und Bausparvertrag: Die Bausparkasse darf – wie du im ersten Teil auch richtig selbst geschrieben hast – den Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrags nicht garantieren. Die Zuteilungsreife (also welche Bewertungszahl erreicht werden muss) richtet sich nach dem Verhältnis von Sparern zu Darlehnsnehmern. Insbesondere dann, wenn die Zinsen tatsächlich wieder anziehen, kann es zu einer Situation kommen in der überproportional viele Bausparer ihr Darlehen auch tatsächlich haben wollen. Im Moment ächzen die Bausparkassen ja eher darunter, dass die Leute die alten, relativ gut verzinsten Verträge weiter besparen, aber niemand ein Bauspardarlehen zum damals vereinbarten Zins haben möchte, sondern eher zum gegenwärtigen Marktzins „fremdfinanzieren“. Wenn nun aber in 10 Jahren plötzlich alle ihr Bauspardarlehen abrufen wollen, kann es sein, dass das zur Tilgungsaussetzungsdarlehensablösung vorgesehene Bauspardarlehen noch nicht zuteilungsreif ist – und eine teure Zwischenfinanzierung nötig wird. Die Planbarkeit sehe ich hier sehr kritisch. Da würde ich eher aktuell eher zu 25 oder 30jährigen Zinsbindung greifen. Auch wenn es da nicht so viele Angebote gibt – es gibt sie, uns eines reicht ja. Du verlinkst ja selbst auf den FMH-Vergleich.

Zudem ist ein Kombidarlehen auch in einem anderen Punkt unflexibler als eine Annuitätenfinanzierung: Wenn sich die Immobilienpläne – aus welchen Gründen auch immer – ändern, hat man bei der Kombifinanzierung auf jeden Fall eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung für das Darlehen an der Backe, und eventuell ist das in den Bausparvertrag eingezahlte Guthaben auch noch durch eine Kündigungsfrist gebunden und nur durch eine (weitere) Vorfälligkeitsentschädigung sofort auslösbar.

Liebe Grüße
Swantje