Der großartige¹ Finanzwesir hat sich mit einem Artikel namens 9 Mythen über die selbst genutzte Immobilie als Myth-Buster betätigt. Während viele Dinge, die er anspricht richtig sind, schießt er in meinen Augen manchmal doch ein wenig übers Ziel hinaus. Können wir den Finanzwesir mit seinen eigenen Waffen (Excel und ein kühler Kopf) schlagen?

Mythos 1: Wer Miete zahlt, macht nur den Vermieter reich

Hier geht es gleich zur Sache. Der Finanzwesir vergleicht zwei Angebote von Immoscout:

• „Renovierte Komfortwohnung mit großem Südbalkon in gehobener Wohnlage“ mit 120 m² für 1.154 Euro Miete
• Eine vergleichbare „Top ausgestattete 4-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. OG mit zwei Balkonen“ für 380.000 Euro.

Warum auch immer es gleich die Komfortwohnung und Top-Ausstattung sein muss (Waschlappen und so), wir nehmen die Herausforderung an.

Der Finanzwesir rechnet

Kaufpreis 380.000 Euro plus knapp 13 % Kaufnebenkosten ergibt 429.000 Euro. Soweit alles ok. Der Käufer bringt 30% Eigenkapital mit, zu finanzieren sind also noch 300.000 Euro.

„Das beste Angebot im Internet: Die Interhyp mit einem effektiven Jahreszins von 2,32 % und 20-jähriger Zinsbindung“

Mittlerweile bezahlt man dafür zwar nur noch 2,19 %, aber der Vergleichbarkeit halber (die Wohnungen wären jetzt ja sicher auch wieder ein bisschen teurer), machen wir damit weiter.

„Wenn die Wohnung nach 20 Jahren bezahlt sein soll, müssen monatlich 1.560,02 Euro zurückgezahlt werden.“

Einspruch, Euer Ehren! Das ist zwar richtig gerechnet, aber warum sollte ich denn in 20 Jahren zurückzahlen wollen?

Tilgen, Tilgen, Tilgen?

Man kann es überall lesen: Das Eigenheim muss schnellstmöglich getilgt werden. Aber warum denn? Natürlich fühlt sich schuldenfrei sicherlich sehr gut an. Dieses Gefühl wird aber teuer erkauft.

Was genau bringt denn das Tilgen bei einer Immobilie? Es reduziert die zu zahlenden Zinsen und das Risiko. Schauen wir also zuerst kurz das Risiko an:

Risiko

Steigen wir in obige Rechnung mit 2% anfänglicher Tilgung (statt der 20 Jahre Laufzeit) ein, ergibt sich (bei unverändertem Zins) eine Rate von 1.080 Euro. Damit erhöht sich die Laufzeit auf 33 Jahre und 4 Monate. Das ist natürlich deutlich mehr, spielt jetzt aber für die Risikobetrachtung keine größere Rolle.

Am Ende der Zinsbindung nach 20 Jahren beträgt die Restschuld noch 147.651,81 Euro. Gegenüber dem Kaufpreis von 380.000 Euro sind das noch knapp 39%. Tatsächlich kommt uns jetzt aber die Inflation zu Gute. Gehen wir nur von 1,5% pro Jahr aus, ergibt das nach 20 Jahren 511.805 Euro. Dabei gehen wir davon aus, dass die Immobilie selbst weder an Wert gewonnen, noch verloren hat. Bezogen auf den inflationsbereinigten Wert der Immobilie ist die Restschuld also noch bei  29%. Ein solcher Beleihwert darf als sicher und ziemlich risikofrei gelten.

Zinsen

In der vom Finanzwesir vorgeschlagen Variante mit Tilgung in 20 Jahren sind 74.404,36 Euro Zinsen zu zahlen. Mit der hier betrachteten Variante von 2 % anfänglicher Tilgung bezahlt man 130.614,07 Euro Zinsen bei gleich bleibendem Zinssatz. Steigen die Zinsen nach 20 Jahren auf 5 %, so wären sogar 153.340 Euro Zinsen zu zahlen. Also doch ein guter Grund schneller zu tilgen?

Legt man die Differenz zwischen der hohen Rate (20 Jahre) und der geringeren Rate (anfängliche 2% Tilgung), also 1.560 Euro – 1.080 Euro = 480 Euro bei durchschnittlich 7% Rendite für 20 Jahre an der Börse an erhält man nach Abzug der Abgeltungssteuer 198.988 Euro. Das ist selbst wenn man von 5 % Anschlusszinsen ausgeht immer noch 120.052 Euro mehr als bei der schnelleren Tilgung.

Es ist also zu erkennen: Schneller tilgen ist (bei den aktuellen Zinsen) unter Betrachtung der Opportunitätskosten deutlich teurer als die Variante mit der geringeren Rate. Es sind also wohl nur die Emotionen, die vielleicht ein schnelleres Tilgen rechtfertigen könnten.

Höhe der monatlichen Rücklage

„Dazu kommen noch monatliche Rücklagen von 2 % des Netto-Kaufwertes (ohne Nebenkosten) in Höhe von 633 Euro.“

Der Finanzwesir meint 2% jährlich, was 633 Euro im Monat entspricht. Dabei bezieht er sich wohl (leicht aufgerundet) auf die Peterssche Formel. Hierbei sind jedoch lediglich die reinen Herstellungskosten ohne Grundstück zu betrachten. Es geht also nicht um den Kaufpreis (und schon gar nicht um den Kaufpreis inkl. Grundstück) sondern um die Herstellungskosten. Diese abzuschätzen kann natürlich bei älteren Gebäuden ziemlich schwierig werden. Außerdem sind die Kosten natürlich nicht linear über das Leben der Immobilie verteilt. Deswegen im Folgenden ein andere Abschätzung.

Gehen wir davon aus, dass es sich bei den Wohnungen um 20 Jahre alte Objekte handelt, so gilt eine Rücklage für die Gemeinschaft von 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr als „ordentlich“ und sehr solide. Wir können also mit 1200 Euro pro Jahr für unseren Anteil an der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage rechnen. Gemäß der Petersschen Formel verteilen sich die Kosten von Gemeinschaft und Sondereigentum (also die eigene Wohnung) etwa 2 zu 1. Rechnen wir also weitere 600 Euro Rücklage für die eigene Wohnung dazu, so muss pro Jahr mit 1800 Euro gerechnet werden. Das entspricht 150 Euro im Monat. Weit weg von 633 Euro.

Fazit

Die Wohnung zu kaufen kostet also monatlich 1.080 Euro + 150 Euro = 1230 Euro, also 76 Euro mehr pro Monat. Diese sind jedoch schon nach 5 Jahren von der Mietsteigerung durch Inflation (1,5 %) aufgefressen. Danach ist die Miete im Monat teurer als der Kapitaldienst und Rücklagen.

Der Käufer hat nach 33 Jahren eine Wohnung, welche nach Inflation (1,5 %) und ohne Wertgewinn oder -Verlust 621.100 Euro wert ist. Natürlich muss man auch das eingesetzte Eigenkapital betrachten: Investiert der Mieter die 120.000 über 33 Jahre mit 7 % Rendite an der Börse, so hat er (nach Abgeltungssteuer) 647.509 Euro.

Damit ist also gezeigt: Kaufen oder Mieten ist eine unter Umständen sehr knappe Einzelfallentscheidung. In diesem Fall hier (Gleichstand) würde ich persönlich danach entscheiden, welche Wohnung mir besser gefällt und wie lange ich dort bleiben würde.

Noch ein kleiner Hinweis: Der Finanzwesir schreibt „Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von inflationsbereinigten 300.000 Euro“. Das ist wohl ein Denkfehler. Immobilien als Sachwerte verlieren durch Inflation natürlich nicht, sondern kosten nominal mehr Geld.“

Mythos 2: Lage, Lage, Lage

Immobilien in Großstädten haben angeblich eine konstant bessere Rendite als Immobilien in ländlichen Lagen.

Der Finanzwesir zeigt jetzt, dass das nicht stimmen kann. Unter der Annahme „Auf dem Land werden die Immobilien jedes Jahr um 1 % teurer, in der Stadt steigen die Preise um 3 %.“ zeigt er, dass schon nach 133 Jahren die Immobile in der Stadt „gut dreizehnmal so viel wie die ländliche Immobilie“ kostet.

Das ist wirklich eine coole Rechnung, die einen zum schmunzeln bringen kann.

„Der gesunde Menschenverstand und etwas Mathematik zeigen: Die Aussage ‚Lage, Lage,Lage‘ ist kein ‚Immobiliengrundgesetz‘, sondern inhaltsleeres Geschwätz der Immobilienverkäufer.“

Ich hätte hieraus jedoch eine etwas andere Schlussfolgerung gezogen als der Finanzwesir. Es gibt nämlich nicht nur die Wertsteigerungsrendite sondern auch die Mietrendite. Und die ist tatsächlich in den Top-Städten ziemlich bescheiden. In ländlicheren Regionen lassen sich – bei entsprechend höherem Risiko – deutlich höhere Mietrenditen erzielen als auf dem Land.

Meiner Meinung nach sollte man auch als Eigennutzer die „Rendite“ seiner Immobilie aus der gesparten Miete beziehen, nicht aus einer vielleicht mal kommenden Wertsteigerung, denn darauf kann man – wie der Finanzwesir schön ausgeführt hat – kaum seriös setzen. Wenn man auf Wertsteigerung setzt, sollte man auch in der Lage sein, diese selbst herbeizuführen. Also Wertsteigerung von innen – nicht von außen. Das könnte zum Beispiel durch Renovierung oder Baumaßnahmen erfolgen.

Als Investor gehe ich also so weit wie möglich in den ländlichen Raum, aber nur soweit wie ich glaube, dass die Immobilie dort nicht an Wert verlieren wird. Als Eigennutzer habe ich ja nur eine eingeschränkte Auswahl, aber auch dort würde ich nur dann kaufen, wenn ich davon ausgehen kann, dass die Immobilie in dieser Lage den Wert zumindest erhalten wird. Viel mehr ist wahrscheinlich eh nicht drin. Das reicht dann aber zusammen mit der „Rendite“ aus ersparter Miete schon aus, um attraktiv zu sein. Schätze ich die Zukunft für meine bevorzugte Lage als Eigennutzer negativ ein, dann bleib ich eben Mieter.

Also: Lage ist wichtig, aber auf äußere Wertsteigerung sollte ich nicht zu sehr hoffen.

Mythos 3: Qualitativ hochwertige Immobilien sind gute Vermögensanlagen

„Was als qualitativ hochwertig bezeichnet wird, hängt auch von den jeweiligen gesellschaftlichen Umständen ab. In meiner Jugend waren kinderfreundliche Immobilien begehrt. Heute stehen altersgerechte Immobilien hoch im Kurs. „

Das ist sicher richtig. Dieser Satz darf wohl wirklich als Mythos gelten. Ich würde eher formulieren: „Solide Immobilieninvestments sind eine gute Vermögensanlage.“, denn was nützt die beste Qualität der Immobilie, wenn diese in einer äußerst unattraktiven Lage steht, oder, wie der Finanzwesir beschreibt, einfach am Bedarf vorbei geht.

Mythos 4: Immobilien schützen vor Inflation

Immobilien sind Sachwerte und als solche vor der Inflation geschützt. Habe ich eine Immobilie die weniger wert wird, dann hilft natürlich auch die Inflation nicht mehr viel. Kann meine Immobilie allerdings ihren Wert halten, dann bin ich vor der Inflation geschützt. Ja, ich kann von der Inflation sogar profitieren:

Während die Immobilie durch Inflation immer teurer (nicht wertvoller) wird, also ihren Wert behält, bleibt das Darlehen nominal gleich, tatsächlich verliert es aber an Wert. Die Inflation hilft also sogar beim Abzahlen des Darlehen.

Ein schlechtes Immobilieninvestment schützt natürlich nicht vor der Inflation, ein solides Investment aber auf jeden Fall. Es gilt:

Immobilienbesitzer profitieren von der Inflation. Zumindest so lange, wie ein Darlehen da ist.

Mythos 5: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten

„Die Mieten steigen, aber die Löhne steigen schneller. Auch langfristig wird die Miete nicht viel stärker als die Inflation ansteigen.“

Dies belegt der Finanzwesir eindrucksvoll. Das ändert aber nichts an dem Mythos der Tatsache, dass das Eigenheim vor steigenden Mieten schützt. Denn, ein langfristig festgeschriebener Zinssatz führt zu einem konstanten Kapitaldienst. Auch wenn die Mieten nur mit der Inflation steigen, kann sich das über die Jahre lohnen.

Nehmen wir das Beispiel aus Mythos 1 noch einmal her. Die Situation im ersten Jahr sieht so aus:

• Käufer: 1.230 Euro
• Mieter: 1.154 Euro

Steigt die Miete nun mit der Inflation jährlich um 1,5 %, so ist die Miete nach 20 Jahren 1.554 Euro. Das ist nicht wahnsinnig viel, so dass nur die Angst (=Emotion) vor steigenden Mieten einen sicher nicht zum Immobilienkauf treiben sollte. Aber, trotzdem ist es richtig: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten.

Mythos 6: Immobilien sind eine gute Altersvorsorge

Der Finanzwesir leitet schön her, dass ein Eigenheim allein keine ausreichende Altersvorsoge ist. Das ist für die Generation, die jetzt gerade erst anfängt zu arbeiten sicher richtig. Aber eigentlich galt schon immer: Die eigengenutze Immobilie ist – solange man darin wohnt – eine Verbindlichkeit. Trotzdem kann es natürlich schlau sein, eine teurere Verbindlichkeit (eventuell die Miete) gegen eine günstigere Verbindlichkeit (eventuell das Eigenheim) einzutauschen. Das hängt aber, wie gesehen, sehr vom Einzelfall ab. Auch mieten kann durchaus günstiger sein.

Allerdings ist Tatsache 6 trotzdem korrekt: Immobilien sind eine gute Altersvorsorge. Es muss ja nicht unbedingt die eigene sein. Wer jetzt einige Immobilien kauft, die sich bis ins Alter quasi von alleine abbezahlen, hat sicher gut vorgesorgt und kann von den Mieteinnahmen komfortabel leben. Das ist dann – wenn man die Immobilien als aktives Geschäft versteht – sicher nicht erst mit dem klassischen Rentenalter möglich.

Immobilien sind – aus meiner Sicht – sicherlich eine gute Altersvorsorge. Vieles spricht jedoch dafür zu diversifizieren. Sehr viel spricht dafür sich nicht nur auf die eigengenutzte Immobilie zu verlassen.

Mythos 7: Eigene Immobilien sind langfristige Anlageform, Wertschwankungen oder Wertverluste spielen keine Rolle

Hier kommt es wohl darauf an: Für die Lebensabschnittsimmobilie können Schwankungen im Wert schon ein Rolle spielen, aber generell, bezogen auf das klassische Konzept „Lebensimmobilie“ ist die Aussage sicher richtig. Das stimmt natürlich genau so – und das fordert der Finanzwesir ein – für ein Buy-and-hold-Depot. Gleiches Recht für alle Anlageformen! Das macht Tatsache 7 deswegen aber nicht zum Mythos.

Mythos 8: Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen

„Immobilien können keine sicheren und risikoarmen Anlagen sein. Nicht, weil sie Immobilien sind, sondern weil sie ein Klumpenrisiko darstellen. Die meisten Menschen stecken den Löwenanteil ihres Geldes in die selbst genutzte Immobilie.“

Hier hat der Finanzwesir natürlich recht. Wer sein ganzes Geld in sein Traumhaus steckt, ist für immer im „Hamsterrad“ gefangen und wird sein Leben lang die „etwas“ zu große Immobilie abbezahlen. Das ist ganz sicher nicht risikoarm. Allerdings: Ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio, von dem die eigengenutzte Immobilie Bestandteil sein kann – aber nicht muss – ist schon deutlich risikoärmer. Dass das nicht völlig abwegig ist, zeigt das Beispiel aus Mythos 1. Der Käufer hat noch jeden Monat genügend Geld zur Verfügung um weitere Immobilien oder auch Aktien zu kaufen. Der Finanzwesir hat jedoch Recht: Die eigene Immobilie als größte und sogar einzige Investition zu betrachten ist sehr gefährlich.

Mythos 9: Die jährlichen Nebenkosten eines Eigenheims liegen bei einem Prozent seines Wertes.

„Die typischen Nebenkosten einer Wohnimmobilie liegen eher zwischen 1,5 % und 2,5 % pro Jahr. „

Auch hier wieder die Frage von was: Kaufpreis oder reine Herstellungskosten des Gebäudes? Viel interessanter ist an dieser Stelle der Punkt des Finanzwesirs, dass Immobilienbesitzer wegen der Unbeweglichkeit der Immobilie ein lohnendes Ziel für den Staat werden können, wenn denn das Geld einmal knapp werden sollte.

Da ist sicher was dran und man sollte sich hierzu auf jeden Fall Gedanken machen. Allerdings sollte man auch nicht unterschätzen: Immobilienbesitzer haben eine Lobby. Und das sind nicht nur die schwäbischen Häuslesbauer, die dann mit ihren Mistgabeln Berlin stürmen würden². Da würden sich dann sicherlich auch einige institutionelle Eigentümer dagegen wehren.

Fazit

Insbesondere in Abschnitt 1 bewertet der Finanzwesir Immobilien viel zu schlecht. Ansonsten stellt er viele Überlegungen an, die ein potentieller Eigenheimkäufer auf jeden Fall einmal nachvollziehen sollte, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Was meint Ihr? Überzeugt euch langsames Tilgen mit langer Zinsfestschreibung? Seht Ihr Immobilien jetzt etwas positiver? Habe ich Fehler gemacht?

1. 100% ernst gemeint. Ich habe sehr viel vom Finanzwesir gelernt und folge mit großer Freude seinem Blog und dem Podcast, den er gemeinsam mit dem Finanzrocker betreibt.
2. Ich bin Schwabe. Ich darf das sagen.