Hallo Joachim,

vielen Dank für Deine Anmerkung. Ich würde aber nicht sagen, dass das Bauspardarlehn ein Darlehen wie jedes andere ist. Unabhängig davon, mit welchem Rang es besichert wird, bleibt der Zinssatz fest. Ich kann also den Beleihungsauslauf eines anderen Darlehens reduzieren, bei dem der Zinssatz vom Auslauf abhängt. In dieser Hinsicht wirkt sich das Bauspardarlehen wie EK aus und in diesem Sinne „hebelt“ es das EK. So ähnlich ist das auch beispielsweise bei einem KFW-Förderdarlehen.

Aber Du hast natürlich recht: In vielen anderen Hinsichten ist es wie jedes andere Darlehen. Allem voran: Es muss getilgt werden.

es ist NICHT richtig das das Bauspardarlehn das Eigenkapital „hebelt“. Es ist ein Darlehn wie jedes andere und wird ab einer bestimmten Höhe (meist 20.000€) in das Grundbuch eingetragen. Darüberhinaus verschlechtert ein Bauspardarlehn meist die finanziellen Möglichkeiten des Finanzierers, da Bausparverträge sehr schnell getilgt werden müssen (s.a. das Beispiel oben).
Viele Grüße
Joachim (ehemaliger Verkäufer von Bausparverträgen)

echtes EK ist sicherlich immer besser, da jeder „fremde“ Kredit ja die Kreditwürdigkeit senkt und damit wiederum die Kreditkonditionen verschlechtert, wie sich dies genau auswirkt weiß ich leider nicht, ansonsten ist ein Bauspardarlehen wie das KFW Darlehen nachrangig.

Was den Eigenkapitalanteil betrifft, ist dies sicherlich eine Frage nach der persönlichen Risikotoleranz und daher individuell sehr unterschiedlich. Wirtschaftlich halte ich es für sinnvoll nur bis zu 80% des Beleihungswertes fremd zu finanzieren, da oberhalb von 80% der Kredit deutlich teurer wird, wenn man überhaupt einen bekommt. Dies bedeutet jedoch, dass ich ca. 40% des Gesamtkaufpreises an Kapital haben müsste, da sich der Beleihungswert nicht nach dem Bruttokaufpreis (Gebäudewert+Nebenkosten) richtet, sondern sich aus Gebäudewert -10% Sicherheitsabschlag berechnet.

Um weniger Kapital einbringen zu müssen gibt es hier einige Tricks. Bausparkredit und KFW-Darlehen wurden schon genannt. Eine weitere Möglichkeit ist die Beleihung von Lebensversicherungen, Festgeld o.Ä. Wer hier noch Altlasten liegen hat, kann diese hervorragend als Sicherheit beleihen. Ich hatte z.B. noch eine alte Lebensversicherung, welche sich zu kündigen nicht lohnt. Eine weitere Möglichkeit ist die Anrechnung von Eigenleistungen. Dies ist ein wenig vom Wohlwollen der Bank abhängig und bei Internetfinanzierungen kaum möglich, bei guter Begründung wie z.B. nachgewiesenem Fachwissen sind hier jedoch erhebliche Beträge möglich. Bei mir sind Planungskosten von 10% der Bausumme und große Stundenlohnanteile der Bauleistungen grußlos durchgewunken worden.

Ich habe mein Eigenheim mit einer Kombi aus KFW, Bausparkredit und beliehener Lebensversicherung, sowie angerechneter Eigenleistungen fast ohne „echtes“ Geld gekauft und saniert. Dies ging ziemlich problemlos zu ganz ordentlichen Konditionen. Ob es eine Rolle spielt, ob man bei Kredit und Bausparer besser in einer „Familie“ bleibt und was das an den Konditionen ändert kann ich leider nicht sagen, da fehlen mir die Vergleichsmöglichkeiten.

Als Investor ist es ebenfalls reizvoll so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen, man sollte aber trotzdem versuchen die 80 % Beleihungswert nicht großartig zu überschreiten. Dies geht zum Beispiel, indem man bereits teilweise entschuldete Immobilien neu beleiht. Ich selber habe drei Immobilien. Beim Kauf meines ersten MFH habe ich mein Eigenheim, welches zu dem Zeitpunkt bereits zum Teil bezahlt war wieder neu beliehen, so dass ich das MFH komplett ohne direkten Kapitaleinsatz kaufen konnte.

Als Investor finde ich persönlich Bausparer dann interessant, wenn keine anderen Werte zum beleihen da sind, ansonsten durch die lange Ansparzeit eher nicht so gut geeignet. Was ich jedoch gut finde sind Bausparer zur Sanierung. Ich kaufe nur Häuser mit Sanierungsstau, diese sind günstiger und Sanierungen nach drei Jahren direkt absetzbar. Der Bausparer dient dazu die Kreditkonditionen für größere zukünftige Arbeiten besser kalkulieren zu können und die Sicherheit zu haben, den Kredit auch auf jeden Fall zu bekommen ohne diskutieren zu müssen. Der Zeitpunkt und die Kredithöhe muss im Vorfeld auch nicht genau getimt werden, da sich große Bausparer beliebig kostenneutral teilen lassen und sich der jeweilige Bedarf leicht abrufen lässt. zur Not mit kurzfristiger Zwischenfinanzierung durch die Bank.

es freut mich sehr Dich hier begrüßen zu dürfen! Auch ein sehr interessanter Punkt, den ich gerne aufnehmen würde. Bei 5 bis 7 Jahren ist ein Börsenvergleich für praktische Zwecke natürlich nur begrenzt sinnvoll, man könnte das ja aber trotzdem mal durchrechnen. Wie hoch soll denn der „EK-Anteil“ an der gesamten Finanzierung sein, was würdest Du hier als typisch und damit gut geeignet für ein Beispiel ansehen? 20%-30%?

Zählt das Bauspardarlehen dann wirklich komplett als EK? Die Idee ist ja sehr ähnlich, wie der „KFW-Trick“, den ich in Teil 3 beschrieben habe. Bei der Recherche dazu ist mir aber aufgefallen, dass der KFW-Anteil den Zins zwar deutlich senkt, aber nicht so sehr wie „echtes“ EK an dieser Stelle.

Spielt es bei der Bewertung eine Rolle, ob die dann finanzierende Bank und die Bausparkasse zusammengehören? Also bspw. KSK und LBS oder VR-Bank und Schwäbisch Hall? Dann könnte die Bank ja intern so rechnen, dass das gesamte Risiko doch wieder bei der gleichen Gruppe ist.

Hast Du praktische Erfahrungen mit dem Modell, wie gut wird das bei den Banken angenommen?

Für mich klingt das nach einer guten Idee für einen „Häuslesbauer“, der wie Du schreibst in fünf bis sieben Jahren bauen möchte. Aber als Investor denke ich eher uninteressant, oder? Da zahl ich doch lieber (etwas) höhere 100%-Zinsen und investiere jetzt anstatt auf ein Investment „unnötig lange“ zu sparen. Was meinst Du?

Viele Grüße!
Pascal

– Ansparzeiten von 15 Jahren kenne ich gar nicht, 5-7 Jahre sind realistischer. Dies erhöht das Risiko einer schlecht laufenden Börse für den ETF-Sparer etwas.

– Bausparer sind nicht dazu da den gesamten Immobilienkauf zu finanzieren, sondern nur den Eigenkapitalanteil. Der aufgenommene Bausparkredit wird bei der Aufnahme des noch notwendigen Annuitätendarlehen wie Eigenkapital behandelt. Dies ist der eigentliche große Vorteil von Bausparern. Man kann damit sein Eigenkapital hebeln! Um die gleichen Kreditkonditionen zu bekommen muß der ETF-Sparer 100% des Eigenkapitals ansparen der Bausparer nur 40%. Hier ist es schon etwas schwerer auszurechnen, ab welchen zukünftigen Zinssatz der Bausparer mit dem ETF-Sparplan gleichzieht.

– Über die anzusetzende Aktienrendite läßt sich sicherlich diskutieren. Sollte die historische Rendite angesetzt werden oder lieber die Durchschnittsrendite der letzten 20 Jahre, welche etwas niedrieger ist. Ich rechne lieber mit etwas geringerer Rendite, dies bildet das Risiko möglicher zukünftiger Korrekturen besser ab.

Ich will nicht sagen, dass Bausparverträge besser sind als ETF-Sparpläne, für jemanden, der wirklich, ganz sicher, unbedingt in 5-7 Jahren bauen will in meinen Augen jedoch die Sparform der Wahl.

Hallo Bastian,

vielen Dank und Du hast natürlich Recht, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag kommt noch dazu. Beim nächsten Mal werde ich diese berücksichtigen.
Besser Du rechnest nicht aus, wie viel Geld Du jetzt hättest, wenn der Bausparvertrag Aktiensparen gewesen wäre. Aber natürlich trotzdem eine schöne Sache, so ein Geburtskonto 🙂

Viele Grüße!
Pascal

wieder einmal ein sehr fundierter Artikel, vielen Dank! Natürlich kommen noch Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag dazu, aber viel sollten die am Ergebnis wohl nicht ändern.

Für mich wurde bereits in meiner Kindheit ein Bausparkonto eingerichtet und bespart, da dürfte der Vergleich zu einem Indexfonds aufgrund des größeren Anlagezeitraums vermutlich noch krasser ausfallen. Gerade in diesem Szenario sollte sich ein ETF-Sparplan besonders eignen, da der Zeitpunkt für den Bedarf des Ersparten ja noch in Ferner Zukunft liegt – da verliert die Volatilität eines Wertpapierdepots weiter an Bedeutung.

Ich bin schon auf deinen nächsten Beitrag gespannt. Von Bausparverträgen, die man zum Kaufzeitpunkt abschließt, habe ich nämlich noch nie etwas gehört!

Beste Grüße und dir noch zwei erholsame Tage bis zum Start deiner Arbeitswoche!